Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/05395

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 11] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 12] REFERENCES : N° RG 24/05395 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOT7 Minute : Société RESIDENCES SERVICES GESTION Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 S.A. SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Monsieur [T] [C] [X] [K] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LACOME D’ESTALENX Copie délivrée à : M. [K] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Société RESIDENCES SERVICES GESTION, ayant son siège social [Adresse 6] - [Localité 9] S.A. SEYNA, ayant son siège social [Adresse 5] - [Localité 10], représentée par son mandataire la société GARANTME, ayant son siège social [Adresse 3] - [Localité 8] représentées par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [T] [C] [X] [K], demeurant [Adresse 7] - [Localité 14] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 23 septembre 2021, la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion a donné à bail à M. [T] [K] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 14] ([13]), pour un loyer mensuel de 659 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 659 euros. Par acte du 24 septembre 2021, la société anonyme Seyna s'est portée caution solidaire des sommes dues par M. [T] [K]. Des loyers étant demeurés impayés, le 7 février 2024, la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 309,15 euros visant la clause résolutoire. Le bailleur et la société anonyme Seyna ont ensuite fait assigner M. [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 22 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 16 septembre 2024. A cette date, la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion et la société anonyme Seyna, représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ; - l'expulsion de M. [T] [K] ; - le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; - et la condamnation de M. [T] [K] : - au paiement de la somme actualisée de 6 177,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, dont 3 710,24 au profit de la caution et 2 467,54 euros au profit du bailleur, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation aux bailleurs, - au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles à la caution - et aux dépens, comprenant le coût du commandement. Ils exposent, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1346-1 du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus et que la caution est subrogée dans les droits du bailleur à hauteur des paiements qu'elle a effectués. Cité à l'étude du commissaire de justice, M. [T] [K] ne comparaît pas. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I - Sur la demande de résiliation du bail A - Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. B - Sur le bien fondé de la demande L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu le 23 septembre 2021 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 2 309,15 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire du contrat précité ne peut donc être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail. Il ressort néanmoins des décomptes et quittances produits aux débats que la caution a versé au bailleur les sommes de 2 553,16 euros le 6 février 2024 et 1 157,08 euros le 28 mars 2024. En conséquence, la dette a été soldée auprès du bailleur dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. La clause résolutoire du contrat n'est donc pas acquise et la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail sera rejetée. Cependant, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette s'élève, au jour de l'audience, échéance du mois de septembre 2024 incluse, à la somme de 6 177,78 euros. Les sommes dues représentent donc plus de 8 échéances contractuelles. En conséquence, l'inexécution constatée apparaît suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. L'expulsion de M. [T] [K] sera ainsi ordonnée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. II - Sur la demande de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [K] reste lui devoir la somme de 2 467,54 euros à la date du 16 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Il ressort en outre des quittances subrogatives produites aux débats que la société anonyme Seyna a versé au bailleur la somme de 3 710,24 euros. M. [T] [K], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. M. [T] [K] sera donc condamné au paiement de : - la somme de 2 467,54 euros au profit de la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion, - la somme de 4 692,08 euros au profit de la société anonyme Seyna, et ce, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 174,78 euros à compter de l'assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil. III - Sur les mesures de fin de jugement M. [T] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme Seyna les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 septembre 2021 entre la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion et M. [T] [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 14] ([13]) à compter du présent jugement ; ORDONNE en conséquence à M. [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [T] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion et la société anonyme Seyna pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [T] [K] à payer à la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion la somme de 2 467,54 euros (décompte arrêté au 16 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 464,54 euros à compter du 22 mai 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE M. [T] [K] à payer à la société anonyme Seyna la somme de 3 710,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 ; CONDAMNE M. [T] [K] à verser à la société par actions simplifiée Résidences Services Gestion une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er octobre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [K] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 novembre 2024. LE GREFFIER LE JUGE