Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 22/03175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre 2ème section N° RG 22/03175 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWFYX N° MINUTE : Assignation du : 01 Mars 2022 JUGEMENT rendu le 15 Février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. A L’AUBERGE DES TROIS CHATONS [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Maître Frédérick JUNGUENET de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant, vestiaire #M30 DÉFENDEUR Monsieur [M] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Maître Thomas PIERSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0968 Décision du 15 Février 2024 2ème chambre civile N° RG 22/03175 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWFYX COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique. Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière, DÉBATS A l’audience du 13 Novembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 Janvier 2024. Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 15 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe Contradictoire et en premier ressort _________________________ EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié du 7 juin 2018, M. [M] [P] a vendu à la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS les lots n° 30, 46 et 146 d’un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 1], [Adresse 3] , au prix de 1 554 000 euros . Aux termes de l’acte de vente, M. [M] [P] informait l’acquéreur de la survenance entre 2012 et 2014 d’un dégât des eaux au niveau de la courette du rez-de-chaussée et d’un nouveau sinistre en date du 31 mai 2018 ayant endommagé le dressing et la cuisine de l’appartement et toujours en cours. Une convention de séquestre était conclue entre les parties prévoyant le versement par M. [P] de la somme de 70.000 € entre les mains du notaire, pour garantir la recherche de fuite et procéder aux réparations nécessaires. Invoquant de nouveaux problèmes d'étanchéité antérieurs à la vente et qui lui auraient dissimulés, la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS a, le 12 avril 2021, mis en demeure le vendeur de lui régler la somme de 17 143, 75 euros ou de l’autoriser à prélever les fonds sur les sommes séquestrées. Par exploit d’huissier en date du 1er mars 2022, la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS a fait assigner M. [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la réticence dolosive. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS demande au tribunal de : Vu les articles 1137 et suivants du Code civil, Vu l’article 1240 du Code civil, Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, -CONSTATER l’existence d’un dol commis par Monsieur [M] [P] au préjudice de la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS dans le cadre de la vente du 07 juin 2018 de l’immeuble sis [Adresse 1]/[Adresse 3] ; En conséquence : -CONDAMNER Monsieur [M] [P] à verser à la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS la somme de 17.143,75€ pour la réparation de la courette ; -CONDAMNER Monsieur [M] [P] à verser à la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS la somme de 43.181,60 € pour la réparation des fuites au niveau de la salle de bain du premier étage et celles constatées au niveau du placard au sous-sol ; -CONDAMNER Monsieur [M] [P] à verser à la SCI la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de perte de chance; -CONDAMNER Monsieur [M] [P] à verser à la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS la somme de 1.500€ par année depuis l’année d’achat du bien, soit 4.500€, au titre du trouble de jouissance ; En tout état de cause : -CONDAMNER Monsieur [M] [P] à verser à la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; -CONDAMNER Monsieur [M] [P] aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, M. [P] demande au tribunal de : Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, -DIRE ET JUGER Monsieur [M] [P] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; -DIRE ET JUGER que Monsieur [M] [P] n’a commis aucun dol au préjudice de la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS dans le cadre de la vente du 7 juin 2018 ; -DIRE ET JUGER que la SCI A L’AUBERGE DES 3 CHATONS ne rapporte pas la preuve de la matérialité des désordres allégués et de leur antériorité à la vente ; En conséquence, -REJETER les demandes formées par la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS ; À TITRE SUBSIDIAIRE : -CANTONNER l’indemnisation allouée à la SCI A L’AUBERGE DES 3 CHATONS à une somme n’excédant pas 17.143,75 € ; -ORDONNER la mise en place d’un échéancier de paiement organisant le règlement de la condamnation en 24 mensualités; -ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : -CONDAMNER la SCI À L’AUBERGE DES 3 CHATONS à payer à Monsieur [P] la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 13 novembre 2023. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après. MOTIFS DE LA DECISION Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur le dol La SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS soutient, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, que M. [P] a dissimulé le véritable état de la courette en ne précisant que les infiltrations perduraient au jour de la vente. Elle affirme que cette tromperie a provoqué son erreur en l’empêchant de négocier le prix, voire de ne pas conclure la vente. En réponse aux conclusions adverses, elle fait observer que : -Si elle avait connaissance d’une partie des défauts du bien, ceux affectant la courette, la salle de bain du 1er étage et la terrasse à l’endroit de la baie vitrée lui ont été cachés. -Les déclarations faites par le vendeur dans l’acte de vente sont incomplètes et inexactes, en ce qu’il a affirmé que le dégât des eaux survenu entre 2012 et 2014 était résolu alors que postérieurement à la vente, un nouveau sinistre est survenu imputable au défaut d’exécution conforme des travaux comme cela ressort du rapport d’expertise de Monsieur [J] mandaté à sa demande en 2018, mais également du rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mai 2015 par Monsieur [T] désigné dans le cadre d’un référé préventif. En défense, M. [P] oppose que la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS avait parfaitement connaissance des dégâts des eaux ayant affecté le bien antérieurement à la vente, soulignant que l’acte de vente comportait en annexe les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale dont celui du 16 décembre 2105 mentionnant expressément le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mai 2015 dans le cadre de la procédure de référé, et attirait en outre l’attention de l’acquéreur sur l’existence de dégâts des eaux survenus entre 2012 et 2014 puis le 31 mai 2018. M.[P] reproche par ailleurs à la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS de ne pas avoir laissé les experts mandatés par les assurances à accéder à l’immeuble aux fins de remédier au dégât des eaux en cours. Il relève enfin que la preuve de la matérialité, de l’origine et de l’antériorité des désordres allégués n’est pas rapportée, les documents produits ayant été établis plus de deux ans et demi après la vente (fin 2020 et courant 2021). Sur ce, L'article 1130 du code civil énonce : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » L'article 1137 du code civil dispose par ailleurs : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » En l’espèce, il ressort de l’acte de vente en date du 7 juin 2018 que le vendeur a déclaré, à la rubrique DEGATS DES EAUX (p :14) : -« Qu’un dégât des eaux est survenu dans l’appartement entre 2012 et 2014, endommageant le sous-sol de l’appartement, provenant d’une fuite au niveau de deux descentes d’eau pluviale et eaux usées situées au niveau de la courette du rez-de-chaussée et encastrées dans le mur du sous-sol de l’appartement ; -Que le désordre a été résolu par le vendeur qui a procédé à ses frais exclusifs au remplacement de ces deux colonnes sans intervention du syndic ; -Qu’aucune déclaration de sinistre n’a été faite par ce dernier, ni auprès de sa compagnie d’assurance, ni auprès du syndic. -Que les travaux de remise en état ont été effectués à ce jour par le vendeur. » Le vendeur a également déclaré, en page 6 à la rubrique concernant les travaux réalisés « qu’il n’existe pas de sinistre antérieur à ce jour et non réglé, affectant les biens ou affectant d’autres locaux de l’immeuble dont l’origine proviendrait des biens. ». Il ressort toutefois de la lecture du rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mai 2015 dans le cadre de la procédure de référé engagée par Monsieur [P], suite à la présence d’infiltrations dans son appartement en provenance de la terrasse, que l’expert désigné relevait que : « Les travaux exécutés ne peuvent être considérés que comme partiels et incomplets, ils s’apparentent à des mesures conservatoires, même s’ils s’inspirent partiellement du projet ALTER EGO. Ils ont été réalisés par la société CRDE (photo 4589), aux frais de Monsieur[P], dans le courant de troisième trimestre 2014, selon les devis 2014 P 44 pour un montant de 5.726 € et 2014 P 45 pour un montant de 7.659,62€ (pièces n°30 et 31), et après une AG qui les a autorisés. Seul le remplacement de la chute EP en sous-sol qui est réalisé en totalité peut donc être accepté comme tel pour supprimer durablement la cause identifiée « e » ci-dessus. Elle a également été réalisée aux frais de Monsieur [P]. Enfin je rappelle que des travaux plus importants nécessitant un maître d’œuvre qualifié doivent être entrepris pour stopper durablement les effets de la capillarité verticale et horizontale dans les deux sous-sols.» Monsieur [J], expert en bâtiment sollicité par l’acquéreur a par ailleurs constaté dans une note de synthèse en date du 16 juin 2018 la persistance de désordres « tant en allège de cuisine que dans le sous-sol à la base de la cueillie de la voûte, trouvant son origine dans la pénétration des eaux de pluie à la base du mur extérieur sous l’allège et leur infiltration dans la maçonnerie enterrée. » Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que contrairement aux déclarations du vendeur dans l’acte de vente, les travaux entrepris par ce dernier, partiels et incomplets, n’avaient pas résolu les désordres et que des réparations plus importantes étaient nécessaires pour mettre durablement fin aux infiltrations. Il est constant que ces déclarations de M. [P] à l’acte de vente ont été de nature à induire l’acquéreur en erreur en présentant le bien dans un état qui n’était pas le sien au moment de la vente et que l’erreur provoquée a été déterminante du consentement donné par la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS qui n’a pas été en mesure de négocier le montant de la convention de séquestre ni une diminution du prix d’achat du bien. En conséquence, les conditions posées par l’article 1130 et 1137 du code civil étant réunies, il convient de retenir l’existence d’un dol commis par M. [P] au préjudice la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS lors de la vente du 7 juin 2018. Sur les demandes indemnitaires de la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS La SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation de M. [P] au paiement des sommes suivantes: -17.143, 75 € au titre des frais de réparation de la courette sur la base du devis de la SARL BM BAT ; -43.181, 60 € pour la réparation des fuites au niveau de la salle de bains du 1er étage et du sous-sol sur la base du devis ARC INTERIEUR ; -10.000 € en réparation du préjudice de perte de chance ; -4.500 € au titre du trouble de jouissance. Elle fait notamment valoir qu’en connaissance de l’état de la courette, elle aurait négocié un montant de séquestre plus élevé pour couvrir les réparations et un prix de vente plus bas, et estime à 1500 euros par an le préjudice subi au titre du trouble de jouissance. M. [P] conteste la demande relative aux travaux de la salle de bains du 1er étage et du sous-sol qu’elle estime non justifiée et demande au tribunal de cantonner toute condamnation au titre du préjudice matériel à la somme de 17.143,75 € correspondant au montant visé à la mise en demeure du 12 avril 2021. Il s’oppose à la demande en indemnisation de la perte de chance déjà prise en compte au titre du préjudice matériel ainsi qu’à la réparation du préjudice de jouissance en l’absence de justification. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi d’un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Sur ce, Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. S’il est constant que la victime de manœuvres dolosives dispose d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir réparation du préjudice qu’elle a subi, ce préjudice consiste en la perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus favorables. Il appartient alors à la victime de préciser à quel montant elle évalue la totalité des préjudices subis, l’office du juge consistant à en apprécier le bienfondé et à déterminer, par une appréciation souveraine, la fraction de ces préjudices correspondant à la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. En l’espèce, il ressort de l’examen des demandes présentées par la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS que cette dernière évalue à la somme de 74 825, 35 € la totalité des préjudices subis et directement causés par le dol dont elle a été victime. Toutefois, s’il n’est pas discutable qu’il existe un lien de causalité directe entre la faute commise et les désordres constatés au niveau de la courette, ou encore le préjudice de jouissance, ce lien n’est pas établi s’agissant des désordres affectant la salle de bains et le sous- sol. Par ailleurs, il y a lieu d’écarter le poste de 10 000 € au titre de la perte de chance dès lors que la perte de chance fait l’objet d’une indemnisation calculée sur la base d’un fractionnement du préjudice subi ; Au regard des justificatifs fournis, il convient donc de réduire à la somme de 21 643,75 € le montant du préjudice subi et de fixer à 90 % la fraction de ce préjudice ouvrant droit à réparation au titre de la perte de chance. En conséquence, M. [P] sera condamné à payer à la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS la somme de 19 479, 37 € à titre de dommages intérêts au titre de la perte de chance. Compte tenu de l’ancienneté des désordres, la demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires La SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS sollicite la condamnation de M. [P] à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [P] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à verser à la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande de ce chef. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [M] [P] à payer à la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS la somme de 19 479,37 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ; CONDAMNE M. [M] [P] à payer à la SCI L’AUBERGE DES TROIS CHATONS la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [M] [P] de sa demande de délais de paiement ; DEBOUTE M. [M] [P] de sa demande sur le fondement de l’article 700du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [M] [P] aux dépens. Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024 La GreffièreLa Présidente