Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03689 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P53
N° MINUTE :
7
JUGEMENT
rendu le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [R],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03689 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P53
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 10 mars 2021, M. [K] [W] a consenti un bail d'habitation à M. [E] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 385 euros et d'une provision pour charges de 45 euros.
Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE.
Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2245 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [R] le 11 décembre 2023.
Par assignation du 19 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, dès lors que ces paiement seront justifiés par une quittance subrogative,
- 5124 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 245 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 30 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Par note en délibéré autorisée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé au greffe du juge des contentieux de la protection un décompte bailleur actualisé.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En application de l'article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.
En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.
La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n'en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d'action en résiliation du bail pour motif d'impayés.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 décembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2245 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La clause résolutoire est donc acquise le 9 février 2024.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ACTION LOGEMENT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
M. [E] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
La caution subrogée dans les droits du bailleur après paiement de ceux-ci peut lui en réclamer le remboursement
En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les quittances subrogatives et un décompte démontrant qu'à la date du 1er janvier 2024, M. [E] [R] lui devait la somme de 5124 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
M. [E] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 2245 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 9 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
M. [E] [R] sera condamné au paiement de cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglées à ce titre au bailleur et justifiées par une quittance subrogative.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [E] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2021 entre M. [K] [W], d'une part, et M. [E] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 9 février 2024,
ORDONNE à M. [E] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu' hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [E] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5124 euros (cinq mille cent vingt-quatre euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024 et comprenant l'échéance de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 2245 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 2 janvier 2024 à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi,
CONDAMNE M. [E] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité d'occupation précédemment fixée, et ce à compter de l'échéance de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, sous condition de présentation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d'une quittance subrogative portant sur ladite indemnité d'occupation,
DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [E] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023 et celui de l'assignation du 19 mars 2024,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
