Cour d'appel, 21 juin 2023. 21/10271

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 21 JUIN 2023 N° 2023/ 292 N° RG 21/10271 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYOX [F] [J] C/ [O] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lionel CHARBONNEL Me Philippe HAGE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 06 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18-2365. APPELANT Monsieur [F] [J] né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [O] [N] née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Philippe HAGE, membre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 04 Avril 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu à compter du 1er octobre 2014, Monsieur [F] [J] a donné à bail d'habitation à Madame [O] [N] un studio situé [Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel de 470 euros. Le bailleur a saisi le 18 mai 2017 la juridiction des référés d'une demande d'expulsion par l'effet d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dont il a été cependant débouté par une ordonnance rendue le 1er mars 2018. En effet, Madame [N] avait saisi dès le 1er avril 2016 le service communal d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 5], puis l'agence régionale de santé, afin de se plaindre de l'insalubrité du logement, et un arrêté préfectoral avait été pris le 22 mai 2017 enjoignant le propriétaire de faire cesser l'occupation des locaux aux fins d'habitation et de reloger l'intéressée. Après avoir quitté les lieux, Madame [N] a fait assigner à son tour Monsieur [J] par acte du 20 juin 2018 à comparaître devant le tribunal d'instance de Marseille, statuant cette fois au fond, pour l'entendre condamner à lui verser la somme de 14.553 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 1.335 euros au titre de ses frais de réinstallation en application de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation. Le défendeur a conclu au rejet de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement d'une somme de 3.326,83 euros au titre de l'arriéré locatif antérieur à l'arrêté d'insalubrité, outre 5.100 euros en réparation de la perte de chance de relouer le bien, faisant grief à la partie adverse de s'être maintenue abusivement dans les lieux en dépit des offres de relogement qu'il lui avait adressées. Par jugement du 6 décembre 2018, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a : - condamné M. [J] à payer la somme de 14.553 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par sa locataire, - condamné Mme [N] à payer la somme de 300 euros en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de son maintien dans les lieux au delà de la date fixée par l'arrêté préfectoral, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - et condamné le défendeur aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [J], qui a reçu signification de cette décision le 19 décembre 2018, a interjeté appel le 16 janvier 2019. Par ordonnance rendue le 21 novembre 2019, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l'affaire du rôle en application de l'article 526 du code de procédure civile, faute d'exécution de la décision entreprise. L'instance a toutefois été rétablie le 5 juillet 2021 en l'état du plan conventionnel de redressement arrêté le 30 janvier 2020 par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône au profit de Monsieur [J]. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 22 avril 2021, Monsieur [F] [J] fait valoir que le coefficient d'insalubrité retenu par l'ARS était de 0,42 seulement, et que le préjudice de jouissance invoqué par l'occupante ne peut être pris en compte que pour la période ayant couru entre l'arrêté d'insalubrité et les offres de relogement qui lui ont été faites, qu'elle a refusées sans motif légitime. Il ajoute que, faute de règlement du moindre loyer durant la période considérée, la partie adverse n'est pas fondée à réclamer réparation d'un tel préjudice, et qu'en tout état de cause le premier juge aurait statué ultra petita sur sa demande. Il conclut d'autre part à l'irrecevabilité de la demande nouvelle en restitution du dépôt de garantie formée par l'intimée, en application de l'article 564 du code de procédure civile. Il réitère enfin les demandes reconventionnelles qu'il avait formées en première instance, faisant notamment valoir que Mme [N] n'aurait quitté les lieux que le 22 juin 2018. Il demande en conséquence à la cour, infirmant de ces chefs le jugement entrepris, - de débouter la partie adverse de sa demande en réparation d'un préjudice de jouissance, ou subsidiairement de réduire l'indemnité allouée à des plus justes proportions, - de déclarer irrecevable la demande nouvelle en restitution du dépôt de garantie, ou subsidiairement de la rejeter, - de condamner en revanche Mme [N] à lui payer la somme de 3.326,83 euros au titre de la dette locative antérieure à l'arrêté d'insalubrité, et celle de 5.100 euros en réparation de la perte de chance de relouer les locaux, - d'ordonner en tant que de besoin la compensation entre les créances respectives des parties, - et de condamner l'intimée aux dépens. Par conclusions notifiées le 1er juillet 2019, Madame [O] [N] soutient pour sa part que le local était par nature impropre à l'habitation, et qu'il doit être tiré toutes les conséquences juridiques attachées à l'arrêté d'insalubrité, non frappé de recours. S'agissant de la période antérieure, elle se prévaut de l'exception d'inexécution des obligations du bailleur pour s'opposer au paiement de tout loyer. Elle fait valoir que son préjudice de jouissance a pris naissance dès son emménagement dans les lieux et a ensuite perduré jusqu'à son départ le 1er avril 2018, et en demande réparation sur la base de 70 % du montant du loyer comme l'a retenu le tribunal. Elle soutient d'autre part que M. [J] n'a pas satisfait à son obligation de relogement, et ajoute que l'indemnité de réinstallation lui est due en tout état de cause en application de l'article L 521-3-1 paragraphe II du code de la construction et de l'habitation. Elle conclut à la confirmation des chefs de jugement critiqués par la partie adverse, mais à son infirmation du seul chef du rejet de sa demande au titre de l'indemnité susdite, pour laquelle elle réitère sa demande en paiement à hauteur de 1.335 euros. Elle réclame en outre la restitution du dépôt de garantie de 470 euros, majoré de 10 % par mois de retard à compter du 1er avril 2018. Elle demande enfin paiement d'une somme de 4.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que ses entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2023. DISCUSSION Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance : Il est constant que le bailleur a gravement manqué à l'obligation de délivrer un logement décent édictée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'arrêté du 30 janvier 2002 pris pour son application, puisque celui-ci était dépourvu de fenêtre ouvrant sur l'extérieur, de chauffage et de ventilation, au point que les locaux ont été reconnus définitivement impropres à l'habitation par l'arrêté préfectoral pris le 22 mai 2017, étant précisé que ces vices existaient dès la prise d'effet du bail. Le premier juge en a justement déduit que l'indemnité pour troubles de jouissance ne pouvait être inférieure aux loyers indûment perçus jusqu'à l'intervention dudit arrêté (en ce compris l'allocation de logement servie par la CAF), et qu'il convenait en outre de réparer le préjudice moral subi par la locataire. D'autre part, contrairement à ce que soutient l'appelant, il n'a pas été statué ultra petita puisque le tribunal était bien saisi aux termes de l'assignation d'une demande s'élevant à la somme de14.553 euros, de sorte que la décision doit être intégralement confirmée de ce chef. Sur la demande en paiement d'une indemnité de réinstallation : En vertu de l'article L 521-3-1 paragraphe II du code de la construction et de l'habitation, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, le propriétaire est tenu d'assurer le relogement de l'occupant par la présentation d'une offre correspondant à ses besoins et à ses possibilités, et de lui verser en outre une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Contrairement à l'appréciation du tribunal, la circonstance que Madame [N] ait refusé les offres de relogement qui lui avaient été présentées afin d'y pourvoir par elle-même n'était pas de nature à la priver de cette indemnité. Il convient en conséquence, réformant le jugement entrepris, de condamner Monsieur [J] à lui verser à ce titre une indemnité de 1.200 euros sur la foi du nouveau bail conclu par l'intéressée le 1er avril 2018 moyennant un loyer de 400 euros. Sur la demande nouvelle en restitution du dépôt de garantie : Suivant l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent en cause d'appel ajouter aux prétentions soumises au premier juge celles qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Tel est le cas en l'espèce de la demande formée par Madame [N] aux fins de restitution du dépôt de garantie, qui n'est que l'une des conséquences de la résiliation du bail liant les parties. Monsieur [J] doit donc être condamné à lui payer la somme de 470 euros, majorée de 10 % pour chaque mois de retard échu depuis le 1er juin 2018 en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré locatif : Pour les motifs qui ont été exposés plus avant au sujet de l'indécence du logement, Madame [N] était en droit d'invoquer l'exception d'inexécution des obligations du bailleur pour refuser de régler son loyer, et ce dès avant l'intervention de l'arrêté préfectoral, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de cette demande. Sur la demande reconventionnelle en réparation d'une perte de chance de relouer : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a fixé à la somme de 300 euros le montant de l'indemnité due par Madame [N] à raison de son maintien dans les lieux au-delà de la période de trois mois impartie par l'arrêté préfectoral pour mettre fin à l'occupation des locaux à usage d'habitation, en retenant que le propriétaire ne pouvait raisonnablement espérer remettre son bien en location, même à titre commercial, en l'état des nombreux désordres dont il était affecté. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [O] [N] en paiement d'une indemnité de réinstallation, Statuant à nouveau de ce chef, condamne Monsieur [F] [J] à lui payer la somme de 1.200 euros, Y ajoutant, Condamne Monsieur [J] à payer à Madame [N] la somme de 470 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de 10 % pour chaque mois de retard échu depuis le 1er juin 2018, Condamne Monsieur [J] aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT