Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/02631 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5N
Minute : 25/00103
OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT
Représentant : M. [H] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Madame [C] [P] épouse [K]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Janvier 2025
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Monsieur [H] [Y] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [C] [P] épouse [K]
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 8]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 20 Décembre 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Par contrat établi sous seing privé du 23 novembre 2011, [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Madame [C] [P] épouse [K] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3], sur la commune de [Localité 12] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 492,11 euros outre les provisions sur charges.
Le 2 avril 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer Madame [C] [P] épouse [K] un commandement de payer la somme en principal de 2636,48€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner Madame [C] [P] épouse [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024 aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs,
" ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
" dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner la défenderesse au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 4045,32€ arrêtée à la date du 19 août 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse a cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'elle n'a ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 20 décembre 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5922,48 € arrêtée au 19 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est toutefois désisté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. Il a indiqué que la défenderesse n'a pas repris le paiement du loyer courant et ne s'est pas opposé à ce qu'il lui soit octroyé des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, sous réserve qu'elle justifie du paiement de 1400 euros dont elle fait état.
La défenderesse, comparante, a contesté le montant de la créance indiquant que sa fille avait procédé pour elle à un règlement de 1400 euros en novembre 2024. Elle a expliqué être famille d'accueil pour l'ASE et percevoir la somme de 3000 euros par mois. Elle a exposé toutefois faire l'objet d'une saisie sur salaire, amputant de plus de la moitié son revenu mensuel. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement mensuels, à hauteur de 200 € en sus du paiement régulier du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.
Par note en délibéré expressément autorisée, Mme [C] [P] épouse [K] a informé le greffe du tribunal que le paiement de 1400 euros effectué en novembre 2024 n'a finalement pas été débité, mais a justifié avoir procédé à un nouveau règlement du même montant le 27 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Il convient de constater le désistement d'Est Ensemble Habitat de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 23 novembre 2011 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 avril 2024 pour la somme en principal de 2636,48 € arrêtée au 25 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juin 2024.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Est Ensemble Habitat produit un décompte démontrant que Madame [C] [P] Épouse [K] reste lui devoir la somme de 5922,48 euros arrêtée au 19 décembre 2024, incluant l'échéance du mois de novembre 2024.
La créance n'étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5922,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2545,32 euros à compter du 10 octobre 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, Madame [C] [P] épouse [K] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que la défenderesse a repris le paiement intégral du loyer et des charges dans la mesure où elle a versé 1500 euros le 28 novembre 2024 et 1400 euros le 27 décembre 2024.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [C] [P] épouse [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Madame [C] [P] épouse [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Madame [C] [P] épouse [K] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS qu'Est Ensemble Habitat se désiste de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2011 entre [Localité 11] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et Madame [C] [P] épouse [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 2 juin 2024 ;
CONDAMNONS Madame [C] [P] épouse [K] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 5922,48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2545,32 euros à compter du 10 octobre 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Madame [C] [P] épouse [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 200 € chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [C] [P] Épouse [K] portant sur le logement situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 12] ;
AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Madame [C] [P] épouse [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS EN CE CAS Madame [C] [P] épouse [K], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
CONDAMNONS Madame [C] [P] épouse [K] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [C] [P] épouse [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 27 janvier 2025.
La greffière, Le juge
