Cour d'appel, 16 mai 2024. 20/06607

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 16 MAI 2024 N°2024/82 Rôle N° RG 20/06607 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGBLK S.A.R.L. CBC C/ [D] [Z] [Y] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphane CALLUT Me Jean-marie LAFRAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 29 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/09896. APPELANTE Société CBC S.A.R.L., prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Stéphane CALLUT de l'AARPI CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me VOLPI avocat au barreau de MARSEILLE plaidant substituant Me CALLUT, avocat INTIMEES Madame [D] [Z] née le 16 Avril 1951 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2] en qualité d'héritière de Madame [H] [Z] représentée par Me Jean-marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de Me Benjamin BARTHE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Madame [Y] [Z] née le 03 Avril 1949 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1] en qualité d'héritière de Madame [H] [Z] représentée par Me Jean-marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de Me Benjamin BARTHE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport. Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, magistrat rédacteur Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Le 11 janvier 2016, Mme [D] [Z] ,Mmes [H] [F] veuve [Z] et [Y] [Z] ont consenti à la société CBC un bail commercial relativement à des locaux d'une superficie avoisinant 512 m2 situés à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 34 800 euros hors taxes et charges pour une duré de 9 années. Les clauses utiles à la résolution du litige sont en particulier les suivantes : -l'article VI relatif à l'entretien des lieux loués : 'le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance et sans pouvoir exiger aucune réfection , remise en état , adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés', -l'article III relatif à l'affectation des lieux loués : 'Le preneur est expressément autorisé a exercer toute activité entrant dans le champ d'application du décret du statut des baux commerciaux, tel qu'il est édicté par les articles L145-1 et suivants du code de commerce à l'exception des activités bruyantes ou entraînant des émanations nauséabondes.' Le local commercial loué est composé, outre d'un rez-de-chaussée d'une superficie de 295, 06 mètres carrés, d'un étage d'une superficie de 220 m² (appelé 'niveau 1"). Le présent litige concerne le niveau 1 du local commercial loué. La société CBC a déclaré une activité de salle de sport. A l'occasion des travaux, la société locataire a estimé que la structure de l'immeuble était affaiblie et que des désordres affectaient le plancher du premier étage, soit le premier niveau. Un litige s'est noué entre les parties concernant la conformité du niveau 1 à la destination contractuelle du bail et concernant sa capacité à supporter des charges utiles à cette destination (et par conséquent la prise en charge du coût des travaux nécessaires à son utilisation). La société locataire estimait qu'elle ne pouvait pas exploiter commercialement le niveau 1 en raison des désordres importants affectant le plancher et d'un risque de ruine. La locataire a mis en demeure la bailleresse d'entreprendre les travaux nécessaires par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 mars 2016. Finalement, la société locataire a fait elle-même réaliser les travaux de conforment du plancher du niveau 1 et ce pour une surcharge de 500 kg/m² sans l'accord des bailleresses. Une première procédure de référé a opposé les parties, la société locataire ayant saisi le juge des référés en particulier pour obtenir la condamnation de la bailleresse à titre provisionnel à payer les travaux réalisés pour renforcer la structure du plancher du premier étage. Par ordonnance de référé en date du 30 mai 2016, les demandes de la société CBC tendant à obtenir le rapport de la société Alpes Contrôles et la condamnation de [D] [Z] divorcée [U] de payer à titre provisionnel les travaux réalisés ont été rejetées en l'état d'une contestation sérieuse. Par ordonnance en date du 28 juillet 2016, confirmée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 24 mai 2016, le juge de l'exécution a autorisé la société CBC à pratiquer une saisie conservatoire entre ses mains. [H] [F] veuve [Z] est décédée le 16 octobre 2016. Par acte d'huissier en date du 23 août 2016, faisant valoir qu'elle n'avait pas pu jouir des locaux donnés à bail avant la réalisation des travaux et invoquant le manquement de la bailleresse à 1'obligation de délivrance, la société CBC a fait assigner [D] [Z] divorcée [U] en son nom personnel ainsi que pour 1e compte de [H] [F] veuve [Z] et [Y] [Z] divorcée [V] aux fins d'obtenir diverses indemnités notamment destinées à compenser le coût des travaux et le manque à gagner. Par ordonnance de mise en état en date du 12 juin 2017 une expertise a été ordonnée, concernant les désordres affectant le local loué, laquelle était confiée à M. [K] [J], qui déposait son rapport le 11 juillet 2018. Par jugement du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a : -déclaré recevable l'intervention volontaire de [D] [Z] divorcée [U] et de [Y] [Z] divorcée [V] es qualité d'ayant-droits de [H] [F] veuve [Z], -débouté la société CBC de toutes ses demandes, -rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail formée par [D] [Z] divorcée [U] et par [Y] [Z] divorcée [V], -rejeté la demande de prononcé de la résiliation du bail formée par [D] [Z] divorcée [U] et par [Y] [Z] divorcée [V], -condamné la société CBC à verser à [D] [Z] divorcée [U] et à Mme [Y] [Z] divorcée [V] ensemble : - les loyers consignés, soit la somme de 83.280 euros à parfaire avec intérêts au taux légal a compter du 28 août 2018, - 5000 euros sur le fondement de Particle 700 code de procédure civile, -rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice économique formée par [D] [Z] divorcée [U] et par [Y] [Z] divorcée [V], -rejeté toute autre demande, -ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, -condamné la société CBC aux dépens. [D] [Z] divorcée [U] et [Y] [Z] divorcée [V] interviennent volontairement es qualité d'ayants droits de [H] [F] veuve [Z]. Pour rejeter les demandes de la locataire de prise en charge des travaux et d'indemnisation de son préjudice, le tribunal estimait qu'il convenait de faire application des clauses du bail commercial (article VI), lequel stipule d'une part que le preneur supportera exclusivement la charge de tous les travaux nécessaires pour mettre l'immeuble loué et les équipements ou installations en conformité avec la règlementation existante et d'autre part que le preneur accepte de prendre à sa charge l'ensemble des travaux aménagement équipements divers nécessaires pour répondre aux exigences de la règlementation en vigueur. Pour rejeter la demande de la bailleresse de constat de la résiliation du bail, le tribunal relevait que cette dernière n'avait fait délivrer aucun commandement ni aucune sommation à sa locataire alors même que l'article XIX du bail prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter. Pour rejeter la demande de la bailleresse de prononcé de la résiliation du bail, le tribunal estimait que la société locataire n'avait pas commis un grave manquement précisant que la bailleresse reprochait à la locataire d'avoir réalisé des travaux de confortement sans son accord. Le tribunal retenait encore que la réalisation de travaux de confortement rendus nécessaires par la faiblesse du plancher du premier étage après plusieurs mises en demeure du bailleur n'était pas de nature à justifier la résiliation du bail. La société CBC a formé un appel le 17 juillet 2020. La déclaration d'appel est ainsi rédigée :'Objet/Portée de l'appel : Appel partiel : -déboute la société CBC de toutes ses demandes, - condamne la société CBC à verser à [D] [Z] divorcée [U] et à [Y] [Z] divorcée [V] ensemble : les loyers consignés, soit la somme de 83.280 euros à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2018 ; la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejette toute autre demande, -ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, -condamne la SOCIÉTÉ CBC aux entiers dépens ' L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 octobre 2023. PRÉTENTIONS Et MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2021, la société CBC demande à la cour de : vu les articles 606, 1137, 1147, 1231 et 1719 et 1721 du code civil, vu l'article R 145-2 du code de commerce, -infirmer le jugement et statuant à nouveau : -dire que les travaux de confortement du plancher entrepris par la société étaient nécessaires pour que la société CBC puisse jouir du bien pris à bail , -dire que Mme [Z] a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée , -dire que les travaux de confortement relèvent de l'article 606 du code civil et doivent donc être pris en charge par Mme [Z], -dire que Mme [Z] a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la société CBC, en conséquence, -condamner Mme [Z] à payer à la société CBC : 65 312 euros au titre des travaux réalisés pour conforter la structure du premier étage , 4 920 euros au titre des frais du bureau de structures et de contrôle , 19 792 euros au titre du préjudice commercial subi né du manque à gagner en raison de l'impossibilité d'ouvrir au public le Local le 1 er mars 2016 , 30 000 euros au titre du préjudice économique complémentaire et du préjudice moral 7 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais d'expertise . Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, Mme [D] [Z] et Mme [Y] [Z] demandent à la cour de : vu les articles 606, 1217, 1719 du code civil, 700 du code de procédure civile, - recevoir l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mesdames [Z], les disant bien fondées , en conséquence à titre principal, -confirmer le jugement du 29 juin 2020 déféré en ce qu'il a débouté la société CBC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et condamné la société CBC à verser à Mesdames [Z] la somme de 83.280 euros au titre des loyers consignés avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2018, outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , -infirmer le jugement du 29 juin 2020 déféré en ce qu'il a débouté Mesdames [Z] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice économique , et en conséquence : -condamner la société CBC à payer à Mesdames [Z] la somme de 20.000 euros au titre de leur préjudice économique , à titre subsidiaire, -limiter le montant de toute condamnation des intimées à la somme fixée par l'expert, soit 42 000 euros TTC correspondant au coût des travaux de confortement pour une surcharge de 250kg/m2 , en tout état de cause, condamner la société CBC à payer à Mesdames [Z] la somme de 8.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. MOTIFS 1-sur la demande de la locataire de remboursement des travaux pour conforter la structure du premier étage -sur le fondement de la garantie des vices cachés L'article 1721 du code civil précise : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ». L'article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, dispose :Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.Il ne se présume pas et doit être prouvé. L'article VI du bail intitulé 'état des lieux loués' stipule une clause exclusion de garantie pour les vices cachés ainsi rédigée : le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance et sans pouvoir exiger aucune réfection , remise en état , adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés'. Pour tenter de justifier ses demandes indemnitaires présentées à l'encontre des bailleresses, la société locataire se fonde d'abord sur la garantie des vices cachés due par cette dernière. La preneuse ajoute que s'il existe en l'espèce une clause d'exclusion de garantie pour de tels vices, les bailleresses ne sauraient se prévaloir du bénéfice d'une telle clause dés lors qu'elles ont commis un dol et sont donc de mauvaise foi. Pour la société locataire, le vice caché est constitué par le fait que, selon elle, le niveau 1 du Local pris à bail est inutilisable pour quelque activité que ce soit, la portance du plancher étant de 80 kg/m². Il est de principe qu'en application de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur contre tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage , même si le bailleur ne les a pas connus lors du bail. Cependant, compte tenu du caractère supplétif de volonté de la garantie des vices cachés, le bailleur peut, par une clause expresse et précise, s'il n'est pas de mauvaise foi, se dispenser de la garantie des conséquences pécuniaires des dommages causés par le vice de la chose. L'expert judiciaire conclut qu'aucun désordre n'était visible et accessible à la signature du bail et à l'entrée des preneurs dans les lieux les 11 et 12 janvier 2016. Il a aussi précisé que ce défaut de capacité limitée à supporter des charges n'a été constaté que le 20 janvier 2016 et alors pris en compte par les deux parties . En l'espèce, rien ne permet d'affirmer que les bailleresses avaient connaissance de la faible portance du plancher du premier étage au moment de la conclusion du bail et qu'elles étaient donc de mauvaise foi en prévoyant une clause excluant leur garantie des vices cachés. La clause dispensant les bailleresses de garantie des vices cachés s'applique donc et la société preneuse ne peut se fonder sur ladite garantie pour obtenir le remboursement de sa créance de travaux. -sur les clauses limitatives opposées par les bailleresses Vu les articles 1719 et 1720 du code civil, Au soutien de leur demande tendant à voir rejeter la demande indemnitaire de la société locataire au titre des travaux, les bailleresses entendent se prévaloir de clauses limitatives insérées au bail commercial. Elles précisent que les travaux réalisés entrent dans la catégorie des travaux de mise en conformité dont elles ne sont pas contractuellement redevables. L'article VI du bail intitulé 'état des lieux loués' dispose :'le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance et sans pouvoir exiger aucune réfection , remise en état , adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés. Ces travaux sont bien connus du preneur qui les a visités et agréés.Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble loué et les équipements ou installations compris dans la location en conformité avec la réglementation existante (lois, décrets, arrêtés) sera exclusivement supportée par le preneur. Le preneur accepte de faire son affaire personnelle de cette situation et de prendre à sa charge l'ensemble des travaux, aménagements, divers nécessaires pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur sans que le bailleur puisse être inquiété à ce sujet'. Il est de principe que si le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance, est tenu aux travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail sauf en cas de clause contraire expresse, il ne peut pour autant se dispenser à l'avance de l'obligation d'effectuer les travaux pour remédier aux vices affectant la structure de l'immeuble. L'article R 145-35 du code de commerce applicable en l'espèce interdit d'ailleurs d'imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil dont font partie celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale . Ainsi, cette clause, qui oblige la locataire à prendre les lieux loués dans l'état où ils les trouvent au moment de son entrée en jouissance et qui prévoit expressément que cette dernière doit également supporter les travaux nécessaires à l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée,n'est cependant pas de nature à exonérer les bailleresses de leur obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. Or, en l'espèce, au regard de la destination contractuelle des lieux et des conclusions de l'expert judiciaire, les travaux effectués par la société locataire relevaient bien des travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. En effet, d'une part, il convient de rappeler que la clause de destination contractuelles de lieux ne prévoyait aucune restriction d'usage des lieux et autorisait au contraire expressément la société locataire à exercer toute activité relevant du statut des baux commerciaux. Ainsi, la locataire était contractuellement autorisée à exploiter le niveau 1 des locaux loués et à en faire une salle de sport ou un lieu recevant du public. D'autre part, il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu'une salle de sport au niveau nécessitait que le plancher ait une capacité de 500 kg/m 2, ce qui n'était pas le cas en l'espèce dés lors que la surcharge admissible, pour le niveau 1, était dans les faits de 80 kg/m2 . Par ailleurs, sans la réalisation de travaux de confortement du plancher du niveau 1 pour améliorer sa portance, l'exploitation d'une salle de sport au premier étage pouvait compromettre 'la solidité de ce plancher constituant partie des structures porteuses de l'immeuble'. Les bailleresses ne peuvent s'exonérer du remboursement des travaux en se fondant sur l'article VI du bail. -sur les fondements tirés de la qualification des travaux de 'grosses réparations' et de l'obligation de délivrance des bailleresses L'article R145-35 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 06 novembre 2014, applicable à ce bail commercial du 11 janvier 2016, dispose :Ne peuvent être imputés au locataire :1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ' L'article 606 du code civil énonce :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien. L'article 1719 du Code civil prévoit notamment :« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » ; L'article 1720 du code civil précise que :« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Pour soutenir ses demandes en indemnisation, la société locataire fait valoir que la loi Pinel ne permet pas au bailleur d'imputer les travaux relevant de l'article 606 du code civil au preneur et que les bailleresses n'ont pas respecté leur obligation de délivrance. Il est de principe que les grosses réparations sont effectivement à la charge du bailleur sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale .De plus, c'est au bailleur, sur lequel pèse l'obligation de délivrance, qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation. En l'espèce, il résulte des pièces versées que les travaux financés par la société locataire et dont elle réclame remboursement étaient bien des grosses réparations au sens de l'article 606 du code de procédure civile, dans la mesure où ils intéressaient l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. En effet, s'agissant en premier lieu de la nature des désordres constatés et pour lesquels des travaux ont été effectués par la preneuse , le rapport d'expertise judiciaire conclut en ces termes : '-le seul défaut constatable est l'insuffisance de capacité du plancher du 1er étage à supporter des charges supérieures à 80kg/m² ; -une surcharge de plus de 80 Kg par mètre carré sur ce plancher peut compromettre par le calcul, la solidité de ce plancher constituant partie des structures porteuses de l'immeuble. Toujours concernant la nature des désordres relevés, l'expert judiciaire a aussi précisé que les désordres du plancher du premier étage (portant limitée à 80 kg par m2) permettait seulement une utilisation 'telle que cartons légers' et ne correspondait pas à une destination 'bureaux privés'. Enfin, l'expert indique aussi qu'une surcharge induite par une salle de sport est 500 kg.m2 . Concernant en second lieu les conséquences des désordres relevés par l'expert judiciaire au regard de la destination contractuelle, la cour relève d'abord que , le bail commercial autorise le preneur à exercer toute activité commerciale. Il ne contient donc pas de restrictions concernant la destination du premier étage et les activités commerciales pouvant y être pratiquées. En effet, il stipule ceci, concernant la destination contractuelle des lieux,: 'Le preneur est expressément autorisé à exercer toute activité entrant dans le champ d'application du décret du statut des baux commerciaux, tel qu'il est édicté par les articles L145-1 et suivants du code de commerce à l'exception des activités bruyantes ou entraînant des émanations nauséabondes.' En particulier, cette clause relative à la destination contractuelle ne limite pas le poids pouvant être supporté par le plancher du niveau 1 et n'exclut pas d'activité commerciale particulière pour ce même niveau 1. La société locataire pouvait donc légitimement envisager d'exploiter normalement le niveau 1 du local commercial sans avoir à se restreindre et à être obligée de n'y entreposer que des cartons légers d'un poids inférieur au poids indiqué par l'expert judiciaire. En particulier, la société CBC était en droit d'exiger un confortement du plancher du premier étage à 500 kg par mètre 2, ce qui correspond à une portance d'une salle de sport. Ces travaux étaient des travaux correspondant à des grosses réparations dont le coût incombe dès lors aux bailleresses. Ainsi, sur le principe, la société locataire est fondée à solliciter le remboursement de travaux de confortement du plancher du premier étage sur le fondement de l'article 606 du code civil. Il importe peu de savoir que la société locataire aurait su, dès avant la conclusion du bail commercial, que le premier niveau n'était pas exploitable comme salle de sport, dès lors que : -d'une part, le bail finalement conclu entre les parties n'exclut pas le niveau 1 d'une exploitation normale des lieux, -le bail ne comporte aucune restriction particulière concernant la destination contractuelle des lieux ( ladite destination était ainsi définie :'Le preneur est expressément autorisé a exercer toute activité entrant dans le champ d'application du décret du statut des baux commerciaux'), -en tout état de cause, aucune activité réelle ne pouvait être pratiquée au niveau 1 (l'expert judiciaire ayant indiqué que la seule utilisation possible du niveau 1 était un 'stockage de cartons légers par exemple'), -enfin, les parties ne peuvent déroger à l'article R 145-35 du code de commerce, lequel interdit d'imputer au locataire les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil. Enfin, les bailleresses ont également manqué à leur obligation de délivrance en refusant de prendre en charge les travaux de confortement du premier étage, s'agissant de travaux rendus nécessaires par la destination contractuelle des lieux (toute activité entrant dans le champ d'application du décret du statut des baux commerciaux) et destinés à remédier aux vices affectant la structure de l'immeuble (le confortement nécessaire du plancher sous peine de menacer les structures porteuses de l'immeuble). En effet, l'obligation de délivrance du bailleur concerne tous les travaux devenus nécessaires pendant la durée du bail pour mettre un terme aux vices affectant la structure de l'immeuble. La société locataire est donc d'autant plus fondée à solliciter, sur le principe, le remboursement du coût des travaux compte tenu de l'obligation de délivrance des bailleresses. Sur les dommages-intérêts au titre du coût des travaux En l'espèce, compte tenu des manquements des bailleresses à leur obligation de délivrance et de prise en charge des grosses réparations, la société locataire est en droit d'obtenir le remboursement des travaux nécessaires pour remédier aux vices qui affectaient la structure de l'immeuble et le menaçaient dans sa solidité générale. Concernant la nature des travaux nécessaires, l'expert judiciaire estime que, pour une salle de sport, la portance du plancher du niveau 1 doit être rehaussée à 500 kg par mètre carré , ce qui correspond selon lui à un montant de 65 322 euros. La société locataire sollicite le remboursement d'une somme de 65 312 euros pour les travaux de confortement du niveau 1 , étant précisé que les bailleresses ne contestent pas ni que lesdits travaux ont bien été déboursés ,ni qu'ils ont bien été réglés par la société locataire. Pour tenter de réduire le quantum des dommages-intérêts, les bailleresses affirment toutefois que l'expert judiciaire a préconisé une activité de bureau , laquelle ne nécessitait qu'un confortement de 250 kg/m². Cependant, dés lors que le bail autorisait la société locataire à 'exercer toute activité entrant dans le champ d'application du décret du statut des baux commerciaux, tel qu'il est édicté par les articles L145-1 et suivants du code de commerce à l'exception des activités bruyantes ou entraînant des émanations nauséabondes', cette dernière pouvait donc exploiter le niveau 1 sous forme d'une salle de sport normale et n'était donc pas contractuellement tenue de se limiter à une activité de bureau au 1er étage. La société CBC est donc fondée à réclamer le remboursement des travaux pour un soutien de 500 kg/m², ce qui correspond, selon l'expert judiciaire, à un montant de 65 322 euros TTC. Infirmant le jugement, la cour condamne Mesdames [D] [Z] et [Y] [Z] à payer à la société CBC la somme de 65 312 euros ( montant demandé ) au titre des travaux réalisés pour la structure du premier étage. 2-sur la demande de la société locataire d'indemnisation au titre de divers préjudices Vu l'article 1147 du code civil, La société CBC peut à juste titre demander aux bailleresses de supporter les frais des rapports d'étude et du bureau de contrôle déboursés pour vérifier l'état du plancher du 1er étage (soit 3960 euros et 960 euros). Ces frais sont en effet en lien avec les fautes des bailleresses. S'agissant du préjudice en lien avec un manque à gagner évalué par la société locataire à à 19 792 euros, il est exact que la société CBC n'a pas pu directement ouvrir au public le 1er niveau et a dû attendre de terminer les travaux de confortement nécessaires. Compte tenu du fait que ce manque à gagner n'est qu'un chiffre prévisionnel, le préjudice de la société CBC sera entièrement réparé par des dommages-intérêts hauteur de 9 000 euros au regard des quelques pièces versées aux débats (un extrait du grand livre comptable et un prévisionnel). S'agissant enfin du préjudice économique complémentaire, qui serait constitué par le fait que la société CBC a dû mobiliser de la trésorerie pour financer les travaux, celui-ci n'est pas suffisamment démontré. En particulier, il n'est pas certain que si la société CBC avait mobilisé les fonds dans des campagnes et promotions publicitaires, elle aurait pu accroître son activité dans de meilleures proportions. En tout état de cause, les fonds dédiés aux travaux ont été fournis par une société associée. Le jugement est confirmé en ce qu'il déboute la société CBC de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice économique complémentaire. Pour ce qui est du préjudice moral, celui-ci n'est pas suffisamment démontré. L'indemnisation d'une souffrance morale est exclue s'agissant d'une personne morale et l'atteinte à l'image n'est pas justifiée. Rien ne permet de dire qu'une clientèle déjà constituée ou que de potentiels clients attendaient l'ouverture de la salle de sport pour une certaine date. Le jugement est confirmé en ce qu'il déboute la société CBC de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral. Infirmant le jugement de ce chef, la cour condamne Mesdames [D] [Z] et [Y] [Z] à payer à la société CBC les sommes de : - 4 920 euros au tire des frais de bureau, de structure et de contrôle, - 9 000 euros au titre du manque à gagner. 3-sur les demandes reconventionnelles des bailleresses au titre des loyers consignés Vu les articles 1103 et 1353 du code civil, Le bail n'étant pas résilié et les préjudices subis par la société locataire ayant été réparés, celle-ci est tenue de régler tous ses loyers et en particulier ceux dus pendant la période de consignation. La société appelante ne conteste pas le montant des loyers réclamés par les bailleresses. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il condamne la société CBC à verser à Mesdames [D] [Z] et [Y] [Z] la somme de 83 280 euros outre intérêts au taux légal à compter du 28 août 2018. 4-sur les demandes reconventionnelles des bailleresses au titre du préjudice économique Vu l'article 1217 du code civil, Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des bailleresses à hauteur de 20 00 euros au titre du préjudice économique. En effet, d'une part, le jugement retient à juste titre que les intimées ne démontrent pas la réalité de leur préjudice économique en lien avec cette privation de loyers. D'autre, part, la société locataire a pu légitimement consigner les loyers au regard de l'absence de délivrance du local loué jusqu'à la fin des travaux. 5-sur les frais du procès En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mesdames [D] [Z] et [Y] [Z] seront condamnées aux dépens exposés par la société CBC (incluant les frais de l'expertise judiciaire) ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5000 euros au bénéfice de cette dernière. Mmes [D] [Z] et [Y] [Z] supporteront la charge de leurs propres dépens et seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement - confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il rejette les demandes de dommages-intérêts de la société CBC au titre des travaux, au titre des frais de bureaux de structures et de contrôle, du manque à gagner, -statuant à nouveau et y ajoutant, - condamne Mesdames [D] [Z] et [Y] [Z] à payer à la société CBC les sommes de : -65 312 euros au titre des travaux réalisés pour la structure du premier étage. - 4 920 euros au tire des frais de bureau, de structure et de contrôle, -9 000 euros au titre du manque à gagner, -5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne Mesdames [D] [Z] et [Y] [Z] aux entiers dépens exposés par la société CBC, -dit que Mesdames [D] [Z] et [Y] [Z] supporteront la charge de leurs propres dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT