Cour d'appel, 22 novembre 2024. 22/00796

ARRÊT N° OC R.G : N° RG 22/00796 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWEK [H] C/ [T] S.A.S. LA SAS ER À L'ENSEIGNE « OFIM 2 » COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 29 AVRIL 2022 suivant déclaration d'appel en date du 27 MAI 2022 RG n° 21/01063 APPELANT : Monsieur [X] [C] [B] [D] [H] [Adresse 5] [Localité 7] Représentant : Me Frédéric MARIONNEAU de la SELARL FREDERIC MARIONNEAU AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉES : Madame [E] [U] [F] [R] [T] [Adresse 3] [Localité 8] Représentant : Me Bernard CHANE TENG de la SELARL CHANE-TENG BERNARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION S.A.S. LA SAS ER À L'ENSEIGNE « OFIM 2 » [Adresse 1] [Localité 6] DATE DE CLÔTURE : 25 janvier 2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 30 Août 2024 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Novembre 2024. LA COUR : EXPOSÉ DU LITIGE 1. M. [X] [H] est propriétaire d'un terrain de 416 m² sis sur la commune de [Localité 8] (RÉUNION), [Adresse 4], cadastré section AV n° [Cadastre 2], sur lequel est édfifiée une villa comprenant au rez-de-chaussée un F2 de 40m2 et à l'étage, une maison de type F4. 2- Suivant mandat de vente sans exclusivité en date du 12 juin 2019, M. [X] [H] a confié à la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 (ci-après l'agence OFIM 2) la mission de rechercher un acquéreur et de faire toutes les démarches en vue de vendre le dit bien immobilier pour le prix de 445 000 € moyennant une rémunération fixée à la somme de 20 000 €. 3- Mme [E] [U] [T] a présenté une offre d'achat le 26 juin 2019 pour un montant de 445 000 €. 4- Cette offre a été acceptée par M. [X] [H]. 5- Arguant de ce que les règles du démarchage n'ont pas été respectées en l'absence de formulaire de rétractation, M. [X] [H] a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Pierre par actes d'huissier des 14 et 15 avril 2021, aux fins de voir annuler le mandat de vente, juger que l'acceptation de l'offre est viciée et condamner l'agence OFIM 2 et Mme [E] [U] [T] à lui verser différentes sommes à titre de dommages-intérêts. 6- Pour sa part, l'agence OFIM 2 a demandé que le mandat de vente soit jugé valide, que la vente intervenue entre M. [X] [H] et Mme [E] [U] [T] soit déclarée parfaite et la condamnation de M. [X] [H] à lui verser la commission prévue outre différentes sommes à titre de dommages-intérêts. 7- De son côté, Mme [E] [U] [T] a demandé que soit ordonnée l'exécution forcée de la vente et le versement de dommages-intérêts. 8- Par jugement du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a : - débouté la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de M. [X] [H] ; - prononcé l'annulation du mandat de vente conclu le 12 juin 2019 entre M. [X] [H] et la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 ; - condamné M. [X] [H] à signer l'acte authentique de vente, précédé d'un compromis comportant les conditions suspensives légales et conventionnelles le cas échéant, portant sur le bien immobilier sis sur la commune de [Localité 8], [Adresse 4] cadastré section AV n° [Cadastre 2], au prix de 445 000 euros, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de six mois à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement ; - condamné M. [X] [H] à payer à Mme [E] [U] [T] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - débouté M. [X] [H] du surplus de ses prétentions ; - débouté Mme [E] [U] [T] du surplus de ses prétentions; - condamné M. [X] [H] à payer à Mme [E] [U] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [X] [H] aux dépens ; - écarté l'exécution provisoire. 9- Par déclaration déposée sur le RPVA le 27 mai 2022, M. [X] [H] a interjeté appel de cette décision. 10- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 12 octobre 2022 , M. [X] [H] demande à la cour : - d'accueillir son appel, le juger recevable et fondé ; - de confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : '- débouté la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de M. [X] [H] ; '- prononcé l'annulation du mandat de vente conclu le 12 juin 2019 entre M. [X] [H] et la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 ; - d'infirmer la décision dont appel pour le surplus ; et STATUANT A NOUVEAU, de : - juger que M. [X] [H] n'a pas été engagé envers Mme [T]; - juger M. [X] [H] libre de tout engagement ; - juger fautive la SAS E.R. à l'enseigne OFIM 2 ; En conséquence, de : - condamner la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 à verser à M. [X] [H] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour violation de la protection du consommateur démarché ; - condamner la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 à verser à M. [X] [H] la somme de 22 250 € pour résistance abusive ; - condamner la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 à verser à M. [X] [H] la somme de 48 445 € à titre de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs ; - juger abusive la résistance de Mme [T] ; En conséquence, de : - condamner Mme [T] à verser à M. [X] [H] la somme de 3 000 € pour résistance abusive ; - débouter Mme [T] de l'intégralité de ses demandes ; - condamner solidairement la SAS ER à l'enseigne OFIM 2 et Mme [T] aux dépens de la présente instance ainsi qu'à verser à M. [X] [H] la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 11- Pour l'essentiel, M. [X] [H] fait valoir : - que les premiers juges n'ont pas tiré les conséquences légales de l'annulation du mandat de vente ; - que le mandat étant nul depuis son origine, les parties doivent être remises dans la situation antérieure à celui-ci ; - qu'il doit être considéré qu'il n'a jamais donné à l'agence OFIM 2 mandat de vente ; - que l'offre et l'acceptation ont été faites en vertu d'un mandat jugé nul, de sorte qu'aucun acte postérieur visant ce mandat ne peut être valable et produire des effets juridiques ; - qu'ainsi il n'a jamais été engagé envers Mme [E] [U] [T]; - que l'agence OFIM 2 est fautive et que Mme [E] [U] [T] a fait preuve de résistance abusive ; - que son préjudice est constitué par le fait qu'il a été contraint de conserver son bien sans pouvoir le mettre à disposition d'un membre de sa famille ainsi qu'il l'avait prévu et qu'il a été privé de revenus locatifs. 12- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 7 décembre 2022, Mme [T] [E] [U] demande à la cour de : - débouter M. [H] [X] [C] [B] [D] de son appel et le juger non fondé ; - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : '-condamné M. [X] [H] à signer l'acte authentique de vente, précédé d'un compromis comportant les conditions suspensives légales et conventionnelles le cas échéant, portant sur le bien immobilier sis sur la commune de [Localité 8], [Adresse 4] cadastré section AV n° [Cadastre 2], au prix de 445 000 euros, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de six mois à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement ; '-condamné M. [X] [H] à payer à Mme [E] [U] [T] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ; '-débouté M. [X] [H] du surplus de ses prétentions ; '-condamné M. [X] [H] à payer à Mme [E] [U] [T] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; '-Condamné M. [X] [H] aux entiers dépens ; A défaut, de : - débouter M. [H] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - juger que l'offre d'achat de Mme [T] [E] [U] en date du 22 juin 2019 est valable puisqu'elle a été signée et acceptée par M. [H] [X] ; - juger qu'un contrat de vente a été régulièrement conclu entre M. [H] [X] et Mme [T] [E] [U] et ce à la date du 26/06/2019 ; - juger que la vente ainsi conclue le 26/06/2019 est parfaite du fait de l'accord des parties sur la chose et le prix, à savoir sur le bien immobilier situé sur la Commune de [Localité 8], lieu-dit [Adresse 4], figurant au cadastre sous les références, section AV n° [Cadastre 2] moyennant le prix de 445 .000€ ; - ordonner à M. [X] [H] de procéder à l'exécution forcée de la vente du 26/06/2019 dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500,00 € par jour de retard ; - condamner M. [X] [H] à payer à Mme [T] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait du retard d'exécution imputable à M. [H] ; A défaut, de : - condamner M. [X] [H] à payer à Mme [T] [E] [U] la somme de 50.000,00 € au titre de la perte de chance d'acquérir le bien litigieux et de l'ensemble des préjudices subis par cette dernière du fait de la non réalisation de la vente du bien immobilier sis à [Localité 8] au [Adresse 4] ; En tout état de cause, de : - débouter M. [H] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ; - condamner M. [H] [X] à payer à Mme [T] [E] [U] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - condamner M. [H] [X] à payer à Mme [T] [E] [U] la somme de 4.500,00€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner M. [H] [X] aux entiers dépens d'instance et d'appel. 13- Pour l'essentiel, Mme [T] [E] [U] fait valoir : - que la vente est parfaite dans la mesure où son offre d'achat a été acceptée par M. [X] [H], les parties s'étant accordées sur la chose et sur son prix ; - que M. [X] [H] entend revenir sur son accord sans motif légitime ; - que l'annulation du mandat de vente n'entraîne pas la nullité de l'offre d'achat de Mme [T] acceptée par M. [H] ; - que son offre d'achat est un acte autonome parfaitement distinct du mandat de vente signé entre M. [X] [H] et l'agence OFIM ; - que son offre d'achat a été acceptée par M. [X] [H] en personne et non par son mandataire ; - qu'elle est privée de la jouissance du bien du fait de M. [H] depuis 26/06/2019 de sorte qu'elle est fondée à obtenir réparation de son trouble de jouissance ; - que la situation créée par M. [X] [H] est source de tracasserie, et de démarches importantes et stressantes pour elle en sorte qu'elle est fondée à voir réparer son préjudice moral. 14- M. [X] [H] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à l'agence OFIM 2 par actes d'huissier remis à personne respectivement le 31 août 2022 et le 18 octobre 2022. 15- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 25 janvier 2024. 16- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 30 août 2024. MOTIFS Sur la vente invoquée par Mme [T] [E] [U] : 17- Selon les dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. 18- En l'espèce, la procédure révèle que Mme [T] [E] [U] a offert à M. [X] [H] par acte du 26 juin 2019 de lui acheter son bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8] au prix de 445 000 euros. 19- Il est établi que cette offre d'achat a été acceptée par M. [X] [H]. 20- La circonstance que les parties aient pu entrer en relation par l'intermédiaire de l'agence OFIM 2 dans le cadre d'un mandat consenti par M. [X] [H] qui a par la suite été annulé est sans incidence sur la solution du litige dès lors que l'offre d'achat a été acceptée par le mandant lui-même, M. [X] [H]. 21- C'est dès lors à bon droit que le premier juge après avoir constaté que les parties s'étaient accordées sur la chose et son prix a considéré que la vente devait être tenue pour parfaite à la date du 26 juin 2019. Sur l'exécution forcée de la vente : 22- Aux termes des dispositions de l'article 1217 du code civil , la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation. 23- C'est là encore à bon droit que le premier juge a condamné M. [X] [H] à signer l'acte authentique de vente. Sur les dommages-intérêts réclamés par Mme [T] [E] [U] : 24- Outre l'exécution forcée, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut également demander réparation des conséquences dommageables de l'inexécution. 25- Il est de fait que Mme [T] [E] [U] ne dispose toujours pas de la jouissance de l'immeuble alors que plusieurs années se sont écoulées depuis l'échange des consentements intervenu avec le vendeur. 26- Elle ne justifie pas cependant du préjudice que lui cause ce retard, de sorte qu'il ne peut lui être accordé réparation de ce chef. 27- C'est par contre à bon droit qu'il lui a été alloué la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant des tracas et soucis que lui cause l'inexécution par M. [X] [H] de son engagement. Sur les dommages-intérêts réclamés par M. [X] [H] : 28- Il n'y a aucune résistance abusive de la part de Mme [T] [E] [U] dont les prétentions sont fondées pas plus que de la part de l'agence OFIM 2 qui était en droit de se défendre. 29- La perte de loyers dont M. [X] [H] demande réparation n'est en rien établie. 30- Enfin, M. [X] [H] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice en lien de cause à effet direct avec le manquement de l'agence OFIM 2 aux règles du démarchage à domicile. 31- Il ne peut donc lui être alloué les dommages-intérêts qu'il sollicite. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 32- Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qui concerne le sort des dépens et l'indemnité pour frais irrépétibles au bénéfice de Mme [T] [E] [U]. 33- Les dépens de l'appel seront également à la charge de M. [X] [H], partie succombante. 34- Il serait inéquitable de laisser Mme [T] [E] [U] supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer en cause d'appel. 35- Il lui sera alloué une nouvelle indemnité d'un montant de 1500 €. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement rendu le 29 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Déboute M. [X] [H] de ses demandes de dommages-intérêts ; Condamne M. [X] [C] [B] [D] [H] à verser à Madame [E] [U] [F] [R] [T] la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que les dépens de l'appel seront supportés par M. [X] [H]. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT