Tribunal judiciaire, 23 juin 2025. 24/03129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 28.04.25 pror 23 Juin 2025 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025 GROSSE : Le ................................................... à Me .BRUMM & ASSOCIES....................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03129 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47AQ PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [O], [Y], [A] [I] né le 11 Juillet 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représenté par Me BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON Madame [C], [P], [J], [E] [B] née le 23 Mai 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représentée par Me BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON DEFENDEURS Monsieur [U], [N] [X] né le 24 Octobre 1999 à [Localité 4] (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 6] comparant Monsieur [G] [S] né le 06 Août 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée électronique en date du 3 janvier 2023, M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] ont donné à bail à M. [U] [X] un appartement à usage d’habitation avec un emplacement de parking situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 499,78 euros, outre 80 euros de provision sur charges. Par acte sous signature privée du 3 janvier 2023, M. [G] [S] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire. Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] a fait signifier à M. [U] [X] par acte d'huissier de justice en date du 6 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1 948,54 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été signifié à la caution le 8 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] ont fait assigner M. [U] [X] ainsi que M. [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner solidairement M. [U] [X] et à M. [G] [S] leur payer les loyers et charges impayés au mois de janvier 2024, soit la somme de 2 795,02 avec intérêts légaux ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au loyer, charges et clause pénale, - condamner solidairement M. [U] [X] et M. [G] [S] à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 6 novembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 18 juin 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 27 janvier 2025, M. [U] [X] s'engageant à régler la dette locative sous trois mois. A cette audience, M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent la créance à la somme de 10 677,90 euros, en indiquant qu'aucun versement n'est intervenu depuis la précédente audience et qu'ils s'opposent à l'octroi de délais. M. [U] [X], comparait en personne, en faisant valoir qu'il a payé deux mois, va quitter les lieux en février 2025, qu'il dispose d'un salaire de 1 394 euros par mois, qu'il ne conteste pas la dette. Il demande des délais de paiement en proposant de régler 250 euros par mois en plus de loyer courant. Cité à personne, M. [G] [S] ne comparait pas mais a adressé un courrier recommandé au tribunal reçu le 21 janvier 2025 sollicitant son indulgence en faisant état d'une situation financière difficile en raison d'un arrêt de travail et de graves problèmes de santé de son épouse, s'excusant de ne pas se présenter à l'audience et auprès des bailleurs pour la dette. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025 prorogé au 23 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 3 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VIII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 948,54 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 janvier 2024. Sur l'octroi de délais L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, M. [U] [X] déclare percevoir un salaire mensuel de 1 394 euros. Outre qu'il n'a pas respecté son précédent engagement de régler la dette locative sous trois mois pris lors de l'audience du 18 juin 2024, il résulte du décompte produit aux débats et non contesté que M. [U] [X] s'il a réglé la somme de 700 euros en janvier 2024 et celle de 600 euros en août 2024 n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. Par conséquent, sa demande de délais de paiement fondée sur les dispositions précitées est rejetée. Sur la demande d'expulsion M. [U] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation M. [U] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [U] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 613,02 euros actuellement, et de condamner M. [U] [X] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [U] [X] reste devoir la somme de 10 677,90 euros, à la date du 13 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus. M. [U] [X] ne consteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. M. [U] [X] est donc condamné au paiement de la somme de 10 677,90 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 948,54 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution du 3 janvier 2023 signé par M. [G] [S] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives ainsi que sur toutes indemnités et intérêts dans la limite de la somme de 20 872,08 euros pour une durée de 9 années expirant le 2 janvier 2032. Le commandement de payer délivré au locataire le 6 novembre 2023 a été signifié à la caution le 8 novembre 2023. En conséquence, M. [G] [S] est condamné solidairement avec M. [U] [X] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision. Sur les demandes accessoires M. [U] [X] et M. [G] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2023 entre M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] et M. [U] [X] concernant le logement avec garage, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 janvier 2024 ;   ORDONNE en conséquence à M. [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;   DIT qu’à défaut pour M. [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et M. [G] [S] à verser à M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V], la somme de 10 677,90 euros décompte arrêté au 13 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 948,54 à compter du 6 novembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et M. [G] [S] au paiement, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 613,02 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE la demande de délais de paiement de M. [U] [X] ; CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et M. [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et M. [G] [S] à verser à M. [O] [I] et Mme [C] WERKHAUSER- [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président