Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/00008

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION. le JEUDI DOUZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE N° RG 24/00008 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX3W NUMERO MIN: 24/00090 Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier A l’audience publique tenue le 14 Novembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : [Localité 6] MÉTROPOLE [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX ET Madame [J] [B] [O] [Adresse 3] [Localité 7] Monsieur [F] [W] [O] [X] [Adresse 3] [Localité 7] représentés par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX En présence de Madame [P] [I], Commissaire du Gouvernement ------------------------------------------- Grosse délivrée le: à : Expédition le : à : FAITS ET PROCÉDURE Madame [J] [B] [O] et monsieur [F] [W] [O] [X] sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 2] d’une contenance de 424 m², située [Adresse 3], sur le territoire de la commune de [Localité 7]. Par arrêté du 24 février 2020, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 6] Métropole les travaux d’aménagement de la voirie « Liaison centre-ville/Quartier du Tasta », sur le territoire de la commune de [Localité 7]. Le 6 mars 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 10 mai 2023. Par ordonnance du 23 juillet 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée la parcelle précitée au profit de [Localité 6] Métropole. Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 2 février 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant aux consorts [B] [O]/[W] [O] [X] à 155 592 euros. Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 19 avril 2024 s’est déroulé le 3 juin 2024, en présence de madame [B] [O], monsieur [W] [O] [X], de leur conseil, du conseil et des représentants de [Localité 6] Métropole et du commissaire du gouvernement. Le commissaire du Gouvernement a transmis son mémoire au greffe du juge de l’expropriation le 24 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 11 juillet 2024, renvoyée aux 26 septembre et 14 novembre 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 5 novembre 2024, [Localité 6] Métropole demande au juge de l’expropriation de : -déclarer irrecevable l’intervention volontaire formulée par les SARL [W] [O] TRANSPORT et par la SARL [W] [O] NETTOYAGE, -en conséquence, les débouter de leurs demandes, -à titre principal, fixer à la somme de 155 592 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien libre de toute occupation, -rejeter toute autre demande, A titre subsidiaire : -fixer à la somme de 90 296 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien occupé, -débouter la SARL [W] [O] TRANPORT et [W] [O] NETTOYAGE de l’ensemble de leurs demandes -rejeter toute autre demande, -statuer ce que de droit sur les dépens. [Localité 6] Métropole soutient en premier lieu que les interventions volontaires de la SARL [W] [O] TRANSPORT et de la SARL [W] [O] NETTOYAGE sont irrecevables dès lors que les propriétaires de la parcelle expropriée n’ont pas dénoncé leurs locataires dans les conditions fixées aux articles L. 311-2, L. 311-3, R. 311-2 et R. 311-1 du code de l’expropriation et qu’à défaut de s’être faits connaître à l’expropriant, ils sont déchus de leur droit d’être indemnisés à l’égard de l’expropriant. Elle soutient qu’il leur appartient d’engager le cas échéant un recours contre le propriétaire négligent devant le juge de droit commun pour obtenir une indemnisation. Au soutien de ses prétentions au fond, [Localité 6] Métropole expose que la parcelle en cause est en nature de terrain, accueillant une activité de stockage de BTP, supportant un local de 50 m². Elle précise que l’emprise expropriée se trouve à l’arrière de la parcelle mère AV n°[Cadastre 4], divisée en AV n°[Cadastre 2] de 242 m² (expropriée) et AV n°[Cadastre 1] m² de 716 m². La communauté urbaine de [Localité 6] devenue [Localité 6] Métropole en janvier 2017 a acquis la parcelle AV n°[Cadastre 5] le 3 juillet 20214 au prix de 222 euros le m². Elle explique que la parcelle expropriée est un terrain de second rang, encombré, qui supporte un quart d’un hangar et accueille une activité de stockage du BTP. La parcelle mère est desservie par la [Adresse 10], excentrée du cœur de [Localité 7] et non loin de la voie ferrée. Concernant la date de référence, [Localité 6] Métropole souligne que la parcelle est située dans le périmètre du droit de préemption urbain et grevée d’un emplacement réservé Voirie Secondaire. Elle retient comme date de référence le 10 mars 2020, date à laquelle la 9e modification du PLU délimitant la zone UM 134-L30 dans laquelle est située l’emprise, a été rendue opposable aux tiers. A cette date, le bien exproprié était en nature de terrain de stockage du BTP et supportait un local de 50 m² (un quart de hangar). La zone UM 13-4L30 correspond aux tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes. Bordeaux Métropole ne discute pas la qualification de terrain à bâtir de l’emprise. Son offre d’indemnité principale se fonde sur 15 termes de comparaison aboutissant à une moyenne de 226 euros le m² ; elle en déduit que son offre de 280 euros le m² est satisfactoire et ajoute que dès lors que sont disponibles des termes de comparaison portant sur des emprises similaires (détachement de terrain, dans un secteur géographique proche), il n’est pas nécessaire de valoriser le bien en fonction de terrain à bâtir construit avec application d’un taux d’abattement. [Localité 6] Métropole conteste la pertinence de 18 des 20 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, qui ne sont pas comparables au bien exproprié. Elle souligne toutefois que si ces termes de comparaison étaient retenus comme pertinents, un abattement de 50% pour encombrement devrait être appliqué pour prendre en compte les caractéristiques particulières du bien, le bien à évaluer accueillant une activité de stockage BTP avec une cuve de vidange située hors emprise, qui présente un risque de pollution. Sur les observations des expropriés, critiquant le fait que l’ensemble des termes de référence produits comptent [Localité 6] Métropole comme acquéreur, elle se réfère à l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, qui commande de tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droit à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Dans le cas où le bien devrait être considéré comme occupé, [Localité 6] Métropole demande d’appliquer un abattement de 50% pour occupation. Elle propose en outre une indemnité de remploi calculée sur la base des taux généralement retenus. Bordeaux Métropole propose une indemnité accessoire de 24 000 euros pour relocaliser le local de 50 m² se trouvant sur l’emprise. Par courrier en délibéré, autorisé par le juge de l’expropriation, [Localité 6] Métropole a confirmé que cette indemnité vise à financer la reconstruction d’un local d’une superficie de 50 m² suite à l’expropriation d’une emprise de 50 m² du hangar existant. Cette indemnité est distincte des travaux de rescindement du hangar partiellement exproprié, incluant la démolition de l’emprise expropriée. Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs demandée au titre du bail commercial consenti à la SARL [W] [O] TRANSPORT et de la SARL [W] [O] NETTOYAGE, elle considère qu’une telle demande ne peut prospérer dès lors qu’ils ne justifient pas d’une demande formée par leurs locataires tendant à une réduction de loyer, qu’en l’absence de plan annexé au bail il n’est pas démontré que l’expropriation fera perdre 40% de la superficie des locaux loués à la SARL [W] [O] TRANSPORT ou que la SARL [W] [O] NETTOYAGE perdra l’entier local loué, alors que l’expropriation maintiendra 42 m² de bâti. Elle ajoute qu’il n’est pas établi que les baux étaient effectifs au jour de l’expropriation. Estimant que les expropriés ne justifient pas d’un préjudice direct et certain, ils ne peuvent obtenir d’indemnisation pour perte de loyers. En tout état de cause, [Localité 6] Métropole s’oppose à une indemnité due sur une année, puisque les deux sociétés peuvent maintenir leur activité sur le reste de l’emprise. Sur l’indemnité pour travaux de rescindement du local partiellement exproprié, [Localité 6] Métropole s’oppose à la demande des expropriés de verser une indemnité pour rescinder le local à hauteur de 563 688,54 euros, soulignant la vétusté du hangar. Elle indique maintenir sa proposition de 24 000 euros pour relocaliser le local. [Localité 6] Métropole conteste la demande d’indemnisation des expropriés tendant à compenser la dépréciation sur surplus du bien exproprié, évaluée à 40% du prix du terrain hors emprise expropriée. Elle souligne que l’accès à la [Adresse 10] est maintenu et que les expropriés conservent 716 m² de terrain, supportant 42 m² de bâti ; elle conteste que l’amputation subie génère une dévalorisation du reliquat, qu’il n’y a pas eu de demande d’emprise totale. Sur les demandes des locataires, [Localité 6] Métropole rappelle que seul un droit juridiquement protégé peut donner lieu à indemnisation. Elle estime que tel n’est pas le cas en l’espèce, soupçonnant que les baux soient fictifs, de plus la réalité de la perte de surface d’exploitation n’est pas apportée. Elle ajoute qu’aucune enseigne commerciale n’est présente sur la parcelle et les demandes chiffrées des deux sociétés ne sont pas justifiées. Par mémoire du 15 octobre 2024, la SARL [W] [O] TRANSPORT et la SARL [W] [O] NETTOYAGE sont intervenues volontairement dans la procédure aux côtés de madame [B] [O] et de monsieur [W] [O] [X]. Dans leurs dernières conclusions du 13 novembre 2024, madame [B] et monsieur [W] [O] [X] demandent au juge de l’expropriation de fixer à 599 652,54 euros les indemnités totales de dépossession. La SARL [W] [O] TRANSPORT demande également, au titre des indemnités d’éviction et accessoires, une somme de 109 799,57 euros et la société [W] [O] NETTOYAGE une somme totale de 16 580 euros. Ils demandent enfin une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre liminaire, sur la recevabilité des interventions volontaires, il est soutenu que l’article L. 311-3 du code de l’expropriation qui prévoit une déchéance de tous droits à indemnité n’est pas applicable aux locataires, qualité qu’ils revendiquent. Il est soutenu qu’au demeurant, [Localité 6] Métropole ne justifie pas avoir pleinement procédé à la notification telle que prévue par l’article L. 311.1 du code de l’expropriation. Sur la consistance du bien, il est soutenu que la propriété est le siège social des sociétés [W] [O] TRANSPORT et [W] [O] NETTOYAGE, qui sont toutes preneuses d’un bail commercial. La SARL [W] [O] TRANSPORT dispose d’un local et dépôt à usage commercial d’environ 1000 m² sur le terrain, lui servant de stockage de matériel, dont des véhicules poids lourds nécessaires à son activité de transport et de fret et la SARL [W] [O] NETTOYAGE dispose d’un local et dépôt d’environ 30 m² lui servant de stockage de matériel de stockage. Mme [B] est gérante de la société de nettoyage et le fils des expropriés gère la société de transport. Il est soutenu que l’emprise expropriée porte sur la moitié du local et sur 40% du terrain donné à bail. Ils soutiennent, comme [Localité 6] Métropole, que la date de référence est le 10 mars 2020 et que le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir. Sur l’indemnité principale, les expropriés soutiennent que les termes de comparaison produits par [Localité 6] Métropole ne reflètent pas l’état du marché libre sur la commune de [Localité 7], car ne portent que sur des opérations de voirie. Ils ajoutent que ces termes ne comparaison ne peuvent être tenus pour base, à défaut pour l’expropriant d’établir que les accords et les riverains concernés portent sur au moins la moitié des propriétaires intéressés et sur les 2/3 au moins des superficies concernées. En tout état de cause, il est soutenu que les termes de comparaison doivent être exclus comme non pertinents car non comparables. Concernant les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, ils soutiennent qu’ils doivent être retenus comme pertinents, à l’exception de trois termes correspondant non à des terrains à bâtir mais à des terrains en nature de landes en forme de bande étroite ou de parcelle d’agrément. Ils en déduisent une valorisation de 710 euros par m². S’agissant de l’abattement pour encombrement, ils rappellent que le local de 50m² occupe une petite partie de la parcelle mère de 1140 m². Les seuls encombrants évoqués par [Localité 6] Métropole (tractopelle, cuves, échafaudages etc) ont vocation à être débarrassés du terrain, ces matériaux appartenant aux locataires. S’ils admettent la présence d’une fosse à vidange, ils contestent la présence d’une cuve à vidange justifiant un abattement. De plus, la fosse à vidange est hors emprise expropriée. Ils ajoutent que la dépollution du site, à supposer qu’il soit pollué, n’est pas nécessaire au maintien du bâti et à l’usage du bien tels qu’existants. Ils contestent en conséquence le principe de l’abattement. Sur les indemnités accessoires, ils demandent en premier lieu une indemnité pour perte de revenus locatifs, qui doit correspondre à un an de loyers. Ils soulignent que la surface louée sera réduite de 37% de sorte que le montant du loyer sera réduit d’autant, entraînant une perte de revenus locatifs de 370 euros par mois. Ils ajoutent qu’avec l’ordonnance d’expropriation, le bail portant sur un local de 30 m² a pris fin de sorte qu’ils perdent un revenu locatif de 500 euros par mois. S’agissant du rescindement du local exproprié, ils indiquent avoir fait procédé à des devis et évaluent les travaux à 53 688,54 euros. Concernant la dépréciation du surplus, il est soutenu que le détachement de la parcelle expropriée entraîne une perte du droit à construire et une perte de capacité de stockage et de stationnement sur le terrain. Ils évaluent cette indemnité pour dépréciation du surplus à hauteur de 40% de l’indemnité principale. S’agissant des demandes formées par la société [W] [O] TRANSPORT, il est soutenu que l’expropriation entraine une perte partielle du fonds de commerce : elle perd 40% de la superficie du terrain utilisé pour le stockage du matériel nécessaire à son activité et pour le stationnement des véhicules et engins de chantiers. C’est bien l’entier terrain qui a été donné à bail. La société [W] [O] TRANSPORT soutient qu’une perte du chiffre d’affaires de 10% est estimée en raison de la baisse d’activité à prévoir. Elle demande en outre une indemnisation au titre des frais de déménagement et des frais administratifs. S’agissant de la société [W] [O] NETTOYAGES, il est soutenu que la société est spécialisée dans le nettoyage de locaux et que cette activité peut être exercée ailleurs sans perte de clientèle. Néanmoins, elle devra transférer son activité et déménager son matériel. Elle demande une somme de 7200 euros correspondant à un an de loyer afin de réparer son préjudice, outre 2000 euros de frais de déménagement et 5000 euros de frais administratifs. Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 210 414 euros l’indemnité de dépossession (indemnité principale et indemnité de remploi). Il fixe la date de référence au 10 mars 2020 et qualifie l’emprise expropriée. Il fonde son évaluation sur 20 termes de comparaison, aboutissant à une moyenne de 642 euros le m² et a appliqué un abattement de 30% pour encombrement. MOTIVATION Sur la recevabilité des interventions volontaires En application des articles L. 311-2 et R. 311-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en vue de la fixation des indemnités, l'expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l'avis d'ouverture de l'enquête, soit l'acte déclarant l'utilité publique, soit l'arrêté de cessibilité, soit l'ordonnance d'expropriation, selon les modalités prévues à l'article R. 311-30 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique (lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signification). Cette notification précise que le propriétaire et l'usufruitier sont tenus d'appeler et de faire connaître à l'expropriant, dans le délai d'un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes. En l’espèce, les deux sociétés [W] [O] TRANSPORT et [W] [O] NETTOYAGE se revendiquant locataires, les dispositions précitées s’appliquent. Il ressort de la pièce 11 de [Localité 6] Métropole que celle-ci a notifié à madame [B] [O] et à monsieur [W] [O] [X] par lettres recommandées avec avis de réception des 28 avril 2021, signées respectivement par leur destinataire, la copie de l’arrêté préfectoral du 24 février 2020 déclarant d’utilité publique les travaux. Cette lettre reproduisait en outre les dispositions des articles L. 311-1, L. 311-2 du code de l’expropriation et rappelait également le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-1 de ce code pour faire connaître à l’expropriant leurs locataires. Aucune pièce n’est versée par les expropriés pour justifier d’une notification à [Localité 6] Métropole, précisant l’identité des locataires, ce alors que la charge de la preuve leur incombe. La circonstance, à la supposer établie, que la déclaration d’utilité publique n’ait pas été jointe à ce courrier de notification du 28 avril 2021, ne fait pas obstacle au démarrage, à la date de réception de ce courrier, du délai d’un mois donné aux expropriés pour informer l’expropriant de l’existence de locataires. Faute pour madame [B] [O] et monsieur [W] [O] [X] d'avoir donné ces informations précises à [Localité 6] Métropole avant le 30 avril 2021, la SARL [W] [O] TRANSPORTS et la SARL [W] [O] NETTOYAGES sont irrecevables à intervenir pour réclamer une indemnisation au titre de leur éviction, à supposer que leur qualité de locataire soit établie. *** Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de sa qualification de terrain à bâtir ou de son usage effectif à la date de référence. Sur la consistance du bien exproprié Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique: “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.” En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 23 juillet 2023. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée sur place lors du transport sur les lieux. L’emprise est située entre la [Adresse 10] et la voie de chemin de fer reliant [Localité 6] à [Localité 9], au fond d’un terrain constitué de deux parcelles numérotées AV [Cadastre 2] (objet de l’expropriation) et AV [Cadastre 1], emprise mitoyenne à la parcelle AV [Cadastre 5] acquise par [Localité 6] Métropole. L’emprise est de forme rectangulaire ; elle sert à entreposer des matériaux et machines de chantier. Un hangar est présent ; il est à cheval sur 4 parcelles. Il a été séparé en deux locaux à usage professionnel après construction. L’expropriation concerne la partie arrière du bâtiment, ce qui représente ¼ de sa surface (50 m²). La partie avant reste la propriété de madame [B] [O] et de monsieur [W] [O] [X]. Le local, autrefois à usage d’atelier-garage, est aujourd’hui très encombré de matériaux de tous ordres, avec une pièce bureau en surplomb. La construction est en tôles et en parpaings, le sol brut. Une fosse à vidange est visible dans le local, sur la partie avant qui ne fait pas partie de l’emprise expropriée. Aucune cuve de vidange n’a été constatée. A l’extérieur, le terrain est encombré d’engins de chantiers et de bennes de chantiers. Le terrain est clôturé. Sur la date de référence Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent sur la date de référence. Elle sera fixée au 10 mars 2020. Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. » Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs. L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir. Avant expropriation, les deux parcelles AV [Cadastre 2] et AV [Cadastre 1] doivent être considérées comme encombrées par le bâtiment à usage industriel. L’encombrement étant toutefois limité, le bâtiment étant, sur ces deux parcelles, d’une surface d’environ 90 m² tandis que le terrain d’assiette est de (424+716)=1140 m². En revanche, les engins de BTP et autres bennes présentes sur le terrain d’assiette ne peuvent être retenus au titre de l’encombrement, leur débarrassage étant possible. Sur l’indemnité principale La méthode par comparaison est retenue par les parties et le commissaire du gouvernement. Il y a lieu de faire application de cette méthode pertinente pour l’évaluation du bien en cause. Il y a lieu de rechercher des termes de comparaison portant sur des parcelles de nature et de superficie comparables, issus de transactions intervenues à une date aussi proche que possible de la date du jugement fixant les indemnités. Aussi, doivent être exclus les termes trop anciens, ou portant sur des superficies trop petites ou trop grandes, ou qui ne sont pas classés dans la même zone du PLU. Les expropriés ne proposent pas de termes de comparaison. [Localité 6] Métropole se fonde sur 15 termes de comparaison. L’ensemble des termes de comparaison antérieurs à 2021 doit être écarté car trop ancien (TC 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 12,). Les termes portant sur des surfaces bien inférieures ou bien supérieures à 424 m² doivent également être écartés : TC 7 (815 m²) TC 10 (191 m²)TC 11 (677 m²)TC 13 (133 m²) et TC 15 (5204 m²). Seul le TC 14 peut être retenu : il porte sur une parcelle sise en zone UM 13 de 579 m² ; La cession a eu lieu le 30 octobre 2023 (traité d’adhésion à la suite d’une ordonnance d’expropriation au bénéfice de [Localité 6] Métropole, dans le cadre des travaux d’aménagement de la voirie « Liaison Centre Ville/Quartier du Tasta) pour un prix unitaire de 285 euros le m². Ce montant est retenu par [Localité 6] Métropole sans abattement pour encombrement, qui a évalué l’emprise comme un détachement de terrain, non comme un terrain à bâtir encombré. En application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, qui impose au juge de tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique, il sera tenu compte de ce terme de comparaison. Le commissaire du gouvernement propose 20 termes de comparaison, portant sur des ventes de parcelles non bâties sur la commune de [Localité 7], dont la superficie est comprise entre 300 et 800 m², situés en zone UM 13 ou zonage approchant, dans un périmètre de 1km autour de l’emprise expropriée, entre avril 2021 et 2024. Au vu du nombre important de références produites, seules seront considérées comme pertinentes celles portant sur des cessions relatives à des terrains d’une superficie comprise entre 330 m² et 600 m² ; ainsi, les TC 2, 6, 12, 13, 15 à 19 seront exclus. La moyenne des TC 1, 3 à 5, 7 à 11, et 14 est de 723 euros. Les parcelles de terrains étant nues, il y a lieu d’appliquer un abattement pour encombrement de 20%, soit une moyenne de 578 euros. Il sera tenu compte du terme de comparaison de l’expropriant en arrondissant à la baisse la valeur ci-dessus. Le commissaire du gouvernement produit un dernier terme de comparaison. Les expropriés considèrent qu’il doit être exclu car concerne une parcelle en nature de landes. En effet, la nature de cette parcelle n’est pas comparable avec la nature de la parcelle expropriée. Au total, le prix unitaire moyen doit être fixé à 500 euros par m². Ainsi, pour un terrain de 424 m², l’indemnité sera de 212 000 euros, pour un bien libre d’occupation. Sur les indemnités accessoires Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Sur l’indemnité de remploi L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus. L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 22 200 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 197 000x10%). Sur l’indemnité pour relocalisation et l’indemnité pour rescinder le local partiellement exproprié. L’expropriation de la parcelle AV [Cadastre 2] conduit à démolir 50 m² du bâtiment, soit un quart de sa superficie totale. Bordeaux Métropole propose de verser une indemnité de 24 000 euros pour financer la reconstruction d’un nouveau local, en lieu et place d’une indemnisation pour reconstruction du mur après démolition de la partie du local exproprié, au motif que le bâtiment est vétuste. Les expropriés s’opposent à cette indemnité pour relocalisation et entendent entreprendre des travaux pour maintenir debout la partie du local restante. Bordeaux Métropole ne pouvant imposer aux expropriants de se relocaliser alors qu’ils souhaitent rester dans les lieux dont ils demeurent propriétaires, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité de relocalisation. Les expropriés présentent deux devis au soutien de leur demande indemnitaire pour rescinder le local ; l’un d’un montant total de 60 518 euros TTC, l’autre d’un montant total de 53 688,54 euros. Il convient de souligner que tous deux portent, outre le gros œuvre, sur la phase de démolition du bâtiment. Or, du fait de l’expropriation, cette phase ne sera pas à leur charge mais à celle de l’expropriant. La phase démolition représente 24 524 euros HT (29 429 euros TTC) sur le devis le moins onéreux d’un montant total de 53 688, 54 euros TTC. Ainsi, il y a lieu de leur allouer la somme de 24 000 euros pour réaliser ces travaux de rescindement du bâtiment partiellement démoli. Sur l’indemnité pour perte de loyers Les expropriés versent aux débats deux baux commerciaux. Un bail du 31 mars 2015 conclu entre les expropriés et la SARL [W] [O] TRANSPORT, pour une durée de 9 ans ; la fin du bail étant le 31 mars 2024. Le loyer est de 1000 euros HT par mois, charges comprises. Le second bail a été conclu entre les expropriés et la SARL [W] [O] NETTOYAGE le 31 mars 2011, à effet du même jour pour une durée de 9 ans, la fin du bail étant néanmoins prévue également au 31 mars 2024, non au 31 mars 2020. Le loyer est de 500 euros HT par mois, charges comprises. A la date du jugement, les baux ayant été résiliés du fait de l’expropriation, il y a lieu de vérifier si les locataires s’acquittent d’une indemnité d’occupation, justifiant l’allocation aux expropriés d’une indemnité compensant la perte de revenus liée à la diminution de la surface de l’entrepôt et du terrain pouvant être donnée en location. La seule production des deux baux commerciaux ne saurait toutefois justifier de ce que les locataires sont restés dans les lieux après résiliation de leur bail et ont continué à s’acquitter du paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle ne figure au demeurant pas dans les comptes de résultats détaillés pour l’année comptable allant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 versés pour les deux entreprises. Dès lors, la demande formée au titre de la perte des loyers doit être rejetée. Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus. Cette indemnité a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de fait la partie restante, et ce quel que soit la nature du bien exproprié. Elle ne peut être accordée que si elle présente un caractère certain et que cette dépréciation soit la conséquence de l’expropriation. Il n’est pas contesté que l’expropriation porte sur une portion de terrain située en fond de parcelle, ce qui n’aura aucun impact sur les possibilités de desserte de la parcelle AV [Cadastre 1] demeurant propriété de madame [B] [O] et de monsieur [W] [O] [X]. Cette parcelle de 716 mètres carrés conserve une taille raisonnable mais le transport sur les lieux a montré que l’ensemble de l’emprise est utilisée pour stocker des engins de chantier, des bennes, etc, nécessitant beaucoup de place. De plus, cette expropriation emporte la démolition partielle du bâtiment élevé à cheval sur la parcelle expropriée et la parcelle dont les époux [W] [O] [X] restent propriétaires, ce qui a pour conséquence, en raison de la division après construction du bâtiment, de ne leur laisser qu’un quart de ce bâtiment, soit 42 m², taille particulièrement petite pour une utilisation de bâtiment de stockage. Une indemnité pour dépréciation du surplus sera en conséquence accordée. En revanche, au regard de l’état de vétusté du bâtiment, il y a lieu de la réduire à 10% de la valeur de la parcelle restante, évaluée sur la base de 500 euros le m². Ainsi, il sera alloué une somme de 35 800 euros. Sur les dépens Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 6] Métropole supportera les dépens. Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.” En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable d’allouer à madame [B] [O] et à monsieur [W] [O] [X] une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE irrecevables les interventions volontaires de la SARL [W] [O] TRANSPORT et de la SARL [W] [O] NETTOYAGE FIXE la date de référence au 10 mars 2020, FIXE les indemnités de dépossession revenant à la madame [B] [O] et à monsieur [W] [O] [X] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 2] d’une contenance de 424 m², située [Adresse 3], sur le territoire de la commune de [Localité 7]. aux sommes suivantes : Indemnité principale : 212 000 euros pour un bien libre d’occupation Indemnité de remploi : 22 200 euros Indemnités accessoires : 24 000 euros pour rescinder le local partiellement exproprié 35 800 euros au titre de la dépréciation du surplus,  DIT n’y avoir lieu à indemnité pour relocalisation du local, DIT n’y avoir lieu à indemnité pour perte de loyers, Condamne [Localité 6] Métropole aux dépens, Condamne [Localité 6] Métropole à payer à la madame [B] [O] et à monsieur [X] [W] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Juge de l’Expropriation