Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 24/00253

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30G Minute n° 24/706 N° RG 24/00253 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWSO 3 copies GROSSE délivrée le 05/08/2024 à la SAS DELTA AVOCATS la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS Rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 1er Juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. Lors des débats au fond, le tribunal était composé de Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.R.L. RESTAURANT LE M [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSES S.C.P. CBF ASSOCIES prise en son établissement secondaire immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° SIRET 494 003 213 00068, dont le siège social est situé [Adresse 5]), prise en la personne de son représentant légal Monsieur [M] [E] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FONTAINE D’OR [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX S.D.C. IMMEUBLE DU [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la société M.I.L GESTION, Société par Actions Simplifiée, au capital social de 10.000€, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 528 094 618 dont le siège social est situé [Adresse 6]), prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] défaillant FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par actes en date du 30 janvier 2024, la SARL RESTAURANT LE M a assigné la SCP CBF ASSOCIES, en qualité de mandataire liquidateur de la SCI FONTAINE D’OR, et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], au visa de l’article 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de : - les voir condamner, sous astreinte de 150 euros par infraction constatée, à faire cesser les désordres d’infiltration et de dégât des eaux qu’elle subit dans le local donné à bail ; - les condamner in solidum à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. La demanderesse expose que par acte notarié en date du 26 août 2015, elle a acquis auprès de la société RIGABOUL un fonds de commerce à usage de restauration situé dans un local appartenant à la SCI FONTAINE D’OR, situés [Adresse 4] à BORDEAUX, soumis au régime de la copropriété ; lqu’elle subit depuis 2015 de nombreux sinistres liés à l’état de l’immeuble, notamment en toiture ; qu’elle a vainement sollicité de son bailleur le passage d’un expert ; que sa mise en demeure est restée sans effet ; qu’en outre le restaurant a été cambiolé le 06 mai 2023 par la porte arrière qui a été fracturée et qu’elle a dû condamner alors qu’il s’agit de la sortie de secours et que le syndicat des copropriétaires tarde à réparer en dépit de ses relances au syndic ; que ces désordres lui causent une perte d’activité et ont entraîné une forte hausse des cotisations d’assurance et, récemment, la résiliation de son contrat en raison du trop grand nombre de sinistres ; qu’il y a urgence à remédier à ces désordres qui résultent d’un manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretenir les parties communes. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2023. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue pour plaidoiries à l’audience du 22 mai 2023. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la demanderesse, le 26 juin 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le rejet des demandes adverses et maintient ses demandes ; - la SCP CBF ASSOCIES, en qualité de mandataire liquidateur de la SCI FONTAINE D’OR, le 27 mai 2024, par des écritures dans lesquelles il sollicite le rejet de toutes les demandes comme étant irrecevables, infondées et injustifiées, et à la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Elle fait valoir qu’aucun manquement de la SCI FONTAINE D’OR à ses obligations de bailleresse n’est démontré et caractérisé ; que la demanderesse ne justifie pas l’avoir alertée sur l’inertie du syndicat des copropriétaires ; qu’elle est confrontée aux mêmes difficultés et ne dispose pas d’un pouvoir de contrainte supplémentaire ; que le liquidateur a écrit à deux reprises fin 2023, en vain, pour solliciter l’intervention d’une entreprise pour déboucher les chéneaux et la convocation à ses frais d’une assemblée générale extraordinaire pour voter la réalisation de travaux en toiture ; qu’elle n’a pas le pouvoir de réaliser des travaux portant sur les parties communes de l’immeuble et ne saurait y être condamnée. La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Bien que régulièrement assigné à personne habilitée, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et il a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION sur la demande de travaux sous astreinte : L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile permet au juge de référés de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet quant à lui au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, il résulte des débats et des pièces (notamment les PV de constat d’huissier des 25 août 2021, 27 juin 2017, 28 juin 2017 et 31 mai 2018) : - que la société RESTAURANT LE M subit depuis 2017 au moins, de manière récurrente, des infiltrations d’eau, voire des inondations, en provenance des chéneaux, des tuyauteries et de la toiture surplombant la verrière de la cour du restaurant, qui sont des parties communes dont l’entretien incombe de plein droit au syndicat des copropriétaires ; - qu’en dépit des réclamations et relances adressés au syndic, aucune réunion d’expertise n’a été organisée, aucune réparation réalisée ni aucune assemblée générale convoquée pour se prononcer sur les travaux, causant à la demanderesse un important préjudice notamment financier. Ces circonstances caractérisent de la part du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, un manquement à ses obligations légales qui justifie qu’il soit fait droit à la demande à son encontre, l’inertie du défendeur rendant nécessaire le prononcé d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif. En revanche, la SCP CBF ASSOCIES ès qualités oppose à bon droit que la SCI FONTAINE D’OR n’a pas le pouvoir de réaliser des travaux portant sur les parties communes de l’immeuble et ne saurait y être condamnée à titre personnel, même si les désordres affectent le local et en entravent la jouissance. La demande tendant à la réalisation de travaux à son encontre sera donc rejetée. sur les autres demandes : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable en revanche de laisser à la charge de la SCP CBF ASSOCIES ès qualités les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. Sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens. III - DECISION Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et à charge d’appel, Vu l’article 835 du code de procédure civile Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres d’infiltration et de dégât des eaux subis par la SARL RESTAURANT LE M dans le local donné à bail, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois ; Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à payer à la SARL RESTAURANT LE M une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] aux entiers dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier, Le Président,