Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/00064

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Joanna GABAY Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/00064 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WBP N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 08 novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat de copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic la société GID dont le siège social est sis - [Adresse 2] représenté par Maître Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107 DÉFENDERESSE Madame [N] [I], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe statuant en juge unique assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière Décision du 08 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00064 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WBP EXPOSE DU LITIGE Madame [N] [I] est propriétaire du lot n°33 dans l'immeuble du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société GID, SAS à associé unique, a assigné Madame [N] [I], devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 02 novembre 2023, en paiement des sommes suivantes sous bénéfice de l'exécution provisoire : - 3 513,67 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, somme arrêtée au 14 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'audience du 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s'en est référé aux termes de son assignation. L'affaire mise en délibéré à la date du 14 mai 2024 a finalement fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 9 octobre 2024 en raison de l'empêchement du magistrat initialement saisi. A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes. Assignée régulièrement en la forme d'un procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [N] [I] n'a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [N] [I] concernant le lot n°3, indiquant la répartition des millièmes (7/1000) ; - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2021 au 24 août 2023 (échéance du 3ème trimestre 2023 comprise), faisant apparaître les relevés de compte individuel ; - l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 3513,67 euros, frais de recouvrement d'un montant de 1 068 euros inclus ; - les copies de sept lettres de mises en demeure, cinq lettres de relances cordiales et une lettre de relance par avocat, entre le 23 novembre 2021 et le 16 août 2023 ; - les procès-verbaux des assemblées générales depuis le 29 juin 2020 et les attestations de non-recours ; - le contrat de syndic. En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 445,67 euros portant sur la période allant du 1er avril 2021 au 30 septembre 2023, après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après. Les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation du 02 novembre 2023. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. La somme de 1 068 euros revendiquée au titre des frais nécessaires recouvre en l'espèce : - 468 euros de frais de relance du 31 mai 2021 au 12 septembre 2023 correspondant à 13 mises en demeure sur la période dont la réalité de l'envoi n'est pas justifiée, qui au demeurant ne constituent pas une diligence inhabituelle pour le syndic et dont le nombre excessif relève d'un choix du syndic. Ces frais ne donneront donc pas lieu à remboursement ; - 96 euros de frais pour une mise en demeure par avocat en date du 14 mars 2022 dont il n'est pas non plus justifié de l'envoi et qui au demeurant relève des frais de l'article 700 du Code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu d'en accorder le remboursement ; - 504 euros de frais de mise au contentieux pour lesquels il n'est toutefois pas justifié des diligences accomplies ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais relevant ainsi d'un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en son entier au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que Mme [N] [I] présente des impayés de charges de copropriété depuis plus de deux ans. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Au regard du montant de la dette et de la faible quote-part (7/1000ème), la demande de dommages et intérêts sera revue à plus juste proportion et Mme [N] [I] sera condamnée à verser la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires. Sur les demandes accessoires Mme [N] [I], partie perdante, supportera les dépens. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société GID, SAS à associé unique, de sa demande au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE Madame [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société GID, SAS à associé unique, - la somme de 2 445,67 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 01 avril 2021 au 30 septembre 2023 (échéance du 3ème trimestre 2023 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 02 novembre 2023, - la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Madame [N] [I] aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. La greffière, La présidente.