Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/05661

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/05661 N° Portalis 352J-W-B7H-CZWMD N° MINUTE : 3 Assignation du : 04 Avril 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [S] [U][2] [2] [Adresse 2] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 16 Février 2024 DEMANDEURS Madame [V] [P] épouse [R] [Adresse 8]” [Localité 5] Monsieur [T] [M] [K] [W] [R] [Adresse 9] [Localité 5] représentés par Maître Josiane CARRIERE JOURDAIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidant, vestiaire #E0055 DEFENDERESSE E.A.R.L. TERRE SOLEIL EAU FORET [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 02 Octobre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 27 avril 2005, un bail commercial en renouvellement d'une durée de neuf années entières et consécutives a été conclu entre Mme [V] de [X], épouse [R] et M. [T] [R] d'une part, en qualité de bailleurs et la société TERRE SOLEIL EAU FEU d'autre part, en qualité de locataire à effet du 1er juillet 2003 et se terminant le 30 juin 2012. Par acte sous-seing privé du 16 octobre 2012, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années entières et consécutives à effet du 1er juillet 2012 et se terminant au 30 juin 2021. Le local donné à bail est situé à [Adresse 3]. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal hors charges et hors taxes de 52.000 euros payable trimestriellement et à terme échu. Suivant acte extrajudiciaire du 28 décembre 2020, Mme [V] de [X] épouse [R] et M. [T] [R] ont fait délivrer à la société TERRE SOLEIL EAU FORET un congé avec offre de renouvellement de bail à effet du 30 juin 2021 moyennant un loyer de 132.000 €. Le 14 novembre 2022, la société TERRE SOLEIL EAU FORET a fait signifier aux bailleurs un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé. Le 14 décembre 2022, les bailleurs ont notifié leur mémoire en réponse. Par acte extrajudiciaire du 4 avril 2023, les bailleurs ont assigné la société TERRE SOLEIL EAU FORET devant la présente juridiction sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 124.500 € à compter du 1er juillet 2021. Subsidiairement, les bailleurs sollicitent la désignation d'un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative. Par acte notarié du 30 juin 2023, Mme [V] de [X] épouse [R] et M. [T] [R] ont vendu les locaux sis [Adresse 3]) à la société TERRE SOLEIL EAU ET FORET, cette dernière étant désormais propriétaire des murs. Ainsi, la fixation du loyer du bail renouvelé porte sur la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023. Aux termes de leur dernier mémoire, notifié par courrier recommandé le 29 septembre 2023, Mme [V] de [X] épouse [R] et M. [T] [R] demandent au juge des loyers commerciaux de : - DEBOUTER la société TERRE SOLEIL EAU FORET de ses demandes ; - FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme en principal de 124.500 € (CENT VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS) par an, hors taxes et hors charges, aux clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, dû par la Société TERRE SOLEIL EAU FORET à Monsieur [T] [R] et Madame [V] [P], épouse [R] ; - En conséquence, CONDAMNER la Société TERRE SOLEIL EAU FORET à payer à Monsieur [T] [R] et Madame [V] [P], épouse [R] à compter du 1er juillet 2021 un loyer d'un montant de 124.500 € (CENT VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS) par an, HT et HC, aux charges et conditions du bail renouvelé en date du 16 octobre 2012, et ce jusqu'au jour de la vente le 30 juin 2023 ; - JUGER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles et ORDONNER la capitalisation ; - JUGER que, par application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PARIS souhaiterait une évaluation par expert, il est demandé de : - DESIGNER tel expert qu'il plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux sis [Adresse 3] au 1er juillet 2021 telle qu'elle résulte des éléments visés par les articles R.145-2 et suivants du Code de commerce ; - FIXER un loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 124.500 € (CENT VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS) par an en principal à compter du 1er juillet 2021, HT et HC ; - En conséquence, CONDAMNER la Société TERRE SOLEIL EAU FORET à payer à Monsieur [T] [R] et Madame [V] [R] à compter du 1er juillet 2021 un loyer provisionnel d'un montant de 124.500 € (CENT VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS) par an, HT et HC, jusqu'au jour où le jugement à intervenir sera définitif ; En toutes hypothèses : - CONDAMNER la Société TERRE SOLEIL EAU FORET à payer à Monsieur [T] [R] et Madame [V] [P], épouse [R] la somme de 40.000€ (QUARANTE MILLE EUROS) en réparation du préjudice causé sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ; - CONDAMNER la Société TERRE SOLEIL EAU FORET à payer à Monsieur [T] [R] et Madame [V] [P], épouse [R] la somme de 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la Société TERRE SOLEIL EAU FORET aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise s'il y a lieu ; - PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à venir. Aux termes de son dernier mémoire en réplique, notifié par courrier recommandé le 29 septembre 2023, la société TERRE SOLEIL EAU FORET demande au juge des loyers commerciaux de : - Fixer le loyer du bail renouvelé du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023 à un montant annuel en principal de 37.941,75 € HT et HC. - Juger que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit, à compter de chaque échéance et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil. Subsidiairement, - Désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction saisie, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2021, aux frais avancés des bailleurs, - Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuellement acquitté. En toute hypothèse, - Se déclarer incompétent sur les demandes de condamnations formées par les bailleurs. - Débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes. - Condamner les bailleurs à verser à la société TERRE SOLEIL EAU FORET la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens développés. L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'incompétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de la demande de dommages et intérêts Les bailleurs sollicitent la condamnation de la preneuse à la somme de 40.000 € en réparation d'un préjudice causé sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, pour manquement aux obligations de loyauté et de bonne foi dans l'exécution du contrat de bail. Le preneur fait valoir qu'outre le fait que cette demande n'est pas justifiée, le juge des loyers commerciaux, conformément à l'article R. 145-23 du code de commerce, a une compétence d'ordre public strictement limitée aux contestations relatives à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé ; que le juge des loyers commerciaux n'est donc pas compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs, qui est totalement étrangère à la fixation du loyer de renouvellement, étant également rappelé que le juge des loyers ne peut pas prononcer une condamnation (Cass.3ème civ, 11 mai 2022, n°20-21651,n°20-21652 et n°20-21689). En application de l'article R.145-23 code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. Il résulte de cet article que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour connaître de la demande de condamnation du preneur à des dommages et intérêts. Sur la valeur locative Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement à compter du 1er juillet 2021 mais demeurent en désaccord sur le prix du loyer renouvelé. En application de l'article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative s'agissant d'un local monovalent à usage d'hôtel, les parties s'accordant également sur ce point. En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Se fondant sur un avis non contradictoire, établi par la société CONSEILS EVALUATIONS IMMOBILIERES, les bailleurs sollicitent la fixation du loyer en renouvellement au 1er juillet 2021 à la somme de 124.500 euros HT HC/ an, revendiquant l'application d'une méthode par capitalisation. En réponse, le preneur fait valoir que l'avis amiable produit par les bailleurs donne une estimation de la valeur locative à la date du 30 septembre 2022 ; qu'une autre attestation de valeur locative établie par GALTIER VALUATION propose une valeur de 84.990 euros au 22 avril 2022 ; que ces avis sont donc hors de propos, la date en renouvellement du bail étant le 1er juillet 2021. Le preneur ne produit aucun avis amiable et propose une évaluation de la valeur locative en renouvellement de 37.941,75 euros au 1er juillet 2021, après application de la méthode hôtelière, se fondant sur un article de l'INSEE et un document intitulé " Performances hôtelières France mai 2021 ". En l'espèce, le juge des loyers commerciaux constate que les parties échouent à démontrer la valeur locative dont elles demandent la fixation, les bailleurs produisant des avis non contradictoires évaluant la valeur locative à la date du 22 avril 2022 et du 30 septembre 2022, alors que la date de renouvellement du bail est le 1er juillet 2021 et le preneur proposant une estimation de la valeur locative, fondée sur la méthode hôtelière, sans produire d'éléments de preuve sur la recette théorique, le taux d'occupation et les autres éléments, relatifs à l'hôtel exploité, entrant dans l'appréciation de la valeur locative à partir de la méthode hôtelière. En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du Code de commerce, aux frais de Mme [V] de [X] épouse [R] et M. [T] [R], ayant délivré congé avec offre de renouvellement, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du Code de commerce. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Se déclare incompétent pour connaître de la demande de condamnation du preneur à des dommages et intérêts à hauteur de 40.000 euros, Constate, par l'effet du congé avec offre de renouvellement du 28 décembre 2020, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 3], à compter du 1er juillet 2021, Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison du caractère monovalent du local donné à bail, Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert : [U] [S] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] - [Courriel 11] Avec mission : - de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ; - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - visiter les deux locaux litigieux à [Localité 10] [Adresse 3] ; - entendre les parties en leurs dires et explications ; - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2021 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; - de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ; - de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2024 ; Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Mme [V] de [X] épouse [R] et M. [T] [R] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l'affaire sera rappelée le 22 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 16 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER P. LESTERLIN