Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 21/07796 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CUSUA
N° MINUTE : 1
Assignation du :
08 Juin 2021
Jugement en fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 31 Octobre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. AMEDEO MONTANARI
[Adresse 16]
[Localité 21]
représentée par Me Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0557
DEFENDERESSE
Société ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE [Localité 20]
[Adresse 2]
[Localité 15]
représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0500
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 06 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Suivant acte sous seing privé du 03 mai 2001, l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE – HÔPITAUX DE [Localité 20], dit AP-HP, a consenti le renouvellement d'un bail commercial à la SARL AMEDEO MONTANARI, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 21].
Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2001 jusqu'au 30 juin 2010 et pour un loyer annuel en principal de 40 094,49 € HT et HC.
Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2020, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2021 moyennant un loyer annuel de 120 000 € HT et HC.
Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 26 février 2021, la locataire a demandé la fixation du loyer de renouvellement à 55 000 € HT et HC.
Elle a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 08 juin 2021.
Par jugement avant dire droit du 15 décembre 2021, le juge des loyers a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux.
L'expert, monsieur [P] [B], a déposé son rapport le 06 mars 2023. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 02 octobre 2023, la SARL AMEDEO MONTANARI sollicite :
-la fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2021 à 59 550 € HT et HC par an,
-qu'il soit dit que le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer normalement dû portera intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2021 pour les loyers échus après cette date, ainsi que la capitalisation desdits intérêts,
-de mettre les dépens en ce compris les frais de l'expertise (4 252,32 €) à la charge de l'AH-HP.
L'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE – HÔPITAUX DE [Localité 20], dit AP-HP, qui dans son mémoire signifié le 06 octobre 2021 avait sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 120 000 € par an en principal, n'a pas pas déposé de nouveau mémoire.
L’affaire a été retenue à l'audience du 06 juin 2024 et a été mise en délibéré au 03 octobre 2024, prorogé au 31 octobre 2024.
Les parties ont été autorisées à adresser en cours de délibéré un accord et des conclusions de désistement, la forte probabilité de matérialisation dudit accord ayant été évoquée à l'audience ; toutefois, aucun accord ou demande de désistement n'a été adressé au juge des loyers.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le montant du loyer renouvelé
L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.
Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable en l'espèce, la durée du bail ayant excédé douze ans par l'effet de sa tacite prolongation.
Les parties s'accordent pour fixer la date d'effet du bail renouvelé au 1er janvier 2021.
*Les caractéristiques des locaux loués
Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;
2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;
3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée;
4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;
5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
L'expert a notamment décrit :
-des locaux dépendant d'un immeuble ancien, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée commercial, de quatre étages droits, d'un cinquième en retrait et d'un sixième sous pente, d'architecture simple, avec un ravalement correct,
-les locaux sous expertise constituent le commerce à gauche de la portee d'entrée de l'immeuble et se déploient au rez-de-chaussée avec une cave déportée, bénéficient d'un linéaire en façade sur rue en pierre agrafée d'environ six mètres, composé d'une vitrine en retrait d'environ 4,60 mètres composée de deux baies fixes latérales de biais encadrant une porte vitrée à double vantail et ouverture manuelle constituant l'accès principal aux locaux,
-le dispositif de visibilité commerciale est assuré par une enseigne en bandeau en avancée au dessus du linéaire de façade et par une petite enseigne en drapeau,
-au rez-de-chaussée, le local est développé dans la longueur, en contrehaut d'une marche depuis la rue et marqué de différents niveaux ;
*en partie avant, une zone de vente rectangulaire, dédiée à l'exposition des cadres,
*à la suite, en contrehaut de deux marches, le surplus de cette zone est aménagé d'un bureau/comptoir d'accueil,
*en contrebas de trois marches, une troisième zone de vente plus étroite, avec placards latéraux sur la gauche et accès aux parties communes à droite,
*au fond, en retour, un couloir mène à un petit atelier éclairé et ouvrant sur la cour par une large baie vitrée à ouverture manuelle,
*cet atelier ouvre sur une cuisine équipée, une petite pièce forte et des sanitaires,
-la hauteur sous plafond maximale est comprise entre 2,94 mètres et 3,20 mètres,
-les prestations et aménagements sont les suivants ; dalle béton sous moquette ou carrelage dans la cuisine et les WC, murs tapissés ou peints, faux-plafonds peints intégrant des éclairages par spots, faux-plafonds lames métalliques dans la cuisine et les WC, le tout en bon état d'entretien bien que vieillissant,
-il est souligné que les locaux ne sont équipés d'aucun système de chauffage,
-au sous-sol, accessible uniquement par les parties communes de l'immeuble, une cave voûtée à usage de réserve, très humide et nécessitant le fonctionnement d'un déshumidificateur pour la conservation des cadres et éléments de boiseries stockés, avec sol cimentés, murs et voûtains en pierres peintes, éclairage assuré par des tubes luminescents, le tout en bon état relatif malgré l'humidité, avec une hauteur maximale sous voûtain de 2,60 mètres.
L'expert conclut que les locaux offrent une configuration relativement régulière et une surface de vente tout à fait convenable, notant cependant que si l'essentiel des surfaces est développé à rez-de-chaussée, avec même un éclairage naturel assuré par une baie vitrée pour l'atelier sur cour, le rez-de-chaussée est marqué par de nombreux décalages de planchers contraignants pour la circulation des personnes et des marchandises mais également pour l'aménagement des lieux.
Il observe que la cave, bien que non reliée et très humide, offre toutefois une surface intéressante de stockage et des prestations en relativement bon état.
Il déplore enfin l'absence de système de chauffage au sein des locaux.
*Les facteurs locaux de commercialité
L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
L'expert a relevé que :
-la [Adresse 25] où se situent les locaux considérés est une voie d'importance secondaire et relativement longue, présentant une commercialité très hétérogène puisque son début est principalement dominé par des galeries d'art et antiquaires, mais qu'elle présente ensuite, au-delà du [Adresse 18], une structure commerciale plus banale et même assez diffuse,
-les locaux se trouvent dans le premier tronçon de cette rue, à quelques dizaines de mètres seulement de la [Adresse 22], dans un environnement prestigieux et proche de nombreuses institutions, dont le ministère de l'intérieur, le Palais de l'Élysée et de nombreuses ambassades,
-bien que s'inscrivant dans un secteur dédié au commerce de l'art et aux antiquités, avec notamment la [Adresse 24] toute proche ainsi que l'[Adresse 17] où se côtoient des galeries et maisons d'antiquités illustres et des grandes maisons de vente aux enchères telles Sotheby's et Christie's, ce secteur, et davantage encore le début de la [Adresse 25], ont été fortement impactés par les mesures de sécurité aux alentours du Palais de l'Élysée, de l'ambassade britannique et du ministère de l'intérieur consécutivement aux attentats terroristes de [Localité 20] en 2015 ; après ces attentats et l'accueil de l'Euro 2016, le plan vigipirate et les mesures de sécurité accentuées ont entraîné la mobilisation d'un nombre très important de policiers et militaires autour des monuments et la [Adresse 24], dans sa portion entre l'[Adresse 17] et la [Adresse 23], a été fermée à la circulation, laissant la place à des hommes en uniforme, des voitures de police et des barrières ; ces mesures au départ provisoires sont devenues permanentes et divers commerçants, en perte massive de clientèle, ont vu leur situation financière se dégrader et ont demandé des aménagements ; le tarissement durable du flux de clientèle, laquelle s'est déportée sur d'autres quartiers plus accessibles, a touché cette portion de la [Adresse 24] longeant le [Adresse 19] mais aussi le début de la [Adresse 25] ; l'impossibilité de circuler et de stationner sur cette partie de la [Adresse 24] a d'ailleurs fait fuir toute une clientèle à très fort pouvoir d'achat qui se déplace en voiture, malgré une bonne desserte par les transports en commun, notamment par ;
-la station de métro Miromesnil, à 200 mètres environ et les lignes de bus n°28, 32, 52 et 80 dont les arrêts se trouvent également dans un rayon de 200 mètres.
L'expert conclut que si la situation de l'[Adresse 17] s'est améliorée au cours des trois dernières années, malgré la crise sanitaire, en raison d'un regain d'intérêt pour cette artère, tel n'est pas le cas pour le début de la [Adresse 25] où l'attrait est bien plus faible et caractérisé par de nombreux locaux à louer et à céder ainsi qu'un important turn-over, de sorte que si les locaux loués sont implantés dans un quartier historiquement dédié au marché de l'art, ils sont aussi sur une voie secondaire pénalisée par les mesures de sécurité consécutives aux attentats de 2015.
*La surface des locaux à prendre en considération
Il convient, pour l'application de l'article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.
Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.
L'article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.
L'expert judiciaire a retenu une surface utile de 168,50 m² en précisant que les parties lui avaient indiqué qu'il n'existe pas de litige à ce sujet.
Il a retenu une surface pondérée de 79,39 m²p, arrondie à 79,40 m²p, calculée en retenant :
-un coefficient de 1 pour la première zone de vente de cinq mètres
soit 21,50 m² x 1 = 21,50 m²p
-un coefficient de 0,70 pour la deuxième zone de vente de cinq mètres
soit 23 m² x 0,70 = 16,10 m²p
-un coefficient de 0,50 pour la troisième zone de vente de dix mètres
soit 41,36 m² x 0,50 = 20,68 m²p
-un coefficient de 0,30 pour la quatrième zone de vente - surplus
soit 22,50 m² x 0,30 = 6,75 m²p
-un coefficient de 0,30 pour les annexes diverses reliées – ateliers et locaux commerciaux
soit 41,74 m² x 0,30 = 12,52 m²p
-un coefficient de 0,10 pour les annexes diverses non reliées (sous-sol)
soit 18,40 m² x 0,10 = 1,84 m²p.
En l'absence de contestation, la pondération proposée par l'expert apparaît pertinente et une surface pondérée de 79,40 m²p sera en conséquence retenue.
*Les prix pratiqués dans le voisinage
Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
En l'espèce, l'expert judiciaire a estimé la valeur locative des lieux loués à 750 €/m².
Il mentionne les éléments de comparaison suivants, situés dans le même secteur :
*nouvelles locations avec paiement d'un droit au bail ou droit d'entrée :
restauration rapide [Adresse 13] en 2016 : 585 €/m²pgalerie d'art [Adresse 4] en 2022 : 636 €/m²p (778 €/m²p avec réintégration du droit au bail)galerie d'art, [Adresse 9] en 2019 : : 692 €/m²p (978 €/m²p avec réintégration du droit au bail)restauration rapide [Adresse 6] en 2017: 725 €/m²p (1 006 €/m²p avec réintégration du droit au bail)
*nouvelles locations :
galerie d'art [Adresse 1] en 2019 : : 1 619 €/m²pgalerie d'art [Adresse 7] en 2018 : 876 €/m²prestaurant [Adresse 14] en 2017 : 1 077 €/m²psalon de coiffure [Adresse 8] en 2022 : 666 €/m²p
*renouvellements amiables déplafonnés :
galerie d'art [Adresse 10] en 2010 :1 222 €/m²pinstitut de beauté [Adresse 5] en 2010 : 1 013 €/m²pgalerie d'art [Adresse 11] en 2011 : : 1 200 €/m²p
*renouvellement judiciaire déplafonné :
galerie d'art [Adresse 12] en 2013 : 700 €/m²p
L'expert a expliqué avoir estimé la valeur locative des locaux loués au vu de ces termes de comparaison et en considération :
d'éléments favorables :*situation au cœur d'un environnement historiquement dédié au marché de l'art,
*de la surface des locaux de près de 170 m²,
*de l'atelier sur cour bénéficiant d'un éclairage au premier jour,
*de ce que les locaux sont essentiellement développés à rez-de-chaussée,
*de leurs locaux sociaux à rez-de-chaussée et en bon état,
*de la configuration de la surface de vente particulièrement adaptée à l'activité exercée,
d'éléments défavorables :*surface de vente marquée par des décalages de plancher,
*cave non reliée et très humide ne permettant pas une exploitation optimale au regard de l'activité exercée,
*mesures sécuritaires du secteur particulièrement contraignantes pour la clientèle, les fournisseurs et prestataires.
L'expert judiciaire a ainsi fixé le prix du bail renouvelé à :
79,40 m²p x 750 € = 59 550 €, arrondi à 60 000 €/an, HT et HC.
Ses constatations et son avis n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part du bailleur, ni par voie de dire à l'expert, ni par le biais d'un mémoire en ouverture de rapport.
La locataire demande au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 59 550 €/an, HT et HC, faisant valoir qu'aucun élément ne justifie que le loyer soit porté à l'arrondi supérieur.
En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement à :
79,40 m²p x 750 € = 59 550 € HT et HC par an.
*Sur les intérêts produits par le différentiel de loyers
Il convient de rappeler que le bailleur devra rembourser à la locataire la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.
Conformément à l'article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l'assignation du 08 juin 2021, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité.
La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l'article 1343-2 du même code, sera ordonnée pour ceux produits depuis la présente décision et dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an.
*Sur les demandes accessoires
La demanderesse sollicite que le bailleur supporte l'entier coût de l'expertise judiciaire car il a réclamé la fixation d'un loyer d'un montant totalement irréaliste sans produire d'élément justificatif étayant sa prétention ni contester les conclusions de l'expert judiciaire qui a conclu à un loyer d'un montant correspondant au dernier loyer contractuel comme elle le soutenait depuis l'origine.
Néanmoins, il est observé qu'elle sollicitait, avant l'expertise judiciaire, que le loyer soit fixé à un montant annuel de 55 000 €, donc inférieur à celui estimé par l'expert judiciaire.
Il n'est donc pas inéquitable que chacune des parties garde la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et que les frais de l'expertise soient supportés par moitié entre elles.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre l'établissement public de santé ASSISTANCE PUBLIQUE – HÔPITAUX DE [Localité 20], dit AP-HP, et la SARL AMEDEO MONTANARI, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 21], à la somme de cinquante-neuf-mille-cinq-cinquante euros (59 550 €) par an, HT et HC, à compter du 1er janvier 2021 ;
DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er janvier 2021 portera intérêts au taux légal à compter du 08 juin 2021 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis la présente décision dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés et que les frais de l'expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles.
Fait et jugé à Paris le 31 Octobre 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL L. FONTANELLA
