Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/03510

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/03510 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFZF Minute : 24/00648 Monsieur [G] [E] C/ Monsieur [Z] [N] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Monsieur [G] [E] Copie délivrée à : Monsieur [Z] [N] Le JUGEMENT DU 10 Juin 2024 Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : Monsieur [G] [E] [Adresse 5] [Localité 7] comparant D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [Z] [N] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] comparant D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 16 avril 2022, Monsieur [G] [E] a donné à bail à Monsieur [Z] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 690 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [E] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 140 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, Monsieur [G] [E] a fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer les loyers et charges impayés à janvier 2024, soit la somme de 7 841 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 29 avril 2024, Monsieur [G] [E], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9 911 euros à la date du 29 avril 2024, les trois mois de loyer suivant la délivrance de l’assignation n’ayant pas été payés. Sur la demande reconventionnelle formée par Monsieur [N], il reconnaît que le logement, qui a été pris en très bon état au regard des photographies montrées à l’audience, nécessite actuellement une remise en état au regard de l’humidité et des problèmes électriques rencontrés. Il reconnaît même qu’un 2ème arrêté préfectoral est en cours de signature compte tenu des ponts thermiques causés par la qualité de la façade de l’immeuble. Il explique avoir entrepris plusieurs travaux mais qu’une société qu’il a diligenté en 2023 ne lui semblait pas sérieuse compte tenu du devis adressé de sorte qu’il a du trouver une autre société. Il reconnaît une altercation avec le défendeur, résultant d’un épuisement moral compte tenu de l’état de dégradation du logement causé aussi selon lui par le défaut d’entretien du locataire par l’absence d’aération et la suroccupation des lieux, l’absence totale de paiement du loyer, et sa situation financière qui ne lui permet pas de faire face à cette situation avec qu’il a une charge de famille et qu’il est sans ressources. Monsieur [Z] [N] a comparu en personne et a demandé au juge : - de rejeter la demande en paiement au titre des loyers, - de condamner le bailleur à lui verser une somme à titre indemnitaire correspondant au montant du loyer depuis le mois de décembre 2022, - de lui accorder un délai de 24 mois pour payer la dette. Il a indiqué qu’il souhaite quitter les lieux. Au soutien de ses demandes et en substance, il reconnaît avoir arrêté de payer le loyer compte tenu de l’état d’indécence du logement au regard des problèmes d’humidité et d’électricité mais aussi à cause de l’agression physique qu’il a subie par le propriétaire des lieux. Il précise à cet égard qu’il a effectivement refusé de faire entrer dans le logement une entreprise en charge d’établir un devis car il avait peur. Il soutient que le bailleur l’a autorisé à rester gratuitement dans les lieux jusqu’à son départ. Il explique que l’intitulé du contrat de bail lui a causé des difficultés au début pour faire valoir ses droits à des aides sociales, mais qu’ensuite il a pu faire modifier les choses. Il indique qu’il est en formation et qu’il perçoit des ressources de 700 euros par mois. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [G] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 16 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2023, pour la somme en principal de 4 140 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Contrairement aux allégations de Monsieur [Z] [N], il ne rapporte aucunement la preuve d’un accord du bailleur pour qu’il occupe les lieux gratuitement. Par ailleurs, il convient de préciser qu’en matière d’indécence du logement, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux, ce que Monsieur [Z] [N] ne démontre pas. Aussi, le commandement de payer du 26 juin 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Monsieur [Z] [N] ne demande pas à rester dans les lieux. Etant sans droit ni titre depuis le 29 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [Z] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Monsieur [G] [E] démontre que Monsieur [Z] [N] reste lui devoir la somme de 9 911 euros à la date du 29 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5 520 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 140 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, Monsieur [Z] [N] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Sur son montant, il résulte des pièces versées et des débats que le logement présente des désordres caractérisant l’indécence, tant par les termes des rapports de visite de la mairie de [Localité 6] que par les déclarations concordantes des parties. Il résulte du rapport de la mairie que l’humidité est présente dans une bonne partie du logement avec des traces importantes de moisissures, et que l’électricité n’est pas aux normes. Aussi le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 400 euros par mois, compte tenu de la valeur équitable des locaux au vu de leur état. Sur la période du 29 août 2023 au 29 avril 2024, il sera du par Monsieur [N] ainsi la somme de 2 071 euros (3 200 - 1129 euros de prestations sociales reçues par le demandeur sur cette période). A compter du 30 avril 2024, il sera ainsi dû par le défendeur à la somme de 400 euros par mois jusqu’à son départ des lieux. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [Z] [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ouvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;(...). Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. En l'espèce, Monsieur [Z] [N] réclame la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 690 euros par mois à compter du mois de décembre 2022 pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance du logement. A cet égard il convient de relever que le bail étant résilié de plein droit depuis le 28 août 2023, il ne peut être fait droit à la demande indemnitaire du locataire envers son bailleur sur le fondement du préjudice de jouissance à compter du 29 août 2023 alors que Monsieur [E] n’est plus tenu par son obligation de délivrance, Monsieur [N] n’étant par ailleurs plus non plus tenu de son obligation d’entretien. Par ailleurs, le rapport de visite de la commune de [Localité 6] du 7 septembre 2023, puis du 9 février 2024, postérieurs à la période indemnisable, ne peuvent servir à établir la réalité de l’état du logement lors de la période indemnisable. Sur la preuve de l’indécence du logement alléguée par Monsieur [N], il produit la copie d’un message écrit adressé à “[G]” en janvier 2023, qui indique qu’il faut intervenir dans le logement car l’humidité et la moisissure envahissent les murs et touchent à l’électricité, ce qui devient dangereux, évoquant un précédent échange entre eux sur ce sujet, non produit. Il joint à son message écrit une photographie d’un angle de mur du logement qui corrobore les termes de son message quant à la présence de moisissures. En revanche il n’est pas justifié que les autres photographies produites à la suite de ce message ont été envoyées au bailleur en janvier 2023 avec ce message (copie de photographies sur une formation A4 et non copie écran d’un envoi sur smarphone), et qu’elles soient ainsi datées de janvier 2023 pour établir l’ampleur des désordres à cette période. Il ne peut être mis en doute que ce message et cette photographie ont bien été adressés au bailleur dans la mesure où ce dernier le reconnaît. Il est ainsi démontré que le bailleur, qui ne conteste pas que le logement présentait dès janvier 2023 des moisissures, a eu connaissance desdits désordres à compter de cette date. Si Monsieur [E] soutient que cet état est dû également à un défaut d’entretien du locataire et la suroccupation des lieux, aucune des pièces versées ne permet de corroborer ces déclarations. Toutefois, la preuve des désordres électriques rapportés par le défendeur dès le mois de décembre 2022 n’est pas rapportée, et s’établit postérieurement à la résiliation du bail par le rapport des services de la mairie de [Localité 6] à la suite de leur visite du logement en septembre 2023. Compte tenu de ces éléments, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance dès le mois de janvier 2023 jusqu’à la résiliation du bail le 28 août 2023. Sur le préjudice indemnisable, sur une période de 8 mois compte tenu de ce qui précède, les autres échanges de courriels produits postérieurement à ce premier message permettent également d’établir, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [N], qu’il n’a pas permis à une société de venir faire des travaux dans le logement, suite à son refus de laisser entrer quiconque dans le logement. S’il évoque l’altercation verbale et physique qu’il a eu avec le bailleur, ayant à ce sujet déposé une plainte au commissariat, il n’en demeure pas moins que les travaux qu’a souhaité engager le bailleur à la fin du mois de janvier 2023 n’ont pu avoir lieu notamment par le comportement du locataire. Par ailleurs, une seule photographie concernant l’état du logement est produite concernant la période indemnisable de sorte qu’elle ne permet pas d’apprécier l’étendue des désordres et leurs conséquences sur la jouissance du logement. Il ne peut toutefois être mis en doute que ces traces de moisissures crée un préjudice d’agrément certain. En conséquence il sera alloué une somme de 100 euros par mois sur la période indemnisable. En conséquence, Monsieur [G] [E] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Par ailleurs, la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Sur les demandes accessoires Monsieur [Z] [N], partie qui succombe en partie, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2022 entre Monsieur [G] [E] et Monsieur [Z] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 août 2023 ; Ordonne en conséquence à Monsieur [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Dit n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Monsieur [Z] [N] à verser à Monsieur [G] [E] la somme de 5 520 euros (décompte arrêté au 28 août 2023, incluant la mensualité d’août 2023) correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 140 euros à compter du 26 juin 2023, et à compter du 21 février 2024 pour le surplus ; Condamne Monsieur [Z] [N] à verser à Monsieur [G] [E] une indemnité d’occupation d'un montant de 2 071 euros pour la période du 29 août 2023 au 29 avril 2024 (échéance d’avril 2024 incluses) ; Condamne Monsieur [Z] [N] à verser à Monsieur [G] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 400 euros compte tenu de l’état du logement, à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Condamne Monsieur [G] [E] à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonne la transmission de la présente décision au représentant de l'Etat dans le département ; Condamne Monsieur [Z] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection