Cour de cassation, 20 janvier 2010. 08-20.641

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 2008, rectifé par un arrêt du 15 janvier 2008), que, suivant acte sous seing privé du 21 décembre 1988, Mme X... et M. Y... ont donné à bail, pour une durée de dix années à compter du 1er octobre 1988, des locaux à usage commercial à la société Somasi, aux droits de laquelle sont successivement venus M. Z..., puis la société Pradex ; que cette dernière a effectué des travaux pour rendre les lieux conformes à leur destination d'exploitation de plusieurs salles de spectacle stipulée dans un avenant en date du 31 juillet 1991 qui prévoyait que ces travaux ne seraient acquis aux bailleurs "qu'à la fin du bail de dix ans qui suivra celui qui a été cédé" ; que les parties ne s'étant pas entendues sur le montant du bail à renouveler le 1er octobre 1998, les bailleurs ont assigné leur locataire en fixation du loyer ; Attendu que pour fixer le montant du loyer du bail à renouveler à une certaine somme en application de la règle du plafonnement, l'arrêt retient qu'il ne peut être tenu compte de modification notable dans les caractéristiques des locaux, que la recherche de la monovalence des biens loués est dès lors sans objet et qu'aucune des conditions justifiant le déplafonnement n'existe ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Pradex qui faisait valoir que, le bail à renouveler ayant une durée supérieure à neuf ans, la fixation du loyer n'était pas soumise à la règle du plafonnement , la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... et M. Y... à payer à la société Pradex la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... et de M. Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux conseils pour la société Pradex IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement déféré sur le principe du déplafonnement, d'avoir dit que les locaux loués, sis 40 avenue du Prado à Marseille, n'étaient pas soumis au déplafonnement, d'avoir dit que le loyer renouvelé au 1er octobre 1998 était fixé en fonction de la variation indiciaire du coût de la construction, d'avoir fixé le loyer à la somme de 89.080 € hors taxes par an à compter du 1er octobre 1998 et d'avoir dit que la différence entre l'ancien et le nouveau loyer porterait intérêt au taux légal à compter de l'assignation le 26 mai 2000, avec capitalisation des intérêts ; AUX MOTIFS QUE le 21 décembre 1988 les bailleurs ont donné en location à la société Somasi un local à destination commerciale d'une superficie de 1.100 m² avec bureau et galerie ; qu'aux termes d'un avenant du 31 juillet 1991, les locaux ont été destinés à l'exploitation de plusieurs salles de spectacles ; que d'importants travaux ont été réalisés à cet effet ; que sont assimilés aux locaux monovalents, selon l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, échappant au plafonnement, les locaux qui ont, après signature du bail, été aménagés en vue d'une seule utilisation et ne peuvent être affectés à une autre destination sans travaux importants ; que les bailleurs estiment qu'il n'y a pas monovalence en raison de la mention, dans l'avenant du 31 juillet 1991, d'une clause d'accession des travaux qui doit jouer « à la fin du bail de 10 ans qui suivra celui qui a été cédé », soit en 2008 ; que l'avenant du 31 juillet 1991 prévoit l'exploitation de plusieurs salles de cinéma et aussi que les preneurs devront rétablir le niveau horizontal du rez-de-chaussée à leur départ, supprimer toute mezzanine, rendre l'indépendance des lieux ; qu'il est également mentionné que les travaux ne seront acquis aux bailleurs qu'à la fin du bail de dix ans qui suivra celui qui a été cédé ; que la clause d'accession règle le sort des constructions qui deviennent propriété du bailleur et doivent être supprimées en fin de bail ; que durant la durée du bail, dès lors que ces constructions restent nécessairement la propriété du preneur, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur des biens loués initialement ; qu'ainsi, bien que l'utilisation actuelle soit celle de cinéma, ce sont les locaux tels qu'ils pouvaient être initialement qui doivent être évalués ; que lesdits locaux furent loués à usage de vente de pneumatiques puis de vente de meubles ; qu'il ne peut être tenu compte de modifications notables dans les caractéristiques des locaux ; que la recherche de la nature monovalente ou non des biens loués devient dès lors sans objet ; qu'aucune des conditions justifiant le déplafonnement n'existe ; qu'en conséquence, le principe du plafonnement défini par l'article L 145-34 du Code de commerce et la fixation du loyer renouvelé en fonction de la variation de l'indice s'imposent ; ALORS QUE, D'UNE PART, l'application des règles prescrites par l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, devenu R 145-10 du Code de commerce, pour la fixation du prix du bail de locaux monovalents n'est pas subordonnée à une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953, devenus R 145-3 et suivants du Code de commerce ; qu'il suffit que les locaux dans lesquels le preneur exerce son activité soient aménagés en vue d'une seule utilisation et que leur changement d'affectation nécessite des travaux d'un coût important pour que le prix du loyer de ces locaux soit déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'en se fondant cependant, pour écarter l'application des dispositions de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, devenu R 145-10 du Code de commerce, sur l'existence d'une clause d'accession interdisant de prendre en considération une modification notable dans les caractéristiques des locaux, la cour d'appel a violé les articles 23-8 du décret du 30 septembre 1953, devenu R 145-10 du Code de commerce, et les articles 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953, devenus R 145-3 et suivants du Code de commerce ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, le plafonnement du loyer du bail renouvelé par application de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction est sans application lorsque la durée du bail à renouveler est supérieure à 9 ans ; qu'en l'espèce, ainsi que le faisait valoir la société Pradex dans ses conclusions délaissées (p. 3), le bail à renouveler ayant été conclu pour une durée supérieure à 9 ans, la fixation du loyer n'était, en tout état de cause, pas soumise au plafonnement ; qu'en décidant pourtant qu'il n'existait en l'espèce aucune cause de déplafonnement, la cour d'appel a violé l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, devenu L 145-34 du Code de commerce ; ALORS QUE, DE SURCROÎT, en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions de la société Pradex qui faisait valoir que la règle du plafonnement était sans application en raison de la durée du bail à renouveler, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS QU'ENFIN, en toute hypothèse, en fixant le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 1998 par application de l'indice mesurant le coût de la construction, sans rechercher, en l'absence d'accord des parties, si le loyer du bail renouvelé correspondait effectivement à la valeur locative et si celle-ci n'était pas inférieure au loyer résultant du plafonnement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 23 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953, devenus L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce.