Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 25/00547

N° RG 25/00547 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQKK TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 8] 11ème civ. S4 N° RG 25/00547 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQKK Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Florence APPRILL-THOMPSON Mme [R] M. [V] [T] ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Me Florence APPRILL-THOMPSON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 10 JUILLET 2025 PARTIE REQUÉRANTE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, Venant aux droits de la SAHLM nouveau logis de l’Est [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL substituant Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28 PARTIE REQUISE : Madame [P] [R] [Adresse 2] [Localité 8] comparante en personne Monsieur [Z] [V] [T] [Adresse 2] [Localité 8] comparant en personne OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé Maryline KIRCH, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juillet 2025. ORDONNANCE: Contradictoire en Premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier RAPPEL DES FAITS Par contrat de location du 30 avril 2009 ayant pris effet le même jour, la S.A. Nouveau Logis de l’Est aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] pour une durée de trois un logement à usage d’habitation type 5, rez-de-chaussée, appartement n° 501, sis [Adresse 3] devenu [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 482,05 € pour l’appartement et une provision mensuelle pour charges de 237,41 €. Par contrat de location du 26 août 2009 ayant pris effet le 28 août 2009, le bailleur leur a loué un garage n° [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 25 €. Par contrat de location du 17 septembre 2014 ayant pris effet le 19 septembre 2014, le bailleur leur a loué un emplacement de stationnement référence 009904/[X] 1 006666 porte n° 266 pour un loyer mensuel de 10 € outre les charges. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 décembre 2024 pour la somme en principal de 3 758,80 € ; Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 4 décembre 2024. Puis elle a fait assigner à l’audience du 6 juin 2025, Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 25 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la dette locative trouverait son origine dans les fluctuations de revenus de Monsieur. Les locataires ont repris le paiement du loyer depuis février 2025, les locataires s’engageant à solder leur dette pour l’audience. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'HLM NOUVEAU LOGIS DE L'EST, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de : constater la résiliation des baux conclus entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ; En conséquence, condamner Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 000 €, charges en sus, à compter du 1er mars 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du du 4 février 2025, date de la résiliation du bail, soit la somme de 3 108,36 €, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civileles condamner solidairement en tous les frais et des dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Elle indique que la dette au 21 mai 2025 est de 2 779,55 €. Elle s’accorde sur des délais de paiement avec clauses de déchéance du terme et cassatoire. Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] ont comparu. Ils indiquent avoir payé 1 500 € le 21 mai 2025 et 1 000 € le 5 juin 2025. Ils proposent de s’acquitter de leur dette locative, des frais irrépétibles et dépens en versant mensuellement 100 € en sus du loyer courant. Madame devrait bénéficier d’une aide des services sociaux de son employeur. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, page 6 des conditions générales, le bailleur considérant les locaux annexes comme des accessoires au bail bien que chaque contrat dispose de sa propre clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié le 4 décembre 2024 pour un montant en principal de 3 758,80 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul deux paiements de 900 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025 à 24 heures. 3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...» En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » Le bail, conditions générales, dernière page, contient une clause de solidarité des locataires. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la S.A. d'HLM NOUVEAU LOGIS DE L'EST produit un décompte démontrant que Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] reste lui devoir la somme de 2 779,55 € au quittancement du mois d’avril 2025 échu. Ce montant après avoir été expurgé des frais de procédure, 184,79 €, est ainsi justifié à hauteur de 2 594,76 €. L’intervention de possibles paiements annoncés à l’audience justifie le prononcé d’une condamnation en deniers et quittances. Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 594,76 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties. Le bailleur s’accordant sur des délais de paiement avec la mise en place d’une clause cassatoire, il valide le principe de la reprise du paiement du loyer courant. Les versements effectués sur les derniers mois qui ont permis de réduire la dette locative établissent une capacité financière à hauteur de l’engagement observé. Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] à se libérer du montant de leur dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 avril 2009 ayant pris effet le même jour entre la S.A. Nouveau Logis de l’Est aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] concernant un logement à usage d’habitation type 5, rez-de-chaussée, appartement n° 501, sis [Adresse 3] devenu [Adresse 2] et un garage n° [Adresse 1] ainsi qu’un emplacement de stationnement référence 009904/[X] 1 006666 porte n° 266 - [Localité 5], sont réunies à la date du 4 février 2025 à 24 heures ; CONDAMNE solidairement Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] à payer en deniers et quittance à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 2 594,76 € [deux-mille-cinq-cent-quatre-vingt-quatorze euros et soixante-seize centimes] (décompte expurgé arrêté à la date du 21 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNE in solidum Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNE in solidum Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250,00 € (deux-cent-cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUTORISE Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de ces condamnations, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir à terme échu le premier jour de chaque mois, en 33 mensualités de 100 € (cent euros) chacune et une 34ème mensualité qui en tant que de besoin soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que Mme [P] [R] et M. [Z] [V] [T] soit condamné à verser à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Stéphanie BAEUMLIN Protection statuant en référé Laurent DUCHEMIN