Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
26 SEPTEMBRE 2024
N° RG 21/03611 - N° Portalis DB22-W-B7F-QCCN
Code NAC : 74C
E.J.
DEMANDEURS :
1/ Monsieur [F] [A] [D]
né le 23 Juin 1966 à [Localité 9] (36),
demeurant [Adresse 3],
2/ Madame [P] [T] [M] [I] épouse [D]
née le 12 Avril 1982 à [Localité 8] (BENIN),
demeurant [Adresse 3],
représentés par Maître Jean-Louis ROCHE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [E] [J]
né le 08 Avril 1973 à [Localité 10] (92),
demeurant [Adresse 3],
représenté par Maître Frédérique THUILLEZ, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
ACTE INITIAL du 23 Juin 2021 reçu au greffe le 26 Juin 2021.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 06 Février 2024, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 02 Mai 2024 prorogé au 27 Juin 2024 pour surcharge magistrat puis au 14 Août 2024 et 26 Septembre 2024 pour les mêmes motifs.
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé
GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique du 3 mai 2016, M. et Mme [D] ont fait l’acquisition d’un terrain à bâtir situé [Adresse 13] à [Adresse 11] (78) cadastré AD [Cadastre 1], AD [Cadastre 5] et AD [Cadastre 2] ainsi que la moitié indivise en pleine propriété d’une parcelle de terrain à usage de cour commune cadastrée AD [Cadastre 7]. La vente était consentie par Mme [G] et Mme [L].
L’acte de vente prévoyait la constitution :
- d’une servitude de vue ainsi libellée : “Le propriétaire du fond servant concède au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs, à titre de servitude réelle et perpétuelle, une servitude de vue à ouvrir dans le mur de ce dernier jouxtant le fond servant.”
- d’une servitude de tour d’échelle ainsi libellée : “A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs, une servitude de tour d’échelle. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds domminant, à leur famille, ayants droit et préposés.”
- d’une servitude de cour commune ainsi libellée : “A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs, une servitude de cour commune. Ce droit profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant.”
Le fonds servant était désigné à l’acte comme le terrain à bâtir acquis par M. et Mme [D] tandis que le fonds dominant était désigné comme un terrain à bâtir cadastré AD [Cadastre 4] et AD [Cadastre 6] appartenant à Mme [G] et Mme [L].
Selon acte authentique du 26 octobre 2016, Mme [G] et Mme [L] ont vendu à M. [J] le terrain à bâtir situé [Adresse 13] à [Localité 12] (78) cadastré AD [Cadastre 4] et AD [Cadastre 6] ainsi qu’à titre indivis la parcelle à usage de cour commune cadastrée AD [Cadastre 7]. Les servitudes contenues dans l’acte du 3 mai 2016 ainsi que leurs modalités d’exercice ont été expressément rappelées.
C’est dans ce contexte que M. et Mme [D] ont, par acte extrajudiciaire du 23 juin 2021, fait assigner M. [J].
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 avril 2023, M. et Mme [D] demandent au Tribunal de :
ACCUEILLIR Monsieur [F] [D] et Madame [P] [T] [M] [I] épouse [D] en leurs demandes et les dire recevables et bien fondés
Vu l’assignation et les pièces produites aux débats
Vu les titres de propriété et en particulier les engagements réciproques visant les servitudes de vue et de jour, de tour d’échelle et de la cour commune
Vu le procès-verbal de constat dressé par Maître [Y] en date du
28 mai 2021
Vu le procès-verbal de rétablissement de limites partiel dressé par le Cabinet STEIGER-TROCELLI géomètre-expert en date du 19 février 2023
Vu le Code civil et les articles 544 et suivants, 671 et suivants, 678 et 679
Vu les articles 1101,1221 et suivants et 1240 et suivants du même Code
Vu le Code de procédure civile et son article 700
Vu la jurisprudence
JUGER que Monsieur [J] ne respecte pas les servitudes qui lui ont été concédées par Monsieur et Madame [D] et rappelées dans son acte de vente
JUGER qu’il a abusé de ces servitudes et qu’il devra se mettre en conformité tant avec les services de l’urbanisme de la commune qu’avec les engagements contractuels qu’il a pris en signant l’acte notarié en date du 26 octobre 2016
CONDAMNER Monsieur [Z] [J] à exécuter les travaux visant :
- La suppression de la palissade et du mur qui empiètent sur la propriété des époux [D]
- La suppression d’une fenêtre sur la façade donnant sur le droit de passage
- Le remplacement de la vitre des deux autres fenêtres par un verre opaque et fixe
- Le remplacement des fenêtres de toit ouvrantes par des fenêtres de toit dormantes en verre opaque et à 1,90 mètre du plancher
- La suppression du mur sur la parcelle AD [Cadastre 7]
Ce sous astreinte journalière de 100 € par jour et par poste
CONDAMNER Monsieur [J] à enlever les caméras orientables en façade de sa maison, ce sous astreinte de 50 € par jour
CONDAMNER Monsieur [J] à indemniser les époux [D] pour l’usurpation par empiètement sur leur terrain pour la construction d’un muret adossé à leur mur et sur leur propriété pour un montant de 2.500 €
ORDONNER l’arrachage ou le déplacement des bambous pour être replacés à une distance réglementaire, ce sous astreinte journalière de 30 € par jour
CONDAMNER Monsieur [Z] [J] à verser aux époux [D] une somme de 5.000 € au titre de dommages intérêts pour résistance abusive en application de l’article 1240 du Code civil
CONDAMNER Monsieur [Z] [J] à régler une somme de 4.000 € au profit des époux [D] au visa de l’article 700 du CPC
CONDAMNER le même aux entiers dépens dont les frais d’intervention de l’huissier ainsi que les frais pour l’établissement du procès-verbal de rétablissement de limites partiel pour constater les troubles de jouissance et les constructions litigieuses
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juin 2023, M. [J] demande au Tribunal de :
Vu les articles 671 et suivants, 678 et suivants, 544 et suivants du code civil
Vu l’article 1240 du code civil
Vu les pièces versées aux débats
Vu l’absence de toute expertise judicaire avant dire droit préalable à la présente action au fond
RECEVOIR Monsieur [Z] [J] en ses conclusions, fins et demandes
En conséquence
- DEBOUTER Monsieur et Madame [D] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [J]
- A TITRE RECONVENTIONNEL condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à verser à Monsieur [J] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 4 juillet 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il sera rappelé à titre de remarque liminaire que le fonds servant est la propriété de M. et Mme [D] et que le fonds dominant est celui de M. [J].
Seront aussi rappelées les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur les servitude de vues
L’acte de vente du 3 mai 2026 prévoyait, s’agissant des modalités d’exercice de la servitude de vue et de jour :
- une servitude de vue à ouvrir dans le mur du fonds dominant jouxtant le fonds servant, afin d’y faire installer deux fenêtres en rez-de-chaussée,
- une servitude de jour qui sera constituée en verre dormant et fixe n’ayant pour seul but que d’éclairer une pièce à l’étage.
M. et Mme [D] font valoir que M. [J] a décidé unilatéralement et au mépris de ses engagements de réaliser trois ouvertures au lieu de deux.
Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [D] versent aux débats un constat d’huissier établi le 28 mai 2021 d’où il ressort que le pignon droit de la maison de M. [J] visible depuis l’allée privative de M. et Mme [D] présente trois fenêtres en verre transparent non opaque ouvrant sur ladite allée.
Estimant le grief dénué de tout fondement, M. [J] fait valoir, au visa d’une jurisprudence de la Cour de cassation du 14 mars 1973, que les dispositions prévues par les articles 678 et 679 du Code civil ne sont pas applicables au cas où le fond ou la partie du fond sur lequel s’exerce la vue droite ou oblique est déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. Il souligne, à cet égard, que la maison d’habitation des époux [D] se trouve tout au fonds de l’allée privative de sorte que ses fenêtres édifiées en hauteur ne donnent nullement sur leur maison d’habitation. Il argue que l’allée privative n’est pas constructible puisqu’il s’agit de la servitude de cour commune. Il rappelle enfin avoir déposé un permis de construire et confié la construction de sa maison à un professionnel et avoir choisi un modèle de maison avec des ouvertures positionnées à l’identique sans que cela pose difficulté compte tenu des autorisations accordées.
Selon l’article 637 du Code civil, la servitude se définit comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Les deux fonds doivent appartenir à des propriétaires différents à savoir le fonds dominant et le fonds servant (respectivement celui à qui profite la servitude et celui qui la doit).
S’agissant des “jours de souffrance” pratiqués dans un mur non mitoyen, selon les termes de l’article 676 du Code civil, les jours ou fenêtres doivent être “à fer maillé et à verre dormant”et garnis d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus et d’un chassis à verre dormant”.
Aux termes de l’article 678 du Code civil :
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.
Aux termes de l’article 679 du Code civil :
On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.
S’agissant des “jours”, lorsque le mur n’est pas mitoyen, ils peuvent être pratiqués en respectant les dispositions prévues par l’article 676 du Code civil.
S’agissant des fenêtres, les conditions posées par l’article 678 du Code civil ne trouvent à s’appliquer que dans le cas des propriétés contiguës.
Ne sont pas considérées comme des vues soumises aux dispositions de l'article 678 du code civil les vues pratiquées sur un chemin ou un terrain public séparant les deux fonds, même s'il est très étroit, et celles pratiquées sur une cour commune.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les trois ouvertures litigieuses donnent sur l’allée privative laquelle constitue une cour commune.
Les dispositions contenues dans les actes de vente et instituant les servitudes de vue ne s’analysent pas comme venant limiter la faculté de pratiquer des ouvertures respectant les conditions des article précités. Il en va de même des vues régulièrement pratiquées qui ne sauraient constituer des servitudes grevant le fonds voisin.
En l’espèce, les trois vues sont conformes aux dispositions légales et correspondent à l’exercice du droit de propriété de M. [J] sans que puisse être caractérisée une contradiction au droit de propriété du fonds des époux [D].
C’est ainsi en fonction d’une analyse erronée des dispositions contenues dans les actes de vente que les époux [D] concluent à l’irrégularité des ouvertures. Ils devront être déboutés de leurs demandes à ce titre.
Sur la servitude de tour d’échelle
Il ressort des actes de propriété une servitude de tour d’échelle libellée comme suit :
« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs, une servitude de tour d’échelle. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés.
Ce droit de poser une échelle, un échafaudage, des outils, s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 2,50 m le long de la limite séparative des deux fonds. Il permettra l’entretien, la réparation, voire la reconstruction des bâtiments du fonds dominant se trouvant à ladite limite séparative.
Il s’exercera aux seuls frais de son bénéficiaire, à charge pour lui de remettre les lieux en l’état dans lequel il les a trouvés. Le bénéficiaire devra en outre prendre et faire prendre toute mesure afin que la pose des échelles et échafaudages soit effectuée selon les règles de l’art par des personnes qualifiées et agissant dans le cadre de leurs activités professionnelles.
S’il s’agit de travaux de reconstruction ou assimilables, le propriétaire du fonds servant pourra, s’il le désire, les faire surveiller par son architecte dont les honoraires seront à la charge du propriétaire du fonds dominant.
Le bénéficiaire du tour d’échelle devra prévenir le propriétaire du fonds servant au moins 15 jours à l’avance par tous moyens à sa convenance, sauf en cas d’urgence dûment justifiée. »
Les époux [D] font valoir que M. [J] a édifié une palissade sans demander l’autorisation en Mairie et qu’il entrave l’entretien du muret qu’ils ont fait édifier. Ils soutiennent que la palissade empiète sur leur propriété et que M. [J] a détruit des bornes de géomètres.
M. [J] réplique qu’il résulte au contraire du rapport du géomètre mandaté par les demandeurs que les consorts [D] ont eux-mêmes déplacé les bornes . Il argue qu’en ce qui le concerne, il n’a fait que clore son propre fonds sans empiéter sur le terrain des consorts [D].
Il résulte clairement des deux actes de vente que la servitude de tour d’échelle est instituée au profit des propriétaires du fonds dominant.
En l’espèce, la servitude consiste donc en un droit de passage au profit de
M. [J].
Il résulte des constatations de l’huissier de justice qu’une palissade reposant sur des parpaings a été édifiée dans le jardin de la maison de M. [J] et que cette palissade se trouve le long du mur de M. et Mme [D], à une distance de 5,5 centimètres du mur, empêchant ainsi toute servitude de tour d’échelle sur la parcelle voisine.
Force est donc de constater que la servitude de tour d’échelle, constituée au profit du fonds de M. [J], est invoquée à tort par les époux [D] puisqu’aux termes retenus dans l’acte de vente, elle n’a pas vocation à s’appliquer à leur profit mais au profit de M. [J].
M. et Mme [D] font encore valoir que M. [J] a réalisé des constructions empiétant sur leur propriété à trois endroits distincts. Ils soutiennent ainsi que M. [J] a fait construite un muret à l’appui du mur édifié par M. et Mme [D] ; mur qui ne se trouve pas en limite de propriété mais à l’intérieur de leur parcelle. Ils arguent que le rebord des fenêtres de la maison de M. [J] empiètent sur leur propriété de sorte qu’il s’est accordé un droit de surplomb sans autorisation. Enfin, ils reprochent à M. [J] la construction du mur situé sur la parcelle AD [Cadastre 7] présentant un empiétement sur leur parcelle.
Sur l’ensemble de ces point, M. [J] remet en cause la valeur probante du constat d’huissier.
S’agissant de la palissage et du muret dont les époux [D] demandent la destruction, ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l’empiétement allégué, les constatations de l’huissier ne permettant pas d’établir la réalité dudit empiétement. Les autres empiétements allégués relèvent également de l’affirmation, les pièces versées au débat, notamment le rapport de géomètre expert et les échanges des époux [D] avec celui-ci, n’étant pas de nature à permettre au Tribunal de les considérer comme établis.
Sur la servitude de cour commune
Les consorts [D] font valoir que M. [J] a entrepris la construction d’une tranchée le long de l’allée privative sans autorisation.
M. [J] se borne à répliquer que les demandeurs ne produisent aucune preuve à ce titre, se contentant de se référer au constat d’huissier dont il conteste la valeur probante.
Il ressort du constat d’huissier en date du 28 mai 2021 qu’”une tranchée a été pratiquée le long de l’allée et que la tranchée et le ciment débordent à l’intérieur d’une limite matérialisée par un fil de couleur jaune tiré le long de la tranchée”.
Cependant, aucune demande n’étant formulée au titre de la destruction de cette tranchée dans le dispositif des conclusions des époux [D], il ne saurait être statué sur ce point, le Tribunal n’étant saisi que par les prétentions formulées au dispositif en application de l’article 768 du code de procédure civile.
Sur le trouble anormal de voisinage
M. et Mme [D] font valoir que M. [J], au visa des dispositions de l’article 671 du code civil, a procédé à des plantations de bambous en limite de leur propriété et sans respecter la distance de deux mètres prescrite par le texte.
M. [J] rétorque qu’il résulte du constat d’huissier établi à la demande des époux [D] que les bambous ne sont pas plantés en terre mais en pots de sorte que le texte visé par les demandeurs ne peut trouver application.
Aux termes de l’article 671 du code civil :
Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.
En l’espèce, il ressort du constat d’huissier que sont visibles “depuis l’allée des requérants des pots contenant des bambous”, ces pots ayant été disposés le long de la palissade en bois, à quelques centimètres de celle-ci.
Force est de constater comme le relève M. [J] qu’il ne s’agit pas à proprement parler de plantations. De plus, les constatations de l’huissier ne permettent pas d’établir avec certitude qu’ils excèdent la hauteur de 2 mètre en hauteur prescrite par l’article 671 du code civil.
En l’état de ces éléments, le trouble de voisinage n’est donc pas caractérisé.
Sur la demande de dépose des caméras
M. et Mme [D] font valoir que M. [J] a fait installer des caméras sur sa maison pour contrôler les allées et venues de ses voisins.
En l’espèce, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir la réalité de cette affirmation car si deux photos montrent la présence d’une caméra, rien ne montre qu’elle soit orientée vers la maison des demandeurs dont la demande à ce titre sera donc rejetée.
Sur la demande de condamnation pour résistance abusive
Les prétentions des époux [D] n’étant pas accueillies, aucune condamnation pour résistance abusive ne saurait être prononcée à l’encontre de M. [J].
Sur la demande reconventionnelle de M. [J]
M. [J] fait valoir qu’il n’a commis aucune entorse dans l’exercice des servitudes, tout comme il n’a commis aucun empiétement sur la propriété des époux [D].
Il allègue au contraire un empiétement de ses voisins sur sa propriété ainsi qu’un harcèlement et des violences volontaires de la part de Mme [D].
Aux termes de l'article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, il n'est pas démontré que la saisine du tribunal procède d'une intention de nuire ou d'une quelconque légèreté blâmable. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas constitutive d'une faute en elle-même. Au surplus les demandes des époux [D] sont en partie accueillies.
En conséquence, en l'absence de démonstration d'une faute, M. [J] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les autres demandes
Les époux [D] qui succombent seront condamnés à payer la somme de 2.000 euros à M. [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens
L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes,
CONDAMNE solidairement M. et Mme [D] à payer à M.[J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
DÉBOUTE les parties de toute demande plus amples ou contraires,
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 SEPTEMBRE 2024 par
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
