Texte intégral
Décision du 12 Septembre 2024
Minute n° 24/00192
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 12 Septembre 2024
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Rôle N° RG 23/00225 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YD6D
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA
[Adresse 21]
[Localité 20]
représentée par Me Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [H]
[Adresse 4]
[Localité 25]
représenté par Me Ryme GASMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [K] [F] épouse [H]
[Adresse 4]
[Localité 25]
représentée par Me Ryme GASMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 19]
[Localité 24]
représentée par Monsieur [R] [B], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 29 Février 2024
Date des débats : 16 Mai 2024 ; 27 Juin 2024
Date de la mise à disposition : 12 Septembre 2024
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] épouse [H] étaient propriétaires des lots n°2 et n°23 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 23] à [Localité 32], sur la parcelle cadastrée section AQ n° [Cadastre 17].
Le lot n°2 correspond à une boutique située au rez-de-chaussée avec water-closets agencée en salon de coiffure avec arrière boutique. Le lot n°37 est une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 29 février 2024, annexé à la présente décision.
Le bien est situé en centre ville de [Localité 31] dans un quartier mixte, composé d’immeubles d’habitation et de commerces.
Aux termes d’un arrêté préfectoral n°2023-1064 en date du 02 mai 2023, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur [Adresse 30] sur la commune de [Localité 31] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de la Société de requalification des quartiers anciens (ci-après dénommée la “SOREQA”).
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la SOREQA, a été rendue le 25 janvier 2024.
La SOREQA a notifié ses offres d’indemnisation à Monsieur [X] [H] et à Madame [K] [F] épouse [H], par actes de commissaire de justice en date du 17 mai 2023.
Par une requête datée du 04 septembre 2023 et reçue le 13 septembre 2023 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de Monsieur [X] [H] et de Madame [K] [F] épouse [H].
La SOREQA a notifié son mémoire saisissant la juridiction à Monsieur [X] [H] et à Madame [K] [F] épouse [H], par actes de commissaire de justice en date du 08 septembre 2023.
Par une ordonnance rendue le 29 décembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 29 février 2024.
La SOREQA a notifié cette décision à Monsieur [X] [H] et à Madame [K] [F] épouse [H], par actes de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024.
L’audience du 16 mai 2024 a été fixée lors du transport judiciaire sur les lieux.
Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire récapitulatif” et datées du 28 mars 2024, la SOREQA demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité totale de dépossession foncière en valeur occupée des lots 2 et 23 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 23] - [Localité 32] due par la SOREQA à Monsieur [X] [H] et à Madame [K] [F] épouse [H] à la somme de 73.151 euros décomposée comme suit :
- Indemnité principale à 65.592 euros ( 27,33 m² X 3.000 euros X 0,8) ;
- Indemnité de remploi à 7.559 euros.
Dans ses dernières écritures intitulées Mémoire n°1 reçues le 26 juin 2024 par le greffe, Monsieur [X] [H] et à Madame [K] [F] épouse [H] sollicitent du juge de l’expropriation de fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux époux [H] à la somme 106.820 €, comprenant l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et l’indemnité pour perte de loyers.
En outre, Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] épouse [H] demandent au juge de l’expropriation de :
- condamner la SOREQA à verser aux époux [H] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SOREQA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Ryme GASMI avocat barreau de Bobigny conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions datées du 12 février 2024, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité totale de dépossession de 100.220 euros, décomposée de la manière suivante :
- Indemnité principale à 90.200 euros ( 27,33 m² X 3.300 euros) ;
- Indemnité de remploi à 10.020 euros ;
- Indemnité pour perte de revenus locatifs (6 mois de loyer).
En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 16 mai 2024, a été renvoyée au 27 juin 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les lots n°2 et n°23 doivent être évalués selon :
- leur consistance au 25 janvier 2024, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les valeurs des biens à la date du présent jugement.
S'agissant de la date de référence, les expropriés ne contestent pas la proposition de la SOREQA d’évaluer la parcelle à la date du 29 mars 2022. Cette date sera retenue.
A cette date, le bien est situé en zone UM.
Sur la consistance de l’immeuble et du bien de la partie expropriée
La consistance d'un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent ;
- et à ses caractéristiques, notamment son état d'entretien et sa situation d'occupation.
Pour la consistance du bien, il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 29 février 2024, annexé à la présente décision.
Sur la situation locative
La SOREQA demande à ce que le bien soit évalué en valeur occupée et fait valoir que lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté l’occupation du local commercial par la société NEW REMY COIFFURE qui exerce une activité de salon de coiffure et de vente de produits cosmétiques. Elle applique par conséquent un abattement de 20 % aux valeurs libres pour tenir compte de la moins-value générée sur le marché immobilier par la situation d’occupation locative.
Le Commissaire du gouvernement observe qu’il n’y a pas nécessairement un abattement pour occupation car il dépend des conditions financières d’occupation du local commercial.
Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] épouse [H] s’opposent à l’application d’un abattement et à une évaluation en valeur occupée.
En l’espèce, la présence d’un locataire a été constatée lors de la visite judiciaire des lieux du 29 février 2024.
Par ailleurs, l’occupation du local commercial est confirmée par l’existence d’un contrat de bail consenti à la SARL NEW REMY Coiffure d’une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2021.
Dès lors, pour son évaluation, le bien doit être considéré comme occupé, par analogie avec le fonctionnement du marché libre.
Sur la surface
En l'espèce, il convient de retenir une surface de 27,33 m². Cette surface n’est pas contestée par les parties.
Sur la méthode d’évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.
Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.
Sur la détermination des indemnités
L'article R.311-22 du code de l'expropriation dispose que :
Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
Sur l’indemnité principale
En l'espèce, le juge fixera l'indemnité en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie expropriée, et à un montant compris entre :
- 65.592,00 euros, indemnités accessoires non comprises, selon l'offre de la SOREQA ;
Et
- 90.200 euros, indemnités accessoires non comprises, montant proposé par les consorts [H] ;
Etant précisé que le commissaire du Gouvernement évalue le bien exproprié à la somme de 90.200 euros, hors indemnités accessoires.
a) Sur les termes de comparaison de la SOREQA
Quatre termes de comparaison sont proposés par la SOREQA pour l’évaluation du bien :
Termes
Date de mutation
Références cadastrales
Adresse
Prix de vente
€
Surface
m²
Prix unitaire
€/m²
DEM n°1
29/09/2022
1//AN/[Cadastre 14]//6
[Adresse 8]
[Localité 26]
110.000
40
2.750
DEM n°2
04/03/2020
1//AK/[Cadastre 1]//19
[Adresse 7]
[Localité 26]
80.000
46
1.739,13
DEM n°3
11/09/2020
27//AV/[Cadastre 18]//1
[Adresse 12]
[Localité 31]
175.000
55
3.181,82
DEM n°4
27/07/2022
27//AS/[Cadastre 6]//3
[Adresse 3]
[Localité 31]
95.000
30
3.166,67
La SOREQA retient une valeur moyenne de 3.000 euros/m² en valeur occupée avec un abattement de 20% compte tenu de l’occupation commerciale.
Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] épouse [H] ne formulent aucune critique à l’égard des termes proposés par la SOREQA.
Le commissaire du Gouvernement retient les termes DEM n°3 et 4 car il s’agit de ventes de locaux commerciaux situés sur la commune de [Localité 31].
Il écarte le terme DEM n°1 car il s’agit d’un atelier et non d’un local commercial et le terme DEM n° 2 car il s’agit d’une vente à prix très bas.
Les termes de comparaison produits par la SOREQA ne sont pas accompagnés des références de publication permettant au juge de l’expropriation d’accéder à l’acte de vente et de vérifier les caractéristiques de la mutation.
Par ailleurs, les éléments de comparaison ne sont pas corroborés par la production des actes de cession.
Les termes de comparaison ne peuvent être retenus en l’état et seront par conséquent rejetés.
b) Sur les termes de comparaison des consorts [H]
Aucun terme de comparaison n’est proposé par les consorts [H], ces derniers opèrent un renvoi à ceux proposés par le commissaire du Gouvernement.
c) Sur les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement
Huit termes de comparaison sont proposés par le commissaire du Gouvernement pour l’évaluation du local commercial.
Termes
Date de mutation
Références de publication
Adresse
Prix de vente
€
Surface
m²
Prix unitaire
€/m²
CG n°1
13/12/2021
2022P06636
[Adresse 9]
[Localité 26]
30.000
17,31
1.733
CG n°2
18/11/2022
2022P34222
[Adresse 10]
[Adresse 27]
111.828
37
3.022
CG n°3
28/04/2021
2021P02860
[Adresse 13]
[Localité 26]
150.000
38,21
3.925
CG n°4
19/07/2021
2021P09475
[Adresse 22]
[Adresse 27]
215.000
43,02
4.998
CG n°5
29/01/2021
2021P00992
[Adresse 2]
[Localité 26]
100.000
29,4
3.401
CG n°6
25/01/2021
2021P01476
[Adresse 16]
[Localité 29]
135.000
32,63
4.137
CG n°7
28/02/2022
2022P06452
[Adresse 5]
[Localité 33]
76.000
35
2.172
CG n°8
03/06/2022
2022P15603
[Adresse 15]
[Adresse 28]
155.000
41
3.780
Les termes CG n°1 à 4 sont des biens occupés et ont une valeur moyenne de 3.419,5 euros/m² arrondie à 3.420 euros/m².
Les termes CG n°5 à 8 sont des biens libres et ont une valeur moyenne de 3.372,5 euros/m² arrondie à 3.373 euros/m².
Le commissaire du Gouvernement reprend les deux termes suivants de la SOREQA pour l’évaluation du local commercial, tout en modifiant les prix au m² :
Termes
Date de mutation
Références cadastrales
Adresse
Prix de vente
€
Surface
m²
Prix unitaire
€/m²
DEM n°3
11/09/2020
27//AV/[Cadastre 18]//1
[Adresse 11]
[Localité 31]
175.000
55
3.488
DEM n°4
27/07/2022
27//AS/[Cadastre 6]//3
[Adresse 3]
[Localité 31]
95.000
30
3.136
Le commissaire du Gouvernement retient une valeur moyenne de 3.335 euros/m² et applique des coefficients de pondération en fonction de facteurs de plus et moins-value :
+10% pour tenir compte de la superficie plus petite que les termes de comparaison ; -10% pour tenir compte du fait que le bien est situé dans une copropriété dégradée.
Le commissaire du Gouvernement obtient une valeur arrondie de 3.300 euros/m².
***
Il a été constaté lors du transport judiciaire sur les lieux que le bien était loué, il convient dès lors de retenir les références en valeur occupée. Les termes CG n°5 à 8 seront donc écartés.
Les termes DEM n°3 et 4 ont d’ores et déjà été écartés car ils ne sont pas accompagnés des références de publication. Ils ne seront donc pas pris en compte pour l’établissement de la valeur moyenne.
La moyenne des termes CG n°1 à 4 en valeur occupée est de 3.420 euros/m². Seules les références en valeur occupée sont retenues et il n’y a donc pas lieu de retenir un abattement pour occupation commerciale.
- S’agissant des facteurs de plus-value :
Le commissaire du Gouvernement applique un coefficient de pondération de 10% pour tenir compte du fait que la superficie du bien exproprié est inférieure à celle des termes de comparaison.
En effet, le bien exproprié a une superficie de 27,33 m² tandis que les termes de comparaison proposés ont des surfaces qui vont de 17,31 à 43,02 m² pour une moyenne d’environ 33 m². Au regard de la valeur du marché, les locaux de plus petite taille se vendent plus cher au m² que les locaux de plus grande taille.
Or en l’espèce, la superficie des termes proposés est assez proche de celle du bien exproprié pour considérer qu’il s’agit de biens comparables et qu’il n’y a dès lors pas lieu d’appiquer une valorisation particulière vis à vis d’une superficie qui serait particulièrement petite.
- S’agissant des facteurs de moins-value :
Les parties communes de la copropriété de l’ensemble immobiliser sis [Adresse 23] ont fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité en date du 15 juin 2021. Le caractère extrêment dégradé des parties communes, qui a pu être constaté lors du transport sur les lieux du 29 février 2024, doit être pris en compte dans le calcul de la valeur vénale du bien exproprié. Il convient donc d’appliquer l’abattement de 10% proposé par le commissaire du Gouvernement.
La moyenne retenue pour la valeur vénale du bien exproprié est donc de :
3.420 €/m² x 0,90 = 3.078 euros/m².
***
Ainsi l’indemnité de dépossession est fixée à la somme de 84.121,74 euros et est calculée comme suit :
3.078 €/m² x 27,33 m² = 84.121,74 euros.
Sur les indemnités accessoires
a) L'indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d'un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.
En l'espèce, ils ont pour base le montant de l'indemnité principale, à savoir 84.121,74 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20 % jusqu'à 5 000 € = 1 000 €
15 % de 5.000 € à 15 000 € = 1 500 €
10 % sur 69.121,74 € = 6.912,17 €
Soit un total de 9.412,17 euros.
b) L’indemnité pour perte de loyers
Les expropriés sollicitent une indemnité pour perte de loyers équivalente à six mois de loyers, soit un montant de 6.600 euros calculé sur le montant charges comprises.
Les indemnités allouées au titre de la perte de loyers couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation sur le fondement de l’article L321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
L'indemnité pour perte de loyers couvre le délai laissé à l'exproprié pour réinvestir l'indemnité allouée et retenu de façon constante par la jurisprudence. Cette période correspond au temps nécessaire pour procéder au rachat d’un bien équivalent et trouver un locataire.
L’exproprié a produit le contrat de bail et les quittances de loyers des mois d’avril, mai et juin 2024, il s’agit donc d’un préjudice certain et non éventuel.
Toutefois, les quittances de loyers versées aux débats indiquent un loyer mensuel hors charges de 990 euros, soit un loyer annuel de 11.880 euros.
L’indemnité pour perte de loyers ne couvre que la perte du montant des loyers, le montant des charges n’est dès lors pas pris en compte.
L’indemnité allouée pour la perte de loyers s’élève donc à la somme de 5.940 euros, soit 990 € x 6.
En conséquence, sur l'indemnité totale de dépossession :
Elle est égale à 99.473,91 euros, soit :
- 84.121,74 euros, indemnité principale ;
- 9.412,17 euros, indemnité de remploi ;
- 5.940 euros, indemnité de perte de loyers.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.
La SOREQA, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Ryme GASMI avocat barreau de Bobigny conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de condamner la SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser aux consorts [H] la somme de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par
mise à disposition au greffe ;
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux expropriés du 29 février 2024 ;
FIXE à 99.473,91 € (quatre-vingt-dix-neuf mille quatre -cent -soixante-treize et quatre-vingt-onze centimes), en valeur occupée l'indemnité totale de dépossession due par la SOREQA à Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] épouse [H] pour dépossession des lots n°2 et n°23 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 23] à [Localité 32], sur la parcelle cadastrée section AQ n° [Cadastre 17] ;
DIT que la somme de 99.473,91 € est ainsi composée :
- 84.121,74 euros, indemnité principale ;
- 9.412,17 euros, indemnité de remploi ;
- 5.940 euros, indemnité de perte de loyers.
CONDAMNE la SOREQA à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [K] [F] épouse [H] une somme de 3.000 € le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SOREQA au paiement des dépens de la présente procédure dont distraction au profit de Maître Ryme GASMI avocat barreau de Bobigny conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .
Maxime-Aurélien JOURDE Rémy BLONDEL
Greffier Juge
