Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 23/00928

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 23/00928 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O54S du 08 Août 2024 N° de minute 24/01160 affaire : Syndic. de copro. [7], sis [Adresse 2] c/ [K] [C] Grosse délivrée à Me Vivian THOMAS Expédition délivrée à Me Guillaume GOGUET le L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE HUIT AOÛT À 14 H 00 Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Mai 2023 déposé par Commissaire de justice. A la requête de : Syndic. de copro. [7], sis [Adresse 2] Représenté par son syndic en exercice le cabinet PROGEDI [Adresse 3] [Localité 1] Rep/assistant : Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE DEMANDERESSE Contre : M. [K] [C] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 5] Rep/assistant : Me Guillaume GOGUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DÉFENDEUR Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Avril 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juin 2024, prorogé successivement jusqu’au 08 Août 2024 EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] a fait assigner Monsieur [K] [C] afin d’entendre le juge des référés : - juger que Monsieur [K] [C] se livre à une activité de location meublée de courte durée sur la plate-forme Airbnb et Abritel, - juger que cette activité n’est pas autorisée par le règlement de copropriété de la résidence [7], - juger que cette activité constitue un trouble manifestement illicite, - condamner sous astreinte, Monsieur [K] [C] à stopper son activité de location meublée de courte durée, interdite par le règlement de copropriété, - condamner Monsieur [K] [C] au paiement d’une provision à hauteur de 5000 euros à valoir sur le préjudice subi, - condamner Monsieur [K] [C] au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par ordonnance du 14 avril 2023, cette affaire a fait l’objet d’une radiation. Par conclusions reçues le 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] a sollicité la remise au rôle de cette affaire. Dans ses écritures déposées à l’audience du 4 avril 2024 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] réitère ses demandes initiales en portant sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 7000 euros et conclut au débouté de Monsieur [K] [C] de l’ensemble de ses demandes. Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [K] [C] demande au juge des référés de : A titre principal, - juger qu’aucune interdiction de location saisonnière n’est expressément interdite par “le règlement des copropriétaires [7]”, - juger qu’aucune interdiction de location saisonnière n’aurait pu même être comprise par Monsieur [K] [C], citoyen britannique, anglophone, dès lors que le règlement de copropriété [7] n’évoque les termes de location garnie, - juger qu’aucune location saisonnière n’est démontrée, pas même actuelle, - juger que tout ce qui précède a valeur de contestations sérieuses et qu’aucune urgence n’est démontrée, - juger qu’il n’y a lieu à référé, Sur quoi, - débouter le requérant de l’ensemble de ses demandes, A titre reconventionnel, - condamner le syndicat des copropriétaires [7] à supprimer la notion de “garni” du règlement de copropriété et cela par décision d’assemblée générale à intervenir dans un délai de trois mois, - juger que le syndicat poursuit Monsieur [K] [C] sans justifier ni de moyens juridiques ni de faits qui rendraient son comportement fautif, - juger qu’en cela, le syndicat des copropriétaires fait dégénérer son droit en abus, - condamner le syndicat des copropriétaires [7] à payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires [7] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Guillaume Goguet. Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère. MOTIFS : A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “juger que” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Sur la demande tendant à la cessation de l’activité de location touristique L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, le règlement de copropriété dispose en sa page 26 que : “ les appartements et locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs. Ils seront, principalement, destinés à l’habitation. Toutefois, et sous réserve que les règlements l’autorisent, il sera permis d’exercer une activité professionnelle, à condition que celle-ci ne cause aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble. Sont ainsi formellement proscrits l’exploitation d’un cabinet vétérinaire, d’un cabinet de radiologie pénétrante, l’exercice sous forme de profession de la danse, du chant ou de la musique. Les propriétaires intéressés seront seuls responsables de l’utilisation par eux faite de leurs locaux vis-à-vis des administrations ainsi que des conséquences de tous ordres pouvant en résulter vis-à-vis des autres co-propriétaires, dont notamment la perte d’avantages fiscaux. Ils devront justifier s’il y a lieu, de l’obtention de toutes condamnations nécessaires auprès du syndic. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier es autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement. Les appartements et locaux ne devront pas être occupés par un plus grand nombre de personnes que celui auxquels ils sont destinés.” Il ressort de la lecture de ces stipulations et nonobstant le caractère désuet de certains de termes employés étant précisé que celui-ci a été rédigé en 1983 que : - les locaux qui sont à usage d’habitation et sous certaines conditions, à usage professionnel ne sont pas destinés à un usage commercial, - si la location d’un appartement meublé est permise, la location en garni c’est à dire prévoyant la fourniture de prestations secondaires comme la location de linge et ou l’entretien et nettoyage des locaux est interdite. Or il ressort des éléments d’appréciation et notamment des annonces parues sur les plate-formes habituelles (Airbnb, Abritel...) que l’appartement de Monsieur [K] [C] est loué en meublé, de manière habituelle, notamment à la nuitée et qu’il est proposé des prestations complémentaires de type fourniture de linge. Cette activité commerciale de location touristique pratiquée par le défendeur et contraire au règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il convient d’ordonner sous astreinte et selon les modalités définies par le présent dispositif, à Monsieur [K] [C] de cesser son activité de location touristique au sein de la copropriété [7]. Sur la demande provisionnelle Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] versent aux débats les attestations précises et concordantes de Monsieur [Z] [B], de Madame [W] [U] épouse [N] et de Monsieur [R] [F] faisant état de la gène occasionnée par le stationnement “sauvage” des locataires de Monsieur [K] [C] dans les parties communes de la copropriété. Il convient en application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ci-dessus rappelées, de condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la provision de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance. Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [C] tendant à voir supprimer la mention de “garni” dans le règlement de copropriété La demande de Monsieur [C] se heurte à des contestations sérieuses tenant notamment au respect des règles relatives à l’inscription éventuelle de cette question à une prochaine assemblée générale. Il convient par conséquent de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront devant le juge du fond. Sur la demande de Monsieur [K] [C] de dommages et intérêts pour procédure abusive Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] qui a obtenu gain de cause, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour procédure abusive. Cette demande sera par conséquent, rejetée. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [K] [C] qui succombe sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS : Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné, ORDONNONS à Monsieur [K] [C] de cesser son activité de location touristique au sein de la copropriété [7] et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une période de trois mois, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [K] [C] tendant à voir supprimer le mot de “garni” du règlement de copropriété et renvoyons les parties dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond, CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance, CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties du surplus, CONDAMNONS Monsieur [K] [C] aux dépens. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES