Tribunal judiciaire, 23 octobre 2024. 24/51333

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51333 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CQI AS M N° : 9 Assignation du : 14 et 16 Février 2024 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 octobre 2024 par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDEUR Monsieur [S] [C] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocats au barreau de PARIS - #P0056 DEFENDEURS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la société CLÉMENT-TOURON ET COMPAGNIE, SAS [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS - #E0998 Monsieur [J] [K] [Adresse 1] [Localité 6] représenté par Me François-marie IORIO, avocat au barreau de PARIS - #D649 DÉBATS A l’audience du 25 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, L’immeuble situé [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. M. [C] est propriétaire dans cet immeuble d’un appartement au 3ème étage (lot n° 5). M. [K] est propriétaire d’un appartement au 1er étage (lot n° 3). Par actes des 14 et 16 février 2024, M. [C] a assigné M. [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, afin de voir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation : condamner M. [K] à cesser de louer son appartement, lot n°3 au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 2], à des fins commerciales, pour des périodes de courte durée, à des personnes qui n’y habitent pas ;assortir cette condamnation d’une astreinte de 5.000 euros par infraction constatée selon tout moyen de preuve légalement admissible commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ;condamner M. [K] à faire supprimer toute annonce, quel qu’en soit le support (presse, internet...), offrant à la location le logement dont il est propriétaire situé [Adresse 2] pour des périodes de courtes durées à des personnes n’y habitant pas ;assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour et par annonce commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ;se réserver le pouvoir de liquider les astreintes prononcées ;condamner M. [K] à lui payer une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [K] aux entiers dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ; A l’audience du 25 septembre 2024, M. [C] dépose et développe oralement des conclusions aux termes desquelles il maintient ses demandes et sollicite le rejet de celles de M. [K]. Par conclusions remises et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] demande à la présente juridiction : condamner M. [K] à cesser de louer son appartement représentant le lot n°3 au premier étage de l’immeuble à des fins commerciales, pour des périodes de courtes durées, à des personnes qui n’y habitent pas, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée selon tout moyen de preuve légalement admissible ;condamner M. [K] à retirer les annonces des plateformes de mise en relation avec la clientèle, quel qu’en soit le support (presse, internet, publicité de toute nature) sous astreinte de 500 euros par jour et par annonce distincte ;dire et juger que ces astreintes commenceront à courir quinze jours après la signification de l’ordonnance à intervenir et se réserver le pouvoir de liquider les astreintes ainsi prononcées ;condamner M. [K] à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Par conclusions remises et développées oralement à l’audience, M. [K] demande à la présente juridiction de : débouter M. [C] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes ;condamner reconventionnellement M. [C] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la demanderesse, à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] que « les locaux des étages ne pourront être occupés que bourgeoisement, aucune industrie ni aucun commerce pourront y être exercés, seules les professions libérales seront admises » (article 3.4 - Mode d’occupation). De plus, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage soumis à autorisation du maire de la commune, étant précisé que les dispositions d’ordre public de ce texte peuvent être invoquées par toute personne qui y a intérêt. Or, il est établi par les pièces versées aux débats par M. [C] et le syndicat des copropriétaires (procès-verbaux de constat des 11 novembre 2023 et 24 janvier 2024) que M. [K], qui ne réside pas dans l’immeuble, a loué son appartement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage, via la plate-forme Airbnb, et ce, en violation tant du règlement de copropriété, qui prohibe l’activité commerciale dans les étages, que de l’article L. 631-7 précité. Ces locations touristiques ont donné lieu à une pétition des habitants des 2ème, 3ème, 4ème, 5ème et 6ème étages, ainsi que de la gardienne de l’immeuble, en date du 6 novembre 2023, ceux-ci indiquant que le copropriétaire du 1er étage, qui n’habitait dans l’immeuble, louait son appartement tous les soirs, générant « de nombreux troubles de jouissance pour les occupants », tels que « nuisances sonores, dégradations des parties communes par des groupes de huit personnes avec d’énormes valises etc... ». Les habitants de l’immeuble exposaient qu’ils souhaitaient « retrouver la tranquillité de l’immeuble, sa sécurité, sa propreté qui ont été affectées dès le début de la location touristique de courte durée », dont ils demandaient la « cessation immédiate ». Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2023, M. [K] a reconnu la location saisonnière puisqu’il a déclaré ne plus procéder à ce type de location à compter du 2 janvier 2024. Le trouble manifestement illicite est donc constitué, en présence d’une location touristique de courte durée pratiquée de manière habituelle sans autorisation et prohibée par le règlement de copropriété, qui exclut toute une activité commerciale dans les étages par une clause claire et précise, ne nécessitant aucune interprétation. En outre, l’activité est en l’espèce génératrice de troubles anormaux du voisinage pour les habitants de l’immeuble, dont le demandeur. Depuis janvier 2024 et son engagement devant les copropriétaires, M. [K] indique avoir uniquement consenti des baux mobilité, dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ajoute avoir mis son appartement à la disposition de sa mère à compter de juin 2024, laquelle devait y emménager et a finalement différé son arrivée après les Jeux Olympiques. Il résulte toutefois de la sommation interpellative de Maître [V] du 27 juillet 2024 qu’à cette date, des touristes américains résidaient dans l’appartement du 1er étage de M. [K], ceux-ci ayant expliqué au commissaire de justice qu’ils étaient « occupants de ce logement pour la période du 25 juillet 2024 au 5 août 2024 » et qu’ils avaient loué ce bien via le site Booking. En conséquence, en dépit de son engagement pris en assemblée générale des copropriétaires, M. [K] n’a pas cessé la location saisonnière à ce jour. En l’absence de toute garantie d’un respect par celui-ci de ses obligations, il convient de faire cesser le trouble manifestement illicite, de sorte que la demande de cessation de la mise en location de son appartement, lot n°3 au premier étage de l’immeuble à des fins commerciales, pour des périodes de courte durée, sera accueillie, sous astreinte de 3.000 euros par infraction constatée, afin de mettre un terme au trouble manifestement illicite. La mesure d’interdiction sera limitée dans le temps à une période de 18 mois, le juge des référés ne pouvant prendre que des mesures provisoires et l'interdiction définitive de l'activité de location saisonnière relevant du seul pouvoir du juge du fond. La demande de suppression de toute annonce offrant à la location le logement pour des périodes de courtes durées sera par ailleurs rejetée, les baux mobilité étant autorisés et la première interdiction sous astreinte étant suffisante pour contraindre M. [K] à exécuter la présente décision. Il n’y a pas lieu de nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée. M. [K], partie perdante, sera tenu aux dépens et condamné à payer au demandeur et au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , Condamnons M. [K] à cesser de louer son appartement meublé, lot n°3 au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 2], de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; Disons que cette interdiction, d’une durée de 18 mois, sera assortie d’une astreinte de 3.000 euros, due à M. [C] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], par infraction constatée selon tout mode de preuve légalement admissible, commençant à courir 15 jours après la signification de la présente ordonnance et pendant une période de six mois, à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué sur l’astreinte ; Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons M. [K] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ; Condamnons M. [K] à payer à M. [C] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Fait à Paris le 23 octobre 2024 Le Greffier, Le Président, Anne-Sophie MOREL Rachel LE COTTY