Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51865 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37ZO
N° : 4
Assignation du :
07 Mars 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 septembre 2024
par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. DU PATRIMOINE FAMILIAL
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SELARL HP & Associés agissaqnt par Maître Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS - #J0109
DEFENDERESSES
La S.A.S. EUROMAG DISTRIBUTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Arnaud RICHARD de la SELARL LCR, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC462
LaS.A.R.L. NANCY
[Adresse 1]
[Localité 2]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 10 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2012, la SCI du Patrimoine Familial a donné à bail à la SARL Nancy des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2013 moyennant un loyer en principal de 15.000 euros HT HC payable mensuellement et d’avance.
Par acte signé le 11 septembre 2019 enregistré au service départemental de l’enregistrement [5] le 17 septembre 2019, la SARL Nancy a cédé le fonds de commerce à la SAS Euromag Distribution ; l’acte prévoit que le vendeur restera solidaire avec l’acquéreur du paiement des loyers et de l’exécution des clauses du bail.
Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la SCI du Patrimoine Familial a fait délivrer à la SAS Euromag Distribution un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour la somme de 7.912,70 euros en principal, outre les frais de l’acte à hauteur de 165,80 euros.
Ce commandement a été dénoncé à la SARL Nancy par acte de commissaire de justice du 6 février 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié le 7 mars 2024, la SCI du Patrimoine Familial a fait assigner la SAS Euromag Distribution et la SARL Nancy devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :
- constater la résiliation du bail consenti à la SAS Euromag Distribution à la date du 1er mars 2024,
- ordonner l'expulsion de la SAS Euromag Distribution et de tous occupants de son chef, de la totalité des locaux visés par le bail du 28 novembre 2012 à effet du 1er janvier 2013, avec au besoin le concours de la force publique, et en tant que de besoin autoriser le bailleur à faire entreposer dans un garde meubles de son choix les biens meublants laissés dans les lieux et ce aux frais exclusifs de la SAS Euromag Distribution ;
- condamner solidairement la SAS Euromag Distribution et la SARL Nancy à lui payer la somme provisionnelle de 8.864,60 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, loyer du mois de mars inclus,
- condamner solidairement la SAS Euromag Distribution et la SARL Nancy à lui payer une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, plus les charges, en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail à effet du 1 er janvier 2013, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
- condamner solidairement la SAS Euromag Distribution et la SARL Nancy à lui payer la somme de 2.500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairementla SAS Euromag Distribution et la SARL Nancy aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024.
L'état levé auprès du tribunal de commerce le 25 janvier 2024 ne révèle l’existence d’aucun créancier inscrit.
L'affaire a été plaidée à l’audience du 10 juillet 2024 lors de laquelle la SCI du Patrimoine Familial et la SAS Euromag Distribution s'accordent à dire que la dette s'élève à la somme de 6.918,40 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, loyer de juillet 2024 inclus.
Les parties comparantes conviennent de l’apurement de cette dette par trois versements mensuels de 2306,13 euros, au moyen de trois chèques, les 1er juillet 2024, 1er août 2024 et 1er septembre 2024, avec clause de déchéance en cas de défaillance.
La SCI du Patrimoine Familial maintient en outre ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
La SARL Nancy n’a pas constitué avocat.
A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 5 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes dirigées contre la SAS Euromag Distribution
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
En l’espèce, le contrat de bail qui fait la loi des parties stipule qu’à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce est régulier en la forme et justifié au fond. Plus d’un mois s’est écoulé depuis sa délivrance sans que la SAS Euromag Distribution n’ait régularisé la situation.
En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont manifestement réunies et la clause acquise à la date du 1er mars 2024, sauf la faculté pour le juge d’en suspendre les effets en accordant des délais de paiement au débiteur par application des articles L 145-41 du code de commerce et 1343-5 et suivants du code civil.
Par ailleurs, la dette de loyers et charges n’est pas contestée par la SAS Euromag Distribution.
La SAS Euromag Distribution sera donc condamnée à payer à payer à la SCI du Patrimoine Familial la somme provisionnelle de 6.918,40 euros.
Eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à la SAS Euromag Distribution des délais de paiement selon les modalités prévues au présent dispositif, ceux ci ayant pour conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire.
En cas de non-paiement par la SAS Euromag Distribution d'une seule de ces mensualités dans le délai prévu ou du loyer courant, la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire prévue au bail sera acquise à la SCI du Patrimoine Familial, et l’expulsion de la SAS Euromag Distribution sera ordonnée, selon les modalités prévues au présent dispositif ; cette dernière sera également condamnée à payer à la SCI du Patrimoine Familial, à compter de la déchéance du terme, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus.
Sur les demandes en paiement dirigées contre la SARL Nancy
S’agissant des demandes en paiement dirigées contre la SARL Nancy, un bail peut prévoir une clause de garantie par laquelle le cédant du droit au bail s'engage solidairement avec le cessionnaire au paiement du loyer et à l'exécution du contrat ; cette obligation cesse, sauf précision contraire expresse, lorsque le bail prend fin par l'effet d'une résiliation judiciaire et, lorsque l'engagement est postérieur à la loi du 20 juin 2014, a une durée maximale de trois ans par application de l'article L 145-16-2 du code de commerce.
En l’espèce, le contrat de bail en date du 28 novembre 2012 (et non soumis à la loi du 20 juin 2014) prévoit :
“ Le preneur qui entend céder son droit au présent bail ne pourra réaliser cette opération que pour la totalité des locaux loués et à la condition expresse d’avoir recueilli l’accord préalable et écrit du bailleur, qui devra, dans tous les cas, être appelé à l’acte de cession.
Enfin, en cas de cession de son droit au présent bail à un successeur de son fonds de commerce, le preneur s’engagera dans l’acte de cession à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs, pendant toute la durée du bail, pour le paiement des loyers et l’exécution de ses conditions (...)”
Le bailleur a été appelé à l’acte de cession lequel stipule que “le vendeur demeurera en outre garant et répondant solidaire du cessionnaire tant pour l’exécution des clauses et conditions du bail que pour le paiement des loyers.”
Il s’infère de ces dispositions que le contrat de bail prévoit qu'en cas de cession du droit au bail, le preneur, devenu cédant, devra s'obliger solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers, charges taxes ou toutes autres sommes et, d'une manière générale, à l'exécution des conditions du bail et l’acte de cession reprend cette clause, dont il résulte que la SARL Nancy est tenue, solidairement avec la SAS Euromag Distribution, des loyers et charges dues par cette dernière en application du contrat jusqu'à sa résiliation.
La SARL Nancy sera donc condamnée au paiement, à titre provisionnel, solidairement avec la SAS Euromag Distribution de la somme de 6.918,40 euros.
En revanche, la SARL Nancy ne sera pas tenue aux indemnités d’occupation provisionnelle en cas de résiliation du bail, faute de mention d’un engagement express en ce sens dans l’acte de cession.
Sur les autres demandes
La SAS Euromag Distribution qui succombe à titre principal à l’instance sera seule condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement en date du 31 janvier 2024 ; elle sera en outre condamnée à payer à la SCI du Patrimoine Familial, au regard de l’équité, la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, assortie de plein droit de l’exécution provisoire, mise à disposition au greffe à la date du délibéré
Condamnons la SAS Euromag Distribution et la SARL Nancy à payer solidairement à la SCI du Patrimoine Familial la somme de 6.918,40 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, loyer de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Constatons que la clause résolutoire insérée au bail en date du 28 novembre 2012 est acquise à la date du 1er mars 2024 mais en suspendons les effets ;
Accordons à la SAS Euromag Distribution des délais de paiement et disons qu'elle pourra s'acquitter de la dette par trois mensualités de 2306,13 euros, en plus du loyer courant, étant précisé que les versements mensuels seront payables par trois chèques des 1er juillet, 1er août et 1er septembre 2024,
Disons que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,
Disons qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité sur arriéré ou du paiement du loyer courant au terme exact :
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
* la clause résolutoire sera acquise ;
* la SAS Euromag Distribution devra quitter les lieux situés [Adresse 1] et à défaut, quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la SCI du Patrimoine Familial pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
* la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux sera effectuée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
* la SAS Euromag Distribution devra payer à la SCI du Patrimoine Familial, à compter de la déchéance du terme et jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;
Condamnons la SAS Euromag Distribution à payer à la SCI Patrimoine Familial la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejetons toutes autres demandes,
Condamnons la SAS Euromag Distribution aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Sophie GUILLARME
