Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 23/01803 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKLQ
[O], [W], [M] [P]
C/
[L] [X]
- Expéditions délivrées à Me Yann HERRERA
Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART
- FE délivrée à Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART
Le 15/11/2024
Avocats : Me Yann HERRERA
Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Madame [O], [W], [M] [P]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4] (AUSTRALIE)
Représentée par Maître CHAVANT, substituant Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART
DEFENDERESSE :
Madame [L] [X]
née le 27 Juillet 1950 à
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Yann HERRERA (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Septembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2013, Madame [O] [P] a donné à bail à Madame [L] [X] et Madame [T] [X] une maison située [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 700 €.
Suivant attestation de Madame [P] du 22 juillet 2014, Madame [T] [X] a quitté le logement. Le bail s'est ainsi poursuivi avec pour seul titulaire, Madame [L] [X].
Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, Madame [O] [P] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6.300€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.
Par acte introductif d'instance du 18 septembre 2023, Madame [O] [P] a fait assigner Madame [L] [X] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de voir :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire soit à la date du 26/06/2023 sur le fondement de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 soit à la date du 26/07/2023 sur le fondement de l'article 24 de la même loi
En conséquence,
-Ordonner l’expulsion de Madame [L] [X] ou de toute autre personne de son chef des lieux loués sis [Adresse 3]
- La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 7.800€ au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation à septembre 2023 inclus
-La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 700€ du 1er octobre 2023 jusqu'à la vidange effective des lieux
-Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indique paru à la date de l'ordonnance à intervenir
-Dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance
-Condamner Madame [L] [X] au paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2023 et de la dénonciation à la CCAPEX
A l'audience du 24 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 29 décembre 2023 puis au 8 mars 2024 puis au 14 juin 2024 pour permettre l'échange de pièces et de conclusions écrites entre les avocats des parties.
Lors de l'audience du 14 juin 2024, Madame [O] [P], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7.400€ au titre des loyers et charges dus (mai2024 inclus). Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [L] [X]. Elle soutient être bien fondée à mettre en œuvre le jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sur celui de l'article 7 g, Madame [X] n'ayant pas réglé les causes du commandement ni justifié d'une assurance contre les risques locatifs. Elle ajoute que Madame [X] doit être déboutée de ses demandes dès lors qu'elle ne peut se fonder sur l'exception d'inexécution, celle-ci ayant pu jouir et continue à jouir du logement. Elle indique être opposée à toute demande de délais de paiement formée par Madame [X].
En défense, Madame [L] [X], représentée par son conseil, demande au juge saisi de :
A titre principal,
-débouter Madame [P] de ses demandes
A titre reconventionnel,
-Condamner Madame [P] à lui verser une provision de 7.000€ avec, s'il y a lieu compensation avec les sommes réclamées par la bailleresse
-Condamner Madame [P] à établir et transmettre les quittances de loyer pour l'année 2024
A titre subsidiaire,
-L'autoriser à régler les sommes éventuellement dues en 36 mensualités
Elle expose que le logement a présenté de nombreux défauts qui se sont révélés très problématiques avec le temps, qu'il a fallu attendre fin mai 2024 pour que la bailleresse daigne faire les travaux ; que l'installation électrique n'était pas aux normes et dangereuse et que le logement était dépourvu d'eau chaude ainsi que d'autres désordres au niveau de la VMC ou des volets. Elle indique avoir conservé les loyers dans l'attente de l'intervention sérieuse de la bailleresse. Elle fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance jusqu'en mai 2024 de sorte qu'elle était fondée à opposer l'exception d'inexécution. Elle indique que la demande de Madame [P] se heurte à une contestation sérieuse. Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires ainsi qu'une provision de 7.000€ à valoir sur son préjudice de jouissance ; que l'état du logement constitue un trouble manifestement illicite auquel il est demandé de mettre fin. Elle soutient que le décompte de la bailleresse est erroné et que l'arriéré n'est que de 6.700€. Elle sollicite à titre subsidiaire un délai de 36 mois pour apurer sa dette.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 31 juillet 2024.
Par ordonnance du 31 juillet 2024, il a été ordonné la réouverture des débats au 27 septembre 2024 afin de permettre à la demanderesse de produire le justificatif de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.
Le délibéré a été fixé au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience du 24 novembre 2023.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 mai 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du bail et l'expulsion des lieux loués
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 alinéa 1er du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En outre le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.
Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, Madame [O] [P] a fait délivrer à Madame [L] [X] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.
Il convient par ailleurs de préciser que s’agissant de l’obligation d’assurance, d’une part les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas, d’autre part l’absence d’assurance au jour du commandement et à l’issue du délai d’un mois suivant ce commandement emporte résiliation du bail de plein droit sans que le juge puisse prendre en compte une régularisation postérieure.
En l'occurrence, Madame [L] [X] ne produit aucun justificatif selon lequel elle aurait souscrit une assurance couvrant les risques locatifs au jour du commandement ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci.
A cet égard, cette dernière ne peut s'exonérer d'une telle obligation en invoquant l'état d'indécence éventuelle du logement.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 juin 2023, sans qu'il y ait besoin d'examiner le bien-fondé de cette demande au regard du défaut de paiement des loyers et charges.
Dès lors, Madame [L] [X] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 27 juin 2023, ce qui constitue pour Madame [O] [P] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Sur la provision au titre de l'arriéré de loyers et charges
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
A cet égard, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
Suivant l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [O] [P] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.400€ (mai 2024 inclus).
De son côté, Madame [X] soutient que l'arriéré ne s'élève qu'à la somme de 6.700€.
Il résulte des relevés bancaires de Madame [X] que cette dernière a réglé les sommes suivantes :
-500€ le 27 juillet 2023
-500€ le 30 août 2023
-500€ le 28 septembre 2023
-700€ le 30 octobre 2023
-700€ le 29 novembre 2023
-700€ le 29 décembre 2023
-700€ le 30 janvier 2024
-700€ le 28 février 2024
-700€ le 29 mars 2024
-700€ le 29 avril 2024
Ces sommes correspondent à celles reportées sur le décompte locatif à mai 2024 inclus.
Si Madame [X] soutient qu'elle a effectué la régularisation du loyer de juillet à août en trois virements de 200€ chacun, elle n'en rapporte pas la preuve. Ses relevés bancaires ne portent pas trace de trois virements de 200€ chacun.
En dernier lieu, si au regard du rapport du SLIME 33 établi le 10 août 2023 par le Service local d'intervention pour la maîtrise de l’Énergie, le logement a semblé être affecté de désordres, Madame [X] ne pouvait se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer la locataire du paiement du loyer. Or, celle-ci continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement, nonobstant les anomalies relevées par l'organisme mentionné ci-dessus.
Dès lors, cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [L] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7.400€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 14 juin 2024 -échéance du mois de mai 2024 incluse. Madame [L] [X] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (700€ par mois à la date de l'audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame [X]
-Sur la demande de travaux
Madame [X], devenue occupante sans droit ni titre, n'a plus qualité à solliciter comme elle le fait dans ses écritures la condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux nécessaires. Il convient donc de rejeter sa demande de ce chef.
-Sur la provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, Madame [X] sollicite la condamnation de Madame [P] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 7.000€ à valoir sur son préjudice de jouissance.
Il résulte du rapport SLIME 33 du 10 août 2023 que le logement a effectivement été affecté de certains désordres.
A l'égard de la locataire, la responsabilité contractuelle de la bailleresse est engagée.
Il est constant que des travaux ont été réalisés ainsi qu'il résulte des factures fournies par la demanderesse et des déclarations de la locataire.
En l'état des éléments du dossier, il convient de considérer que l'inexécution est de nature à justifier une diminution du montant initial du loyer (700€) soit pour la période du mois d'août 2023, date à laquelle les désordres ont été constatés, jusqu'au mois de mai 2024, date à laquelle tous les travaux ont été réalisés (700€x30%*10mois), telle que sollicitée, l'allocation d'une provision à hauteur de 2.100€. Madame [P] sera donc condamnée à verser à Madame [X] cette somme.
-Sur la demande de condamnation à transmettre des quittances de loyer
Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
En l'espèce, Madame [X] sollicite la condamnation de Madame [P] à établir et transmettre les quittances de loyer pour 2024. Or, cette demande n'est pas fondée du fait du constat de la résiliation du bail au 27 juin 2023, cette dernière étant occupante sans droit ni titre depuis cette date. Elle sera déboutée de sa demande.
-Sur la demande de délai de paiement
Des délais seront accordés à Madame [X], au visa de l’article 1343-5 du code civil.
-Sur la compensation
La compensation des sommes dues par Madame [L] [X] au titre de l'arriéré locatif et par Madame [O] [P] au titre du préjudice de jouissance sera ordonnée.
Madame [L] [X] sera condamnée à payer la somme de 5.300€, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [X], ayant globalement succombé, il convient de la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé à la CCAPEX.
Eu égard aux circonstances de la cause, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] la totalité des frais irrépétibles exposés par elle. Il convient dès lors de rejeter sa demande en paiement émise de ce chef.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 27 juin 2023 ;
CONDAMNONS Madame [L] [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [L] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (700€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Madame [L] [X] à payer à Madame [O] [P] la somme de 7.400€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 juin 2024-échéance du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS en deniers ou quittances Madame [L] [X] à payer à Madame [O] [P], à compter du 1er juin 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [O] [P] à verser à Madame [L] [X] la somme de 2.100€ à titre d'indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation du trouble de jouissance ;
ORDONNONS la compensation entre les sommes dues par Madame [L] [X] et celles dues par Madame [O] [P] ;
CONDAMNONS en conséquence Madame [L] [X] à payer à Madame [O] [P] la somme de 5.300 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
AUTORISONS Madame [L] [X] à s'acquitter de sa dette en 24 mois par versements mensuels de 220 € ;
Disons que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la date de la présente ordonnance, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier versement étant majoré ou réduit à concurrence du solde des sommes dues en principal, frais et intérêts ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l'intégralité de son montant restant dû ;
REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS Madame [L] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé à la CCAPEX ;
DEBOUTONS Madame [O] [P] de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
