Cour d'appel, 15 mai 2024. 20/06836

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 15 MAI 2024 N° 2024/197 N° RG 20/06836 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCCZ [N] [G] [C] [K] C/ [P], [X] [L] [A] [W] épouse [L] [I] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Agnès ERMENEUX - Me Thibault STEPHAN Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 02 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01902. APPELANTS Monsieur [N] [G] né le 14 Novembre 1974 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9] - [Localité 8] Madame [C] [K] née le 08 Janvier 1976 à [Localité 11], demeurant [Adresse 12] - [Localité 5] tous deux représentés par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour conseil plaidant Me Pulchérie QUINTON, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMES Monsieur [P], [X] [L] né le 21 Avril 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6] Madame [A] [W] épouse [L] née le 12 Février 1989 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6] tous deux représentés par Me Thibault STEPHAN de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON Maître [I] [M], mise en cause notaire associé exerçant au sein de la SCP LAMY PELLETIER [M] demeurant [Adresse 3] - [Localité 7] défaillant PARTIE INTERVENANTE Maître [S] [U], es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [N] [G], suivant le jugement du Tribunal de Commerce de TOULON en date du 5 décembre 2023, demeurant [Adresse 2] - [Localité 5] tous deux représentés par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour conseil plaidant Me Pulchérie QUINTON, avocat au barreau de BORDEAUX *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024. ARRÊT Par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024 Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA,greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 31 octobre 2016, M. [N] [G] et Mme [C] [K] ont donné à la société SAFTI mandat de vendre leur bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Le 29 mars 2017, M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] ont visité le bien immobilier et formulé le 13 avril 2017 une offre d'achat qui a été acceptée par les vendeurs. Par acte du 24 avril 2017, les époux [L] ont donné mandat à la société PL Conseils Immobilier Finances de rechercher pour leur compte des capitaux en vue du financement de l'acquisition de l'immeuble. Par acte sous seing privé du 23 mai 2017, un compromis de vente a été conclu entre M. [G], Mme [K], d'une part, les époux [L] d'autre part, sous condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un ou plusieurs prêts destinés à financer l'acquisition. Le 29 mai 2017, M. [I] [M], notaire à [Localité 8], a notifié le compromis aux acquéreurs ainsi que le droit de rétractation. Un avenant au compromis de vente, signé par les parties le 8 septembre 2017, a revu à la baisse le montant de la commission due par les époux [L] à la société PL Conseils immobiliers finances. Par courrier recommandé du 11 septembre 2017, le notaire a notifié cet avenant aux époux [L], leur rappelant la possibilité d'exercer leur faculté de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. Les époux [L] se sont rétractés et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie, qui leur a été refusé par M. [G] et Mme [K]. Par acte du 9 avril 2019, M. [G] et Mme [K] ont assigné les époux [L] devant le tribunal de grande instance de Toulon afin d'obtenir, notamment, leur condamnation au paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente. Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a : - débouté M. [G] et Mme [K] de toutes leurs demandes ; - ordonné la restitution aux époux [L] du dépôt de garantie de 5 000 € et de la provision de 400 € séquestrés en l'étude du notaire dans les 15 jours de la signification du jugement ; - dit que les intérêts au taux légal courront à compter du 16ème jour après la signification du jugement au notaire ; - fait droit à la demande des époux [L] aux fins de capitalisation des intérêts ; - condamné M. [G] et Mme [K], in solidum, à payer aux époux [L] une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - rejeté la demande des époux [L] au titre de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 applicable à la tarification des huissiers de justice ; - ordonné l'exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que : - la rétractation des époux [L] est intervenue dans les délais si on considère que l'avenant, signé le 8 septembre 2017 a fait courir un nouveau délai de rétractation ; - au regard de cette rétractation, la promesse synallagmatique de vente est réputée nulle et non avenue, ce qui rend sans objet les demandes principales des vendeurs relatives à la non réalisation fautive des conditions suspensives générant paiement de la clause pénale et libération des sommes séquestrées entre les mains du notaire à leur profit. Par acte du 23 juillet 2020, uniquement dirigé contre les époux [L] et dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [G] et Mme [K] ont relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif à l'exception du rejet de la demande afférente à l'article 10 du décret du 8 mars 2001 en matière de tarification des huissiers de justice. M. [G] a été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 5 décembre 2023 qui a désigné M. [S] [U] en qualité de liquidateur judiciaire. Celui-ci est intervenu volontairement à l'instance en qualité de liquidateur judiciaire de M. [G]. Les époux [L] ont formé appel incident à l'encontre de M. [I] [M], notaire, par assignation en date du 21 décembre 2020. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 mars 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [S] [U] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. [G] et Mme [K] demandent à la cour de : ' débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes ; ' recevoir Me [S] [U], ès qualités, en son intervention volontaire ; ' infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, a ordonné la restitution du dépôt de garantie et de la provision de 400 € aux époux [L], avec intérêts au taux légal à compter du seizième jour à compter de la notification du jugement au notaire, ordonné la capitalisation des intérêts, et les a condamnés à payer une indemnité de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ' rejeter l'appel incident des époux [L] ; ' déclarer les époux [L] irrecevables en leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive et les débouter de ces demandes ; Statuant à nouveau, ' annuler l'avenant du 8 septembre 2017 pour vice du consentement de M. [G] et Mme [K] ; ' condamner solidairement les époux [L] à payer à M. [S] [U] en qualité de liquidateur judiciaire de M. [G] et à Mme [C] [K] la somme de 52 000 € en principal à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 23 mai 2017 ; ' ordonner la libération de la somme de 5 000 € au profit de M. [S] [U] en qualité de liquidateur judiciaire de M. [N] [G] et de Mme [K], dans l'hypothèse où cette somme serait toujours séquestrée entre les mains du notaire au jour où son paiement sera sollicité en vertu de l'arrêt à intervenir ; ' dire que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2017, à défaut 23 février 2018 et plus encore subsidiairement du 9 avril 2019, date de l'assignation au fond ; ' ordonner la capitalisation des intérêts pour toute année échue dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; ' condamner in solidum les époux [L] à verser une indemnité de 6 000 € à M. [S] [U], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [N] [G] et à Mme [C] [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner in solidum les époux [L] aux dépens, distraits au profit de leur avocat. Ils font valoir que : - l'avenant signé le 8 septembre 2017 est nul au pour vice du consentement au motif qu'à la faveur d'une réticence dolosive, les époux [L] ne les ont pas informés qu'ils avaient pas déposé leurs demandes de prêt dans les huit semaines de la signature du compromis et que les banques leur avaient refusé leur concours courant août 2017, alors que si ces informations avaient été portées à leur connaissance, ils n'auraient pas accepté de signer l'avenant ; - à supposer cet avenant valable, il ne portait pas sur une modalité d'exécution de la vente mais seulement sur les honoraires de la société PL Conseil Immobiliers Finances, convenus exclusivement entre cette dernière et les acheteurs, de sorte qu'une telle modification, non substantielle, ne pouvait déclencher un nouveau délai de rétractation ; - en tout état de cause, les époux [L] ne justifient pas s'être régulièrement rétractés le 11 septembre 2017 ; - en l'absence de rétractation valable, le refus des époux [L] est intervenu à un stade et dans des circonstances caractérisant un manquement fautif de leur part, puisqu'ils ne démontrent pas avoir respecté les obligations que leur impartissait le compromis et qu'ils ont en réalité empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; - le montant de la clause pénale ne saurait être modéré puisque cette clause indemnise l'immobilisation vaine de leur bien immobilier pendant plus de six mois alors que la vente devait leur permettre d'apurer un passif important. Ils sollicitent une condamnation en deniers ou quittances afin de tenir compte de la somme de 5 000 € séquestrée par le notaire, dans l'hypothèse où celle-ci le serait toujours au jour de leur demande d'exécution de l'arrêt. Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 15 février 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Mme et M. [L] demandent à la cour de : ' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; ' débouter Mme [C] [K] et M. [S] [U], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. [N] [G] de l'ensemble de leurs demandes ; Subsidiairement, ' condamner M. [M], notaire, à les relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; ' condamner M. [M], sur le fondement de la responsabilité professionnelle civile au paiement de la somme de 5 000 € au titre de leur préjudice ; A titre infiniment subsidiaire, ' dire et juger que le montant fixé à titre de clause pénale est manifestement excessif et le ramener à de plus justes proportions ; ' dire et juger que la condamnation éventuelle au titre de la clause pénale sera diminuée de la somme de 5 000 € déjà versée entre les mains du notaire et que celui-ci devra la restituer aux vendeurs ; En tout état de cause, ' débouter toute partie défenderesse de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; ' condamner in solidum tout succombant à leur régler les intérêts au taux légal en vigueur sur les sommes dues à compter du 18 septembre 2017, à défaut 2 juillet 2020 ; ' condamner Mme [K] à leur payer à la somme de 1 500 € chacun pour procédure abusive ' condamner Mme [K] et M. [N] [G] pris en la personne de son liquidateur judiciaire M. [S] [U], chacun, à leur payer les sommes de 1 500 € chacun pour procédure abusive et 7 500 €en réparation de leur préjudice moral ; ' ordonner l'inscription des créances au passif de M. [N] [G] au titre de condamnations prononcées à son encontre ; ' dire et juger que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation et capitalisation annuelle dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ; ' dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution forcée pourra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier chargé de l'exécution en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 sur le tarif des huissiers sera supporté par tout succombant en sus des frais irrépétibles et des dépens ; ' condamner in solidum tout succombant au paiement d'une somme de 5 000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de leur avocat. Contestant tout réticence dolosive lors de la signature de l'avenant, ils font valoir que : - le caractère substantiel de la modification du compromis ressort du courrier de Me [M], notaire, de sorte que c'est à juste titre qu'un nouveau délai de rétractation leur a été notifié ; - la date d'envoi du courrier de rétractation le 18 septembre 2020 est démontrée ; - dès lors qu'ils se sont rétractés, les sommes versées à titre d'avance doivent leur être restituées et la clause pénale n'est pas due ; - en tout état de cause, ils justifient avoir accompli toutes les diligences possibles pour l'obtention d'un prêt, mais s'être heurtés à deux refus successifs des établissements bancaires sollicités, sans en être responsables, de sorte que la condition n'est pas défaillie de leur fait ; - la condition suspensive étant stipulée dans leur intérêt exclusif, les vendeurs ne sont pas fondés à s'en prévaloir pour réclamer le paiement de la clause pénale ; - la clause pénale est excessive en ce que les vendeurs ont revendu le bien au pris de 540 000 € et ne justifient d'aucun préjudice. Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour infirmerait le jugement, ils considèrent que le notaire a failli à sa mission en leur signifiant un nouveau délai de rétractation qui n'était pas dû. Ils précisent s'être rétractés en toute bonne foi, de sorte que le notaire, qui a commis une erreur, doit supporter la charge des condamnations qui ont pour origine l'usage de ce droit de rétractation. S'agissant de leur demande reconventionnelle, ils se prévalent d'un préjudice moral causé par l'état dépressif et le stress engendré par la procédure judiciaire qui a été longue et coûteuse. M. [M], notaire, assigné par les époux [L], par acte du 21 décembre 2020, délivré à personne habilitée, n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de dommages-intérêts formulée par les époux [L] En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait. Les demandes nouvelles sont cependant recevables lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge. En l'espèce, les époux [L] demandent à la cour, à titre reconventionnel, de condamner M. [G] et Mme [K] à leur payer une somme de 7 500 € en réparation d'un préjudice moral. Devant le premier juge, ils ne formulaient aucune demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral à l'encontre de M.[G] et Mme [K], puisqu'ils sollicitaient le rejet des demandes de ces derniers, demandaient au tribunal de juger légitime l'exercice de leur droit de rétractation, de déclarer le compromis de vente caduque, d'ordonner la restitution à leur profit des sommes versées entre les mains du notaire et, subsidiairement, la condamnation de M. [M], notaire, à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre. Si une demande de dommages-intérêts était formulée elle l'était uniquement à l'encontre du notaire. En conséquence, il ne peut être soutenu que la demande de dommages-intérêts à l'encontre de M. [G] et Mme [K], formulée devant la cour à hauteur de 7 500 €, tend aux mêmes fins que les demandes formulées par les époux [L] devant le premier juge. Cette demande est en conséquence irrecevable. En revanche, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est recevable même présentée pour la première fois devant la cour en ce qu'elle tend à sanctionner le comportement procédural de l'adversaire, y compris dans l'usage de son droit à recours. Sur la validité de l'avenant signé par les parties le 11 septembre 2017 Le consentement ne peut être véritablement considéré comme donné qu'autant qu'il est émané d'une volonté éclairée et libre. M. [G] et Mme [K] invoquent un vice de leur consentement lors de la signature de l'avenant du 11 septembre 2017. Ils soutiennent qu'ils ont donné leur consentement à la faveur d'une erreur provoquée par un dol, ayant été tenus dans l'ignorance du refus de financement qui avait d'ores et déjà opposé aux acquéreurs. En application de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Selon l'article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges et, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol suppose des man'uvres délibérées destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. Il renvoie à une tromperie qui conduit l'autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction, c'est à dire une erreur provoquée. Il implique par conséquent, la preuve d'un élément matériel et d'un élément intentionnel. Le manquement à une obligation pré-contractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci. En l'espèce, M. [G] et Mme [K] soutiennent que les époux [L] avaient déjà connaissance, le 8 septembre 2017, des refus de financement bancaire et qu'ils leur ont sciemment dissimulé cette information afin de les déterminer à signer l'avenant. Cependant, ils ne produisent aucune pièce démontrant qu'au jour où l'avenant a été signé par les parties, les époux [L] s'était déjà vus notifier un refus de financement par les établissements bancaires qu'ils avaient sollicités. Certes, ils n'est pas contesté qu'ils n'avaient pas obtenu d'offre de prêt à cette date, mais les époux [G] ne pouvaient eux-même l'ignorer, dès lors que le délai de réalisation de la condition suspensive a été fixé à huit semaines à compter de la signature du compromis et que ce délai était déjà expiré au jour où l'avenant a été signé. En revanche, Les époux [L] produisent les courriers de refus de la société CIC Lyonnaise de banque et de la Caisse d'épargne, qui, datés du 26 septembre 2017, sont postérieurs à la signature de l'avenant litigieux. Certes, il résulte d'un courriel que Mme [E] [J], chargée de clientèle au CIC, a adressé à M. [H] le 22 août 2017, a avisé ce dernier d'un refus de financement concernant le 'dossier [L]' mais ce document, échangé entre un établissement bancaire et le mandataire des époux [L] est, à lui seul insuffisant pour considérer qu'au 8 septembre 2017, ces derniers avaient été dûment informés du refus de toutes leurs demandes de financement et qu'ils ont frauduleusement dissimulé cette information à M. [G] et Mme [K]. M. [G] et Mme [K] ne rapportent pas la preuve que leurs co-contractants avaient déjà été informés le 9 septembre 2017, des refus de financement, même si, à cette date aucun accord ne leur avait été notifié. Ils ne peuvent en conséquence se prévaloir de la dissimulation d'une quelconque information et, en tout état de cause, ils ne pouvaient eux-même ignorer qu'au jour de la signature de l'avenant aucune offre de prêt ne leur avait été adressée. En conséquence, la demande d'annulation de l'avenant conclu entre les parties le 8 septembre 2017 ne peut utilement prospérer. Sur la clause pénale Les époux [L] soutiennent que, s'étant valablement rétractés, ils ne sauraient être condamnés au paiement de la clause pénale. Les vendeurs contestent la validité de la rétractation et soutiennent que la condition suspensive est défaillie du fait des acquéreurs. Il convient donc d'examiner en premier lieu la validité de la rétractation opérée par les époux [L]. En application de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Ce droit de rétractation, en ce qu'il est destiné à protéger les acquéreurs non professionnels, est d'ordre public. Il en résulte que toute modification substantielle du contrat intervenue entre l'avant-contrat et l'acte de vente engendre l'octroi d'un nouveau délai de réflexion-rétractation. Cependant, la modification substantielle du contrat est celle qui modifie le contrat en aggravant les risques pour l'acquéreur ou qui lui est défavorable. En l'espèce, l'avenant signé le 8 septembre 2017 a tout au plus révisé à la baisse le montant de la commission due par les époux [L] à leur mandataire. Cet avenant ne modifie en rien les obligations réciproques des parties. Il n'augmente pas le prix de l'acquisition et ne créée aucune nouvelle obligation à la charge des acquéreurs, qui savaient, dès la signature de l'avant contrat qu'ils supporteraient la charge des honoraires de la société PL Financement. En conséquence, il ne consacre aucune modification substantielle du contrat rendant impérative la notification d'un nouveau délai de rétractation, étant observé qu'il ne résulte pas des termes de cet avenant que les parties étaient d'accord pour faire courir au profit des acquéreurs un nouveau délai de rétractation quand bien même il ne consacrait aucune modification substantielle du contrat. La notification par le notaire aux époux [L] le 11 septembre 2017 d'un nouveau délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée est donc sans effet, de même que la rétractation par les époux [L], par courrier du 18 septembre 2017, de leur consentement à l'acquisition. Le compromis de vente signé le 23 mai 2017 stipule une clause pénale ainsi rédigée :' au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 52 000 € à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l'article 1235 du code civil'. La clause rappelle la possibilité offerte au juge de modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ou de la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. En l'espèce, il n'est pas contesté que dans le délai fixé pour sa réalisation, à savoir huit semaines après le 23 mai 2017, les acquéreurs n'ont pas obtenu de financement bancaire conforme aux stipulations contractuelles, qui portaient sur l'obtention d'un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes : - prêt 1 d'un montant maximum de 390 000 € remboursable sur 25 ans au taux nominal d'intérêt maximum de 2,2 % hors assurance ; - prêt 2 d'un montant maximum de 150 000 € remboursable sur vingt ans au taux nominal d'intérêt maximum de 2 % l'an hors assurance. Les acquéreurs se sont engagés dans le compromis à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et à informer sans retard les vendeurs de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Selon les termes du compromis, la condition suspensive est réputée réalisée par la remise par la banque aux acquéreurs de l'offre écrite de prêt et d'un agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque. Il ajoute que 'l'obtention ou la non obtention du prêt devra être notifié par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception dans les trois jours de l'expiration du délai' ; que 'à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine, par lettre recommandée avec avis de réception au domicile élu, de la réalisation ou la défaillance de la condition et que 'passé ce délai de huit jours dans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité' mais que 'l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie son fait'. Il résulte de ces éléments que, pour que l'indemnité stipulée à titre de clause pénale soit acquise au vendeur, celui-ci doit démontrer que la condition suspensive d'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles est défaillie du fait des acquéreurs. Lorsque l'emprunteur n'obtient pas le prêt, c'est à lui qu'il revient de prouver qu'il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente. En l'espèce, les époux [L] produisent aux débats un courrier que leur a adressé la banque CIC lyonnaise de banque le 26 septembre 2017 faisant état d'une demande formulée le 25 juillet 2017, portant sur un prêt immobilier d'un montant global de 530 000 € remboursable sur une durée de 300 mois, destinée à financer l'acquisition d'un bien situé [Adresse 4] à [Localité 8] et leur notifiant un refus. Ce courrier ne mentionne pas le taux d'intérêt et porte sur une somme globale de 530 000 €. Ils produisent également un courrier de la Caisse d'épargne Côte d'Azur en date du 26 septembre 2017, faisant état d'une demande de prêts primo +, l'un d'un montant de 390 000 € remboursable sur 300 mois au taux d'intérêt de 2,050 %, le second d'un montant de 150 000 € remboursable sur 240 mois au taux d'intérêt de 1,730 % et d'un refus. Ce courrier ne précise pas la date à laquelle les demandes de prêts ont été formulées. Par ailleurs, les taux d'intérêt ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles qui prévoyaient un taux d'intérêt de 2,2 % pour le prêt de 390 000 € et de 2 % pour le prêt de 150 000 €. Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. La seule survenance du terme du délai prévu par le contrat pour la réalisation de la condition emporte la défaillance de celle-ci. En l'espèce, tel est le cas puisque le compromis de vente fixe un délai de huit semaines à compter de la signature de l'acte pour l'obtention d'une financement bancaire conforme aux stipulations contractuelles. Par ailleurs, dès lors que les courriers de refus produits par les époux [L] ne démontrent pas qu'ils ont fait diligence auprès d'établissements bancaires pour solliciter des emprunts conformes aux stipulations de la condition suspensive, la condition doit être considérée comme défaillie de leur fait, sans qu'ils puissent utilement se retrancher derrière une absence de diligences de leur mandataire, la société PL Conseil immobilier finance. Il leur appartient, s'ils estiment que celle-ci a manqué à ses obligations dans le cadre du mandat qu'ils lui ont confié, d'agir à son encontre. La caducité du compromis de vente n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties, quand bien même la conditions suspensive d'obtention d'un prêt est stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs. En l'espèce, la condition suspensive d'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles étant défaillie du fait des acquéreurs, les vendeurs sont fondés à revendiquer l'application de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente. La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de l'inexécution, sans que le créancier ait à justifier d'un préjudice. En revanche, il appartient au juge, lorsqu'il est saisi d'une demande de modération de la clause pénale, comme en l'espèce, de rechercher si celle-ci est excessive, notamment s'il existe une disproportion manifeste entre le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi. En l'espèce, le bien immobilier a été immobilisé du 29 mars 2017 au 18 septembre 2017, date à laquelle les époux [L] ont annoncé qu'ils ne souhaitaient pas poursuivre l'opération, soit près de quatre mois et demi. La pénalité a été fixée d'un commun accord à 52 000 €, ce qui représente 10 % du prix de vente. M. [G] et Mme [K] ont vendu l'immeuble le 13 décembre 2018 au prix de 540 000 €, soit un prix plus élevé que celui fixé dans le cadre du compromis de vente conclu avec les époux [L]. Il en résulte qu'ils ne déplorent aucune perte financière directe. Cependant, ils ont dû attendre décembre 2018 pour finaliser la vente du bien alors que leur projet de vente remonte à la première moitié de l'année 2017. Par ailleurs, l'absence de perte financière ne réduit pas à néant tout préjudice, dès lors qu'ils ont été contraints de rechercher un nouvel acquéreur et de renouveler les actes contractuels préparatoires. Enfin, ils justifient que la vente de leur bien immobilier était destinée à apurer un passif très important, dont la mise en liquidation judiciaire de M.[G] témoigne également. Or, l'attente que leur a imposé l'absence de diligence des époux [L] a eu des conséquences financières et morales pour M. [G], puisque, notamment, il a été inscrit sur le fichier des incidents de paiement à la banque de France; qu'il justifie avoir subi des voies d'exécution, particulièrement une déchéance du terme qui a rendu immédiatement exigible une somme de 33 621,77 € et une saisie immobilière initiée par la société BNP Paribas. En conséquence, si la séparation de M. [G] et Mme [K] ne peut être rattachée de manière certaine aux déboires qu'ils ont rencontrés dans le cadre de la vente de leur bien, il ne peut être contesté que le retard pris par la vente, qui avait pour vocation d'apurer un passif, a eu des conséquences dommageables non négligeables, qui n'ont été que partiellement compensées par la vente finalement réalisée en décembre 2018. Au regard de ces éléments, si la clause pénale est excessive, elle ne saurait être réduite à une somme inférieure à 30 000 €. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2017, date de la mise en demeure délivrée par M. [G] et Mme [K] par lettre recommandée avec avis de réception que les époux [L] reconnaissent, dans un courrier du 26 septembre 2017, avoir reçue. Il sera également fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, de sorte que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, selon la demande des appelants eux-même et le notaire sera autorisé à restituer la somme de 5 000 € séquestrée en son étude à ces deniers, à valoir sur le montant total de la condamnation. Sur la responsabilité du notaire En premier lieu, il sera relevé que, contrairement à ce qu'indiquent les intimés, le notaire n'est pas intervenant forcé en cause d'appel, puisqu'il était partie en première instance, même s'il était défaillant. Les intimés ont formé appel incident à l'encontre des dispositions du jugement qui les ont déboutés de leurs demandes à l'encontre du notaire. L'appel principal étant dirigé exclusivement contre eux, l'appel incident devait nécessairement, en ce qu'il était dirigé contre M. [M], notaire, être formé par voie d'assignation. Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. Un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir de les éclairer sur le contenu et les effets des engagements afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause. En sa qualité d'officier public chargé d'assurer la sécurité des actes juridiques, le notaire doit aux parties son aide technique et ne peut se retrancher derrière la complexité de la réglementation applicable. Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité. Il appartient cependant à celui qui agit en responsabilité civile à l'encontre d'un notaire sur le fondement de l'article 1382 du code civil, de démontrer la faute commise par celui-ci mais également le lien de causalité qui existe entre le préjudice dont il se plaint et cette faute. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que M. [M], notaire, a notifié aux acquéreurs, par courrier du 11 septembre 2017 après signature par les parties d'un avenant au compromis de vente, un nouveau délai de rétractation qui n'avait pas lieu d'être, dès lors que l'avenant ne concernait que les rapports des acquéreurs avec leur propre mandataire et qu'il n'aggravait pas la situation des acquéreurs. Cette erreur est fautive, en ce qu'il lui suffisait de prendre connaissance des termes de l'avenant, très bref, pour découvrir qu'il ne contenait aucune modification des obligations réciproques des parties et que, s'il modifiait le montant de la commission due à la société PL Finances, et, par ricochet, le prix de vente de l'immeuble, cette modification consacrait une révision à la baisse, de sorte que n'aggravant pas le sort de l'acquéreur, que le droit de rétractation a pour vocation de protéger, il ne devait pas lui notifier un nouveau délai. Cependant, le préjudice allégué par les [L], qui consiste dans les condamnations prononcées à leur encontre, ne procède pas du mésusage du droit de rétractation. Les condamnations procèdent de la carence des époux [L] qui, bénéficiaires d'une condition suspensive, ne justifient pas avoir rempli les obligations mises à leur charge par le compromis à ce titre. Or, ils sont seuls responsables de leur carence puisque, nonobstant l'erreur commise par le notaire, ils pouvaient, en justifiant qu'ils n'étaient pas responsables de la non réalisation de la condition suspensive, recouvrer la somme versée à titre de dépôt de garantie et échapper au paiement de la clause pénale. La condamnation prononcée à leur encontre et le refus de restitution du dépôt de garantie procèdent exclusivement de la défaillance, par leur faute, de la condition suspensive. Le notaire n'est donc pas à l'origine de leur condamnation à indemniser M. [G] et Mme [K], pas plus qu'il n'est responsable d'un quelconque préjudice moral au titre des 'tracasseries' entraînées par la présente procédure. S'agissant de la somme de 400 € séquestrée en l'étude du notaire, elle était destinée à permettre à celui-ci de régler les frais et formalités à accomplir en vue de l'établissement de l'acte authentique. Le compromis de vente stipule, page 19, qu'en cas de non réitération par acte authentique du compromis par défaillance de l'acquéreur, sauf s'il s'agit de l'exercice de son droit de rétractation, s'il existe, la somme demeurera intégralement et forfaitairement acquise au notaire rédacteur au titre de l'article annexe 4-9 du décret 2016-230 su 26 février 2016 et de l'application des dispositions du troisième alinéa de l'article L 444-1 du code de commerce. En conséquence, les époux [L] ne sont pas fondés à en demander la restitution. Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive L'exercice du droit d'ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. En l'espèce, il est fait droit aux demandes de M. [G] et de Mme [K], de sorte que l'action ne peut être qualifiée d'abusive. Les époux [L] ne caractérisant aucun abus dans l'exercice par ces derniers de leur droit de soumettre le litige à un tribunal, seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées. Les époux [L], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à Mme [K] et M. [S] [U], pris en sa qualité de liquidateur de M. [G], ensemble, une indemnité de 4 000 €, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle de M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] aux fins de condamnation de M. [G] et Mme [K] à leur payer une somme de 7 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral ; INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, DÉBOUTE M. [S] [U], agissant en qualité de liquidateur de M. [N] [G], et Mme [C] [K] de leur demande d'annulation de l'avenant au compromis de vente signé le 8 septembre 2017 ; CONDAMNE solidairement M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L], à payer à Me [S] [U], pris en sa qualité de liquidateur de M. [N] [G] et Mme [C] [K], ensemble, en deniers ou quittances, la somme de 30 000 € en exécution de la clause pénale stipulée au compromis de vente conclu le 23 mai 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2017 ; DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil ; AUTORISE M. [I] [M], notaire, à restituer à Me [S] [U], pris en sa qualité de liquidateur de M. [N] [G] et à Mme [K], ensemble, la somme de 5 000 €, séquestrée en son étude, à valoir sur le paiement de la condamnation prononcée contre les époux [L] au titre de la clause pénale ; DÉBOUTE M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [I] [M], notaire ; REJETTE la demande de M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] aux fins de restitution par M. [I] [M], notaire, de la somme de 400 € versée à titre de provision sur frais ; DÉBOUTE M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; DÉBOUTE M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; CONDAMNE solidairement M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] à payer à Me [S] [U], pris en sa qualité de liquidateur de M. [N] [G] et à Mme [C] [K], ensemble, une indemnité de 4 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ; CONDAMNE solidairement M. [P] [L] et Mme [A] [W] épouse [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT