Cour d'appel, 05 mars 2026. 24/01203

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/01203 N° Portalis DBVH-V-B7I-JEZO AG TJ D'[Localité 1] 25 janvier 2024 RG : 19/00757 SCI [A] C/ [Z] [Q] [H] [L] AREAS DOMMAGES COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 05 MARS 2026 Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 25 janvier 2024, N°19/00757 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, Mme Audrey Gentilini, conseillère, Mme Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, GREFFIER : Mme Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 06 janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026 les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : INTIMEE SUR APPEL INCIDENT : La Sci [A] RCS d'Avignon n° 420 855 280 représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes et par Me Arnaud Tribhou, plaidant, avocat au barreau d'Avignon INTIMÉS : M. [G] [Z] né le 18 mai 1970 à [Localité 3] Mme [F] [Z] née [Q] née le 17 juin 1973 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] Mme [Y] [H] née le 21 septembre 1949 à [Localité 6] Mme [R] [L] née le 02 mars 1971 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 8] Représentés par Me Christine Tournier Barnier de la Scp Tournier & Associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes et par Me Gilles Mathieu de la Selarl Mathieu Dabot & Associés, plaidant, avocat au barreau d'Aix-en-Provence La société AREAS DOMMAGES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 4] [Localité 9] Représentée par Me Romain Léonard de la Selarl Léonard Vezian Curat Avocats, postulant, avocat au barreau de Nîmes et par Me Jérôme Tertian de la Scp Tertian-Bagnoli & Associés, plaidant, avocat au barreau de Marseille ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 05 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte en date du 21 juillet 2021, la société civile immobilière [A] a acquis un immeuble ancien sur trois niveaux 6 [Adresse 5] à [Localité 1] ([Localité 10]). En 2002, elle a fait réaliser sur cet immeuble par la société Mistral Rénovation des travaux notamment de charpente et de toiture. Par actes des 29 avril 2016, 20 mai 2016 et 27 mars 2018, elle a respectivement vendu dans cet immeuble constitué en copropriété le lot n°2 à Mme [Y] [H], le lot n°3 à Mme [R] [L] et le lot n°4 à M. [G] [Z] et son épouse [F] née [Q] qui ont en avril 2018 dénoncé la présence d'infiltrations d'eau dans la toiture. Le rapport de l'expertise ordonnée à leur demande en référé le 22 juin 2018 a été déposé le 31 mai 2019. Par acte du 06 mars 2019, M. et Mme [Z] et Mmes [H] et [L] ont assigné en réparation de leurs préjudices sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés devant le tribunal de grande instance d'Avignon la société [A], qui a a appelé en cause la société Mistral Rénovation, et celle-ci son assureur, la société Areas Dommages. Par ordonnance du 06 juillet 2021, confirmée par arrêt de cette cour du 13 octobre 2022, le juge de la mise en état a jugé recevable l'action de la société [A] à l'encontre de la société Mistral Rénovation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. Par jugement contradictoire du 25 janvier 2024, le tribunal : - a condamné cette société à payer - aux demandeurs la somme de 133 666,76 euros en réparation de leur préjudice matériel, - aux époux [Z] les sommes de 10 333,21 euros au titre des travaux de remise en état du plancher et 6 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - à Mme [L] la somme de 6 278,54 euros au titre des travaux de remise en état du plancher, - aux demandeurs la somme de 2 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, - a condamné la société Areas Dommages à relever et garantir la société [A] pour un montant de 38 197,50 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture, - a condamné cette société à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - a débouté les parties du surplus de leurs demandes contraires, - a ordonné l'exécution provisoire de la décision. La société [A] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 04 avril 2024. Par ordonnance du 27 février 2025, le conseiller de la mise en état : - a rejeté la demande de nullité de l'acte d'appel formée par les intimés, - les a déboutés de leur demande de radiation, - les a condamnés aux dépens de l'incident et à payer à l'appelante la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 09 juillet 2025, la procédure a été clôturée le 18 décembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 06 janvier 2026. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 3 décembre 2024, la société [A], appelante, demande à la cour : - de débouter la société Areas Dommages de son appel incident, - d'infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a condamné cette société à la relever et garantir pour un montant de 38 197,50 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture, Statuant à nouveau - de juger les intimés irrecevables en leurs demandes en raison du cumul de responsabilité, - de juger - que le manquement à l'obligation d'information précontractuelle n'est pas caractérisé en l'absence de connaissance de l'information dont elle aurait pu se trouver débitrice, - qu'elle ne pouvait pas avoir connaissance de l'état de la toiture, de l'état du plancher et de celui de l'installation électrique de sorte qu'elle ne pouvait en donner l'information lors de la vente, - que l'existence de la chape en béton sur le plancher du lot n°4 n'était pas une information déterminante dans le cadre de la vente d'un immeuble, - que les (requérants) ne rapportent pas la preuve de son intention dolosive, - que l'action en garantie des vices cachés de Mmes [H] et [L] est prescrite pour avoir acquis le bien en avril et mai 2016, - la clause d'exclusion de garantie opposable aux intimés, - que M. et Mme [Z] avaient connaissance du prétendu vice de sorte qu'ils ne peuvent postérieurement à la vente l'invoquer afin d'en obtenir réparation A titre subsidiaire - de condamner la société Areas Dommages à la relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre En tout état de cause - de condamner les intimés à lui verser chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 1er octobre 2024 M. et Mme [Z] et Mmes [H] et [L], intimés, demandent à la cour - de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné l'appelante à verser à M. et Mme [Z] les sommes de 6 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 2 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, Statuant à nouveau de la condamner à payer - à ceux-ci les sommes de 10 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance, et 30 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, - à Mme [H] et Mme [L] la somme de 15 000 euros chacune en réparation de leur préjudice moral - à M. et Mme [Z] et Mme [L] la somme de 729,15 euros correspondant aux frais d'assurance de l'immeuble, A titre subsidiaire de la condamner à payer - à charge pour eux d'en faire la répartition, la somme de 133 666,76 euros en réparation du coût des travaux de remise en état du bien, - à Mme [L] la somme de 6 278,54 euros au titre des travaux de remise en état du plancher - à M. et Mme [Z] la somme de 10 333, 21 euros au titre des travaux de remise en état du plancher, celle de 10 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance, et 30 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral - à Mme [H] et Mme [L] la somme de 15 000 euros chacune en réparation de leur préjudice moral - à M. et Mme [Z] et à Mme [L] la somme de 729,15 euros correspondant aux frais d'assurance de l'immeuble En tout état de cause - de condamner solidairement les sociétés [A] et Areas Dommages au paiement de la somme de 38 197,50 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture et de statuer ce que droit pour le surplus des demandes faites par la société [A] - de condamner cette société au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 4 septembre 2024, la société Areas Dommages, appelée en intervention forcée, demande à la cour - de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 38 197,50 euros à la société [A] Statuant à nouveau - de rejeter toutes les demandes formées à son encontre - de la mettre hors de cause A titre subsidiaire - de confirmer le jugement en ce qu'il - a limité à la somme de 38 197,50 euros relative aux travaux de reprise de la toiture le recours de la société [A] à son encontre - a rejeté toutes demandes relatives aux dommages immatériels à son encontre - de le réformer en ce qu'il n'a pas fait application de la franchise contractuelle, - de faire application de la franchise contractuelle de 1800 euros En tout état de cause - de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Leonard. Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile. MOTIVATION *action en garantie des vices cachés **recevabilité de l'action de Mmes [H] et [L] Pour juger recevable l'action de celles-ci le tribunal, se fondant sur les conclusions du rapport d'expertise, a exclu que les vices aient été apparents au moment de leurs acquisitions respectives, la première résidant au 1er étage sans accès au plancher du 3ème étage et l'état de ce plancher, constituant également le plafond de la seconde, étant dissimulé par les plaques de plâtre. L'appelante soutient que cette action est prescrite pour avoir été engagée plus de deux ans après que les acquéreresses ont eu connaissance des vices allégués. Les intimées répliquent avoir acquis les lots situés sous celui de M.et Mme [Z], et n'avoir donc pas eu accès à la toiture et à la structure du plancher ; qu'elles ont découvert les vices en même temps que ceux-ci et que leur action n'est donc pas prescrite. Aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Mme [H] a acquis le lot n°2 de l'immeuble en copropriété consistant en un appartement situé au 1er étage par acte authentique du 28 avril 2016 et Mme [L] le lot n°3 du même immeuble situé au 2ème étage par acte authentique du 20 mai 2016. C'est à l'occasion de leur acquisition le 27 mars 2018 de l'appartement situé au dernier étage sous le toit que M. et Mme [Z] ont constaté des infiltrations par la toiture, que plusieurs carreaux au sol de leur appartement étaient cassés ou fendus et que les fils de plusieurs spots au plafond étaient à nu. Outre que leurs voisines du dessous n'ont pas eu accès à l'appartement du 3ème étage au moment de leurs acquistions respectives, l'expert a dû procéder à des sondages destructifs dans le plancher du 3ème étage pour mettre en évidence l'existence d'une surcharge de maçonnerie de 15 cm sur un cinquième de la surface et de 31 cm sur les quatre cinquièmes restants. Il a également procédé à des sondages destructifs dans le plafond le plus récent, à savoir celui de l'appartement de Mme [L], qui ont révélé que tous les bois constituant le plancher étaient en très mauvais état à cause d'infiltrations anciennes provenant de la toiture, que le bois était partiellement détruit, ce qui avait occasionné des fléchissements (de l'ordre de 6 cm sur la poutre principale) et que le plancher du niveau 3 était surchargé. Le fait même que de tels sondages destructifs ont été nécessaires pour mettre en évidence les problèmes structurels de l'immeuble démontre que ceux-ci n'étaient pas apparents lors des acquisitions de Mmes [H] et [L] en 2016, et que celles-ci n'ont pu s'en apercevoir qu'en même temps que M. et Mme [Z], soit le 10 avril 2018, lorsque de fortes pluies ont produit des infiltrations. Cette date constitue donc le point de départ du délai de prescription. Selon les articles 2241 et 2242 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion et cette interruption produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. L'effet interruptif cesse au jour où le litige trouve sa solution et donc, en matière de référé expertise, à la date à laquelle l'ordonnance de référé est rendue. La prescription est suspendue, selon l'article 2239, lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Le délai de prescription de l'action, qui a ici commencé à courir le 10 avril 2018, a été interrompu par la délivrance de l'assignation en référé-expertise le 08 juin 2018, et recommencé à courir à la date de prononcé de l'ordonnance de référé le 22 juin 2018. Il a ensuite été suspendu durant les opérations d'expertise jusqu'au 31 mai 2019. Les intimées disposaient ainsi d'un délai expirant le 31 mai 2021 pour introduire une action contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. L'assignation ayant été délivrée le 06 mars 2019, alors que les opérations d'expertise étaient toujours en cours, leur action est recevable. Le jugement est confirmé sur ce point. **bien-fondé de la demande Se fondant sur le rapport d'expertise, le tribunal a jugée établie l'existence de désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination, préexistants à l'acquisition des lots 2, 3 et 4 et non décelables par des acquéreurs profanes. L'appelante excipe de la clause exonératoire de garantie de l'acte, et soutient que M. et Mme [Z] étaient informés des désordres affectant la toiture ; elle soutient qu'elle n'avait pas connaissance des vices affectant le plancher et l'installation électrique et qu'elle n'est pas un professionnel de l'immobilier. Les intimés répliquent que M. et Mme [Z] n'ont jamais été alertés sur l'existence de fuites en toiture ; que l'appelante ne peut être exonérée de son obligation de garantie des vices cachés compte-tenu de sa qualité de marchand de biens faisant d'elle un professionnel de l'immobilier ; qu'en tout état de cause, elle avait connaissance des vices affectant la toiture, la chape et le système électrique. En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de l'existence d'un vice inhérent à la chose, non apparent au moment de la vente et antérieur à celle-ci, et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à son usage. Selon l'article 1643 du même code le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En l'occurrence, les trois actes de vente mentionnent « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : *si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, *s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». Ainsi, les acquéreurs intimés doivent-ils pour faire échec à cette clause de non-garantie démontrer, outre que les quatre conditions nécessaires à la garantie des vices cachés sont réunies, que le vendeur avait connaissance des vices invoqués. *existence de vices cachés L'expert a exposé que l'immeuble se composait d'un rez-de-chaussée et de trois niveaux, chaque étage constituant un lot, que la couverture avait été refaite il y a environ 30 ans, le système ayant été modifié puisqu'elle était actuellement constituée de plaques sous toiture en fibrociment et que le plancher du niveau 3 avait subi une modification dans un passé récent (réalisation d'une chape en béton au-dessus du plancher bois existant, mise en place d'un poteau en bois entre la charpente et le plancher du niveau 3 et d'un autre au 2e étage). Il a constaté : - dans les combles, que tous les bois de charpente présentaient des taches provoquées par l'eau s'infiltrant dans l'immeuble, que les plaques sous toiture étaient fissurées, des chevrons cassés, qu'il existait des trous sur certaines plaques dont la sous-face était parsemée de taches de moisissures noires provoquées par l'humidité accumulée dans l'isolant, que le fibrociment était devenu poreux, que certaines plaques avaient été tellement inondées que la laine de verre était déchiquetée ; que des traces de coulures apparaissent le long du mur mitoyen ; - à l'extérieur, que certaines tuiles étaient cassées et beaucoup déplacées ; que la couverture ne pouvait assurer son rôle, malgré les multiples traces de réparation observées en surface, les fissures réapparaissant sur le revêtement appliqué ; que l'étanchéité du solin n'était plus assurée et que des infiltrations très importantes s'étaient produites le long du mur Est dans le logement du niveau 3 ; - dans le logement du niveau 3 (lot [Z]), que durant les opérations d'expertise, l'eau était entrée dans les combles et avait fait s'effondrer les plaques de plâtre du plafond à plusieurs endroits ; - dans le logement du niveau 2 (lot [L]), que les sondages réalisés avaient mis en évidence que la poutre principale en bois, calée sur un poteau en bois, présentait des auréoles foncées montrant qu'elle avait été inondée dans le passé et subi un fluage de 6 cm ; que le plafond en plâtre avait été détrempé par les anciennes infiltrations subies par le plancher du niveau 3 ; - que le plafond du logement du niveau 1 (lot [H]) n'était pas taché par les infiltrations de la toiture mais qu'il n'existait pas de poteau à l'aplomb de ceux en bois qui soutenaient la poutre principale, - que « la couverture en plaques de fibrociment n'était pas étanche et que de ce fait, l'ensemble de l'éclairage du niveau 3, qui était assuré par des spots dichroïques encastrés dans le plafond, était mouillé lors de chaque orage » ; que « la laine de verre, qui constituait l'isolant thermique, était en permanence imbibée d'eau, ce qui provoquait des courts circuits sur l'installation électrique du logement au niveau 3 ». **vices affectant la toiture L'expert a noté «Les infiltrations proviennent de la toiture qui est constituée, depuis environ une trentaine d'années, de plaques sous toitures qui présentent une fissuration généralisée, ce qui n'est pas normal ; lorsque la toiture a été refaite (autour de 1990), la charpente d'origine et les tuiles en place ont été remplacées » ; il a évoqué la possibilité d'un mauvais espacement des chevrons mais privilégié « la composition des plaques elles-mêmes » car compte-tenu de leur date de pose, au moment de la suppression de l'amiante de la fabrication, « il est possible qu'elles n'aient pas eu la même résistance que les anciennes en raison même de l'absence d'amiante ; le problème remonte selon lui à 1990, et « la dégradation de la couverture a été provoquée par le passage d'ouvriers au fil des années en raison d'une fixation non adaptée et d'une qualité des plaques amoindries. » Il a précisé que ce défaut existait avant les ventes aux actuels propriétaires et qu'il « (était) certain » que la société [A] « (avait) été contrainte d'effectuer des réparations pendant 15 années avant de vendre les logements » ; qu'en effet, de multiples réparations à la résine avaient eu lieu sur les plaques de toiture pour tenter d'assurer son étanchéité, en vain, ce qui « montr(ait) que la société [A] (avait) été confrontée à ce problème très rapidement » ; qu'il s'agssaiit d'un désordre généralisé sur le matériau qui remontait à plusieurs années et que « les fissures étaient tellement nombreuses que les infiltrations n'(avaient) jamais pu être supprimées » ; que le désordre s'était aggravé jusqu'à faire écrouler le faux plafond du 3ème étage. Il a conclu que les infiltrations empêchaient la toiture d'assurer sa fonction de couvert car le dernier niveau n'était plus habitable et donc impropre à sa destination. Pourtant, les photographies des lieux du mois de mars 2018 ne montrent la présence d'aucune auréole causée par des infiltrations. L'attestation de l'agent immobilier ayant fait visiter le bien à M. et Mme [Z], selon laquelle le vendeur leur aurait fait part « d'une infiltration survenue trois ans auparavant, réparée en temps voulu par un professionnel » est contredite par l'acte de vente lui-même, le vendeur ayant déclaré en page 10 «n'avoir jamais subi de désagréments consécutifs : - à une remontée d'humidité - à des fuites quelconques tant en toiture que sur le réseau d'eau ou évacuation des eaux usées (') ». Il en résulte que la toiture était fuyarde depuis de très nombreuses années, que les infiltrations traitées au fur et à mesure de leur apparition par de la résine n'étaient ni visibles, ni connues d'aucun des acheteurs lors de l'acquisition des différents lots et qu'elles rendent le bien dans son ensemble impropre à sa destination, le couvert n'étant plus assuré, et ce d'autant moins qu'une partie du plafond s'est effondrée en novembre 2018 durant les opérations d'expertise, contraignant les acquéreurs à refaire la toiture en totalité dès le mois de janvier 2019 car la situation menaçait la sécurité du plancher du niveau 3. **vices affectant le plancher du niveau 3 Selon l'expert, « le désordre est provoqué par une chape en béton qui a été coulée au-dessus du plancher en bois d'origine » avec pose d'un carrelage ; « l'épaisseur de la nouvelle charge », qui « dépasse le poids admissible par la structure en bois du plancher d'origine » (plus de 600 kg/m²) a « provoqué une déformation des poutres en bois » avec une flèche de 6 centimètres. Il a conclu que, selon les calculs de son sapiteur, « il n'est pas possible de conforter le plancher ; il faut le démolir et le refaire », a insisté sur « le danger que représente cette situation » et conclu également à « une impropriété à destination pour les trois niveaux de l'immeuble ». Le plancher est ainsi affecté d'un vice, caché car ayant nécessité la réalisation de sondages destructifs pour mettre en évidence son fléchissement, antérieur à la vente dès lors que son apparition remonte à l'époque de l'aménagement du dernier niveau, et rendant le bien dans son ensemble impropre à sa destination car « les bois qui le constituent sont inaptes à reprendre la charge' et que « la stabilité du bâtiment est menacée dans les 3 niveaux de l'immeuble ». **vices affectant l'installation électrique L'expert a constaté que l'électricité avait été refaite au cours des travaux de réaménagement du niveau 3, mais que « ces prestations ne comportaient pas de défauts intrinsèques », la cause des problèmes étant « extérieure puisque l'eau s'infiltrait dans les combles en raison d'une couverture défectueuse » et que la venderesse « n'avait pas conscience que les infiltrations par la toiture seraient si importantes qu'elles affecteraient » le fonctionnement de l'installation électrique. Il a ajouté que « cette situation aurait pu déclencher un incendie » et précise que « les problèmes rencontrés sont dus aux infiltrations qui existaient depuis la toiture ». Il en résulte que les courts-circuits électriques ne sont pas dus à une défectuosité de l'installation électrique, mais aux infiltrations dans la toiture, qui ont détérioré la laine de verre et l'ont humidifiée. Par conséquent, la preuve d'un vice affectant cette installation n'est pas rapportée. *connaissance des vices par le vendeur **vices affectant la toiture Une ancienne locataire a attesté avoir occupé l'appartement du niveau 3 d'août 2014 à janvier 2016, avoir eu une fuite d'eau importante provenant du toit, et avoir prévenu le gérant de la société [A], « qui (avait) fait le nécessaire ». L'expert a souligné plusieurs fois dans son rapport que les plaques sous tuiles ont été traitées à plusieurs reprises à la résine, et que cela a duré plusieurs années sans que l'étanchéité puisse être recréée. Il a précisé, en réponse à un dire du conseil des acquéreurs, que la société [A] avait été confrontée à ce problème très rapidement. Ces constatations sont corroborées par le comportement de la venderesse, qui excipe de la mauvaise qualité des travaux de réfection de la toiture réalisés par la société Mistral Rénovation en 2002, mais n'en a pourtant jamais fait état au cours des opérations d'expertise, se contentant d'indiquer que la couverture ' semblait avoir été refaite dans un passé récent lorsqu'elle a acheté le bien en 2001', et évoquant seulement des travaux d'entretien réalisés en 2014 et 2016. Il est ainsi établi que, contrainte depuis quinze ans d'effectuer des travaux réparatoires sur la toiture fuyarde, et n'ayant pas informé l'expert des travaux importants confiés à la société Mistral Rénovation, elle avait parfaitement connaissance des vices affectant celle-ci. **vices affectant le plancher L'expert a retenu que « constatant que le plancher avait pris une flèche importante », la société [A] « (avait) tenté de recouper la portée principale de 7 mètres en mettant en place un poteau en bois au niveau 2 et au niveau 3 » sans vérifier si la charge pourrait être supportée par la structure en place, ce qui n'était pas le cas. La preuve est ainsi rapportée de la connaissance par le vendeur du vice affectant le plancher du 3ème étage. Dès lors que les acquéreurs rapportent cette preuve, il n'importe que le vendeur ait eu ou non la qualité de vendeur professionnel, la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés prévoyant deux causes d'exclusion alternatives. L'une d'elles étant remplies (la connaissance du vice par le vendeur), nul n'est besoin d'examiner les moyens développés de part et d'autre sur la qualité de professionnel de la société civile immobilière [A]. Le jugement est par conséquent confirmé, sans qu'il soit besoin de répondre aux moyens soulevés par l'appelante relatifs à l'absence de dol et au respect de son devoir d'information précontractuelle, les demandes des intimés sur ces fondements n'étant que subsidiaires. *demandes indemnitaires **travaux de reprise pour mise en conformité du bien à sa destination Le tribunal a fait droit à la demande des acquéreurs, correspondant au coût des travaux de remise en état de la toiture, du plancher du 3ème étage et de l'électricité, au regard du rapport d'expertise qui confirme tant le principe que la nécessité des travaux compte-tenu des risques encourus par l'immeuble en raison des désordres constatés. ***travaux de reprise de la toiture L'expert a conclu que la toiture n'était pas récupérable et qu'il avait été nécessaire de la refaire en totalité, sa ruine s'étant achevée à l'automne 2018 par l'effondrement du faux-plafond dans le logement de M.et Mme [Z]. Les travaux réalisés en janvier 2019 ont compris la réfection de la couverture, de l'isolant et du faux-plafond et se sont élevés à la somme de 38 197,50 euros TTC dont l'appelante ne conteste pas le chiffrage. Le jugement est confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande des acquéreurs à ce titre. ***travaux de reprise du plancher Outre que le plancher a été endommagé par les infiltrations, la pose d'une chape en béton recouverte d'un carrelage sur le plancher en bois d'origine a fait fléchir les poutres. L'expert a conclu que la résistance de la structure était dans un état critique et qu'il fallait démolir le plancher actuel pour en reconstruire un nouveau selon d'autres principes. Il a consulté la société Soditra, qui a chiffré le coût des travaux à la somme de 74 361,27 euros le 11 janvier 2019, chiffrage que l'appelante ne conteste pas. Les intimés versent aux débats un devis de la même société, actualisé au 26 mai 2023, reprenant les mêmes postes de travaux et portant le montant de ceux-ci à 88 933,26 euros. Le jugement est encore confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande. ***travaux de reprise de l'installation électrique L'installation électrique ne souffre d'aucune malfaçon, les dysfonctionnements constatés ayant été occasionnés par les problèmes d'infiltrations.Cependant, la réfection de la toiture a nécessité la mise en place d'un nouveau plafond au niveau 3. L'expert indique que « à cette occasion, de nouveaux spots ont été installés et de nouvelles liaisons électriques réalisées avec le tableau » pour un coût de 1 898 euros TTC. Le plancher du niveau 3 devant être refait, il va être nécessaire de « reprendre les branchements électriques, les prises électriques et les interrupteurs depuis le tableau électrique du logement des époux [Z] », pour un coût de 2 740 euros. Il ajoute qu'une fois ce nouveau plancher recréé, « il sera nécessaire de recréer un éclairage au plafond du logement du niveau 2 » (Mme [L]), pour un coût équivalent à celui chiffré pour le niveau 3, soit 1898 euros TTC. L'appelante ne conteste pas ce chiffrage. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande et condamné la société [A] à payer aux acquéreurs la somme totale de 133 666,76 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel. *frais de reprise du plancher entre le 2ème et le 3ème étage Le premier juge a retenu que les travaux de reprise du plancher entre le 2ème et le 3ème étage allaient justifier que l'ensemble du mobilier soit enlevé, stocké et réinstallé mais également que l'électricité soit reprise au sol et au plafond. L'expert indique dans son rapport que les niveaux 2 et 3 vont devoir être libérés du mobilier pendant 3 mois au moins. Mme [L] produit - un devis de la société Les Gentlemen du Déménagement de 1 920 euros, à multiplier par deux compte-tenu du réaménagement - une proposition de contrat de garde-meubles de cette même société à hauteur de 224,64 euros TTC et un devis d'un artisan estimant les travaux de reprise de l'électricité au plafond à 2 213,90 euros. M. et Mme [Z] produisent des devis de 1 475,28 euros pour la dépose et la remise en place des meubles de cuisine et de l'électroménager, 5 495,33 euros pour la dépose de la salle de bains et la pose d'une nouvelle salle de bains et 3 362,60 euros pour les travaux de reprise de l'électricité. Les travaux de reprise de l'électricité ont été chiffrés par l'expert et sont déjà indemnisés au titre des travaux de mise en conformité. Les intimés qui ne peuvent être indemnisés deux fois pour le même préjudice sont déboutés de leur demande à ce titre. Du montant du devis de dépose et de pose de la salle de bains fourni par M.et Mme [Z], doivent être déduits les coûts de la robinetterie de douche (395,69 euros), du bac à douche (495,72 euros) du lavabo, du plan de vasques et des accessoires (514,38 euros), les éléments déposés pouvant être réutilisés. La somme demandée à ce titre est donc ramenée à 4 089,54 euros. En conséquence, le jugement est infirmé à ce qu'il a fait droit en intégralité aux demandes de Mme [L] et M. et Mme [Z], et la société [A] est condamnée à payer à la première la somme de 4 064,64 euros et aux seconds celle de 5 564,82 euros. *préjudice de jouissance de M. et Mme [Z] Le tribunal a retenu que les vices affectant les lots litigieux en avaient diminué l'usage au point de les rendre impropres à leur destination, que l'appartement de M.et Mme [Z] avait été inhabitable de l'automne 2018 au mois de février 2019 et qu'il fallait libérer les lieux durant trois mois pour la reconstruction du plancher. Les intimés soutiennent avoir acquis l'appartement pour le mettre en location, ce qu'ils n'ont pas pu faire, créant un manque à gagner entre avril 2018 et février 2019, d'un montant mensuel de 750 euros, et de 750 euros durant le festival d'[Localité 1]. L'appelante ne répond pas sur ce point. Les intimés, ici appelants à titre incident, versent aux débats un avis de valeur locative d'une agence immobilière en date du 08 décembre 2017 selon lequel leur appartement pourrait être loué 750 euros par mois en meublé, précision faite que le prix du mois est ramené à la semaine pendant le festival. Ils ont acquis leur appartement le 27 mars 2018 et ont constaté des infiltrations par la toiture dès le 10 avril 2018. Un expert indépendant intervenu le 24 mai 2018, a déjà conclu à une impropriété à destination « au regard de l'eau qui coule dans la pièce de vie » et émis des réserves sur l'apport de matière sur le plancher initial. L'expert judiciaire indique qu'ils n'ont pas pu occuper ou louer leur logement. Les travaux de réfection de la toiture ont eu lieu entre mi-janvier et la première semaine de février 2019. Il en ressort qu'ils ont subi un préjudice de jouissance, lié à l'impossibilité de louer leur appartement, d'avril 2018 à février 2019 inclus, soit pendant 9 mois et 12 jours (période du festival d'[Localité 1] déduite) et durant le festival d'[Localité 1] entre le 06 et le 24 juillet 2018, soit 2 semaines et 5 jours, d'où il résulte un manque à gagner de (750 x 9) + (750/31x12) + (750 x 2) + (750/7x5) = 9 075 euros. Néanmoins, ils ne démontrent pas qu'ils auraient mis en location leur appartement dès le 1er avril 2018, celui-ci devant être meublé au préalable. Aucune annonce n'avait d'ailleurs encore été passée lorsque les premières infiltrations ont été constatées.Il n'est en outre pas certain qu'ils auraient pu louer leur appartement 750 euros par semaine durant le festival, ce d'autant moins si le logement était déjà loué au mois à ce moment. Par conséquent, il est fait droit à leur demande à hauteur de la seule somme de 7 500 euros, et la société [A] condamnée à leur payer cette somme, par voie d'infirmation du jugement. *frais d'assurance de l'immeuble Le tribunal a rejeté cette demande, sans motivation. Les intimés soutiennent que l'appelante refuse de payer sa quote-part de l'assurance de l'immeuble, malgré rappels. L'appelante ne répond pas sur ce point. Ces frais sont sans rapport avec les vices cachés de l'immeuble, et cette demande est donc rejetée, par voie de confirmation du jugement. *préjudice moral des acquéreurs Le tribunal a retenu que les acquéreurs avaient subi un tel préjudice résultant de la découverte de désordres de nature à affecter la solidité et la sécurité de leurs biens et nécessitant d'importants travaux de reprise. Les appelants à titre incident soutiennent avoir tenté de trouver une solution amiable avec le vendeur, été contraints de saisir la justice et confrontés à la mauvaise foi du vendeur, avoir dû gérer des dégâts particulièrement importants et mobiliser d'importants moyens en termes de temps et d'argent pour faire valoir leurs droits. L'appelante à titre principal ne répond pas sur ce point. Il ressort du rapport d'expertise que la société venderesse a toujours contesté, malgré l'évidence, avoir connaissance des vices affectant l'immeuble, que ces vices, très importants de par leur impact sur l'habitabilité et la solidité des trois appartements vendus et du risque d'effondrement qu'ils engendrent, ont nécessité la réfection complète de la toiture et nécessitent la réfection complète du plancher du 3ème étage et du plafond du deuxième étage. Le faux-plafond de l'appartement [Z] a d'ailleurs fini par s'effondrer. Par conséquent, il est alloué à ce titre à Mme [H] la somme de 3 000 euros, à Mme [L] la somme de 4 000 euros et à M.et Mme [Z] la somme de 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral par voir d'infirmation du jugement de ce chef. *appel en garantie de la société Areas Dommages Le tribunal a jugé que faute de contestation du fait que la société Mistral Rénovation était l'auteur de l'ouvrage défectueux sa responsabilité dans la survenance des infiltrations devait être retenue. Après avoir rappelé que l'appel en garantie de cette société par la société [A] avait été déclaré recevable par le juge de la mise en état, il a jugé que la société Areas Dommages était bien son assureur à la date du fait générateur de responsabilité, soit la date de délivrance de l'assignation en référé, et que la responsabilité de la société Mistral Rénovation dans la défectuosité de la toiture à l'origine des infiltrations ayant été retenue, son assureur devait garantir la société [A] au titre des sommes mises à sa charge pour la remise en état de la toiture. La société Areas Dommages soutient : - que la responsabilité de son assurée ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie décennale, le délai d'épreuve expirant en juin 2012 et les désordres n'étant apparus qu'en avril 2018 ; que la responsabilité de l'appelante n'étant pas recherchée en sa qualité de constructeur mais de vendeur, celle-ci ne peut se prévaloir de la garantie contractuelle de droit commun à l'encontre de son assurée, - que le rapport d'expertise n'est opposable ni à son assurée ni à elle-même, dès lors qu'elles n'ont pas été appelées aux opérations d'expertise ; que ce rapport ne met en évidence aucune faute de son assurée, qui a procédé au seul changement des tuiles et non des plaques sous tuiles ; - qu'elle n'était pas l'assureur de la société Mistral Rénovation au moment de l'ouverture du chantier et à la date de première réclamation ; que le contrat d'assurance souscrit était un contrat d'assurance civile professionnelle ne couvrant pas les dommages de nature décennale ; - subsidiairement, que son assurée n'étant pas responsable des désordres afférents à l'installation électrique et au plancher, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre au titre des dommages immatériels et que la franchise contractuelle est opposable aux tiers. L'appelante réplique que l'origine du sinistre réside dans la composition des plaques sous toitures posées par la société Mistral Rénovation ; que son action à l'encontre de cette société et son assureur a été jugée recevable ; que même si la société Areas Dommages n'était pas partie aux opérations d'expertise, le rapport lui est opposable ; qu'elle est en droit d'exercer un recours fondé sur un autre motif que celui invoqué par les demandeurs initiaux. Les acquéreurs sollicitent la condamnation solidaire de la société Areas Dommages avec le vendeur à leur payer la somme de 38 197,50 euros au titre des travaux de reprise de la toiture. **recevabilité du recours en garantie La fin de non-recevoir de l'action en garantie de l'appelante à l'encontre de la société Mistral Rénovation et son assureur, sur le fondement du recours entre constructeurs, a déjà été tranchée par le juge de la mise en état, dont l'ordonnance la rejetant a été confirmée par la cour d'appel. Sur le fond, le vendeur d'immeuble qui a au préalable fait réaliser de gros travaux de rénovation pouvant être assimilés à un ouvrage revêt la qualité de constructeur en application de l'article 1792-1 du code civil. L'acquéreur dispose à son encontre d'une action sur le fondement de la garantie décennale de l'article 1792 ou d'une action en garantie des vices cachés en sa qualité de vendeur. Le vendeur-constructeur dispose à son tour d'une action en garantie contractuelle contre un autre constructeur et son assureur. Dans ces conditions, peu importe que la société [A] ait été appelée par les acquéreurs des appartements sur le fondement de la garantie des vices cachés ou celui de la garantie décennale, dès lors qu'en sa qualité de vendeur assimilé à un constructeur compte-tenu de la nature des travaux qu'elle a fait réaliser, son recours contre la société ayant réalisé ces travaux, en l'occurrence la société Mistral Rénovation, et l'assureur de celle-ci la société Areas Dommages, est nécessairement fondé sur l'action en responsabilité contractuelle de droit commun applicable aux constructeurs entre eux. **faute de la société assurée Il est rappelé que si un rapport d'expertise judiciaire n'est opposable à une partie que lorsqu'elle a été appelée ou représentée au cours des opérations, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et qu'il lui appartient alors de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. M.et Mme [Z] ont suite aux premières infiltrations constatées dans leur plafond sollicité la société Ciano qui a constaté que les traces d'humidité en plafond étaient dues à des plaques sous tuile trop vieilles, que la toiture comportait de nombreuses interventions sur les solins, la trappe de désenfumage et le remplacement de deux plaques sous tuiles et qu'en plafond, de nombreuses reprises avaient été reprises liées à des fuites antérieures. M. [P], expert judiciaire sollicité par eux avant toute procédure, a constaté un important problème d'étanchéité de la toiture, au niveau des fixations, une fissuration des plaques à de nombreux endroits, avec réparations et re-réparations et une porosité des plaques sous tuiles. Il a conclu à l'existence de nombreuses réparations, à plusieurs reprises, certaines datant d'il y a longtemps et d'autres plus récentes, inférieures à 4-5 ans. Ces éléments viennent corroborer les conclusions de l'expert judiciaire, selon lesquelles les fissures généralisées des plaques sous tuiles sur l'ensemble de la toiture ayant fait l'objet de traitements à la résine à plusieurs occasions étaient à l'origine de fuites très importantes. La société [A] n'a pas appelé en cause la société Mistral Rénovation et son assureur dans le cadre de l'instance en référé introduite par les acquéreurs et n'a, au cours des opérations d'expertise, jamais mentionné l'intervention de cette société dans des travaux de toiture. Elle a uniquement indiqué à l'expert que lors de l'achat en 2001, « la couverture semblait avoir été refaite dans un passé récent ». D'après les constatations de l'expert, cette couverture a été refaite environ en 1990, en cohérence avec les déclarations du vendeur, son système a été modifié (plaques sous tuiles en fibrociment en remplacement de tuiles canal, d'égout et de couvert reposant sur un voligeage), et sa dégradation a été provoquée par le passage d'ouvriers au fil des ans en raison d'une fixation non adaptée et d'une qualité des plaques amoindrie. L'appelante verse aux débats une facture datée du 30 juin 2002 de la société Mistral Rénovation pour des travaux de réfection de « toiture charpente couverture », mentionnant « charpente traditionnelle pannes, chevrons, liteaux » et « plaques sous tuiles, tuiles anciennes de récupération ». Il est ainsi établi que cette société est intervenue sur la charpente et la toiture en 2002, postérieurement à l'acquisition de l'immeuble par la société [A]. Cependant, il ressort des constatations de l'expert, qui certes ne lient pas la cour, mais sont corroborées par les explications fournies lors des opérations d'expertise par l'appelante, que la réfection de la charpente est bien plus ancienne, comme remontant plutôt à 1990, au moment où l'utilisation de l'amiante a été interdite. Les interventions postérieures n'ont eu pour objet que de procéder à des réparations de fortune de la toiture et c'est par des motifs hypothétiques que le premier juge a retenu que la société Mistral Rénovation était l'auteur de l'ouvrage défectueux. Il en résulte que l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une faute de la société Mistral Rénovation dans son intervention en toiture en 2002, à l'origine des infiltrations survenues. Le jugement est donc infirmé, la société [A] déboutée de son appel en garantie et les acquéreurs de leur demande de condamnation solidaire de la société Areas Dommages au titre des réparations de la toiture. *autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. L'appelante, qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens de la présente instance. Elle est également condamnée à payer aux acquéreurs des différents lots pris ensemble la somme de 7 000 euros et à la société Areas Dommages la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d'Avignon, sauf en ce qu'il  - a condamné la société [A] à payer - à M. et Mme [Z] les sommes de 10 333, 21 euros au titre des travaux de remise en état du plancher et 6 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance - à Mme [L] la somme de 6 278,54 euros au titre des travaux de remise en état du plancher - aux demandeurs la somme de 2 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral - a condamné la société Areas Dommages à relever et garantir la société [A] pour un montant de 38 197,50 euros au titre des travaux de remise en état de la toiture, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne la société [A] à payer - à M. [G] [Z] et Mme [F] [Q] épouse [Z] les sommes de - 7 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - 5 564,82 euros au titre des travaux de remise en état du plancher, - à Mme [R] [L] la somme de 4 064,64 euros au titre des travaux de remise en état du plancher, - à Mme [Y] [H] la somme de 3000 euros, - à Mme [R] [L] la somme de 4000 euros - à M. [G] [Z] et Mme [F] [Q] épouse [Z], chacun, la somme de 5000 euros, en réparation de leur préjudice moral, Déboute la société [A] de son appel en garantie à l'encontre de la société Areas Dommages, Déboute Mme [Y] [H], Mme [R] [L], M. [G] [Z] et Mme [F] [Q] épouse [Z] de leur demande à l'encontre de la société Areas Dommages, Y ajoutant, Condamne la société [A] aux dépens de la procédure d'appel, Condamne la société [A] à payer à Mme [Y] [H], Mme [R] [L], M. [G] [Z] et Mme [F] [Q] épouse [Z] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société [A] à payer à la société Areas Dommages la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,