Cour d'appel, 19 décembre 2023. 23/01323

ARRET N° du 19 décembre 2023 N° RG 23/01323 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMAA [E] [J] c/ S.C. U.B.U.D Formule exécutoire le : à : la SELARL RAFFIN ASSOCIES COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 19 DECEMBRE 2023 APPELANTS : d'une ordonnance de référé rendue le 02 août 2023 par le président du tribunal judiciaire de REIMS Monsieur [S] [E] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS Monsieur [X] [J] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS INTIMEE : S.C. U.B.U.D [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame Florence MATHIEU, conseillère Madame Sandrine PILON, conseillère GREFFIER : Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 14 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2023 ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Suivant contrat en date du 1er novembre 2019, la société U.B.U.D. a donné à bail à Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [J] un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5] (51) avec pour destination l'activité de « restauration rapide et de vente à emporter » moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 12.000 euros. Se plaignant d'un arriéré de loyers et charges, la société U.B.U.D a signifié aux preneurs un commandement de payer en date du 2 décembre 2022 visant la clause résolutoire, pour un montant de 37.838,70 euros. Par exploit d'huissier du 6 mars 2023, la SCI U.B.U.D a a assigné Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [J] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de: ' Constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion, ' Fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 2.000 € par mois, ' Condamner les preneurs au paiement de la somme de 43.838,70 € au titre des loyers impayés et 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Par ordonnance du 2 août 2023, le président du Tribunal judiciaire de [Localité 5] statuant en référé,a : - constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur les locaux à usage commercail sis [Adresse 1] à [Localité 5]; - ordonné l'expulsion de Messieurs [E] [S] et [X] [J], occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des locaux loués sis [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier; - fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Messieurs [S] [E] et [X] [J] à la SCI U.B.U.D depuis la résiliation du bail litigieux et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux et remise des clés, équivalente au dernier loyer mensuel quittancé, charges et taxes en plus; - condamné solidairement Messieurs [S] [E] et [X] [J] à payer à la SCI U.B.U.D au paiement de ladite indemnité d'occupation, à titre provisionnel, jusqu'à parfaite libération des lieux; - condamné solidairement Messieurs [E] [S] et [X] [J] à payer à la SCI UBUD la somme de 41.884 euros au titre de la dette locative à titre provisionnel; - condamné solidairement Messieurs [S] [E] et [X] [J] à payer à la SCI U.B.U.D la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné in solidum Messieurs [S] [E] et [X] [J] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer; - débouté les parties du surplus de leur demande; - rappelé le caractère exécutoire de plein droit de l'ordonnance, aux motifs que le commandement de payer du 2 décembre 2022 étant demeuré infructueux pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 janvier 2023, les preneurs, qui invoquent l'incompatibilité de l'activité envisagée avec le règlement de copropriété, ne se prévalant pas pour autant d'une rupture du contrat à la faute éventuelle du bailleur. Messieurs [S] [E] et [X] [J] ont interjeté appel de cette décision par déclaration d'appel du 16 août 2023 visant expressément l'ensemble des chefs de l'ordonnance. Par conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2023, ils demandent à la cour de : Vu l'article 834 du Code de procédure civile, - Déclarer recevable et bien fondés Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [J] en leur appel de la décision rendue le 2 août 2023 par le Juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, Y faisant droit, - Infirmer l'ordonnance rendue le 2 août 2023 en l'intégralité de ses dispositions, Et statuant à nouveau A titre principal - Débouter la société U.B.U.D. de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire - Condamner la société U.B.U.D à verser à Monsieur [S] [E] et à Monsieur [X] [J] la somme provisionnelle de 46.093,10 euràs à titre de dommages et intérêts, - Ordonner la compensation des créances réciproques, En tout état de cause - Condamner la société U.B.U.D à verser à Monsieur [S] [E] et à Monsieur [X] [J] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société U.B.U.D aux entiers dépens. Ils font valoir au soutien de leurs prétentions que la SC U.B.U.D, en donnant en location des locaux à destination de "restauration rapide et de vente à emporter" alors que tant le règlement de copropriété que le syndicat des copropriétaires s'opposent à l'exploitation d'une telle activité dans l'immeuble, a manqué à son obligation essentielle de délivrance, motif de contestation sérieuse de l'obligation de paiement des loyers. Ils invoquent également la mauvaise foi du bailleur qui, non seulement avait parfaitement connaissance, lors de la délivrance du commandement, de l'impossibilité absolue, pour les preneurs, d'exploiter le local conformément à sa destination, mais au surplus n'a réalisé aucune démarche concrète pour débloquer cette situation alors même qu'il en était à l'origine. Ils font enfin état d'un préjudice résultant notamment de l'engagement en pure perte d'importantes dépenses pour pouvoir exploiter leur commerce, préjudice qui s'il était reconnu ferait naître une créance indemnitaire susceptible de compensation avec la dette de loyers et charges, cette éventualité étant de nature à caractériser une contestation sérieuse au sens de l'article 809 alinea 2 du code de procédure civile. En conséquence et à titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice susvisé. Aux termes de ses concluions notifiées par RPVA le 17 octobre 2023, la SC U.B.U.D demande à la Cour de: Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ; Vu le Bail et le commandement, avec sommation du 02/12/2022; - Juger Messieurs [S] [E] et [X] [J] mal fondés en leur appel ; et les en débouter, - Confirmer l'ordonnance de référé du 02 août 2023 en toutes ses dispositions, - les condamner in solidum au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner les mêmes aux entiers dépens de la procédure d'appel, et en autoriser le recouvrement par Me Pascal GUERIN, avocat, dans le cadre des dispositions de l'article 699 du CPC. Elle fait valoir que les locaux sont laissés à l'abandon et ont été squattés par des SDF, comme constaté par voie d'huissier les 13 et 15 novembre 2022 puis le 2 mai 2023, que les locataires ont eu connaissance du règlement de copropriété lors de la signature de bail, et qu'on ne peut reprocher à la SCI U.B.U.D de ne pas avoir patienté du fait des promesses de Messieurs [E] et [J]. Elle conteste l'existence d'une quelconque contestation sérieuse concernant l'obligation de paiement des loyers, et la valeur probante des pièces produites par les preneurs dont il ressort que ces derniers avaient connaissance de la situation et qu'il leur appartenait d'effectuer les travaux nécessaires. MOTIFS Il est constant que la SC UBUD a donné à bail à Messieurs [S] [E] et [X] [J] des locaux pour l'exploitation d'un commerce de restauration rapide moyennant un loyer annuel de 12.000 euros hors taxes et hors charges. Il était prévu une franchise de loyers de 3 mois pour permettre aux preneurs de réaliser les travaux d'aménagement nécessaires à l'exploitation des locaux. La SC UBUD justifie d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 décembre 2022 pour un montant d'arriéré de loyers de 37.838,70 euros délivré au locataire. Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 décembre 2022, est demeuré infructueux pendant plus d'un mois et la dette se fixait à 33 884 euros au 30 juin 2023 euros selon les dernières conclusions. Celle-ci n'est pas contestée dans son montant. En revanche, les locataires contestent leur obligation même au paiement de toute dette de loyer en raison de l'absence de contrepartie du bailleur qui, de mauvaise foi, leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu'il savait pertinement qu'ils ne pouvaient pas user des lieux parce qu'il avait manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme à l'activité de restauration indiquée au contrat de bail commercial et qu'il avait créee les conditions de non exploitation du fonds de commerce. L'appréciation du défaut de délivrance de locaux conformes à la destination doit apparaître avec l'évidence nécessaire pour fonder la compétence du juge des référés et pour constituer une contestation sérieuse au bien fondé de l'intégralité de la dette de loyers réclamée. La cour retient alors que le bailleur est obligé par la nature du contrat de location et sans qu'il soit besoin de stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et donc, s'agissant d'un bail commercial, de fournir au locataire un local conforme à sa destination contractuelle. Ainsi en l'espèce, le bailleur est tenu de fournir à Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [J] un local permettant juridiquement administrativement ou matériellement, l'exploitation d'un commerce de restauration rapide. Il ne peut s'exonérer de cette obligation par une clause contractuelle et il devra répondre de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur d'exploiter du fait notamment des conditions restrictives posées par un règlement de copropriété qui interdit l'activité de restauration ou les systèmes d'aération nécessaires à l'exploitation de celui-ci. Ainsi notamment, la société U.B.U.D ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance au motif que le contrat de bail en page 4 indique que le preneur reconnait avoir eu connaissance du règlement de copropriété de l'immeuble et avoir pris contact avec le syndic de l'immeuble afin de confirmer qu'il pourra exerver l'activité prévue au bail ou encore en page 9 qu'il s'est rapproché du syndic pour avoir l'accord sur les travaux à entreprendre. Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [J] soutiennent que le syndic leur a indiqué que le règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] dans lequel est situé leur fonds de commerce s'oppose à l'exploitation d'une activité de restauration et vente et à l'extraction d'air nécessaire en façade et qu'ils ont vainement tenté de trouver une solution. Certes, aucun document n'est produit pour justifier du fait que la question de l'exploitation et de l'installation d'un système d'extraction d'air a été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires. Mais le syndic déclarant agir au nom des copropriétaires écrit aux locataires que les copropriétaires sont opposés au projet d'extraction en façade, de sorte que si cette position était infondée, il appartenait au bailleur, copropriétaire, de soumettre cette question à l'assemblée générale sans pouvoir reprocher une inaction à ce titre à ses locataires qui ne disposaient d'aucune qualité à agir dans ce cadre. Par ailleurs, la société U.B.U.D soutient que Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [J] ne justifient pas de la nécessité impérative d'un extraction en façade pour exercer leur activité. Mais la réponse du syndic du 30 décembre 2022 en ce qu'il confirme qu'une demande lui avait été faite précédemment par Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [J] à ce titre, en ce qu'il affirme qu'après vérification du règlement de copropriété, il ne peut être exercé aucune activité occasionnant bruits et odeur et qu'il est impossible d'exercer une activité de restauration dans ce local sans un système d'extracteur d'odeurs qui lui est refusé par les copropriétaires, suffit à démontrer le doute sérieux sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance et donc pour constituer une contestation sérieuse à sa demande de paiement de loyers. Encore dans un mail du 20 décembre 2022, l'agence d'[Localité 7] Immoblier qui est intervenue pour la mise en location du bail commercial, retrace l'historique du dossier duquel il ressort les efforts des locataires pour trouver une solution amiable avec le bailleur alors que leur était opposé par la copropriété, le refus de mise en oeuvre de l'activité prévue au contrat de bail. En conséquence, la société U.B.U.D est déboutée de sa demande en constatation de la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement du montant du commandement visant la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes et l'ordonnance est infirmée en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement et contradictoirement, Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 2 août 2023 du tribunal judiciaire de Reims. Statuant à nouveau et ajoutant, Déboute la société U.B.U.D. de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Condamne la société U.B.U.D à verser à Monsieur [S] [E] et à Monsieur [X] [J] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure. Condamne la société U.B.U.D aux entiers dépens. Le greffier La présidente