Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/16766

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 24 MAI 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16766 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGO3K Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2022 -Président du TJ de Paris / France - RG n° 22/52366 APPELANTE Commune VILLE DE [Localité 6] prise en la personne de Mme le Maire [Adresse 7] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844 INTIMÉES Mme [R] [L] [Adresse 2] [Localité 5] Mme [P] [L] [Adresse 3] [Localité 5] Représentées et assistées par Me Claude EBSTEIN de la SELEURL CABINET EBSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0043 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Propriétaire d'un appartement situé au 1er étage de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] [V] [M] l'a, selon testament en date du 21 décembre 1968, légué à Mmes [R] et [P] [L], legs particulier dont la délivrance a été ordonnée par un jugement du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en date du 20 octobre 2005. Faisant valoir que ce bien est proposé, de façon répétée, à la location de courte durée à une clientèle de passage en violation des dispositions de l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation, la Ville de [Localité 6] a, par acte extra-judiciaire en date du 16 mars 2022, fait assigner Mmes [R] et [P] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond afin d'obtenir leur condamnation au paiement de l'amende civile prévue à l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation et le retour à l'habitation du logement du [Adresse 1]. Par jugement contradictoire en date du 12 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - dit l'action de la Ville de [Localité 6] recevable ; - débouté la Ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - débouté la Ville de [Localité 6] de sa demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] [Localité 5] (bâtiment C, escalier 1, 1er étage, porte 3001, lot n° 128) ; - condamné la Ville de [Localité 6] à payer à Mmes [R] et [P] [L] la somme de 750 euros chacune au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, autorisant leur recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile Le 28 septembre 2022, la ville de [Localité 6] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle rejette ses demandes et la condamne au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la Ville de [Localité 6] demande à la cour au visa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l'article 492-1 du code de procédure civile, des articles L 631-7, L 632-1 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation et des articles L. 324-1-1 et suivants du code du tourisme, in limine litis, de surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation saisie du pourvoi n°X2221797 et rejetant le le moyen d'irrecevabilité soulevé par les intimées, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit son action recevable. Au fond, elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et jugeant que les intimées ont enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage et en louant pour de courte durée l'appartement situé dans le bâtiment C, escalier 1, 1er étage, porte 3001 de l'immeuble du [Adresse 1] de les condamner in solidum à une amende civile de 50 000 euros dont le produit lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation et, d'ordonner sous astreinte, le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation. Elle soutient le rejet des demandes des intimées et leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mmes [L] soutiennent in limine litis, sous divers juger reprenant leurs moyens, le rejet de la demande de sursis présentée par l'appelante et au visa des articles 31, 32, 122 du code de procédure civile, qu'il soit jugé que les demandes de la ville de [Localité 6] sont irrecevables, sollicitant la confirmation du jugement entrepris ainsi que la condamnation de l'appelante à leur payer à chacune la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. SUR CE, Les intimées soutiennent à tort que la demande de sursis à statuer devait être formulée par voie d'incident. En effet, elle devait être présentée devant la cour, dans la mesure où la compétence du président de chambre ou du juge délégué est limitée, aux termes de l'article 905-2 du code de procédure civile, à l'examen de la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, de la caducité de l'appel et à l'irrecevabilité des conclusions et actes de procédure et ne s'étend pas aux exceptions de procédure. La Ville de [Localité 6] sollicite qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du prononcé d'un arrêt de la Cour de cassation, dans une espèce similaire qui a donné lieu à un arrêt de cette cour du 15 septembre 2022, dès lors que le litige porte sur des faits similiaires, sur l'application des mêmes textes et sur la force probante de la fiche H2 portant mention d'une occupation par le propriétaire pour démontrer l'usage d'habitation au 1er janvier 1970. Elle n'apporte aux débats aucun élément relatif aux moyens qu'elle entend faire valoir au soutien de son pourvoi et par conséquent, l'allégation d'une incidence de la décision à venir sur le cours de la présente instance demeure hypothétique, et ce, d'autant la preuve que la Ville de [Localité 6] doit rapporter de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est libre et relève de l'appréciation des juges du fond. La demande de sursis sera rejetée. * En second lieu, les intimés estiment qu'elles n'ont pas qualité à défendre à une action dans la mesure où la preuve n'est pas rapportée de leur qualité de propriétaire, les pièces faisant apparaître qu'il est toujours la propriété de [V] [M] aujourd'hui décédée. Cette fin de non-recevoir présentée en première instance a été écartée par le tribunal qui, dans le dispositif de sa décision, a dit l'action de la Ville de [Localité 6] recevable. Par son appel, la Ville de [Localité 6] a déféré à la cour, les dispositions du jugement rejetant ses demandes et la condamnant au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et les intimées n'ont pas formé appel incident sur le chef du jugement déclarant l'action de la Ville de [Localité 6] recevable. Dès lors, elles ne peuvent reprendre devant la cour la fin de non-recevoir écartée par le tribunal, qui est exclue du périmètre de sa saisine. * La Ville de [Localité 6] critique le jugement entrepris, qui estime qu'elle échoue dans la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, au motif qu'elle ne rapportait pas la preuve d'une occupation du bien à cette date, alors que la loi ne se réfère qu'à son usage. Elle prétend rapporter la preuve de cet usage, par la déclaration H 2 rappelant la genèse de cette obligation déclarative imposée aux propriétaires par la loi n°68-108 du 2 février 1968 et affirmant qu'établir ce document vaut affectation à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce que corrobore la fiche R et les stipulations du règlement de copropriété du 11 juin 1951. Les intimées objectent qu'ainsi que l'a retenu le tribunal, la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'est pas suffisament établie. L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas soutenu qu'elle a été respectée dans le cadre de la présente procédure. Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir : - l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ; - un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la Ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante. Il revient ainsi à la Ville de [Localité 6], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation. La Ville de [Localité 6] se prévaut de la fiche H2 du 15 octobre 1970 (sa pièce n°3), qui, selon elle, établirait l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ainsi que de la fiche de révision foncière R établie par les copropriétaires de l'immeuble, portant mention de l'occupation du lot litigieux par sa propriétaire et des extraits du règlement de copropriété. Force est de constater les courts extraits du règlement de copropriété annexés au constat complémentaires du 2 décembre 2022 n'apportent aux débats aucun élément quant à l'usage qu'il pouvait être fait des lots de copropriété et notamment de leur affectation à usage d'habitation ou usage professionnel, le fait qu'ils soient qualifiés, notamment lorsque sont décrits les éléments de confort, de logements étant inopérant. La fiche H2 a été remplie par la propriétaire dans le cadre de la législation fiscale immobilière et contrairement aux allégations de l'appelante, ce formulaire H2, qui se rapporte aux appartements et dépendances situés dans un immeuble collectif permet, ainsi que l'énonce tant son intitulé que les explications fournies pour le rédiger, de déclarer un usage d'habitation ou un usage professionnel. Il convient d'ajouter que s'agissant de ces explications, il est précisé, s'agissant des indications dont se prévaut la Ville, qu'elles doivent être renseignées que le local soit occupé à titre d'habitation ou professionnel et dès lors, le fait qu'il soit indiqué que le local est occupé par la propriétaire ne suffit pas à caractériser un usage d'habitation. Il convient d'ajouter que les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 sur lesquelles l'appelante se fondent pour affirmer que la déclaration H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970 (soit l'article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; l'article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières despropriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; l'article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5 000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970, telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes, ni par ailleurs, d'aucun autre texte. Aucun autre élément probant n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 et la décision déférée sera par conséquent confirmée en ce qu'elle constate que sa preuve n'est pas rapportée. Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par les intimées, unies d'intérêt pour assurer leur défense devant la cour. PAR CES MOTIFS Rejette la demande de sursis à statuer ; Dans la limite de l'appel dont elle est saisie, confirme le jugement rendu le 12 septembre 2022 ; Y ajoutant, Condamne la Ville de [Localité 6] à verser à Mmes [R] et [P] [L] unies d'intérêt la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT