Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00726

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00726 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2BG MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Monsieur [O] [B] [Adresse 2] [Localité 3] (RÉUNION) représenté par Maître Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [J], [R], [U] [W] [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 3] (RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Cécile VIGNAT, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 09 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [O] [B] a donné à bail à Monsieur [J] [R] [U] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] selon contrat du 12 septembre 2023 moyennant un loyer mensuel de 900 euros, provision sur charges comprise. Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 1.900 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Monsieur [O] [B] a fait assigner Monsieur [J] [R] [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et l'occupation sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024 ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [R] [U] [W] - la condamnation de Monsieur [J] [R] [U] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.720 euros arrêtée au 31 mai 2024 outre les intérêts au taux légal ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges locatives, révision comprise, jusqu'à la libération effective des lieux ; - sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer - sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été évoquée à l'audience du 09 septembre 2024. Monsieur [O] [B] représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 5.232 euros. Monsieur [J] [R] [U] [W], régulièrement citée à étude, est non comparant ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, Monsieur [O] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le contrat de bail conclu le 12 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [R] [U] [W] le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 1.900 euros. Il convient de préciser que nonobstant les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette, il convient d'appliquer les six semaines légalement prévues dans la loi antérieure du 27 juillet 2023 s'agissant de dispositions d'ordre public et figurant dans le commandement de payer. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 1er juin 2024. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : Monsieur [O] [B] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [J] [R] [U] [W] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 1er juin 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Monsieur [O] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [R] [U] [W] est débiteur, de la somme de 5.232 euros à la date du 09 septembre 2024. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [R] [U] [W] à payer à Monsieur [O] [B] la somme de 5.232 euros selon décompte arrêté au 09 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.900 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)". Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement à Monsieur [J] [R] [U] [W]. En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [R] [U] [W]. Monsieur [J] [R] [U] [W] sera également condamné à verser à Monsieur [O] [B] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [J] [R] [U] [W], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [O] [B] les frais qu'il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Monsieur [J] [R] [U] [W] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2023 entre Monsieur [O] [B] et Monsieur [J] [R] [U] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies au 1er juin 2024. CONDAMNE Monsieur [J] [R] [U] [W] à verser à Monsieur [O] [B] la somme de 5.232 euros selon décompte arrêté au 09 septembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.900 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [J] [R] [U] [W]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNE à Monsieur [J] [R] [U] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE Monsieur [O] [B] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [R] [U] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [J] [R] [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Monsieur [J] [R] [U] [W] à verser à Monsieur [O] [B] une indemnité d’occupation mensuelle révisable, à compter du 1er juin 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Monsieur [J] [R] [U] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture. CONDAMNE Monsieur [J] [R] [U] [W] à payer la somme de 700 euros à Monsieur [O] [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le28 octobre, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière. LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE