Cour de cassation, 05 juin 1991. 89-21.397

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°) M. Jean C..., 2°) M. Michel C..., demeurant tous deux .... 211, à Nantes (Loire-Atlantique), 3°) M. Jean D..., 4°) M. Dominique D..., demeurant tous deux ... (Loire-Atlantique), en cassation d'un arrêt rendu le 4 octobre 1989 par la cour d'appel d'Angers (1ère chambre A), au profit de M. Lucien A..., demeurant ... (Loire-Atlantique), défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. E..., X..., Gautier, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Z..., M. Aydalot, conseillers, M. Y..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Le Bret et Laugier, avocat des consorts C... et D..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 4 octobre 1989), que MM. B... et Michel C..., Jean et Dominique D..., tous quatre avocats au barreau de Nantes, ont, par actes du 19 octobre 1976, pris en location, à usage professionnel, deux appartements au rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble dont M. A... est propriétaire ; qu'un avenant du 20 avril 1979 a adjoint aux locaux loués un appartement au 3e étage de l'immeuble, en prévoyant que les preneurs auraient la faculté d'utiliser partie de cet appartement à usage d'habitation pour l'un d'eux, tout en stipulant que toutes les autres charges et conditions du bail du 19 octobre 1976 demeuraient inchangées ; qu'à la date d'expiration des baux, les locataires ayant quitté les lieux, le bailleur a fait désigner un expert en référé pour évaluer le coût des travaux de remise en état et établir les comptes entre les parties, puis a assigné les locataires aux fins d'obtenir paiement de différentes indemnités ; que les consorts Le Mappian-Lesort ont soutenu que les baux, de nature mixte, étaient soumis à la loi du 22 juin 1982 ; Attendu que les consorts Le Mappian-Lesort font grief à l'arrêt d'avoir décidé que les baux litigieux relevaient du droit commun, alors, selon le moyen, que, pour l'application de l'article 2 de la loi du 22 juin 1982, qui est d'ordre public et vise les locations à usage mixte professionnel et d'habitation, la destination permise par le bail n'implique pas par elle-même l'obligation d'utiliser les lieux loués à chacun des usages prévus par la convention ; que dès lors que la mixité était autorisée pour l'appartement du 3e étage, l'arrêt attaqué, qui ne pouvait valablement objecter aux locataires qu'ils n'avaient pas usé de la faculté d'habitation, stipulée à l'avenant, n'a écarté en totalité la demande reconventionnelle des preneurs, dont le bien fondé, même limité à l'appartement du 3e étage, avait une incidence nécessaire sur les comptes des parties et la créance litigieuse du bailleur, qu'au prix d'une violation de l'article 2 de la loi du 22 juin 1982, d'ordre public, et d'une fausse application du droit commun, sous le couvert d'un même régime juridique pour les trois appartements donnés en location, de l'article 1714 du Code civil ; Mais attendu que par une interprétation nécessaire des clauses ambiguës de l'avenant du 20 avril 1979, la cour d'appel, a souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que la faculté d'habiter, fort limitée au regard de l'ensemble des locaux loués, laissée à l'entière discrétion des preneurs, ne suffisait pas, n'étant qu'une stipulation annexe, à conférer au bail une nature mixte à usage professionnel et d'habitation, susceptible de le soumettre aux dispositions de la loi du 22 juin 1982 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts Le Mappian-Lesort font grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer au bailleur diverses sommes pour frais de remise en état, intérêts de retard, arriérés de charges et d'avoir ordonné la capitalisation des intérêts au 10 mars 1989, alors, selon le moyen, 1°/ que les preneurs avaient produit le constat de M. Le Bon, huissier commis le 24 février 1987, dont ressortait la preuve que les trois appartements avaient été reloués à usage de bureaux par M. A..., sans aucun changement de destination ni aucun débours du propriétaire ; qu'en s'abstenant d'analyser ce constat, produit comme soutien du moyen de défense des preneurs, l'arrêt attaqué l'a dénaturé par omission, violant ainsi les articles 1134 du Code civil, ensemble 1315 du même code ; 2°/ que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en ne recherchant pas si la demande indemnitaire de M. A... ne tendait pas à lui procurer un avantage indû au préjudice de ses anciens locataires, vu qu'il avait aussitôt reloué sans avoir financé des travaux de réinstallation ni s'être engagé à le faire au profit de ses nouveaux preneurs, ne lui réclamant rien de ce chef, l'arrêt attaqué, qui ne s'est pas plus expliqué sur l'observation de l'expert F..., estimant que rien n'était dû au bailleur ayant maintenu l'usage de bureaux pour l'ensemble des lieux loués, a entaché sa décision d'insuffisance de motifs en la privant de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ; 3°/ que la capitalisation des intérêts ne peut être judiciairement ordonnée qu'à la double condition d'avoir été demandée en cours d'instance et de porter sur des intérêts pour une année entière ; que la condamnation prononcée contre les preneurs ne s'appuie sur aucun motif et que, faute de constater que la double condition précitée ait bien été remplie à la date du 10 mars 1989, l'arrêt attaqué n'a pas légalement justifié cette condamnation supplémentaire, au regard de l'article 1154 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, que l'arrêt, qui a pris en considération les intérêts échus au 10 mars 1989, date de la demande du bailleur, a, en ordonnant leur capitalisation, nécessairement décidé que seuls les intérêts échus depuis plus d'un an seraient productifs d'intérêts ; Attendu, d'autre part, qu'ayant, sans dénaturation, retenu que le fait que les trois appartements avaient été reloués à usage de bureaux sans qu'une remise en état intervienne, ne pouvait empêcher le bailleur, qui n'avait pas à faire l'avance des travaux, d'exiger le respect d'une disposition contractuelle, l'affectation ultérieure des locaux ne concernant pas les anciens locataires, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;