Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 23/05304

N° RG 23/05304 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7NV 7EME CHAMBRE CIVILE INCIDENT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE 54G N° RG 23/05304 N° Portalis DBX6-W-B7H-X7NV N° de Minute 2024/ AFFAIRE : [I] [S] C/ SCI CAVERNE SARL FAVIMO IMMOBILIER Grosse Délivrée le : à SELARL GREGORY BELLOCQ Me Stéphanie LACREU SELARL MEYER & SEIGNEURIC ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT Le VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Nous, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en état de la 7ème Chambre Civile, assistée de Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier, Vu la procédure entre : DEMANDERESSE Madame [I] [S] née le 10 Juin 1953 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSES SCI CAVERNE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, représentée par Me Nicolas MICHELOT de la SELARL ALQUIÉ, avocat au barreau de BAYONNE, avocats plaidant SARL FAVIMO IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX Par acte authentique en date du 07 janvier 2019, Madame [S] a acquis de la SCI CAVERNE un bien immobilier, [Adresse 1] à [Localité 3], pour la somme de 419 000 € par l'intermédiaire de l'agence immobilière FAVIMO. Se plaignant notamment d'infiltrations, Madame [S] a fait assigner la SCI CAVERNE par acte du 29 janvier 2021 en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé du 05 juillet 2021, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [M] [D] a été désigné en tant qu'expert judiciaire. Il a déposé son rapport d'expertise le 16 mai 2023. Par acte du 27 juin 2023, Madame [S] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER aux fins d'obtenir réparation d'un préjudice, sur le fondement principal de la garantie des vices cachés à l'encontre de la SCI CAVERNE. Suivant conclusions d'incidents notifiées par voie électronique les 16 avril 2024, 26 août et 17 septembre 2024, la SCI CAVERNE demande au juge de la mise en état de : Vu les articles 122 et 789 cpc, Vu l’article 1648 du code civil Fixer la date de découverte du vice tel que cela est indiqué dans le rapport d’expertise soit en février 2020. Juger que les désordres relatifs à la pièce désignée souplex dans l'acte de vente et apparus en février 2020 n'ont pas été dénoncés, ni dans l'assignation, ni dans les conclusions ayant conduit à l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bayonne Juger l'action introduite par assignation du 27 juin 2023 par Madame [S] sur le fondement des vices cachés relative à la pièce en sous-sol prescrite. Débouter Madame [S] de ses demandes indemnitaires relatives à la pièce en sous-sol pour cause de prescription Condamner Madame [S] à payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 à la SCI CAVERNE. Suivant conclusions incidentes notifiées par voie électronique les 08 août 2024 et 13 septembre 2024, Madame [I] [S] demande au juge de la mise en état de : DEBOUTER la SCI CAVERNE de sa demande visant à juger l’action introduite par assignation du 27 juin 2023 sur le fondement des vices cachés relative à la pièce en sous-sol prescrite. JUGER l’action de Madame [S] au titre de la garantie des vices cachés recevable. DEBOUTER la SCI CAVERNE de ses demandes plus amples ou contraires CONDAMNER la SCI CAVERNE à payer à Madame [S] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. MOTIFS : L’article 789 du code de procédure civile dispose que : «Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (…) 6°Statuer sur les fins de non-recevoir». Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : «Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée». En application de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le délai biennal prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l'action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l'article 2239 de ce code (Cour Cass, ch mixte, 21 juillet 2023, n°21-15.809). Dans son assignation en référé signifiée le 29 janvier 2021, Madame [S] a fait état d'infiltrations importantes sur le plafond du salon, de ce que la toiture de la maison était abîmée et de ce que les murs et le sol étaient «désormais» affectés de moisissures. Toujours dans le cadre de la procédure de référé, les conclusions en réponse de Madame [S] en vue de l'audience du 22 avril 2021 font état des mêmes moisissures. Il en résulte que le désordre de moisissures a été dénoncé lors de la procédure de référé et dès l'assignation du 29 janvier 2021. L'expert judiciaire reprend dans les conclusions de l'expertise, en synthèse, concernant le rappel des allégations, les désordres suivants : infiltration par la couverture, la couverture est défectueuse, moisissure sur le mur sud-ouest de la maison au niveau de cage d'escalier entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, moisissure présente dans la chambre d'appoint au sous-sol, décollement de la peinture du plafond du rez-de-chaussée. Il a précisé que les deux désordres de moisissure étaient apparus en février 2020, ce qui n'est pas contesté par les parties. Dans sa première note aux parties du 18 octobre 2021, il a indiqué que les moisissures présentes sur le mur ouest étaient dues à un excès d'humidité provenant d'une insuffisance de ventilation ou de la porosité du mur ouest ou de remontées d'humidité par le sol. Il a ajouté que la conception de la VMC ne semblait pas adaptée car elle aspirait en direct l'air de la cave sans régulation, ce qui réduisait fortement le débit des autres bouches et a indiqué que ces investigations sortaient de son champ de compétence. Il a alors eu recours à un sapiteur, Monsieur [W], qui a rédigé un rapport le 25 juillet 2022. Le sapiteur a déterminé que l'humidité des murs et du plafond en placoplâtre de la «chambre» en cave et l'humidité du mur côté ouest au niveau du RDC sous escalier provenait de remontée capillaire dans les murs de la cave. Il a ajouté que la déconsolidation de l'enduit du mur ouest à l'extérieur était constatée et que la présence de l'enduit aggravait le phénomène de remontée capillaire. Il a relevé la désagrégation de la partie haute en pierre du mur ouest à l'extérieur et indiqué que ce phénomène provenait également de remontée capillaire. S'agissant de la solution réparatoire, Monsieur [W] a préconisé la suppression de la «boite en placoplâtre» de la «chambre» en sous-sol, de rétablir un système de ventilation naturel ou mécanique et surtout de ne pas utiliser la pièce comme chambre. Il a conseillé également de purger l'enduit sur le mur ouest et de l'enlever dans son intégralité puis de réparer l'intégralité du mur. L'expert judiciaire a diffusé son pré-rapport d'expertise qui reprend les éléments du rapport du sapiteur le 04 mars 2022 et aucune autre mention de l'expertise ne permet d'établir que ces éléments aient été portés auparavant à la connaissance des parties, quand bien même une réunion d'expertise a eu lieu le 22 novembre 2022. C'est alors qu'a été découvert le vice dans son ampleur et ses conséquences, à savoir la présence de remontée capillaire entraînant un excès d'humidité des murs et expliquant les moisissures mais entraînant également la désagrégation de la partie haute en pierre du mur ouest, outre sa déconsolidation, aggravée par l'enduit pour cette dernière. Ainsi, la présence de moisissures a été dénoncée par Madame [S] dès l'assignation en référé de janvier 2021. Alors qu'elle avait improprement attribué l'origine de ces moisissures à des infiltrations, seules les conclusions du pré rapport de l'expertise judiciaire ont révélé la consistance du vice, à savoir des remontées capillaires qui expliquaient les moisissures, portaient atteinte à la solidité d'un mur et nécessitait de déconstruire la «boite en placoplâtre» constituant la chambre dans le sous-sol. Ainsi, le point de départ de la prescription de l'action en garantie de ce vice caché doit être fixé au 04 mars 2022 et la SCI CAVERNE ayant été assignée au fond le 27 juin 2023, soit moins de 2 ans après, l'action sur le fondement des vices cachés de Madame [S] concernant la pièce en sous-sol de la maison n'est pas prescrite. La SCI CAVERNE sera condamnée aux dépens de l'incident et, au titre de l'équité, sera condamnée à payer à Madame [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe, REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription. DÉCLARONS l'action de Madame [I] [S] sur le fondement des vices cachés concernant la pièce en sous-sol de la maison recevable. CONDAMNONS la SCI CAVERNE à payer à Madame [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNONS la SCI CAVERNE aux dépens de l'incident. MODIFIONS en conséquence le calendrier de procédure à savoir : OC 08/11/2024 PLAIDOIRIE 04/12/2024 à 09 HEURES 30 (JUGE UNIQUE) La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en état de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT