Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/05357

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Mars 2024 GROSSE : Le 06 juin 2024 à Me AZAIS Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05357 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32HT PARTIES : DEMANDERESSE Madame [X] [F] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Léa AZAIS, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [M] [W] demeurant [Adresse 3] non comparant EXPOSE DU LITIGE   Par ordonnance en date du 14 décembre 2023 à laquelle il convient de se référer pour l’exposé des moyens, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 28 mars 2024, en invitant Madame [X] [F] à justifier de la dénonce de l’assignation du 17 juillet 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer et le décompte de la créance sollicitée, justificatifs qu’elle aura préalablement notifié au défendeur. A l'audience du 28 mars 2024, Madame [X] [F], représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions. Elle justifie des documents demandés et de leur notification au défendeur par lettre recommandée expédiée le 4 mars 2023, par pli avisé et non réclamé. En outre Madame [X] [F] actualise sa créance à la somme de 16625 euros au 1er mars 2024 terme de mars inclus. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024 MOTIFS DE LA DECISION   Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.   En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.   En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.   Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.   Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.   Sur la recevabilité de la demande de résiliation   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.    La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.   Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.   L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.   Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.   En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 4 avril 2023, pour la somme en principal de 5250 euros.   Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 juin 2023.   Monsieur [M] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.   Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.   Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.    Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation   Monsieur [M] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.    Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.   Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 875 euros actuellement et de condamner Monsieur [M] [W] à son paiement.   Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [M] [W] reste devoir la somme de 16 625 euros, à la date du 1er mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mars 2024 inclus.   Pour la somme au principal, Monsieur [M] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.   Monsieur [M] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 16625 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5250 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.   Sur les demandes accessoires   Monsieur [M] [W] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.     Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [F] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.   La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.   PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,   Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,   DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;   CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 entre Madame [X] [F] et Monsieur [M] [W] concernant le logement meublé, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 juin 2023 ;   ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;   RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;    CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à Madame [X] [F], à titre provisionnel, la somme de 16 625 euros décompte arrêté au 1er mars 2024 incluant la mensualité de mars, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5250 euros à compter du 4 avril et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [M] [W] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 875 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;   REJETTE le surplus des demandes ;   CONDAMNE Monsieur [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [M] [W] à verser à Madame [X] [F] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;   RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.   Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.   LA GREFFIERE LE PRESIDENT