Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 21/00405

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le: ■ 2ème chambre 2ème section N° RG 21/00405 N° Portalis 352J-W-B7F-CTSDG N° MINUTE : Assignation du : 15 Décembre 2020 JUGEMENT rendu le 12 Décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [A] [B] [I] [Adresse 1] [Localité 6] Madame [S] [N] [W] épouse [I] [Adresse 1] [Localité 6] tous deux représentés par Maître Cyril LAROCHE de la SELARLU CYRIL LAROCHE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1605 DÉFENDEURS S.C.P. SAVOURE & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [X] [T] [H]. [Adresse 3] [Localité 9] représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848 Maître [E] [J] [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499 Monsieur [L] [M] [R] [Adresse 2] [Localité 8] représenté par Maître Bastien MATHIEU de la société FLV & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R035 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente Madame Sarah KLINOWSKI, Juge assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière DEBATS A l’audience collégiale du 10 Octobre 2024, présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 16 septembre 2019 dressé par Maître [E] [J], notaire à Paris, avec la participation de Maître [X] [T] [H], de la SCP SAVOURE & ASSOCIES, Monsieur [L] [R] a vendu à Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W], ci-après les consorts [I], le lot de copropriété n°21 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 11] correspondant à un ensemble de caves au sous-sol du bâtiment II, accessible depuis la cour, d’une superficie de 80,38 m², moyennant le prix de 227 000 euros. L’acte authentique de vente stipulait que « les BIENS sont actuellement affectés à un usage commercial, mais utilisés par le VENDEUR à usage d’habitation à titre de résidence principale (est demeuré ci-joint la taxe d’habitation) et commercial » et le vendeur garantissait qu’ils n’avaient pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires. Le 27 novembre 2019, le syndic de copropriété, sur demande du notaire des acquéreurs, exposant essuyer un refus des copropriétaires de les autoriser à raccorder leur bien aux réseaux d’adduction et d’évacuation d’eau de la copropriété, a transmis un arrêt devenu définitif de la cour d’appel de Paris du 10 décembre 2014 ordonnant à Monsieur [L] [R] d’interrompre les travaux d’aménagement qu’il avait entrepris afin de raccorder son lot aux réseaux d’adduction et d’évacuation de la copropriété et rejetant sa demande d’annuler une résolution du 17 novembre 2009 aux termes de laquelle l’assemblée des copropriétaires avait refusé d’autoriser le changement de destination de son lot en un lot à usage d’habitation. La cour d’appel de Paris précisait que cet ensemble de caves, dont les caractéristiques physiques étaient incompatibles avec un usage d’habitation même minimal, n’avait nul besoin pour être utilisé conformément à son affectation, d’être raccordé aux réseaux d’adduction et d’évacuation d’eau de l’immeuble, destinés à servir les seuls lots d’habitation. Estimant que leur consentement à la vente avait été vicié, les consorts [I] ont, par exploits d’huissier des 15 décembre 2020 et 7 janvier 2021, assigné Monsieur [L] [R] et les notaires intervenus à l’acte de vente devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de résolution de la vente. Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 12 juin 2023, les consorts [I] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1132 et suivants du code civil, de : ACCUEILLIR les époux [I] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés,PRONONCER la résolution de la vente intervenue entre 2019 Monsieur et Madame [I] et Monsieur [L] [R] comme portant sur les lots de copropriété d’un immeuble situé à [Adresse 5] à savoir : « Lot numéro vingt et un (21) Au sous-sol du bâtiment « II ». Ce lot comprend la propriété exclusive et particulière de : Un ensemble de CAVES au sous-sol du bâtiment « II » sous la plus grande partie dudit bâtiment auquel on accède par la grande cour. Et les cent sept dix millièmes (107/10000) des parties communes générales »,CONDAMNER Monsieur [R] à restituer aux époux [I] la somme de 227.000 € correspondant au prix d’acquisition du lot n° 21 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11],CONDAMNER in solidum Maitres [J] et [T] [H] à garantir la restitution par Monsieur [R] de la somme de 227.000 € correspondant au prix d’acquisition du lot n° 21 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11],CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Maitre [J] et Maître [T] [H] à verser aux époux [I] les indemnités suivantes consécutives à la nullité de l’acte de vente du lot 21 susmentionnée et aux fautes commises lors de cette vente : - Préjudices matériels… 38.021,67 €, sauf à parfaire, - Préjudices immatériels…………………. 25.000,00 €, - TOTAL ....................... 63.021,67 €, sauf à parfaire. Et ce, avec intérêts de droit à compter de la date de délivrance de la présente assignation et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, DEBOUTER Monsieur [R] de sa demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,CONDAMNER in solidum Monsieur [R], de Maitre [J] et de Maître [T] [H] au paiement d’une somme de DIX MILLE (10.000,00) Euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de publication de la présente assignation, dont le montant sera recouvré par la SELARL Cyril Laroche Avocat, représentée par Me Cyril Laroche, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 31janvier 2023, Monsieur [L] [R] demande au tribunal, sur le fondement du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et des articles 1130 et suivants du code civil, de : DECLARER irrecevables les époux [I] pour n’avoir pas procédé à la publication de leurs demandes visant à la résolution de la vente,En conséquence, les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Dans l’hypothèse où le Tribunal considérait les demandes comme recevables, JUGER que Monsieur [R] n’a commis aucune manoeuvre et/ou réticence dolosive de nature à vicier le consentement des époux [I],JUGER que le consentement des époux [I] n’a été vicié par aucune erreur,En conséquence, DEBOUTER purement et simplement les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande de résolution de la vente formée par les époux [I], DEBOUTER en tout état de cause les époux [I] de toutes leurs demandes indemnitaires,A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal condamnerait Monsieur [R], JUGER que la nature du dossier s’oppose à une exécution provisoire de Droit,ECARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation de Monsieur [R], celle-ci étant incompatible avec la nature du litige,En tout état de cause, JUGER qu’il n’y pas lieu d’appeler Monsieur [R] en garantie pour le cas où la responsabilité de Maître [J] serait engagée,En conséquence, DEBOUTER Maître [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant à cette fin,CONDAMNER les époux [I] à payer à Monsieur [R] la somme de 10.000 € au titre de la procédure abusive,CONDAMNER les époux [I] à payer à Monsieur [R] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, Maître [E] [J] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de : JUGER Monsieur et Madame [I] comme succombant dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de la démonstration d’un manquement du notaire à ses obligations professionnelles, d’un préjudice né, réel et sérieux et d’un lien de causalité direct. En conséquence, DECLARER Monsieur et Madame [I] mal fondés en l’intégralité de leurs demandes de condamnations formulées à l’encontre de Maître [E] [J], notaire,Les DEBOUTER purement et simplement de l’intégralité de leurs demandes de condamnation formulées à l’encontre de Maître [E] [J], notaire,CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [I] à payer à Maître [E] [J] une somme de 5.000 € au titre de l’articles 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens de l’instance lesquels seront recouvrés en application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile,A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation contre Maître [E] [J] au bénéfice de Monsieur et Madame [I], REJETER l’exécution provisoire de droit,CONDAMNER Monsieur [L] [R] à garantir Maître [E] [J], notaire à [Localité 10], de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur et Madame [I], en principal, intérêts et frais,CONDAMNER Monsieur [L] [R] à payer à Maître [E] [J], notaire à [Localité 10], une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER Monsieur [L] [R] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile. Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 24 août 2023, la SCP SAVOURE & ASSOCIES prise en la personne de Maître [X] [T] [H] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de : A titre liminaire, DONNER ACTE à la SCP SAVOURE NOTAIRES et Maître [T] [H] de ce qu’elle renonce à son exception d’irrecevabilité, les époux [I] ayant publié le 8 août 2022 l’assignation délivrée le 15 décembre 2020, En tout état de cause, JUGER que les époux [I] étaient parfaitement informés préalablement à la vente de la consistance et de la nature des locaux acquis,JUGER que Maître [T] [H] a parfaitement rempli ses obligations de conseil et d’information telle que cela ressort des différentes mentions figurant dans l’acte de vente du 16 décembre 2019,En conséquence, DECLARER les époux [I] ou toute autre partie à l’instance mal fondés en leurs demandes à l’encontre de la SCP SAVOURE NOTAIRES et Maître [T] [H], les en débouter,CONDAMNER les époux [I] ou toute partie à l’instance à régler à la SCP SAVOURE NOTAIRES et à Maître [T] [H], la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER les époux [I] ou toute partie à l’instance aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SCP SAVOURE & ASSOCIES, REJETER l’exécution provisoire de droit,CONDAMNER Monsieur [L] [R] à garantir la SCP SAVOURE NOTAIRES et Maître [T] [H] de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, intérêts et frais,CONDAMNER Monsieur [L] [R] aux entiers dépens de l’instance dont le montant sera recouvré par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 10 octobre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière Monsieur [L] [R] soulève une fin de non-recevoir de l’action en résolution de la vente des consorts [I] tirée de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, sur le fondement des dispositions de l’article 30 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. Les consorts [I], après avoir rappelé que la publication d’une assignation au service de la publicité foncière peut être accomplie dans l’instance devant le tribunal, versent aux débats la copie de leur assignation revêtue de la mention de publicité. Sur ce, Il résulte des dispositions de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28 4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité. En l’espèce, les consorts [I] versent au soutien de leurs écritures une copie de l’assignation en résolution de la vente, revêtue de la mention de la publicité en date du 5 août 2022. La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [L] [R] sera donc rejetée. Sur la nullité de la vente sur le fondement de la réticence dolosive Les consorts [I] soutiennent, au visa de l’article 1137 du code civil, que leur consentement à la vente a été vicié par Monsieur [L] [R], lequel leur aurait dissimulé : l’absence d’affectation du local vendu à un usage commercial ou d’habitation, la réalisation par ses soins de travaux affectant les parties communes exécutés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,le défaut de raccordement du local aux réseaux d’évacuation et d’adduction d’eau, de sorte qu’ils sollicitent la résolution de la vente et la restitution du prix sur le fondement de la réticence dolosive, que le tribunal analyse en une demande en nullité de la vente. Sur l’affectation du lot vendu, ils soulignent la mauvaise foi de leur vendeur, qui a déclaré mensongèrement dans l’acte de vente n’avoir pas modifié l’affectation du bien et y a annexé, pour les induire en erreur sur l’affectation réelle du lot, des documents de mesure « Loi Carrez » ou de diagnostics de performance nullement nécessaires à la vente de caves. Ils relèvent plus précisément que Monsieur [L] [R] a omis de les informer que : l’assemblée générale des copropriétaires, par une résolution du 17 novembre 2009, avait refusé le changement d’affectation des caves en habitation, la cour d’appel de Paris, par décision du 10 décembre 2014, avait rejeté sa demande tendant à l’annulation de cette résolution. Sur les travaux affectant les parties communes, les consorts [I] précisent que Monsieur [L] [R] a exécuté à compter de l’année 2009 des travaux pour changer l’affectation du lot n°21 sans autorisation de la copropriété, procédant notamment au décaissement du sol de la cave, à la pose d’un dallage au sol sans vide sanitaire, à l’installation d’une bouche de ventilation avec grille dans un soupirail, au branchement sur le réseau électrique de l’immeuble, au changement de la grille métallique commandant l’accès aux caves et au creusement d’une fosse dans le sol de la cave pour installer une pompe de relevage. Ils rappellent que la cour d’appel de Paris a enjoint à Monsieur [L] [R] d’arrêter ces travaux et a rejeté la demande de ce dernier d’être autorisé à les exécuter par la voie juridictionnelle sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, faute d’avoir attendu cette même autorisation pour les commencer, de sorte qu’il a menti en garantissant dans l’acte de vente que le bien n’avait pas fait l’objet de travaux modifiant les parties communes non autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les consorts [I] concluent qu’ils n’auraient pas acquis le lot s’ils avaient été informés que les travaux exécutés pour son aménagement avaient gravement porté atteinte aux parties communes et n’étaient pas régularisables. Sur le défaut de raccordement du local aux réseaux d’évacuation et d’adduction d’eau de la copropriété, les demandeurs reprochent à Monsieur [L] [R] d’avoir seulement indiqué dans l’annonce publiée sur internet que « tout était en place » pour le raccordement du local mais que l’autorisation des copropriétaires lui avait été refusée « lors de conflits anciens », leur laissant ainsi entendre qu’il suffisait de solliciter à nouveau l’autorisation des copropriétaires pour pouvoir procéder au raccordement du lot alors que cette autorisation ne leur serait jamais consentie au regard de la décision de la cour d’appel de Paris du 10 décembre 2014, laquelle avait jugé que l’alimentation en eau des caves ne présentait aucune utilité pour un local n’étant pas l’accessoire d’autres lots de copropriété à usage d’habitation. Ils soutiennent de même qu’ils n’auraient jamais acquis le bien s’ils avaient été informés de la décision de la cour d’appel de Paris sans laquelle il était impossible de savoir que l’autorisation de raccorder les caves à l’alimentation en eau de la copropriété ne pouvait leur être accordée. En défense, Monsieur [L] [R], après avoir rappelé que les consorts [I] sont des professionnels de l’immobilier du fait de leur participation dans de nombreuses sociétés à vocation immobilière, soutient qu’il n’a commis aucune réticence dolosive à l’égard de ces derniers puisque l’absence de raccordement à l’eau et l’existence d’un conflit ancien avec la copropriété, éléments présentés comme centraux de leur consentement à la vente, n’ont jamais été dissimulés et figuraient expressément dans l’annonce qu’il a publiée sur le site PAP.fr, outre que les consorts [I] n’ont jamais jugé utile d’en faire des conditions suspensives de vente. Il rappelle que l’acte de vente porte sur un ensemble de caves situées en sous-sol, identifié comme tel dans tous les documents précontractuels et contractuels relatifs à la vente, et que le prix de vente de l’ordre de 2 800 euros du m², très révélateur de la nature du bien, est sans rapport avec le prix du marché si le lot avait été vendu en tant que local commercial. Il précise que l’acte de vente renvoie d’ailleurs à la page 95 du règlement de copropriété, lequel permet que tous les locaux de l’immeuble puissent être utilisés soit pour le commerce, soit pour l’habitation, soit à l’usage de bureaux, de sorte que les consorts [I] pouvaient naturellement utiliser ce lot à usage commercial, tel qu’ils entendaient le faire et tel qu’il a été utilisé depuis près de 50 ans selon l’extrait de publicité foncière joint à l’acte de vente sans contestation de la copropriété et ce, sans que l’absence d’approvisionnement en eau n’empêche cet usage. Enfin, Monsieur [L] [R] affirme avoir communiqué aux consorts [I] en amont de la vente les codes d’accès aux procès-verbaux d’assemblée générale et leur avoir confié un jeu de clés, si bien que l’ensemble des informations dont il avait connaissance leur a été fourni et qu’ils ont décidé d’acheter ces caves en parfaite connaissance de leurs caractéristiques, et notamment de l’entrée exiguë et de l’absence de fenêtres, les caves disposant uniquement de soupiraux. Sur ce, L’article 1130 du code civil énonce que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». L’article 1137 dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’annonce publiée par Monsieur [L] [R] sur le site pap.fr, à laquelle les consorts [I] ont répondu, était rédigée de la manière suivante : « Vends entresol de 85 m² carrez (un peu plus au sol) avec entrée indépendante, dans le jardin d’un hôtel particulier du 13ème siècle (…). Il s’agit d’une cave répertoriée comme telle dans le règlement de copropriété, avec un accès indépendant par une porte assez basse donnant dans la cour/jardin. L’accès est très bas, comme vous le voyez sur la photo et donne sur un escalier à pas japonais en acier, réalisé sur mesure et neuf. Le local est constitué de trois pièces d’environ 12, 30 et 40 m² avec 4 soupiraux ouverts sur la cour, en hauteur (…). Il est équipé d’un chauffage moderne et récent, de la lumière, du téléphone/internet et me sert de bureau depuis une dizaine d’années. Pas de branchement d’eau à l’intérieur. Toilette et eau dans la cour. Tout est en place, mais la copropriété me l’a refusé, lors de conflits anciens. Je ne l’ai jamais demandé depuis (…). Idéal pour un studio de musique, un atelier de mode ou design, un stockage, une cave à vin, un bureau au calme… ». Les photographies du lot versées aux débats par les consorts [I] permettent de constater que l’accès au bien s’effectue depuis la cour par une porte semi-enterrée et qu’il convient de descendre plusieurs marches pour pouvoir entrer dans le lot, qui ne dispose pour fenêtres que de soupiraux grillagés. A la suite de leurs visites, les consorts [I] ont décidé d’acquérir le bien de Monsieur [L] [R], lequel a fait l’objet de la description suivante en page 4 de l’acte authentique du 16 septembre 2019 : « Lot numéro vingt et un (21) Au sous-sol du bâtiment « II » : Ce lot comprend la propriété exclusive et particulière de : Un ensemble de CAVES au sous-sol du bâtiment « II » sous la plus grande partie du bâtiment, auxquelles on accède par la grande cour. Et les cent sept / dix millièmes (107/10000 èmes) des parties communes générales. Observations étant ici faite : qu’aux termes du règlement de copropriété, ci-après visé, il a été précisé en page 95 ce qui suit ci-après littéralement rapporté : « Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés soit pour le commerce, soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales, soit à l’usage de bureaux. Les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie à la condition que l’activité ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit, les trépidations qui seraient produites, ou la chaleur, les odeurs, les radiations qui seraient dégagées ou toutes autres causes ». L’acte de vente précisait également en page 6 l’affectation du lot en ces termes : « Les BIENS sont actuellement affectés à un usage commercial, mais utilisé par le VENDEUR à usage d’habitation à titre de résidence principale (est demeuré ci-joint la taxe d’habitation) et commercial. Le VENDEUR précise que Madame [V] [D], son épouse, réside à titre de résidence principale à [Localité 8] [Adresse 2] (est demeuré ci-joint sa taxe d’habitation et une attestation signée par Madame [D]) et par conséquent que les présentes ne sont pas soumises aux dispositions de l’article 215 alinéa 3 du code civil (…). Il est précisé par le VENDEUR que cette affectation n’est pas en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété sur destination des locaux (…). L’acquéreur déclare qu’il entend les affecter à usage commercial. Observation étant ici faite : qu’aux termes de l’article 10 du règlement municipal de [Localité 10] fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations, il est stipulé que les locaux à un usage autre que l’habitation ayant été affectés à un usage d’habitation peuvent retrouver leur usage d’origine jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 ans (…). A toutes fins utiles, le VENDEUR déclare qu’il n’a effectué aucune démarche administrative à l’effet de changer l’usage des biens ». En outre, en page 12 de l’acte de vente, sous l’intitulé « Garantie de possession », le vendeur a déclaré notamment que le bien n’avait pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, n’a pas modifié la destination du bien en contravention des dispositions du règlement de copropriété et n’a pas modifié le bien par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes. Enfin, si les diagnostics techniques sont évoqués en pages 15 et suivantes de l’acte notarié, il est également précisé que « les diagnostics « plomb » « gaz » et « électricité » ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ». De même, sous l’intitulé « Superficie – parties privatives – non application », les parties ont reconnu avoir été informées par le notaire des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la superficie de la partie privative des lots, de sorte qu’en conséquence « l’ACQUEREUR reconnaît ne pouvoir se prévaloir des dispositions, les présentes n’entrant pas dans le champ d’application de ladite loi Carrez. Observation étant ici faite : qu’un mesurage a été cependant effectué. A titre informatif, la superficie du bien est de 80,38 m² ». Il résulte du rapprochement de ces pièces que Monsieur [L] [R] n’a commis aucune réticence dolosive à l’égard des consorts [I] au moment de la vente, l’ensemble des informations déterminantes du consentement de ses derniers à la vente du lot n°21 leur ayant été communiqué. En effet, s’agissant de l’affectation du lot vendu, le règlement de copropriété ci-avant rappelé permet aux copropriétaires de faire un usage des lots privatifs pour toute activité et usage sans distinction ou restriction au titre des lots situés en cave, de sorte que Monsieur [L] [R] pouvait effectivement affecter son lot à un usage commercial, tel qu’il l’a déclaré dans l’acte de vente et tel que les consorts [I] envisageaient de jouir de leur bien. Monsieur [L] [R] justifie par ailleurs en versant aux débats l’extrait de la publicité foncière joint à l’acte de vente, que le bien a été effectivement affecté pendant près de cinquante ans à un usage commercial. Si les consorts [I] se prévalent dans leurs écritures d’un extrait de procès-verbal d’assemblée générale de 1976 aux termes duquel l’assemblée générale des copropriétaires aurait rappelé que les locaux à l’intérieur de l’ensemble immobilier ne pouvaient avoir une autre affectation que celle d’habitation, à l’exception des boutiques donnant sur la rue, et en déduisent que le lot n°21 ne pouvait donc être affecté à un usage commercial, l’examen de cette pièce montre que l’assemblée générale des copropriétaires a voté à la majorité une résolution selon laquelle « les locaux composant l’immeuble, à l’exception des boutiques sur la [Adresse 12], devront être utilisés à l’usage d’habitation ou pour l’exercice de professions libérales » mais que cette résolution n’a pu être appliquée, l’unanimité prévue par la loi et le règlement de copropriété n’étant pas atteinte. Monsieur [L] [R] n’a donc pas menti ni dissimulé d’information en déclarant que le lot n°21 pouvait être affecté à un usage commercial, usage que la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 10 décembre 2014 n’a pas interdit puisqu’elle s’est contentée de rejeter la demande de Monsieur [L] [R] d’annuler la résolution du 17 novembre 2009 par laquelle les copropriétaires avaient refusé le changement de destination de son lot en un lot à usage d’habitation. En outre, les consorts [I] ne peuvent sérieusement soutenir que Monsieur [L] [R] a commis un dol en omettant de leur indiquer que l’affectation du lot n°21 à un usage d’habitation était à l’avenir impossible du fait de cette précédente résolution du 17 novembre 2009 entérinée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 décembre 2014 dès lors que d’une part, ils ont déclaré dans l’acte de vente qu’ils entendaient affecter le lot à un usage commercial, et que d’autre part, les caractéristiques physiques du lot permettaient d’exclure un usage d’habitation, à savoir son accès par une porte semi-enterrée et l’absence d’éclairage naturel et d’aération. Le notaire rédacteur précise d’ailleurs dans l’acte de vente que la superficie du lot n’est donnée qu’à titre informatif, les dispositions de la loi Carrez n’étant pas applicables. S’agissant des travaux affectant les parties communes qui auraient été exécutés sans autorisation, il résulte de l’arrêt du 10 décembre 2014 que la cour d’appel de Paris a ordonné à Monsieur [L] [R] de suspendre immédiatement les travaux qu’il entreprenait pour pouvoir raccorder son lot aux réseaux d’évacuation et d’adduction de la copropriété mais ne l’a pas enjoint de remettre son lot dans son état initial antérieur aux travaux. Le tribunal ne dispose par ailleurs d’aucun élément permettant de savoir à quel stade précisément de ses travaux, Monsieur [L] [R] a obéi à l’injonction de la cour d’appel de Paris et s’il a remis, de son propre chef, son lot dans son état initial. En toute hypothèse, il est établi qu’au jour de la vente, aucune procédure judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires n’était engagée à son encontre et aucune sommation de remettre le lot dans son état d’avant 2009 ne lui avait été faite. Dès lors, il s’en déduit d’une part qu’il est impossible d’affirmer qu’il a menti en garantissant que son lot n’avait pas fait l’objet de travaux modifiant les parties communes, et d’autre part, que le fait qu’il ait omis de signaler l’existence d’un contentieux ancien et à l’évidence achevé ne saurait caractériser une quelconque réticence dolosive de sa part. Enfin, sur le défaut de raccordement du local aux réseaux d’évacuation et d’adduction d’eau de la copropriété, il résulte des termes mêmes de l’annonce publiée sur le site pap.fr que Monsieur [L] [R] a informé ses acquéreurs d’une part, de l’absence de raccordement du local aux réseaux d’évacuation et d’adduction d’eau de la copropriété, et d’autre part, d’un précédent refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser le raccordement de son lot auxdits réseaux d’évacuation et d’adduction d’eau, outre que les consorts [I] n’ont pas jugé bon d’introduire une condition suspensive de vente relative à la possibilité de raccorder leur lot aux réseaux d’évacuation et d’adduction d’eau. Si les consorts [I] estiment que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 décembre 2014 aurait dû être porté à leur connaissance antérieurement à la vente, il résulte des termes de cet arrêt que l’autorisation de raccordement du lot de Monsieur [L] [R] aux réseaux d’évacuation et d’adduction de l’immeuble lui a été refusée au seul motif qu’il a engagé des travaux affectant les parties communes sans attendre l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, il n’est pas démontré qu’une nouvelle demande d’autorisation de raccordement du lot aux réseaux d’évacuation et d’adduction de l’immeuble par l’assemblée générale des copropriétaires aurait nécessairement été refusée, étant relevé que les consorts [I] ne démontrent pas avoir soumis au vote de l’assemblée des copropriétaires une telle résolution. Monsieur [L] [R] n’a donc pas commis une réticence dolosive en cachant l’existence de cet arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 décembre 2014, qui n’apportait pas d’information supplémentaire à celles déjà données aux acquéreurs au moment de la vente, à savoir l’absence de raccordement de leur lot aux réseaux d’évacuation et d’adduction de la copropriété et la réticence de cette dernière à autoriser à l’avenir un tel raccordement. A titre surabondant, il y a lieu de rappeler que les consorts [I] ont déclaré lors de la vente souhaiter exploiter commercialement le lot litigieux et ont décidé de l’acquérir bien qu’informés d’un précédent refus des copropriétaires d’autoriser le raccordement du lot en eau, ce qui pouvait laissait entendre a fortiori que l’assemblée des copropriétaires était hostile à l’affectation du lot à un usage d’habitation. Dans ce contexte, ils ne démontrent pas qu’informés de l’existence d’un précédent refus de la copropriété le 17 novembre 2009 de changer la destination de leur lot en un lot à usage d’habitation, entériné par la cour d’appel de Paris le 10 décembre 2014, ils n’auraient pas acquis le bien. Par conséquent, la demande de nullité de la vente sur le fondement de la réticence dolosive des consorts [I] sera rejetée ainsi que l’ensemble des demandes indemnitaires en découlant. Sur la nullité de la vente sur le fondement de l’erreur Les consorts [I] soutiennent subsidiairement, au visa de l’article 1132 du code civil, que leur consentement à la vente a été vicié par Monsieur [L] [R], lequel leur a indiqué par erreur que le local était affecté à un usage d’habitation et constituait sa résidence principale sans indiquer que cette affectation était illégale au vu d’une décision de l’assemblée générale du 17 novembre 2009, que le changement d’affectation des caves en commerce était contraire à la destination de l’immeuble vouée à l’habitation bourgeoise, que les travaux d’aménagement des caves avaient affecté les parties communes et n’avaient pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée des copropriétaires, qu’ils n’étaient pas régularisables par une autorité judiciaire puisqu’ils avaient été commencés avant que cette même autorisation soit sollicitée, qu’ils ne pouvaient en tout état de cause être autorisés à l’avenir dès lors que la cour d’appel de Paris avait jugé par une décision devenue définitive du 10 décembre 2014 que les travaux destinés à changer l’affectation des caves ne seraient pas autorisés en tant qu’ils sont des locaux accessoires des autres lots de copropriété et qu’ils ne sont pas nécessaires pour que les locaux soient utilisés conformément à leur affectation. Par suite, la situation juridique et matérielle du local vendu les a empêchés de changer l’affectation du lot afin de l’exploiter commercialement, ni même de conserver son usage d’habitation. N’ayant d’autre choix que d’affecter ce lot en caves, ils en concluent que leur consentement a été vicié par des erreurs de droit et de fait, de sorte qu’ils sollicitent la résolution de la vente et la restitution du prix par Monsieur [L] [R] sur le fondement de l’erreur, que le tribunal analyse en une demande en nullité de la vente. En défense, Monsieur [L] [R] conteste avoir menti aux consorts [I] sur la nature du bien vendu, à savoir des caves, ces informations étant mentionnées dans l’annonce publiée sur PAP.fr comme dans l’acte de vente, de sorte qu’ils ont acquis ces caves en toute connaissance de cause. Sur ce, L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit excusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats précédemment rappelées que les consorts [I] ne pouvaient se méprendre sur la nature du lot qu’ils ont acquis auprès de Monsieur [L] [R]. En effet, il résulte des termes clairs de l’annonce immobilière comme de l’acte de vente du 16 septembre 2019 et des photographies qu’ils produisent eux-mêmes qu’ils ont acquis un ensemble de caves en sous-sol, accessible depuis la cour par le biais d’une porte semi-enterrée et dépourvu d’aération, d’éclairage naturel et de toilettes. Monsieur [L] [R] souligne d’ailleurs dans l’annonce que « L’accès est très bas, comme vous le voyez sur la photo et donne sur un escalier à pas japonais en acier ». Ils ne peuvent avoir été induits en erreur par l’annexion des diagnostics techniques à l’acte de vente et la mention de la superficie du bien dès lors que le notaire a pris le soin d’indiquer que les diagnostics techniques n’étaient requis que pour les biens à usage d’habitation et que la superficie n’était mentionnée qu’à titre informatif, les dispositions de la loi dite Carrez n’étant pas applicables. Le prix au m² qu’ils ont supporté, de l’ordre de 2 800 euros, était par ailleurs très révélateur de la nature du bien et sans rapport avec le prix au m² moyen d’un appartement ou d’un local commercial dans ce secteur très recherché de [Localité 10]. Si les consorts [I] soutiennent que la situation juridique et matérielle du local vendu les empêchait de changer l’affectation du lot n°21 afin de l’exploiter commercialement, il convient de relever que ni la nature, ni les caractéristiques du bien, ni son défaut de raccordement n’empêchaient qu’il soit affecté à un usage commercial, usage par ailleurs compatible avec le règlement de copropriété ci-avant rappelé et qui a été celui du lot n°21 pendant près de cinquante ans. Au demeurant, la cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 10 décembre 2014, si elle a refusé d’autoriser Monsieur [L] [R] à poursuivre ses travaux de raccordement du lot n°21 aux réseaux d’évacuation et d’adduction de la copropriété au motif qu’il les avait entrepris avant d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et rappelé que le raccordement en eau n’était pas nécessaire au lot n°21 dès lors qu’il était évident que ce dernier ne pouvait être utilisé à usage d’habitation du fait de ses caractéristiques physiques, elle n’a aucunement interdit qu’il puisse être utilisé à usage commercial. Partant, les consorts [I] n’ont commis aucune erreur de fait ou de droit et leur demande en nullité de la vente sur le fondement de l’erreur sera également rejetée ainsi que l’ensemble des demandes indemnitaires en découlant. *** La demande en nullité de la vente des consorts [I] ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie qu’ils forment à l’encontre de Maître [E] [J] et de la SCP SAVOURE & ASSOCIES, de même qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie que forment ces derniers à l’encontre de Monsieur [L] [R]. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive de Monsieur [L] [R] Monsieur [L] [R] sollicite la condamnation des consorts [I] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, exposant qu’ils n’ont jamais eu l’intention d’occuper eux-mêmes le bien à titre de bureaux mais souhaitaient simplement faire une plus-value immédiate sur la revente des caves, publiant d’ailleurs, aussitôt après avoir acquis le bien, une annonce pour le revendre au prix de 335 000 euros. Les consorts [I] soutiennent au contraire qu’ils avaient l’intention d’exploiter le local en le donnant à bail commercial mais qu’ils n’ont eu d’autre choix que de le vendre, constatant qu’il était impropre à sa destination. En l’espèce, le droit d’agir en justice n’est pas absolu et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts pour procédure abusive lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’introduction de l’action en justice. Or Monsieur [L] [R] ne caractérise pas l’intention de nuire ou la légèreté blâmable des consorts [I], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits. Par conséquent, il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les demandes accessoires Les consorts [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, et à payer à Monsieur [L] [R] et à Maître [E] [J] la somme de 4 000 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles et à la SCP SAVOURE NOTAIRES et ASSOCIES prise en la personne de Maître [X] [T] [H] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière soulevée par Monsieur [L] [R], REJETTE la demande en nullité de la vente du 16 septembre 2019 de Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W] sur le fondement de la réticence dolosive, REJETTE la demande en nullité de la vente du 16 septembre 2019 de Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W] sur le fondement de l’erreur, REJETTE les demandes indemnitaires subséquentes de Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W], REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Monsieur [L] [R], CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W] aux dépens, dont distraction au profit de de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W] à payer à Monsieur [L] [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W] à payer à Maître [E] [J] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [I] et Madame [S] [W] à payer à la SCP SAVOURE & ASSOCIES pris en la personne de Maître [X] [T] [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute autre demande, DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 12 Décembre 2024 La Greffière La Présidente Sophie PILATI Claire BERGER