Cour de cassation, 07 janvier 2021. 19-20.432

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10005 F Pourvoi n° B 19-20.432 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 JANVIER 2021 1°/ la société Kennedy Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 2°/ M. J... T..., domicilié [...] , 3°/ la société L'Etang, société civile immobilière, dont le siège est [...] , ont formé le pourvoi n° B 19-20.432 contre l'arrêt rendu le 9 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme E... L..., épouse K..., domiciliée [...] , 2°/ à M. U... V..., domicilié [...] , 3°/ à M. X... W..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur amiable de la société CG Patrimoine, 4°/ à la société 123 Diag Immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Mme K... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Kennedy Immo, de M. T... et de la société L'Etang, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme K..., après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte à M. T... et aux sociétés Kennedy Immo, L'Etang du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. V..., W... et la société 123 Diag Immo. 2. Les moyens de cassation du pourvoi principal et le moyen unique de cassation du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne la société Kennedy Immo, M. T... et la société L'Etang aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits au pourvoi principal par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Kennedy Immo, M. T... et la société L'Etang PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail conclu le 22 juin 1983 et portant sur le local sis [...] , aux torts exclusifs de la société Kennedy Immo et de laSCI L'Etang, condamné in solidum la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang à indemniser Mme E... L..., épouse K..., du préjudice subi du fait de son éviction, ordonné une expertise aux fins en particulier de réunir tous éléments d'appréciation permettant à la juridiction de déterminer le préjudice lié à la perte de son fonds de commerce à la date du 3 octobre 2013, et débouté la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang de l'ensemble de leurs demandes ayant pour objet de voir dire et juger que Mme L..., épouse K..., a manqué à son obligation de mise en conformité des locaux loués, mais aussi à son obligation d'entretien en ne remédiant pas aux infiltrations et fuites d'eau, en procédant à la réalisation de travaux sans autorisation en violation des termes du bail et en contravention des règles de l'art, ainsi qu'à son obligation d'information des bailleurs concernant l'état de l'immeuble, en conséquence de voir dire et juger que Mme L..., épouse K..., est la responsable directe de la dégradation de l'immeuble qui a conduit à l'arrêté de péril pris par la mairie de Marseille, qu'une éventuelle carence du bailleur ne pourrait être imputée qu'au propriétaire précédent, dire et juger que la société Kennedy Immo n'a commis aucun manquement sanctionnable, constater la résolution du bail commercial, constater la bonne foi de la SCI L'Etang, dire et juger que la SCI L'Etang n'a commis aucune faute en procédant à la relocation anticipée du local, constater que le changement d'affectation des lieux a été le fait de Mme L..., épouse K..., et non de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang, constater que Mme L..., épouse K..., a réalisé une déspécialisation totale sans autorisation de son bailleur, constitutive d'une faute grave, en conséquence dire et juger que le bail liant les parties sera résilié aux torts exclusifs de Mme L..., épouse K..., sans indemnité d'éviction et sans dommages et intérêts, condamner Mme L..., épouse K..., à verser à la SCI L'Etang la somme de 465.089,42 euros correspondant aux frais engagés par cette dernière pour remettre en état le bien et obtenir la mainlevée de l'arrêté de péril, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, la somme de 29.100,40 euros correspondant au manque à gagner résultant de l'impossibilité pendant la période de péril dont Mme L..., épouse K..., est responsable, de percevoir un loyer pour le local du rez-de-chaussée pendant 18 mois moins 8 jours, avec les intérêts de droit, la somme de 8.141,59 euros correspondant au manque à gagner résultant de l'impossibilité pendant la période de péril de percevoir un loyer pour les étages supérieurs, pendant 15 mois moins 8 jours, avec les intérêts de droit, condamner Mme L..., épouse K..., à verser à la société Kennedy Immo la somme de 23.413,39 euros correspondant aux frais engagés par cette dernière avant qu'elle cède le bien à la SCI L'Etang, avec les intérêts de droit, et la somme de 1.621,75 euros correspondant au manque à gagner résultant de l'impossibilité pendant la période de péril dont Mme L..., épouse K..., est seule responsable, de percevoir un loyer pour les étages supérieurs, pendant 90 jours, avec intérêts de droit, ordonner la capitalisation des intérêts échus ou à échoir, constater qu'en raison de la modification d'affectation et de l'exploitation malgré l'arrêté de fermeture le CCAS de la ville de Marseille a mis à la charge des propriétaires successifs, mais également à la charge de leur gérant, une obligation de relogement, dire et juger qu'il appartenait à Mme L..., épouse K..., lors de la prise de l'arrêté de fermeture de reloger ses occupants, constater que Mme L..., épouse K..., ne l'a pas fait, en conséquence condamner Mme L..., épouse K..., à verser à la SCI L'Etang la somme de 34.264,66 euros au titre des frais de relogement des occupants de Mme L..., épouse K..., imputés à tort à la SCI L'Etang par la mairie de Marseille, avec intérêts de droit, à verser la somme de 13.930,40 euros au titre des frais de relogement des occupants imputés à tort à M. T... par la mairie de Marseille, avec intérêts de droit, ordonner la capitalisation des intérêts échus ou à échoir, Aux motifs propres que selon l'article 1719 du code civil le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible ; que l'article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative doivent être pris en charge par le bailleur sauf stipulation expresse contraire du bail ; qu'en l'espèce, le bail conclu le 28 juin 1983 ne contient aucune disposition transférant la charge au preneur ; que l'arrêté de fermeture a été adopté pour infraction aux dispositions relatives à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les immeubles recevant du public ; que les travaux de mise en conformité incombent incontestablement au bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires pour se mettre en conformité avec les prescriptions de la commission communale de sécurité ; que dès 1997 Madame L..., épouse K..., a attiré l'attention du gestionnaire de l'immeuble sur l'état des planchers et des murs côté cour ; que le propriétaire n'effectuant aucun travaux, elle a dû engager elle-même des travaux de consolidation et de renforcement entre décembre 2009 et mars 2010 pour assurer sa sécurité et celle des occupants de l'immeuble : qu'il ne s'agissait que de travaux d'urgence ; que le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait ; que le bailleur, la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre ; que l'arrêté de péril impartissait au bailleur un délai de 21 jours expirant le 24 octobre 2013 pour réaliser les travaux nécessaires ; qu'il résulte de l'arrêté de péril que la réalisation des travaux n'est intervenue que le 12 août 2014 et le 19 mars 2015 par le bureau d'études, de sorte que la mainlevée de l'arrêté de péril n'est intervenue que le 24 mars 2015 ; que la SCI L'Etang en sa qualité de nouveau propriétaire à compter du 30 mars 2013, doit voir sa responsabilité retenue tout comme celle de la société Kennedy Immo ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail conclu le 22 juin 1983 portant sur le local sis [...] aux torts exclusifs de la société Kennedy Immo ; que la désignation d'un expert et la mission seront confirmées ; qu'il convient de condamner solidairement la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang à verser à Madame L..., épouse K..., la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; que les dépens de première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge solidairement de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang, Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges sur les fautes reprochées à la société Kennedy Immo : que Mme E... L..., épouse K..., soutient que la société Kennedy Immo a manqué à ses obligations contractuelles de délivrance et d'entretien de la chose louée prévue par les articles 1719 et 1720 du code civil en ne procédant pas à la réalisation des travaux requis dans le cadre de la réglementation relative aux ERP et en laissant l'immeuble se détériorer en l'absence de grosses réparations concernant les murs maîtres et les planchers ; 1° Sur les travaux de mise en conformité : que Madame E... L..., épouse K..., soutient que la carence du bailleur est à l'origine de l'arrêté de fermeture administrative du 9 décembre 2011 dans la mesure où il appartenait à ce dernier de procéder aux travaux de mise en conformité avec la réglementation sur la sécurité incendie ; que l'arrêté ne précise pas quelles sont les infractions reprochées à l'exploitant, se bornant à rappeler les termes de l'article R 123-52 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il résulte cependant du procès-verbal de la commission de sécurité établi le 10 novembre 2011 que cette commission a émis un avis défavorable à la conformité de l'établissement vis-à-vis de la réglementation en vigueur relative à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique en demandant de remédier aux points suivants : - alarme hors service, - absence de vérification annuelle des installations techniques par un technicien compétent, - absence de registre de sécurité, - blocs autonomes d'éclairage de sécurité défectueux, - non apposition dans les chambres et les circulations des plans et des consignes de sécurité, - absence de transmission d'un dossier concernant les travaux ou aménagements permettant l'accessibilité des personnes handicapées ; qu'il était ainsi constaté des non conformités concernant l'entretien des installations techniques relative à la sécurité contre l'incendie (alarme, extincteurs...), la tenue d'un registre, l'apposition de documents d'information dans les chambres relevant des obligations du preneur ; que s'agissant des non conformités concernant l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées, la loi du 11 février 2005 a obligé les établissements recevant du public à faire des travaux permettant de rendre leurs locaux accessibles aux personnes handicapées avant le 1er janvier 2015 ; que sur le fondement de l'article 1719 du code civil, les travaux prescrits par l'autorité administrative doivent être pris en charge par le bailleur sauf stipulation expresse contraire du bail ; qu'en l'espèce, le bail conclu le 28 juin 1983 ne contient aucune disposition expresse transférant cette charge au preneur ; qu'il s'ensuit que l'arrêté de fermeture a pour origine des manquements commis à la fois par le bailleur et par le preneur ; 2° Sur le défaut d'entretien ayant conduit à l'arrêté de péril : que l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013 décrit un ensemble de désordres affectant les éléments suivants : - le plancher haut du rez de chaussée : présence d'une infiltration permanente au travers du plancher haut, rupture de certains bois d'enfustage, des poutres bois affaiblies, doublage d'une poutre de façon peu orthodoxe, des réparations de fortune des enfustages bois, une disparition des cloisons situées en sous-face de l'angle de la volée d'escalier et du palier du 1er étage, - le plancher haut du sous-sol : assemblage atypique de poutres métalliques sur des poutres bois au moyen d'étriers métallique, poutres métalliques dont l'âme est rongée d'humidité, effondrement des bois d'enfustage, - la volée d'escalier et le palier du 1er étage : décollement de plâtre de la poutre bois du plancher bas du palier, effondrement en cours de deux ou trois nez de marches, fissure de la poutre de chevêtre dans le quart tournant de la volée, l'appartement située à droite palier 1er étage : fuite d'eau en provenance de la salle de bain ; que la description de ces désordres permet de constater un état de vétusté patent affectant les éléments de structures du rez de chaussée et du 1er étage de l'immeuble ainsi que l'existence d'une fuite d'eau en provenance d'une salle de bain ; que certains des désordres sont anciens puisque dès son entrée dans les lieux en 1997, Madame E... L..., épouse K..., a signalé au propriétaire de l'époque les risques d'effondrement affectant les planchers et les murs et la nécessité de procéder de grosses réparations ; qu'en 2009, Madame E... L..., épouse K..., a effectué d'importants travaux de rénovation de l'hôtel pour un coût total de 143.520 € ; qu'il résulte de la facturé établie par la société Violesi qu'à cette occasion elle a fait procéder à la « consolidation de la poutre maîtresse, du 1er étage, affaissée par un ensemble de poutres métalliques horizontales et verticales soutenant l'ensemble de l'immeuble » ainsi qu'à « la rénovation et consolidation des planchers, murs principaux, cloisons, faux-plafonds, escaliers » ; que le tribunal ne possède aucun élément précis sur la nature des travaux effectués, cependant il est probable que le doublage peu orthodoxe d'une poutre et les réparations de fortune des enfustages bois constatés par l'expert B... et mentionnés dans l'arrêté de péril, sont en lien avec les travaux effectués par la société Violesi ; qu'il ne peut toutefois être reproché à Madame E... L..., épouse K..., devant la carence des propriétaires, d'avoir tenté de procéder à des travaux de renforcement du plancher du 1er étage ; que si ces travaux n'ont pas prouvé leur efficacité, il n'est pas non plus établi qu'ils aient contribué à la dégradation du bien ; qu'enfin, il est relevé une infiltration permanente au travers du plancher haut du rez de chaussée en provenance de la salle de bains d'un appartement du 1er étage ; que la présence de cette fuite a été constatée lors de travaux réalisés par la locataire du rez de chaussée (pv de constat du 16 juillet 2013) mais également lors de la visite de l'expert B... le 1er octobre 2013 ; que s'il est incontestable que la présence d'une infiltration d'eau permanente au travers du plancher haut du rez de chaussée a nécessairement contribué à l'affaiblissement de la structure de ce plancher, cette infiltration ne peut être responsable à elle seule de l'état de délabrement important constaté par l'expert ; qu'en effet, les désordres concernent également les poutres du plancher haut du sous-sol ainsi qu'une poutre de l'escalier ; que par ailleurs, des réparations de fortune des bois d'enfustage ainsi que les renforcements des poutres bois par des poutres métalliques témoignent d'une antériorité de ces problèmes structurels ; qu'il est donc établi que la carence de la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est bien à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 nonobstant le défaut d'entretien qui peut être reproché à Madame E... L..., épouse K..., en rapport avec la fuite d'eau en provenance d'une salle de bain du 1er étage ; 3° Sur le retard dans la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril : que l'arrêté de péril impartissait au bailleur un délai de 21 jours expirant le 24 octobre 2013 pour réaliser les travaux nécessaires ; qu'il résulte de l'arrêté de levée de péril que la réalisation des travaux n'a été attestée que le 12 août 2014 et le 19 mars 2015 par le bureau d'études de sorte que la mainlevée de l'arrêté de péril n'est intervenue que le 24 mars 2015 ; que le retard dans l'exécution des travaux est donc imputable tant à la société Kennedy Immo qu'à la SCI l'Etang puisque la vente est intervenue le 30 décembre 2013 soit postérieurement à la date d'expiration du délai imparti par l'administration pour réaliser les travaux ; Sur les fautes reprochées à la SCI L'Etang ; 1°) Sur le retard dans la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril ; que la SCI L'Etang a acquis le 30 décembre 2013 l'ensemble de l'immeuble ; que l'acte de vente précise que l'acquéreur avait une parfaite connaissance des décisions prises par l'administration et qu'il en faisait son affaire personnelle ; que dès lors le retard dans la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril est également imputable à laSCI L'Etang en sa qualité de nouveau propriétaire à compter du 30 décembre 2013 ; 2°) Sur l'éviction du preneur : que le bailleur ne conteste pas qu'à l'issue des travaux effectués en 2014 et 2015, il a mis en location les appartements nouvellement créés dans l'immeuble alors qu'aucune décision de résiliation du bail n'était intervenue ; que la résiliation du bail ne peut résulter que du jeu d'une clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail, de la sanction d'une infraction aux clauses du bail appréciée par le juge, de la perte de l'immeuble ou de l'accord des parties ; qu'elle ne peut en aucun cas résulter de façon automatique d'une décision imposant la fermeture de l'établissement ; que par ailleurs, l'absence d'exploitation d'un fonds de commerce ne peut entraîner la résiliation judiciaire en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ; que le bail dont était titulaire Madame E... L..., épouse K..., était donc toujours en vigueur après la levée de l'arrêté de péril, même si pour reprendre son activité la locataire devait faire lever l'arrêté de fermeture qui avait été pris à l'encontre de son établissement le 9 décembre 2011 ; qu'en conséquence, il convient de constater que la SCI L'Etang a repris possession des locaux loués au mépris des droits de sa locataire ; que par ailleurs, il est constant que les modifications apportés à la configuration des lieux rendent impossible la reprise de l'activité d'hôtel meublé prévue par le bail ; Sur les conséquences des fautes commises : qu'il résulte des précédents développements que la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang ont commis chacune des manquements à leurs obligations contractuelles en qualité de bailleresses successives des locaux sis [...] ; que la société Kennedy Immo en s'abstenant de réaliser d'une part les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes permettant l'accessibilité des personnes handicapées et d'autre part les grosses réparations rendues nécessaires par la vétusté de certains éléments de structure de l'immeuble mais également en ne réalisant pas dans le délai imparti par l'arrêté de péril les travaux de confortation nécessaires ; que la SCI L'Etang en modifiant la configuration des lieux, en privant Madame E... L..., épouse K..., de toute possibilité d'exploiter à nouveau son fonds de commerce et en tardant à réaliser les travaux nécessaires à l'arrêté de péril ; qu'il est également établi qu'un défaut d'entretien est par ailleurs imputable à Madame E... L..., épouse K..., en raison de la fuite en provenance d'une salle de bain du 1er étage ; que toutefois, il a été constaté que les infiltrations en provenance de cette fuite n'étaient pas la cause principale des dégradations importantes présentées par la structure de l'immeuble, à l'origine de l'arrêté de péril ; qu'en conséquence, au vu des fautes graves commises par la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang, la rséiliation judiciaire du bail sera prononcée à leurs torts exclusifs ; qu'elles seront donc condamnées in solidum à indemniser Madame E... L..., épouse K..., du préjudice subi du fait de son éviction, 1° Alors en premier lieu que si les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur en l'absence de stipulation expresse contraire du bail, il incombe au preneur de se conformer aux prescriptions légales relatives à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique ; qu'il s'évince des constatations des premiers juges, nécessairement adoptées par la cour d'appel, que l'arrêté de fermeture administrative en date du 9 décembre 2011 ne précisait pas quelles étaient les infractions reprochées à l'exploitant et se bornait à rappeler les termes de l'article R. 123-52 du code de la construction et de l'habitation mais qu'il résultait cependant du procès-verbal de la commission de sécurité établi le 10 novembre 2011 que cette commission avait émis un avis défavorable à la conformité de l'établissement vis-à-vis de la réglementation en vigueur relative à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique en demandant de remédier aux points suivants : - alarme hors service, - absence de vérification annuelle des installations techniques par un technicien compétent, - absence de registre de sécurité, - blocs autonomes d'éclairage de sécurité défectueux, - non apposition dans les chambres et les circulations des plans et des consignes de sécurité, - absence de transmission d'un dossier concernant les travaux ou aménagements permettant l'accessibilité des personnes handicapées ; qu'il s'en déduisait que ces infractions n'avaient pas pour objet la réalisation de travaux prescrits par l'autorité administrative mais le respect par l'exploitant du fonds de commerce d'hôtel meublé de la réglementation en vigueur relative à la sécurité contre l'incendie et les risques de panique ; qu'en énonçant que « les travaux de mise en conformité incombent incontestablement au bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires pour se mettre en conformité avec les prescriptions de la commission communale de sécurité » quand les infractions visées dans l'avis de la commission de sécurité avaient seulement trait au respect de la réglementation applicable, et non à l'exécution de travaux proprement dit, et qu'il incombait par conséquent exclusivement à Mme L..., épouse K..., exploitante du fonds et non au bailleur d'y remédier, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, 2° Alors en deuxième lieu que les conventions forment la loi entre les parties ; qu'aux termes du bail il était convenu entre les parties que « le bailleur n'est pas responsable des infiltrations ou fuites d'eau de quelques natures ou origines qu'elles soient y compris les eaux pluviales, antérieures ou postérieures au présent bail, et même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction » ; qu'il était également stipulé que « le preneur s'oblige à faire à ses frais exclusifs, pendant la durée du bail, toutes les réparations , locatives et d'entretien qui deviendraient nécessaires aux lieux loués » et que « les réparations prévues par l'article 606 du code civil seront supportées sans indemnité, quelles qu'en soient la durée et la privation de jouissance subies » ; qu'en énonçant par motifs propres que « le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait » et, par motifs nécessairement adoptés des premiers juges, que « s'il est incontestable est incontestable que la présence d'une infiltration d'eau permanente au travers du plancher haut du rez-de-chaussée a nécessairement contribué à l'affaiblissement de la structure de ce plancher, cette infiltration ne peut être responsable à elle seule de l'état de délabrement important constaté par l'expert, qu'en effet, les désordres concernent également les poutres du plancher haut du sous-sol ainsi qu'une poutre de l'escalier, que par ailleurs, des réparations de fortune des bois d'enfustage ainsi que les renforcements des poutres bois par des poutres métalliques témoignent d'une antériorité de ces problèmes structurels, qu'il est donc établi que la carence de la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est bien à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 nonobstant le défaut d'entretien qui peut être reproché à Madame E... L..., épouse K..., en rapport avec la fuite d'eau en provenance d'une salle de bain du 1er étage » tout en constatant, ainsi qu'il résultait des mentions de l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013, qui indiquait « la présence d'une infiltration permanente au travers du plancher haut, de poutres métalliques dont l'âme est rongée d'humidité, ainsi que d'une fuite d'eau en provenance de la salle de bain de l'appartement situé au 1er étage à droite du palier », mais encore des « réparations de fortune des enfustages bois, d'une disparition des cloisons situées en sous-face de l'angle de la volée d'escalier et du palier du 1er étage, d'un assemblage atypique de poutres métalliques sur des poutres bois et d'un effondrement des bois d'enfustage », d'où il résultait que ces désordres tenaient tant à des infiltrations d'eau persistantes qu'aux travaux entrepris en 2009 à la seule initiative de Mme L..., épouse K..., sans recours à une maîtrise d'oeuvre et sans en avoir informé le propriétaire d'alors, Monsieur V..., de sorte que l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013 avait eu pour origine le défaut d'entretien imputable au preneur et la mauvaise exécution des travaux de rénovation entrepris par celui-ci, sans que cette situation puisse être imputée à la société Kennedy Immo qui avait acquis les locaux par acte de cession en date du 22 décembre 2010, pas plus qu'à la SCI L'Etang, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, 3° Alors en troisième lieu que le juge est tenu de s'expliquer sur les pièces produites au soutien des prétentions émises par une partie ; qu'en ne répondant pas aux conclusions d'appel de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang qui s'appuyaient sur le rapport d'expertise établi par Monsieur B..., désigné par le tribunal administratif, pour faire valoir que les désordres ayant justifié l'arrêté de péril en date du 3 octobre 2013, avaient eu pour origine des infiltrations d'eaux permanente ainsi que différents manquements du preneur à son obligation d'entretien, de sorte que le bailleur ne pouvait voir sa responsabilité engagée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 4° Alors en quatrième lieu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en énonçant que le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait, sans rechercher si, aux termes du bail, les grosses réparations n'étaient pas mises contractuellement à la charge du preneur et sans constater un état de vétusté de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1755 du code civil et l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable aux litiges, 5° Alors en cinquième lieu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure; qu'en énonçant par motifs propres que « le bailleur aurait dû engager de grosses réparations sur les murs maîtres et les planchers afin de remédier à la fragilité de l'immeuble, ce qu'il n'a pas fait » et, par motifs adoptés des premiers juges, que « s'il est incontestable est incontestable que la présence d'une infiltration d'eau permanente au travers du plancher haut du rez-de-chaussée a nécessairement contribué à l'affaiblissement de la structure de ce plancher, cette infiltration ne peut être responsable à elle seule de l'état de délabrement important constaté par l'expert, qu'en effet, les désordres concernent également les poutres du plancher haut du sous-sol ainsi qu'une poutre de l'escalier, que par ailleurs, des réparations de fortune des bois d'enfustage ainsi que les renforcements des poutres bois par des poutres métalliques témoignent d'une antériorité de ces problèmes structurels, qu'il est donc établi que la carence de la société Kennedy Immo en sa qualité de propriétaire depuis le 22 décembre 2010 est bien à l'origine de l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 nonobstant le défaut d'entretien qui peut être reproché à Madame E... L..., épouse K..., en rapport avec la fuite d'eau en provenance d'une salle de bain du 1er étage » sans rechercher si, aux termes de son rapport de diagnostic immobilier en date du 18 décembre 2010, la société 123 Diag Immo n'avait pas conclu à cette date à un bon état de la structure de l'immeuble et de son aménagement intérieur de sorte que la situation constatée trois ans plus tard dans l'arrêté de péril du 3 octobre 2013 était imputables aux fuites d'eaux et infiltrations permanentes ainsi qu'aux manquements contractuels imputables au preneur tenu non seulement d'une obligation d'entretien mais aussi des grosses réparations et ne pouvait par conséquent être imputée au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720, 1732 et 1755 du code civil, ensemble l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, 6° Alors en sixième lieu qu'il était soutenu dans les conclusions d'appel de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang que dans un courrier en date du 5 septembre 2014 la ville de Marseille avait confirmé l'arrêté de péril en date du 8 octobre 2013 mais aussi confirmé l'extension du péril el la nécessité de travaux étendus en raison de l'augmentation de charge due à la pose de carrelages par Mme L..., épouse K..., et avait accordé en conséquence un nouveau délai d'un mois, non pas pour terminer les travaux mais pour présenter un projet de remise en état tenant compte de la modification ainsi apportée par le preneur aux lieux loués ; qu'il en était déduit que le bailleur ne pouvait se voir reconnaître à ce titre une quelconque responsabilité, les travaux imposés par l'administration étant la conséquence de ceux entrepris par le preneur sans aucune autorisation de l'ancien propriétaire et sans l'intervention d'un maître d'oeuvre et d'un bureau d'études ainsi qu'un défaut d'entretien de l'escalier imputable à Mme L..., épouse K...; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail conclu le 22 juin 1983 et portant sur le local sis [...] , aux torts exclusifs de la société Kennedy Immo et de laSCI L'Etang, condamné in solidum la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang à indemniser Mme E... L..., épouse K..., du préjudice subi du fait de son éviction, ordonné une expertise aux fins en particulier de réunir tous éléments d'appréciation permettant à la juridiction de déterminer le préjudice lié à la perte de son fonds de commerce à la date du 3 octobre 2013, et débouté la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang de l'ensemble de leurs demandes ayant pour objet de voir dire et juger que Mme L..., épouse K..., a manqué à son obligation de mise en conformité des locaux loués, mais aussi à son obligation d'entretien en ne remédiant pas aux infiltrations et fuites d'eau, en procédant à la réalisation de travaux sans autorisation en violation des termes du bail et en contravention des règles de l'art, ainsi qu'à son obligation d'information des bailleurs concernant l'état de l'immeuble, en conséquence de voir dire et juger que Mme L..., épouse K..., est la responsable directe de la dégradation de l'immeuble qui a conduit à l'arrêté de péril pris par la mairie de Marseille, qu'une éventuelle carence du bailleur ne pourrait être imputée qu'au propriétaire précédent, dire et juger que la société Kennedy Immo n'a commis aucun manquement sanctionnable, constater la résolution du bail commercial, constater la bonne foi de la SCI L'Etang, dire et juger que la SCI L'Etang n'a commis aucune faute en procédant à la relocation anticipée du local, constater que le changement d'affectation des lieux a été le fait de Mme L..., épouse K..., et non de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang, constater que Mme L..., épouse K..., a réalisé une déspécialisation totale sans autorisation de son bailleur, constitutive d'une faute grave, en conséquence dire et juger que le bail liant les parties sera résilié aux torts exclusifs de Mme L..., épouse K..., sans indemnité d'éviction et sans dommages et intérêts, condamner Mme L..., épouse K..., à verser à la SCI L'Etang la somme de 465.089,42 euros correspondant aux frais engagés par cette dernière pour remettre en état le bien et obtenir la mainlevée de l'arrêté de péril, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, la somme de 29.100,40 euros correspondant au manque à gagner résultant de l'impossibilité pendant la période de péril dont Mme L..., épouse K..., est responsable, de percevoir un loyer pour le local du rez-de-chaussée pendant 18 mois moins 8 jours, avec les intérêts de droit, la somme de 8.141,59 euros correspondant au manque à gagner résultant de l'impossibilité pendant la période de péril de percevoir un loyer pour les étages supérieurs, pendant 15 mois moins 8 jours, avec les intérêts de droit, condamner Mme L..., épouse K..., à verser à la société Kennedy Immo la somme de 23.413,39 euros correspondant aux frais engagés par cette dernière avant qu'elle cède le bien à la SCI L'Etang, avec les intérêts de droit, et la somme de 1.621,75 euros correspondant au manque à gagner résultant de l'impossibilité pendant la période de péril dont Mme L..., épouse K..., est seule responsable, de percevoir un loyer pour les étages supérieurs, pendant 90 jours, avec intérêts de droit, ordonner la capitalisation des intérêts échus ou à échoir, constater qu'en raison de la modification d'affectation et de l'exploitation malgré l'arrêté de fermeture le CCAS de la ville de Marseille a mis à la charge des propriétaires successifs, mais également à la charge de leur gérant, une obligation de relogement, dire et juger qu'il appartenait à Mme L..., épouse K..., lors de la prise de l'arrêté de fermeture de reloger ses occupants, constater que Mme L..., épouse K..., ne l'a pas fait, en conséquence condamner Mme L..., épouse K..., à verser à la SCI L'Etang la somme de 34.264,66 euros au titre des frais de relogement des occupants de Mme L..., épouse K..., imputés à tort à la SCI L'Etang par la mairie de Marseille, avec intérêts de droit, à verser la somme de 13.930,40 euros au titre des frais de relogement des occupants imputés à tort à M. T... par la mairie de Marseille, avec intérêts de droit, ordonner la capitalisation des intérêts échus ou à échoir, Aux motifs propres que les appelants réclament à titre reconventionnel la condamnation de Mme L..., épouse K..., à leur verser diverses sommes au titre des fautes qu'elle aurait commises en procédant à des travaux sans autorisation et qui seraient à l'origine de l'arrêté de péril ; qu'il convient de noter que ni la société Kennedy Immo ni a fortiori la SCI L'Etang ne peuvent se prévaloir d'une éventuelle infraction commise antérieurement à l'acquisition de l'immeuble ; qu'en effet, les travaux en litige ont été réalisés entre décembre 2009 et mars 2010 tandis que la société Kennedy Immo n'est devenue propriétaire que le 22 décembre 2010 et la SCI L'Etang le 30 décembre 2013 ; que surtout, la société Kennedy Immo a offert le renouvellement par acte du 29 juin 2012, de sorte qu'elle n'est pas fondée à invoquer des manquements contractuels qui auraient été commis antérieurement ; que la responsabilité de Madame L..., épouse K..., ne saurait être retenue ; que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail conclu le 22 juin 1983 portant sur le local sis [...] aux torts exclusifs de la société Kennedy Immo ; que la désignation d'un expert et la mission seront confirmées ; qu'il convient de condamner solidairement la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang à verser à Madame L..., épouse K..., la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; que les dépens de première instance et de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge solidairement de la société Kennedy Immo et de la SCI L'Etang, Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges sur les fautes reprochées à Madame E... L..., épouse K..., 1°) Sur la mauvaise exécution des travaux en 2009 et défaut d'entretien : qu'il est rappelé, comme le tribunal l'a précédemment indiqué, que les documents produits par les parties ne permettent pas de connaître avec précision la nature des travaux exécutés par Madame E... L..., épouse K..., en 2009 et qu'en tout état de cause, il n'est pas établi que les tentatives « atypiques » de confortement constatées par l'expert aient contribué à la dégradation du bien ; qu'il est par ailleurs incontestable que la fuite d'eau constatée entre juillet et octobre 2013 est imputable à un défaut d'entretien des lieux loués par la locataire, le tribunal ayant toutefois estimé que ce défaut d'entretien n'était pas la cause principale des désordres ayant entraîné l'arrêté de péril ; 2° Sur l'exploitation malgré arrêté de fermeture ; que les défendeurs soutiennent qu'en poursuivant son activité malgré l'arrêté de fermeture qui lui avait été notifié, la locataire a commis une faute constitutive d'une infraction pénale dont elle a rendu le propriétaire complice ; que l'article L. 123-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le fait pour le propriétaire ou l'exploitant, malgré une mise en demeure du maire ou du représentant de l'Etat dans le département d'avoir à se conformer à l'arrêté de fermeture, de ne pas procéder à la fermeture de l'établissement est puni de 3.750 euros d'amende ; qu'en l'espèce, le Maire de Marseille n'a jamais adressé de mise en demeure à Madame E... L..., épouse K... ; qu'il s'ensuit que l'infraction pénale invoquée par les défendeurs n'est pas constituée ; 3°) Sur le changement d'affectation des lieux ; que les défendeurs soutiennent que Madame E... L..., épouse K..., a modifié l'affectation des lieux loués en les transformant en locaux d'habitation ; qu'ils se fondent sur le contenu du mémoire adressé par Madame E... L..., épouse K..., au tribunal administratif dans sa contestation relative à l'arrêté de fermeture ; qu'aux termes du bail, les locaux sont destinés à un commerce d'hôtel meublé ; que Madame E... L..., épouse K..., est immatriculée au registre du commerce et des société depuis le 1er juin 1997 pour une activité d'hôtel meublé à caractère d'habitation sans vocation touristique ; qu'il résulte de la décision du tribunal administratif rejetant la requête de Madame E... L..., épouse K..., en annulation de l'arrêté du 9 décembre 2011, que celle-ci, tout en confirmant la nature commerciale de son exploitation, considérait qu'il ne s'agissait pas d'un établissement ouvert au public mais d'un immeuble d'habitation ; que le fait que Madame E... L..., épouse K..., ait argumenté sur le mode de fonctionnement de son établissement pour tenter d'échapper à la réglementation sur les ERP ne constitue en aucune façon un aveu d'une modification de la nature de son activité qui ne résulte par ailleurs d'aucun élément versé aux débats ; 4°) Sur le non-respect de l'obligation de relogement : que les défendeurs soutiennent que si Madame E... L..., épouse K..., avait respecté l'arrêté de fermeture, elle aurait dû prendre en charge le relogement des occupants ; qu'il résulte cependant des éléments de la procédure que le relogement des occupants est une conséquence directe de l'arrêté de péril pris en raison de la dangerosité présenté par l'immeuble ; que l'article 7 de l'arrêté de péril a mis à la charge des copropriétaires le relogement des locataires jusqu'à réintégration dans les lieux ; que du fait de la carence du propriétaire, la Ville de Marseille a procédé en ses lieu et place à l'hébergement temporaire des locataires et a mis à la charge du propriétaire de l'immeuble le coût de cet hébergement ; que dans l'acte de vente en date du 13 décembre 2013, la société Kennedy Immo déclare avoir intenté une procédure à l'encontre de la Ville de Marseille et de l'ancien exploitant du bien vendu, aux fins de faire annuler la demande de participation aux frais d'hébergement ; qu'il appartiendra dès lors au tribunal administratif de trancher ce litige qui ne relève pas de la présente juridiction ; qu'en l'état l'obligation de relogement a été mise à la charge du propriétaire par l'administration et aucune faute ne peut être reprochée à Madame E... L..., épouse K..., de ce chef ; Sur les conséquences des fautes commises : qu'il résulte des précédents développements que la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang ont commis chacune des manquements à leurs obligations contractuelles en qualité de bailleresses successives des locaux sis [...] ; que la société Kennedy Immo en s'abstenant de réaliser d'une part les travaux de mise en conformité des locaux avec les normes permettant l'accessibilité des personnes handicapées et d'autre part les grosses réparations rendues nécessaires par la vétusté de certains éléments de structure de l'immeuble mais également en ne réalisant pas dans le délai imparti par l'arrêté de péril les travaux de confortation nécessaires ; que la SCI L'Etang en modifiant la configuration des lieux, en privant Madame E... L..., épouse K..., de toute possibilité d'exploiter à nouveau son fonds de commerce et en tardant à réaliser les travaux nécessaires à l'arrêté de péril ; qu'il est également établi qu'un défaut d'entretien est par ailleurs imputable à Madame E... L..., épouse K..., en raison de la fuite en provenance d'une salle de bain du 1er étage ; que toutefois, il a été constaté que les infiltrations en provenance de cette fuite n'étaient pas la cause principale des dégradations importantes présentées par la structure de l'immeuble, à l'origine de l'arrêté de péril ; qu'en conséquence, au vu des fautes graves commises par la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang, la rséiliation judiciaire du bail sera prononcée à leurs torts exclusifs ; qu'elles seront donc condamnées in solidum à indemniser Madame E... L..., épouse K..., du préjudice subi du fait de son éviction, 1° Alors en premier lieu que la renonciation du bailleur à se prévaloir d'une infraction commise par le preneur antérieurement à l'offre de renouvellement du bail est subordonnée à la preuve de la connaissance par ce dernier de cette infraction; qu'en énonçant que la société Kennedy Immo a offert le renouvellement du bail par acte du 29 juin 2012 de sorte qu'elle n'est pas fondée à invoquer des manquements contractuels qui auraient été commis antérieurement sans constater que la société Kennedy Immo avait eu connaissance, à la date du 29 juin 2012, des infractions invoquées à l'appui de ses demandes aux fins de voir résilier le bail aux torts exclusifs de Madame L..., épouse K..., sans indemnité d'éviction et sans dommages et intérêts et de voir condamner Mme L..., épouse K..., à indemniser la société Kennedy Immo et la SCI l'Etang des différents préjudices subis du fait des manquements imputables au preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 2° Alors en deuxième lieu que l'offre de renouvellement du bail ne peut avoir pour effet de priver le bailleur du droit de se prévaloir d'infractions commises par le preneur au cours du bail renouvelé dès lors que ces infractions ont perduré au cours du bail venu en renouvellement dont la résiliation judiciaire est demandée aux torts exclusifs du preneur ; qu'en énonçant que la société Kennedy Immo a offert le renouvellement du bail par acte du 29 juin 2012 de sorte qu'elle n'est pas fondée à invoquer des manquements contractuels qui auraient été commis antérieurement quand la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang se prévalaient d'infractions imputables à Mme L..., épouse K..., qui avaient perduré postérieurement à l'offre de renouvellement en date du 29 juin 2012, pour demander la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du preneur, la cour d'appel a violé au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 3° Alors en troisième lieu que en cas de cession des locaux donnés à bail, le bailleur demeure en droit de se prévaloir de l'infraction commise par le preneur antérieurement à cette cession dès lors que le preneur n'établit pas que le précédent propriétaire aurait renoncé à s'en prévaloir ; qu'en énonçant que ni la société Kennedy Immo ni a fortiori la SCI L'Etang ne peuvent se prévaloir d'une éventuelle infraction commise antérieurement à l'acquisition de l'immeuble dès lors que les travaux en litige ont été réalisés entre décembre 2009 et mars 2010 tandis que la société Kennedy Immo n'est devenue propriétaire que le 22 décembre 2010 et la SCI L'Etang le 30 décembre 2013 sans constater que le précédent propriétaire des locaux avait renoncé à se prévaloir des infractions au bail commises par Mme L..., épouse K..., la cour d'appel a privé sa décision de base au regard de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 4° Alors en quatrième lieu que dans leurs conclusions d'appel, la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang faisaient valoir que Mme L..., épouse K..., avait manqué à son obligation d'informer le bailleur des travaux qu'elle avait entrepris sans autorisation et s'était ensuite abstenue d'informer le bailleur des dégradations observées qui ont conduit en définitive à l'arrêté de péril en date du 8 octobre 2013 ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 5° Alors en cinquième lieu que dans leurs conclusions d'appel, la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang faisaient valoir que Mme L..., épouse K..., avait fait procéder à l'exécution d'importants travaux touchant la structure de l'immeuble en contravention des règles de l'art, l'arrêté de péril en date du 8 octobre 2013 faisant état à ce titre d'un « doublage d'une poutre de façon peu orthodoxe », de « réparations de fortune des enfustages bois », « d'une disparition des cloisons situées en sous face de l'ange de la volée d'escalier ou du pallier ou du pallier du premier étage », « d'un assemblage atypique de poutres métalliques sur des poutres bois au moyen d'étriers métalliques » et « d'un effondrement des bois d'enfustage », tous éléments portant atteinte à la structure de l'immeuble ; que ces graves anomalies portant atteinte à la structure de l'immeuble avaient été mises en évidence par Monsieur B..., expert judiciaire désigné ensuite par la juridiction administrative ; qu'il en était déduit que ces travaux commis en infraction au bail étaient en lien causal direct avec la situation de péril de l'immeuble et devaient être imputés à Mme L..., épouse K... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 6° Alors en sixième lieu que dans leurs conclusions d'appel, la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang faisaient valoir que Mme L..., épouse K..., avait procédé, en violation des stipulations contractuelles, à un changement d'affectation des lieux loué en transformant des locaux destinés à l'activité d'hôtel meublé en studios d'habitation dotés de coin cuisine et faisant depuis l'objet de sous-location de longue durée ; qu'il était ajouté qu'outre le fait que Mme L..., épouse K..., avait elle-même reconnu ce changement d'affectation dans le mémoire produit devant la juridiction administrative, les différentes pièces versées aux débats en cause d'appel apportaient la preuve des différentes situations locatives ainsi constituées en violation des stipulations du bail; qu'il en était déduit que Mme L..., épouse K..., avait violé l'interdiction qui lui était faite dans le bail de sous-louer les locaux ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 7° Alors en septième lieu que dans leurs conclusions d'appel, la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang faisaient valoir que Mme L..., épouse K..., avait délibérément choisi de poursuivre l'exploitation malgré l'arrêté de fermeture en date du 9 décembre 2011, ceci pour échapper à son obligation de reloger les occupants avec lesquels elle avait conclu des conventions de sous-location ; qu'il était ajouté qu'en raison du changement d'affectation imputable au preneur, la société Kennedy Immo et la SCI L'Etang s'étaient trouvées confrontées à la décision initiale de la CCAS de Marseille imposant la prise en charge des frais d'hébergement temporaires des locataires habitant l'immeuble ; qu'il en était déduit que Mme L..., épouse D..., devait répondre des conséquences dommageables résultant de sa faute ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme K... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté Mme K... de ses demandes formulées contre M. J... T... « en sa qualité de gérant de la société Kennedy immo » et dit que M. J... T... n'avait pas été mis en cause en qualité de gérant de la SCI L'Etang ; AUX MOTIFS QUE M. T... n'a été assigné qu'en sa qualité de gérant de la société Kennedy immo ; que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que M. T... n'avait pas commis de fautes intentionnelles d'une particulière gravité incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. T... n'a été assigné qu'en qualité de gérant de la société Kennedy immo et non en qualité de gérant de la SCI L'Etang ; qu'en conséquence, les demandes de condamnation de M. T... en sa qualité de gérant de la SCI L'Etang sont irrecevables ; qu'il convient dès lors d'examiner les seules demandes tendant à voir établir sa responsabilité personnelle en qualité de gérant de la société Kennedy immo ; que les fautes de gestion reprochées à M. T... sont les suivantes : - décision de modifier la configuration des lieux, rendant impossible l'exploitation du fonds de commerce de Mme K..., - décision de relouer le local à des tiers alors que le bail n'était pas résilié, - défaut d'information de Mme K... quant à la vente intervenue le 30 décembre 2013 entre la société Kennedy immo et la SCI L'Etang ; que seul le dernier grief est imputable à M. T... puisque la société Kennedy immo n'était plus propriétaire des locaux au moment de l'exécution des travaux et de la mise en location des appartements ; qu'aucun texte n'impose au propriétaire d'informer son locataire de la vente du local loué ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'il résulte des termes clairs et précis de l'assignation délivrée par Mme K... à M. T..., le 2 novembre 2015, que ce dernier n'étaient pas assigné en qualité de gérant de la société Kennedy immo, mais en son nom personnel ; qu'en retenant que M. T... avait été assigné en qualité de gérant de la société Kennedy immo, la cour d'appel a dénaturé cette assignation et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le gérant est responsable individuellement, et non en qualité de gérant de la société, envers les tiers, des infractions aux lois et règlement et des fautes commises dans sa gestion ; qu'en retenant c'était à juste titre que le premier juge avait considéré que M. T... n'avait pas commis de fautes intentionnelles d'une particulière gravité incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions, quand le tribunal de grande instance avait considéré qu'il convenait d'examiner les seules demandes tendant à voir établir sa responsabilité personnelle en qualité de gérant de la société Kennedy immo, au motif, inopérant, qu'il n'avait pas été assigné en responsabilité en qualité de gérant de la société L'Etang, la cour d'appel, qui a ainsi refusé de rechercher, comme il le lui était demandé, si M. T... n'avait pas engagé sa responsabilité personnelle à raison des fautes, détachables de ses fonctions, commises dans sa gestion de la SCI L'Etang, la cour d'appel a violé l'article 1850 du code civil ; 3°) ALORS QUE le gérant est responsable individuellement, envers les tiers, des infractions aux lois et règlement et des fautes commises dans sa gestion ; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que les fautes de gestion reprochées à M. T... consistaient dans sa décision de modifier la configuration des lieux, rendant impossible l'exploitation du fonds de commerce de Mme K..., dans sa décision de relouer le local à des tiers alors que le bail n'était pas résilié, et en un défaut d'information de Mme K... quant à la vente intervenue entre la société Kennedy immo et la SCI L'Etang, la cour d'appel a retenu, pour exclure toute faute engageant sa responsabilité personnelle, que seul le dernier grief était imputable à M. T... puisque la société Kennedy immo n'était plus propriétaire des locaux au moment de l'exécution des travaux et de la mise en location des appartements ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. T... n'était pas aussi le gérant de la SCI L'Etang, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1850 du code civil.