Cour d'appel, 14 mars 2023. 22/01645

ARRET N°115 CL/KP N° RG 22/01645 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSOD [K] S.C.I. SCI DU GRAND CARRE C/ Société L'IMMOBILIÈRE DES MÛRIERS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 14 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01645 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSOD Décision déférée à la Cour : jugement du 14 juin 2022 rendu par le Juge de l'exécution de Poitiers. APPELANTES : Madame [G] [K] née le [Date naissance 3] 1989 à [Localité 6] (86) [Adresse 2] [Localité 5] Ayant pour avocat plaidant Me Benoit GLAENTZLIN de la SELARL ATLANTIQUE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau de POITIERS S.C.I. DU GRAND CARRE, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 7] [L] [M] (SAINTE LUCIE) Ayant pour avocat plaidant Me Benoit GLAENTZLIN de la SELARL ATLANTIQUE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau de POITIERS INTIMEE : L'IMMOBILIÈRE DES MÛRIERS Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Ayant pour avocat plaidant Me Emilie CARRE-GUILLOT de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Le 29 juin 2018, la société HSBC a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à la société civile immobilière du Grand Carré (la société du Grand Carré). le 9 août 2021, l'immeuble dont la société du Grand Carré était propriété à fait l'objet d'une adjudication à la société à responsabilité limitée l'Immobilière des Mûriers (la société l'Immobilière des Mûriers). Le 15 octobre 2020, la société du Grand Carré et Madame [G] [K] ont² assigné la société l'Immobilière des Mûriers devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Poitiers. Le 22 juin 2021, la société L'Immobilière des Mûriers a délivré à la société du Grand Carré un commandement de quitter les lieux au plus tard le 30 juin 2021. Le 13 octobre 2021, la société l'Immobilière des Mûriers a procédé à une reprise des locaux. En dernier lieu, la société l'Immobilière des Mûriers et Madame [K] ont demandé de : A titre principal, - prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux du 22 juin 2021, dire qu'il était nul et de nul effet ; - prononcer la nullité du procès-verbal de reprise des locaux abandonnés du 13 octobre 2021; - condamner la défenderesse à leur régler la somme de 5000 euros à chacune au titre de la privation de jouissance des lieux loués ; - débouter la société l'Immobilière des Mûriers de toutes ses demandes; A titre subsidiaire, - leur octroyer un délai de grâce de 9 mois sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; En tout état de cause, - condamner la défenderesse à leur verser la somme de 2000 euros chacune au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, la société l'Immobilière des Mûriers a demandé de : - débouter les demanderesses ; - dire que le commandement de quitter les lieux du 22 juin 2021 était valide ; - condamner les demanderesses à lui payer 3000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l'atteinte portée à son droit de propriété, outre 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire en date du 14 juin 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saintes a: - débouté la société du Grand Carré et Madame [K] de toutes leurs demandes ; - condamné la société du Grand Carré et Madame [K] à payer à la société l'Immobilière des Mûriers 3000 euros à titre de dommages-intérêts; - condamné la société du Grand Carré et Madame [K] à payer à la société l'Immobilière des Mûriers la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ; Le 29 juin 2022, la société du Grand Carré et Madame [K] ont relevé appel de ce jugement. Le 8 décembre 2022, la société du Grand Carré et Madame [K] ont demandé l'infirmation intégral du jugement déféré, et statuant à nouveau de: A titre principal, - prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux du 22 juin 2021, pour violation des règles relatives aux mentions obligatoires ; - dire et juger que le commandement de quitter les lieux du 22 juin 2021 était nul et de nul effet ; - prononcer la nullité du procès-verbal de reprise des locaux abandonnés du 13 octobre 2021; - dire et juger que le procès-verbal de reprise des locaux abandonnés du 13 octobre 2021 était nul et de nuls effets ; - prononcer la nullité du procès-verbal d'expulsion du 26 octobre 2022 ; - dire et juger que le procès-verbal d'expulsion du 26 octobre 2022 était nul et de nul effet ; - condamner la société l'Immobilière des Mûriers à régler une somme de 5000 euros à la société du Grand Carré et une somme de 5000 euros à Madame [K] au titre de la privation de jouissance des lieux loués ; A titre subsidiaire, - leur octroyer un délai de grâce de 9 mois sur le fondement des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution afin de leur permettre de retrouver un nouveau logement ; En tout état de cause, - condamner la société l'Immobilière des Mûriers à leur payer à chacune la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Le 12 décembre 2022, la société l'Immobilière des Mûriers a demandé de: - débouter la société du Grand Carré et Madame [K] de leurs demandes plus amples ou contraires ; - dire que le commandement de quitter les lieux du 22 juin 2021 était valide, de même que les actes subséquents, à savoir le procès-verbal de reprise des locaux abandonnés du 13 octobre 2021 et le procès-verbal d'expulsion du 26 octobre 2021; - condamner la société du Grand Carré et Madame [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice subi par elle, l'exercice de son droit de propriété étant retardé ; - condamné la société du Grand Carré et Madame [K] chacune à lui payer la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles. Le 13 décembre 2023, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION: Sur la préexistence à l'adjudication d'un contrat de bail sur les lieux loués au profit de Madame [K] : Selon l'article R. 322-67 du livre du code des procédures civiles d'exécution, Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. Selon l'article L. 321-4 du livre du code des procédures civiles d'exécution, Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. Dès lors qu'un bail a été conclu antérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, il est opposable au créancier poursuivant et à l'adjudicataire. Il appartient au locataire qui se prévaut d'un bail antérieur à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière d'en rapporter la preuve. Le procès-verbal descriptif de l'immeuble du 22 août 2018, dressé sur les lieux par l'huissier de justice qui a rencontré Monsieur [K], rapporte les déclarations de ce dernier selon lesquelles si la maison de maître est occupée par Monsieur [K], les anciens bureaux aménagés en habitation, visités en présence et avec l'accord de Madame [K], sont loués depuis environ 4 ans à Madame [G] [K] pour un loyer d'environ 700 euros, Monsieur [K] s'engageant à faire suivre le bail. Les lieux sur lesquels Madame [K] revendique un bail d'habitation sont décrits par l'huissier dans cet acte comme composé d'une entrée avec cuisine, d'un salon mezzanine, d'une salle de bain, d'un wc et de deux chambres. Le procès-verbal de reprise de locaux abandonnés du 13 octobre 2018, portant sur la seule maison de maître, rapporte le constat de son auteur de ce que les lieux ne sont pas occupés, et relate les déclarations de Madame [K] selon laquelle elle demeure avec sa famille dans un logement situé juste à côté, et qu'elle n'a rien à elle dans la partie des locaux objet de la reprise. La société l'Immobilière des Mûriers a produit en pièce n°7 un contrat de bail dont elle soutient qu'il a été versé en première instance par les intimées, sans observation de celles-ci à cet égard. Cette pièce est un bail portant la date du 3 janvier 2017, prenant effet à la même date, énonçant que la destination des locaux est à usage d'habitation, mais ne faisant mention ni de la surface habitable, ni du nombre de pièces principales, et faisant étant d'un montant de loyer mensuel initial de 850 euros, et ne comporte qu'une seule signature sous la rubrique locataire. Ce bail, complété de manière manuscrite sur une formulaire pré-imprimé, n'a pas été renseigné s'agissant du montant des charges récupérables, ni de la date à laquelle il serait payable d'avance. Ce bail désigne comme preneuse la seule Madame [G] [K]. Et c'est ce premier contrat de bail qui figure en annexe au formulaire de publication au service de la publicité foncière en date du 24 juin 2021 du jugement d'adjudication du 9 mars 2021, portant cahier des conditions de vente et annexes. Dans un premier temps, il conviendra d'observer la contrariété entre les mentions de ce bail, notamment en ce qu'elle font état d'une prise d'effet au 3 janvier 2017, avec les déclarations de Monsieur [K] en présence de Madame [K] devant l'officier ministériel le 22 août 2018, selon lesquelles ce bail aurait pris effet environ 4 ans auparavant, soit en 2014. Cependant, dans le cadre de la présente instance, les intimés se prévalent d'un bail daté du 5 janvier 2017, mentionnant que la destination des locaux est à usage d'habitation et à usage mixte d'habitation et professionnel, mentionnant une superficie de 480 m2 et un nombre de pièce de 12, prévoyant une diminution de loyer pour la création d'un local pour stockage de matériel et entretien, et sur lequel figurent deux signatures sous la rubrique locataire. Ce bail désigne comme preneurs à la fois Madame [G] [K], mais encore Monsieur [F] [N]. Dans un second temps, il conviendra de relever la contrariété entre l'objet de ce second bail et le premier bail sus analysé; il y sera ajouté que les locaux objet de ce second contrat de bail , qui de part leur superficie, ne peuvent que porter également sur la maison de maître, sont manifestement en contrariété avec les déclarations : - de Monsieur [K] en présence de Madame [K] devant l'officier ministériel le 22 août 2018, selon lesquelles ce bail aurait pris effet environ 4 ans auparavant, soit en 2014, et ne porterait que les anciens bureaux aménagés en habitation, et non pas sur la maison de maître ; - surabondamment de Madame [K] elle-même à l'occasion de la reprise des locaux abandonnés le 13 octobre 2020, selon lesquelles elle demeure avec sa famille dans un logement attenant, et ne dispose d'aucun objet personnel dans la maison de maître, objet de la reprise, sans alors se prévaloir d'aucun droit sur les parties reprises. En outre, Madame [K] ne justifie pas avoir versé aucun loyer antérieurement à l'adjudication, ni n'a justifié avoir versé aucun loyer postérieurement à celle-ci entre les mains de la société l'Immobilière des Mûriers, alors même qu'à suivre cette intimée, la société adjudicataire serait sa nouvelle bailleresse par suite du transfert la propriété du bien sur lequel le bail s'exercerait. Au surplus, et contrairement aux affirmations des appelantes, il n'apparaît pas en quoi le bail litigieux aurait fait l'objet d'un enregistrement auprès des autorités publiques de Sainte-Lucie et aurait ainsi acquis date certaine. Enfin, il ressort du registre du commerce et des sociétés ainsi que de la publication légale du 10 septembre 2015 qu'au moins depuis cette date, antérieure aux écrits sus analysés, Madame [K] est associée de la société civile immobilière du Grand Carré. Du tout, il se déduira la fictivité du bail d'habitation dont se prévaut Madame [K], et à tout le moins que cette dernière échoue à démontrer la réalité de ce bail, et surabondamment son antériorité à l'adjudication. Le contrat de bail litigieux est dès lors inopposable à l'adjudicataire. Dès lors, la société l'Immobilière des Mûriers, à laquelle aucun bail antérieur à l'adjudication n'avait été transféré, n'avait aucune obligation de délivrer un commandement d'avoir à quitter les lieux à la personne de Madame [K] prise en sa qualité revendiquée de locataire. Dès lors, les moyens de Madame [K], tenant à l'absence de signification à sa personne du commandement de quitter les lieux litigieux en sa qualité revendiquée de preneuse à bail, ne pourront pas prospérer. Sur l'obligation, pour l'adjudicataire, d'avoir à signifier un commandement de quitter les lieux à Madame [K] personnellement: Selon l'article R. 411-1 du livre du code des procédures civiles d'exécution, le commandement d'avoir à libérer les locaux prend la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité divers mentions énoncées à ce texte. Mais ce commandement n'a pas à être signifié à l'occupant du chef de la personne expulsée (Cass. 2e civ., 23 juin 2016, n°15-21.408, Bull., II, n°165). Il sera renvoyé aux développement figurant plus haut pour en rappeler Madame [K] ne pas se prévaloir d'un bail sur les locaux litigieux, de telle sorte qu'elle ne peut être considérée que comme une occupante des lieux du chef de la société du Grand Carré. Or, il s'ensuit que la société l'Immobilière des Mûriers, adjudicataire, n'avait aucune obligation de délivrer un commandement de payer à Madame [K], mais seulement à la société du Grand Carré. Dès lors, le moyens développés par Madame [K] tendant à la nullité de ce commandement et de ses actes subséquents seront inopérants. Sur la régularité du commandement de quitter les lieux délivré à la société du Grand Carré : Selon l'article L. 412-1 du même code, Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Avec les appelantes, il y a lieu d'observer que le commandement de libérer les lieux litigieux, délivré le 22 juin 2021, fait l'obligation à son destinataire et aux occupants de son chef de libérer les lieux au 30 juin 2021, soit 8 jours après sa délivrance. Mais alors que l'expulsion de locaux litigieux de Madame [K] a eu lieu le 26 octobre 2022, soit plus de 2 mois après la délivrance du commandement de quitter survenu le 22 juin 2021, la société du Grand Carré ne démontre pas en quoi la mention dans le commandement d'un délai de 8 jours pour quitter les lieux aurait été de nature à lui causer un grief. * * * * * Selon l'article R. 421-1 du même code, lorsque l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, le commandement d'avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l'article R. 411-1, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6, portant notamment sur l'octroi ou la prorogation de délai d'expulsion, et portant information sur le droit au logement opposable et sur la trêve hivernale des expulsions. La nullité d'un commandement pour vice de forme ne peut être prononcée que si, conformément à l'article 114 du code de procédure civile, celui qui l'invoque justifie d'un grief (Cass. 3e civ., 30 septembre 2009, n°08-15.203, Bull. III, n°208). Avec les appelants, il y a lieu d'observer que le commandant de quitter les lieux litigieux ne porte pas reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 du livre du code des procédures civiles d'exécution. Mais la société du Grand Carré, qui n'a pas soutenu habiter personnellement les lieux, n'a pas justifié avoir essuyé un quelconque grief consécutif à l'absence des mentions légales susdites. Sa demande en annulation du commandement de quitter les lieux, ainsi que des actes subséquents, ne pourra donc pas prospérer. A l'issue de cette analyse, les appelantes seront déboutées leur demande d'annulation du commandement de quitter les lieux du 22 juin 2021 ainsi que de celle du procès-verbal de reprise des locaux abandonnés du 13 octobre 2021 , outre leurs demandes indemnitaires pour privation de jouissance, et le jugement sera confirmé de ces chefs. Les appelantes seront en outre déboutées de leurs demandes à hauteur d'appel d'annulation du procès-verbal d'expulsion du 26 octobre 2022. Sur la demande de délais des appelantes : Selon l'article L. 412-3 du livre du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux loués ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de cette occupation. La société du Grand Carré, qui ne justifie pas être l'occupante des lieux loués, mais encore Madame [K], qui ne justifie pas en quoi son relogement ne pourra pas avoir lieu dans des conditions normales, et alors que les deux occupants de l'immeuble ont quitté les lieux en octobre 2021ensuite des congés qu'ils ont eux-même donnés les 7 juillet et 8 septembre 2021, seront déboutées de leurs demandes de délai fondée sur ce texte: le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la demande indemnitaire de la société l'Immobilière des Mûriers: Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. Cette règle de procédure, résultant de l'interprétation nouvelle d'une disposition au regard de la procédure d'appel avec représentation obligatoire issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, est applicable pour les appels formés à compter du 17 septembre 2020, soit à une date à laquelle cette règle de procédure, affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt publié le même jour, était prévisible pour les parties (Cass. 2e civ. 17 septembre 2020, n°18-23.626, publié, et Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n°19-22.316 et n°20.13.210, publié). Le jugement déféré a alloué à la société Immobilière des Mûriers une indemnité de 3000 euros réparant l'atteinte portée à son droit de propriété. A hauteur d'appel, l'intimée réclame de ce chef une somme de 10 000 euros. Mais dans le dispositif de ses dernières écritures, la société Immobilière des Mûriers n'a pas demandé l'infirmation du jugement. Il en résultera que la cour ne peut que confirmer le jugement, en ce qu'il lui a alloué une indemnité de 3000 euros. * * * * * Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société du Grand Carré et Madame [K] aux dépens de première instance, les ont déboutées de leurs demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et les ont condamnées à payer à la société L'Immobilière des Mûriers la somme de 2000 euros au même titre. Succombantes à hauteur d'appel, la société du Grand Carré et Madame [K] seront condamnées aux entiers dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société L'Immobilière des Mûriers la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, tout en étant déboutées de leurs demandes au même titre. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Y ajoutant : Déboute la société civile immobilière du Grand Carré et Madame [G] [K] de leur demande en annulation du procès-verbal d'expulsion du 26 octobre 2022 établi par Maître [O], huissier de justice : Déboute la société civile immobilière du Grand Carré et Madame [G] [K] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel; Condamne la société civile immobilière du Grand Carré et Madame [G] [K] aux entiers dépens d'appel, et à payer à la société à responsabilité limitée l'Immobilière des Mûriers la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,