Cour d'appel, 18 septembre 2023. 20/02495

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/09/2023 Me Estelle GARNIER la SCP VALERIE DESPLANQUES ARRÊT du : 18 SEPTEMBRE 2023 N° : - N° RG 20/02495 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GH6T DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 05 Novembre 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263773340528 S.C.I. 146 HEURTELOUP inscrit au RCS de TOURS sous le n° 433 489 150, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Maud DELAYAT, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265264846721382 Association SERVICES SENIORS ( A2S), anciennement dénommée Association RESIDENCE BOCAGE PARC [Adresse 1] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BOCAGE PARC agissant par son Syndic, la société FONCIA VAL DE LOIRE [Adresse 1] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS PARTIE INTERVENANTE : Monsieur [S] [J] es qualité d'administrateur provisoire de l'Association Services Seniors (A2S), désigné selon ordonnance modificative en date du 28 février 2023 du tribunal judiciaire de Tours, par suite de l'ordonnance de référés en date du 31 janvier 2023 du TJ deTOURS [Adresse 4] [Localité 6] ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du :1er décembre 2020 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 mai 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier : Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et Madame Karine DUPONT, Greffier lors du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 26 JUIN 2023, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. ARRÊT : Prononcé le 18 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCEDURE : La SCI 146 Heurteloup (ci-après la SCI) est propriétaire d'un appartement situé dans l'immeuble Résidence Bocage Parc, sise [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété. La SCI 146 Heurteloup ne s'étant pas acquittée de l'intégralité de ses charges de copropriété, l'association Résidence Bocage Parc l'a assignée en paiement d'une somme de 9 030,57 € à parfaire au titre de redevances de services demeurées impayées sur la période de janvier 2013 à juin 2014. Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc est intervenu volontairement à l'instance. Par jugement en date du 24 mai 2017, le tribunal d'instance de Tours s'est déclaré incompétent en raison du montant de la demande supérieure à 10 000 € et a transmis le dossier de l'affaire au tribunal de grande instance de Tours. Par jugement en date du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Tours a : - constaté le désistement de l'Association Résidence Bocage Parc de l'ensemble de ses demandes, - declaré recevable l'intervention accessoire de l'Association Résidence Bocage Parc, - dit et jugé que le syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc est recevable à agir à l'encontre de la SCI 146 Heurteloup pour obtenir le paiement des charges de services sans autorisation de l'assemblée genérale, par application de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, - condamné la SCI 146 Heurteloup à verser au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Bocage Parc, la somme de 27 954,45€ au titre des charges de services collectifs sur la periode de janvier 2013 à fevrier 2020 inclus avec interéts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de reception du 8 octobre 2013 et capitalisation des interéts dus pour une année entière, - condamné la SCI 146 Heurteloup à verser au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Bocage Parc, la somme de 8 632,57€ au titre des charges de coproprieté due depuis le 4ème trimestre 2018 jusqu'au 1er trimestre 2020, - debouté la SCI 146 Heurteloup de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SCI 146 Heurteloup à payer au Syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence bocage parc une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, - condamné la SCI 146 Heurteloup aux entiers dépens. Par déclaration d'appel en date du 1 décembre 2020, la SCI 146 Heurteloup a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement. Par ordonnance en date du 31 janvier 2023, l'association Services Séniors (A2S), anciennement dénommée Association Résidence Bocage Parc, a été placée sous administration judiciaire , et Me [S] [J] a été désigné en qualité d'administrateur par ordonnance modificative en date du 28 février 2023. Me [S] [J], es qualité d'administrateur judiciaire de l'Association Services Senior (A2S), intervient volontairement à la présente instance. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2021, la SCI 146 Heurteloup demande à la cour de : - déclarer la SCI 146 Heurteloup recevable et bien fondée en son appel et ses demandes, et y faire droit. - infirmer la décision entreprise. S'agissant de l'Association Résidence bocage parc : - déclarer son intervention volontaire irrecevable, en tous cas mal fondée, et l'en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, - la condamner à payer à la SCI 146 Heurteloup la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de 1ère instance et d'appel. S'agissant du Syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence bocage parc : - déclarer nulle et de nul effet, subsidiairement irrecevable, et en tous cas mal fondée, son intervention volontaire, - l'en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions, - le débouter également de sa demande d'actualisation. - le condamner à payer à la SCI 146 Heurteloup la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ainsi qu'aux dépens de 1ère instance et d'appel. - accorder à Me Garnier le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023, demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement sauf à actualiser le montant des sommes dues par la SCI 146 Heurteloup ; - en conséquence, débouter la SCI 146 Heurteloup de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la SCI 146 Heurteloup à payer au Syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence le Bocage une somme actualisée de 39 071,92 € au titre des charges liées aux services collectifs non individualisables, arrêtées au mois d'avril 2021 avec intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure par voie de lettre recommandée avec accusé de réception, soit à compter du 8 octobre 2013 ; - prononcer la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'ancien article 1154 du code civil (devenu article 1343-2 du même code depuis l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016) ; - condamner la SCI 146 Heurteloup à régler au Syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence le Bocage une somme complémentaire de 14.281,41 € au titre des charges de copropriété dues depuis cette date du 1er janvier 2017 ; - rappeler, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, que les frais d'exécution forcée ' si de tels frais devenaient dus ' seraient à la charge du copropriétaire défaillant ; - condamner la SCI 146 Heurteloup à régler au Syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence le Bocage une somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2023. MOTIFS Sur le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'intervention accessoire de l'association Résidence Bocage Parc Moyens des parties La SCI fait valoir que l'intervention accessoire de l'association Résidence Bocage Parc a été déclarée à tort recevable par le premier juge alors qu'elle est contrarie l'ordre public puisque l'association n'a pas qualité pour recouvrer les charges de copropriété. Les intimés sollicitent la confirmation du jugement qui a déclaré recevable l'intervention accessoire de cette association. Réponse de la cour En application de l'article 68 du code de procédure civile : 'Constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie'. En l'espèce, la présente instance a été introduite par l'association Résidence Bocage Parc. Elle s'est ensuite désistée de l'ensemble de ses demandes. La SCI forme des demandes à son encontre. L'association est donc toujours partie à la procédure. Il s'en déduit qu'étant partie à la procédure et non tiers à celle-ci, elle n'a pas la qualité de partie intervenante. Il convient surabondamment de relever qu'en tout état de cause, le fait qu'elle n'ait pas qualité pour recouvrer les charges de copropriété ne lui interdit nullement d'intervenir accessoirement à la procédure pour appuyer les prétentions du syndicat des copropriétaires dans la mesure où elle a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir le syndicat puisque la fourniture des services lui a été déléguée de sorte que le recouvrement des charges en cause conditionne la pérénité de son fonctionnement de sorte qu'à supposer qu'elle ait la qualité d'intervenante,son intervention serait en tout état de cause recevable. Sur le moyen tiré de la nullité et subsidiairement de l'irrecevabilité de l'intervention du syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Le Bocage Parc Moyens des parties La SCI fait valoir que le syndicat ne peut reprendre une instance initiée par une association qui n'avait pas qualité pour agir au terme d'une assignation qui était donc nulle, d'autant qu'il se prévaut du même droit que celui invoqué par l'association. Le syndicat répond que l'article 329 al. 2 du code de procédure civile conditionne la recevabilité d'une intervention volontaire au seul droit d'agir de la partie intervenante, ce qui est précisément le cas en l'espèce. Il précise qu'il se prévaut bien d'un droit propre qu'il est le seul à pouvoir exercer. Réponse de la cour L'article 329 du code de procédure civile dispose : 'L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention'. Il convient en premier lieu de relever que contrairement à ce que soutient la SCI, l'assignation délivrée par l'association Résidence Bocage Parc n'était pas nulle. Le fait en effet que l'association n'avait pas qualité pour agir en paiement des charges de copropriété est une cause d'irrecevabilité de ses demandes, mais nullement un motif d'annulation de l'assignation délivrée à son initiative. Le moyen tiré de la nullité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires en raison de la nullité de l'assignation délivrée par l'association sera donc rejeté. S'agissant de la demande subsidiaire tendant à voir déclarer cette intervention volontaire irrecevable, le syndicat des copropriétaires élève une prétention à son profit, puisqu'il demande le paiement de charges de copropriété. Il s'agit donc d'une intervention principale. Sa recevabilité est donc conditionnée au fait que son auteur ait le droit d'agir relativement à cette prétention, ce qui est le cas puisque le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en recouvrement des charges. Il est constant que le sort de l'intervention n'est pas lié à celui de l'action principale lorsque l'intervenant principal se prévaut d'un droit propre qu'il est seul habilité à exercer (2ème Civ 13 juillet 2006 n°05-16.579), ce qui est le cas en l'espèce puisque le syndicat des copropriétaires est le seul à pouvoir agir en recouvrement des charges. Il importe peu dès lors que la demande formée initialement par l'association ait été irrecevable faute de qualité pour agir, l'irrecevabilité de cette demande étant sans incidence sur la recevabilité de l'intervention du syndicat des copropriétaires qui élève une prétention à son profit. L'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc est donc recevable. Sur le fond Sur la recevabilité des demandes La SCI fait valoir que le syndicat ne lui a jamais demandé le paiement de quelque somme que ce soit avant de produire ses écritures devant le tribunal le 2 mai 2016 de sorte que sa demande est donc irrecevable. Cette demande n'est toutefois pas reprise dans le dispositif de ses conclusions et la cour n'en est donc pas saisie, par application de l'article 954 du code de procédure civile, étant en outre précisé que la SCI n'expose nullement le motif d'irrecevabilité invoqué et qu'il n'est notamment pas justifié de l'expiration d'un délai de prescription. Sur leur bien-fondé Moyens des parties La SCI fait valoir notamment que : 1°/ s'agissant des pièces justificatives produites : - il n'est produit aux débats aucun procès-verbal d'assemblée générale approuvant les comptes de l'année 2013 et de l'année 2014, et des années subséquentes, incluant les charges que le syndic entend recouvrer ; - que les charges afférentes aux services ne sont pas intégrées au budget prévisionnel voté chaque année ; - qu'aucune pièce émanant du syndic et indiquant le montant de la provision exigible conformément aux articles 35 et 35-2 du décret du 17 mars 1967 n'est produite ; - que le syndicat ne produit aucune facture à son initiative, aucun extrait de compte dans ses écritures comptables et que se pièces n°2, 4, 11.1 et 11.2 ne correspondant pas aux documents comptables imposés au sydnci par le décret du 14 mars 2005 ; - que le syndicat ne produit aucune mise en demeure, pourtant exigée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que les pièces produites sont émises et issues de la comptabilité de l'association Résidence Le Bocage Parc et non par le syndicat, qu'aucune mise en demeure établie par le syndicat, pourtant exigée par l'article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965, ni commandement ne sont produits, et que les pièces comptables produites ne correspondant pas aux documents comptables imposés au syndic par le décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que lors de l'assemblée générale du 4 juin 2015 ont été approuvés les comptes 2014 et que la 6ème résolution fait état de charges de 631 119 euros, alors que le budget prévisionnel de l'associétation pour 2014 fait état de dépenses d'un montant de 1 861 151 euros et de produits de 1 888 678 euros, de sorte que les copropriétaires n'ont pas voté sur un budget incluant les charges que le syndic entend recouvrer, et qu'il en est ainsi d'années en années. Elle en déduit que le syndicat n'a donc pas approuvé les charges 2015, objet du litige. 2°/ le règlement de copropriété ne prévoit aucunement que l'objet du syndicat est étendu à la fourniture aux occupants de services spacifiques, comme le prévoit l'article 41-1, de sorte que le syndicat ne peut réclamer le paiement de redevances au titre des services ; qu'en outre, en cas de locaux inoccupés, le copropriétaire ne peut pas être assimilé à l'occupant comme le prévoit la convention conclue avec l'association ; 3°/ qu'en tout état de cause, cette convention, non datée, est issue de l'assemblée générale du 10 mars 2014, qui a été annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Tours du 31 janvier 2017 ; 4°/ qu'elle n'est bénéficiaire d'aucun service car son lot de copropriété est vacant, de sorte que les services collectifs et éléments d'équipement commun n'ont aucune utilité. 5°/ que l'association est titulaire de lots dans la copropriété de sorte qu'elle n'est pas un tiers au sens de la loi puisqu'elle est membre du syndicat, de sorte que la convention conclue avec elle est contraire à l'ordre public. Le syndicat des copropriétaires répond notamment que : 1°/ il a bien envoyé des mises en demeure les 8 octobre 2013 et par lettre recommandée le 24 janvier 2014 et qu'en tout état de cause l'article 19-2 est propre à la procédure de recouvrement accéléré au fond et ses dispositions invoquées ne sont entrées en vigueur qu'avec la loi du 23 novembre 2018 ; 2°/ il verse aux débats les pièces justificatives de sa créance, étant précisé que les appels de fonds ne sont pas nécessaires, ainsi que le décompte des sommes dues par la SCI Heurteloup, arrêté en avril 2023. Réponse de la cour 1 - S'agissant des charges afférentes à la fourniture de services Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 39.071,92 euros au titre des charges afférentes aux services pour la période de janvier 2013 à avril 2023 selon un décompte produit en pièce n°50. Il s'agit là des charges de copropriété afférentes à la fourniture des services, laquelle a été déléguée à l'association des résidents du Bocage Parc par le syndicat des copropriétaires. La loi du 13 juillet 2006, portant engagement pour le logement, a modifié la loi du 10 juillet 1965 en insérant un chapitre IV bis relatif aux résidences-services. Ces dispositions, entrées en vigueur le 1er octobre 2010, sont applicables au présent litige. L'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de cette loi, dispose que : 'Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles'. Le syndicat des copropriétaires peut donc fournir des services spécifiques, dont ce texte donne une liste qui n'est pas limitative. L'immeuble Résidence Le Bocage parc s'est vu reconnaître le statut de résidence services par arrêt de la cour d'appel d'Orléans en date du 17 novembre 2008. Cet arrêt invite également les copropriétaires à mettre leur règlement de copropriété en conformité avec cette situation avant le 31 décembre 2008, mise en conformité du règlement qui a été votée lors de de l'assemblée générale du 12 décembre 2008 (pièce des intimés n°9) qui a étendu l'objet du syndicat à la fourniture de services, de sorte que le moyen tiré de l'absence d'un règlement de copropriété répondant aux exigences de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut qu'être écarté. S'agissant du recouvrement des charges, l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, précise : 'Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.' Chaque copropriétaire est donc tenu de contribuer aux charges relatives aux services spécifiques, qu'il en fasse ou non usage, dès lors qu'il lui est loisible de le faire. Il s'ensuit qu'en cas d'inoccupation, temporaire ou définitive, de son lot, le copropriétaire, tenu au paiement des charges, demeure tenu d'acquitter les dépenses afférentes à ces charges. En l'espèce, au terme de l'article 1 de la convention de service conclue par le syndicat des copropriétaires avec l'association Résidence Bocage Parc pour une durée de 5 ans à compter du 24 mars 2009, a été confiée à cette association la réalisation des prestations suivantes : - permanence d'accueil de jour - restauration - aide à domicilie - ménage - blanchisserie - animation. Une nouvelle convention de services a été approuvée lors de l'assemblée générale du 24 mars 2014. Cette assemblée générale a été ultérieurement annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 31 janvier 2017. Il n'en demeure pas moins que si les comptes et budgets afférents aux services collectifs fournis par l'association ont été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires et approuvés par celle-ci, les sommes réclamées sur le fondement de ces budgets sont dues par les copropriétaires, qui s'en sont ainsi reconnus débiteurs. Il n'est enfin pas établi que l'association Résidence Bocage Parc est propriétaire de lots de copropriété, ce qui en tout état de cause ne l'empêcherait pas d'être un tiers par rapport au syndicat des copropriétaires, qui a la personnalité morale. Il résulte des procès-verbaux d'assemblées générales versés aux débats que le syndicat des copropriétaires a toujours approuvé distinctement le budget relatif aux charges de copropriété afférentes aux services collectifs non individualisables et celui relatif aux autres charges de copropriété. Les budgets afférents aux services non individualisables ont été tous les ans soumis au vote des copropriétaires et approuvés par eux. Sont versés aux débats : - le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 mai 2013, approuvant en sa résolution n°11 le budget prévisionnel 2013 pour les services de la résidence et fixant le montant de la redevance journalière due par les copropriétaires ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2014, approuvant en sa résolution 12 le budget prévisionnel 2014 pour les services de la résidence et fixant le montant de la redevance journalière due par les copropriétaires ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juin 2015 approuvant le budget prévisionnel 2015 pour les services de la résidence à hauteur de 1 854 224 euros et fixant le montant de la redevance journalière dûe par les copropriétaires ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2016, approuvant en sa résolution n°19 le budget prévisionnel 2016 pour les services de la résidence et fixant le montant de la redevance ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2017, approuvant en sa résolution n°14 le budget prévisionnel 2016 pour les services de la résidence et fixant le montant de la redevance ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2016, approuvant en sa résolution n°19 le budget prévisionnel 2016 pour les services de la résidence et fixant le montant de la redevance ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 avril 2017, approuvant en sa résolution n°22 le budget prévisionnel 2014 pour les services de la résidence et en sa résolution n°26 le budget prévisionnel 2017 pour les services de la résidence et fixant le montant de la redevance ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2018, approuvant en sa résolution n°13 le budget prévisionnel 2018 pour les services de la résidence et fixant le montant de la redevance ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2019, approuvant en ses résolutions 4.3 et 4.4 les budgets afférents aux charges de services pour les années 2016 et 2017, et adoptant le budget prévisionnel 2019-2020 pour les frais de fonctionnement ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2020, approuvant en sa résolution n°5 les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 au vu des bilans et compte de résultats ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 août 2020 (pièce 47), approuvant les comptes 2019 afférents aux charges liées aux services non individualisables en sa résolution n°20.4, et adoptant le budget prévisionnel 2020 pour ces charges ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 juin 2021 (pièce n°48), approuvant en sa résolution n°12.4 les compets 2020 pour les services de la résidence et adoptant le budget prévisionnel pour l'année 2021 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2022 (pièce n°49), aprouvant en sa résolution n°14.4 les comptes 2021 pour les charges afférentes aux services de la résidence et adoptant le budget prévisionnel pour l'année 2022. Si l'assemblée générale du 16 juin 2014 a été ultérieurement annulée par voie judiciaire, ont été soumises au vote des copropriétaires, lors de l'assemblée générale spéciale du 13 avril 2017 (pièce n°25) les résolutions annulées et en particulier l'approbation du budget prévisionnel 2014 pour les services (résolution n°26). En revanche, il n'est pas justifié que le budget relatif aux charges afférentes aux services pour l'année 2015, adopté lors de l'assemblée générale du 4 juin 2015 qui a été judiciairement annulée par le tribunal de grande instance de Tours selon jugement du 31 janvier 2017, a été de nouveau soumis au vote des copropriétaires et adopté par l'assemblée générale. Les pièces justificatives produites par le syndicat sont insuffisantes pour rapporter la preuve de sa créance au titre des charges de services collectifs pour l'année 2015. Celui-ci sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre. Les comptes des exercices 2022 et 2023 n'ont pas encore été approuvés mais les sommes appelées sur la base du budget prévisionnel régulièrement voté, qui s'analysent en des provisions, sont exigibles dès le vote du budget prévisionnel de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé à en réclamer le paiement. S'agissant du fait que le syndicat des copropriétaires produise, pour justifier sa créance, le budget de fonctionnement de l'association Résidence Bocage Parc qu'il reprend à son compte, alors selon la SCI que l'établissement du budget prévisionnel lui incombe et qu'il doit produire les documents comptables légalement prévus, force est en effet de relever que l'association a été à tort chargée du recouvrement des charges liées aux services non individualisables jusqu'à ce qu'un arrêt de la Cour de cassation décide que seul le syndicat des copropriétaires avait qualité pour ce faire, ce qui explique que les factures, mises en demeure et autres documents comptables aient été jusqu'à cette date émis par l'association, de sorte que la comptabilité n'a pas été tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires qui s'imposent aux syndics de copropriété. Toutefois, ces exigences légales ne sont pas prescrites à peine de nullité, de sorte que leur non respect est sans incidence sur l'exigibilité des charges de copropriété dues par les copropriétaires, dès lors que la créance du syndicat est suffisamment justifiée par les pièces produites. Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d'assemblée générale portant approbation des budgets afférents aux charges de services collectifs - sauf pour l'année 2015 -, ainsi que le décompte des sommes dues par la SCI à ce titre en considération des lots dont elle est copropriétaire, pour un montant total de 39 071,92 euros. Il en résulte que, sous réserve de l'exercice 2015, la créance du syndicat des copropriétaires est suffisamment justifiée, peu important qu'il ne soit pas justifié de l'envoi de la mise en demeure prévue par l'article 19-2, qui concerne le recouvrement des provisions non encore échues selon une procédure spécifique qui n'est pas mise en oeuvre en l'espèce. La SCI 146 Heurteloup sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Bocage Parc une somme de 39 071,92 euros - 3485,75 euros (correspondant aux charges de l'année 2015) = 35 586,15 euros. S'agissant des intérêts, le courrier en date du 8 octobre 2013, réclamant paiement à la SCI, a été adressé par lettre simple et il n'est pas justifié de sa réception. Il est établi en revanche qu'une lettre de mise en demeure de payer une somme de 7032,85 euros au titre des charges afférentes aux services lui a été adressée le 24 janvier 2014 et reçue le 27 janvier 2014 (pièce n°15). Les intérêts courront donc au taux légal à compter du 27 janvier 2014 sur la somme de 7032,85 euros. La capitalisation sera ordonnée dans les conditions de l'article 1154 du code civil, devenu 1343-2 du même code depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016. 2 - Sur les sommes réclamées au titre des charges de copropriété autres que celles afférentes aux services spécifiques Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre le paiement d'une somme de 14 281,41 euros arrêtée au 1er avril 2023. Il produit pour en justifier : - le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 mai 2013 (pièce n°5), approuvant en sa résolution n°5 les comptes pour l'année 2012 . - le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2014 (pièce n°3), approuvant en sa résolution n°5 les comptes pour l'année 2013 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juin 2015 (pièce n°1) approuvant les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2013 (résolution n°6) ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2016 (pièce n°7), approuvant en sa résolution n°6 les comptes pour l'année 2015 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2017 (pièce n°8), approuvant en sa résolution n°7 les comptes de l'exercice 2016 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2018 (pièce n°27), approuvant en sa résolution n°7 les comptes de l'exercice 2017 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2019 (pièce n°20), approuvant en ses résolutions 4.1 et 4.2 les comptes des charges communes des années 2016 et 2017 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2020 (pièce n°45), approuvant en sa résolution n°16-2 les comptes de l'exercice 2019 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 août 2020 (pièce n°47), approuvant en sa résolution n°16-2 les comptes de l'exercice 2019 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 juin 2021 (pièce n°48), approuvant en sa résolution n°8 les comptes de l'exercice 2020 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 juin 2022 (pièce n°49), approuvant en sa résolution n°7 les comptes de l'exercice 2021. Les comptes des exercices 2022 et 2023 n'ont pas encore été approuvés mais les provsions, appelées sur la base du budget prévisionnel régulièrement voté en 2021 et en 2022, sont exigibles de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé à en réclamer le paiement. Toutefois, l'assemblée générale du 16 juin 2014 a été ultérieurement annulée par jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 31 janvier 2017. Or il n'est pas justifié que lors de l'assemblée générale du 13 avril 2017 ont été soumis au vote des copropriétaires et approuvés, les comptes de la copropriété pour les charges hors services pour l'année 2013. A défaut de toute pièce justificative de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges générales pour l'année 2013, celui-ci ne peut qu'être débouté de sa demande. L'assemblée générale du 4 juin 2015 a été judiciairement annulée par jugement du 31 janvier 2017. Il n'est pas non plus justifié que les comptes relatifs aux charges de copropriété hors services collectifs pour l'année 2014, approuvés lors de l'assemblée générale du 4 juin 2015, ont été de nouveau soumis au vote des copropriétaires et approuvés par une assemblée générale. A défaut de toute pièce justificative de la créance du syndicat au titre des charges générales pour l'année 2014, celui-ci sera débouté de sa demande à ce titre. Enfin, la pièce n°50, qui est un relevé du compte de la SCI 146 Heurteloup, et qui fait apparaître le solde de 14 281,41 euros dont le paiement est réclamé à la SCI, arrêté au 1er avril 2023, débute au 30 septembre 2018 par la reprise d'un 'solde antérieur' d'un montant de 10 536,94 euros qui n'est aucunement détaillé ni justifié, et qui ne permet donc pas même de déterminer les sommes réclamées au titre des années 2014 et 2015. La SCI ne peut dès lors être condamnée au paiement de cette somme de 10.536,94 euros qui sera donc déduite de la somme de 14 281,41 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires. Il convient en conséquence de condamner la SCI au paiement, au titre des charges de copropriété hors services spécifiques, d'une somme de 14 281,41 - 10 536,94 euros (correspondant à la reprise du solde antérieur au 30 septembre 2018) = 3744,47 euros arrêtée au 1er avril 2023. Sur les demandes accessoires En application de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. La SCI sera tenue aux dépens de première instance et d'appel. Les circonstances de la cause justifient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, INFIRME en ses dispositions critiquées le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant : REJETTE la demande tendant à voir déclarer irrecevable l'intervention volontaire de l'association Résidence Bocage Parc ; REJETTE la demande tendant à voir déclarer nulle l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Bocage Parc ; REJETTE la demande tendant à voir déclarer irrecevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Bocage Parc ; CONDAMNE la SCI 146 Heurteloup à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc une somme de 35 586,15 euros au titre des charges et provisions afférentes aux services collectifs non individualisables arrêtées au 1er avril 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2014 sur la somme de 7032,85 euros ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, devenu 1343-2 du même code depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ; CONDAMNE la SCI 146 Heurteloup à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc une somme de 3744,47 euros au titre des charges et provisions autres que celles afférentes aux services collectifs non individualisables, arrêtées au 1er avril 2023 ; RAPPELLE qu'en application de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, àl'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ; CONDAMNE la SCI 146 Heurteloup à payer au syndicat des copropriétaires Résidence Bocage Parc une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI 146 Heurteloup aux dépens de première instance et d'appel. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT