Cour de cassation, 21 janvier 2014. 12-17.965

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er février 2011), que la société d'HLM Coopération et famille (la société) a fait délivrer le 5 mars 2007, à M. et Mme X..., locataires d'un appartement, un commandement visant la clause résolutoire de payer une certaine somme à titre d'arriéré de loyers et charges au 26 février 2007 ; que la société a saisi le tribunal d'une demande de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement de l'arriéré ; Attendu que pour accueillir les demandes de la société, l'arrêt retient qu'au vu du décompte chronologique de la créance et du tableau intitulé "justification des sommes dues", les locataires étaient débiteurs de leur bailleresse à la date du 26 février 2007 de la somme de 2 447,64 euros, à concurrence de laquelle le commandement de payer du 5 mars 2007 a été valablement délivré, et que les preneurs ne s'étant pas acquittés de cet arriéré dans les deux mois de signification dudit commandement, la clause résolutoire du bail s'est trouvée acquise le 6 mai 2007 ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des locataires qui contestaient le montant des régularisations de charges constituant la créance dont la société demandait le paiement et qui invoquaient le non-respect des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d¿appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société d'HLM Coopération et famille aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société d'HLM Coopération et famille, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la société d'HLM Coopération et Famille à M. et Mme X..., d'avoir ordonné leur expulsion et de les avoir condamnés solidairement à payer à la société d'HLM Coopération et Famille une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges jusqu'à la libération effective des lieux, la somme de 2.408,60 € à titre d'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation au 11 septembre 2008 et celle de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs que la société d'HLM Coopération et Famille a consenti à M. et Mme X... le 9 janvier 2002 à effet du 15 janvier 2002 le bail d'un logement à Livry Gargan ; qu'elle a fait délivrer à ses locataires le 5 mars 2007 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur la somme en principal de 2.979,16 € à titre d'arriéré locatif au 26 février 2007 ; que la société d'HLM Coopération et Famille produit un décompte chronologique de sa créance avec un tableau intitulé « justification des sommes dues » en pièces 2 et 3 ; qu'au vu de ce tableau et de ce décompte, la société d'HLM Coopération et Famille apparaît avoir été créancière envers M. et Mme X... le 26 février 2007 de la somme de 2.447,64 € en principal au titre d'un rejet TIP de novembre 2003, de reliquats de loyers des mois de janvier 2004, juillet et août 2004, janvier à avril 2005, juillet 2005 (et non pas juin 2005), janvier et février 2006, juillet et août 2006 ainsi que janvier 2007 comme de régularisations de charges non prescrites des années 2002 à 2005 inclus qui avaient été portées à leur débit en janvier 2005 (charges de 2004), février 2005 (charges de 2002 et 2003) et août 2006 (charges de 2005), étant observé que le calcul de cette somme de 2.447,64 € exclut la « pénalité de retard sur loyer » de 2003 non justifié comme le coût du commandement de payer et étant observé que M. et Mme X... ne contestent pas de manière sérieuse et pertinente l'imputation venant à leur débit sur leur compte locatif du montant des chèques de remboursement de solde créditeur n° 5302707 en septembre 2002 et n° 5314936 en juin 2003 ; que M. et Mme X... étaient débiteurs de leur bailleresse à la date du 26 février 2007 de la somme de 2.447,64 € en principal à concurrence de laquelle le commandement de payer du 5 mars 2007 visant la clause résolutoire du bail leur a été valablement délivré ; que les preneurs ne s'étant pas acquittés de cet arriéré dans les deux mois de signification dudit commandement de payer, la clause résolutoire du bail s'est trouvée acquise le 6 mai 2007 de sorte que l'intimée est fondée à solliciter leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation se substituant, à compter de cette date, au loyer et d'un même montant que celui-ci majoré des charges ; qu'au vu des décompte et tableau produits par la société d'HLM Coopération et Famille, celle-ci retenait à la charge de M. et Mme X... au terme de l'exercice 2006 un solde débiteur de 2.498,75 € qu'il convient de réduire à 2.430,17 € après retranchement du coût de la « pénalité de retard sur loyer » non justifiée de 2002 ; que la dette locative des intimés s'élevait donc au 11 septembre 2008 au vu du décompte chronologique des années 2007 et 2008 à la somme de 2.408,60 € déduction faite de frais d'huissier du 20 juin 2007 non justifiés et de frais d'envoi de lettre de relance du 26 juillet 2007, mais en ce compris le coût du commandement de payer du 5 mars 2007 délivré à bon droit ; que M. et Mme X... seront condamnés solidairement à payer à la société d'HLM Coopération et Famille cette somme de 2.408,60 € au titre de leur arriéré arrêté au 11 septembre 2008 ; ALORS D'UNE PART QUE les charges locatives récupérables, exigibles sur justification, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique aux locataires le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 2, § 2 et 3 ; p. 3, § 1, 2 et dernier § ; p. 4, avant dernier §), M. et Mme X... contestaient l'exigibilité des sommes pour lesquelles le commandement de payer a été délivré par le bailleur en faisant valoir qu'elles correspondaient à des régularisations de charges qui n'avaient pas été annuelles et pour lesquelles la bailleresse n'avait pas procédé aux formalités obligatoires, n'ayant notamment pas mis à leur disposition les factures et justificatifs de charges dans les délais prescrits par la loi ; qu'en incluant cependant dans la dette locative, retenue pour 2.447,64 €, de M. et Mme X... ces régularisations de charge réclamées par le bailleur à hauteur de 2.474,99 €, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des locataires, sans répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QU'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que le bailleur avait communiqué aux époux X... le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à leur disposition les pièces justificatives de ces charges, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'exigibilité des sommes pour lesquelles le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS ENSUITE QUE nul ne peut se constituer un titre à lui-même ; qu'en se fondant, pour statuer comme elle l'a fait, exclusivement sur des documents établis et produits par la société d'HLM Coopération et Famille elle-même, pour faire droit à la demande de celle-ci d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion des locataires, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ; ALORS ENFIN QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des documents qui lui sont soumis ; qu'en affirmant pour statuer comme elle l'a fait, qu'à la date du 26 février 2007, la société d'HLM était, au vu du tableau et du décompte chronologique produits par elle, créancière envers M. et Mme X... « de la somme de 2.447,64 € en principal au titre d'un rejet TIP de novembre 2003, de reliquats de loyers des mois de janvier 2004, juillet et août 2004, janvier à avril 2005, juillet 2005 (et non pas juin 2005), janvier et février 2006, juillet et août 2006 ainsi que janvier 2007 », cependant que ces sommes avaient seulement été portées au débit du compte créditeur des locataires et qu'il résulte des termes clairs et précis du tableau « justification des sommes dues » que cette somme correspondait exclusivement au montant réclamé à partir de 2005 par le bailleur au titre des régularisations de charges depuis 2002 et qui était expressément contesté par les locataires, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du tableau « justification des sommes dues » et a violé l'article 1134 du Code civil.