Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/01225 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YTQO
N° de Minute : 24/00217
ORDONNANCE
DU : 10 Décembre 2024
Association ARELI, anciennement ADATERELI.
C/
[V] [J]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 10 Décembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Association ARELI, anciennement ADATERELI., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [R] [L], munie d'un pouvoir écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [V] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024
Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 1225/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
L'Association Areli, est, aux termes de l'article 2 de ses statuts du 30 juin 2022, une association qui a pour objet l'amélioration des conditions de vie et/ou d'insertion sociale de diverses catégories de personnes de la Région Hauts-de-France et notamment des travailleurs migrants, familles, jeunes travailleurs et étudiants, personnes âgées ou handicapées, personnes défavorisées.
Suivant acte sous seing privé du 04 février 2020, l'association ARELI a conclu un contrat de location avec M. [V] [J] portant sur un local à usage d'habitation (n°3) situé [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du 1er février 2020, pour une durée de six ans, moyennant un loyer de 252,16 euros, outre une provision sur charges de 65,61 euros. M. [V] [J] a également adhéré au règlement intérieur applicable au sein de la résidence.
Par acte d’huissier du 23 novembre 2023, l’association ARELI a fait délivrer à M. [V] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat portant sur une somme en principal de 1 570,04 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, l'association ARELI a fait assigner M. [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir, avec exécution provisoire :
déclarer ses demandes recevables et bien fondées,constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location conclu entre les parties à la date du 24 janvier 2024,constater la résiliation du contrat de location du 4 février 2020 aux torts exclusifs du locataire à la date du 3 décembre 2023,En tout état de cause, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,dire et juger que ses effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront en tant que besoin séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l'expulsé,condamner M. [J] à lui payer :
une provision de 7 030,30 euros correspondant aux loyers, pénalités du surloyer, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 18 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 novembre 2023,une indemnité d’occupation correspondant au montant de son engagement, soit 326,96 euros mensuel, jusqu’à la restitution des lieux, outre intérêt au taux légal sur cette somme à compter du commandement de payer en date du 23 novembre 2023,250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais et dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 novembre 2024, lors de laquelle l'association ARELI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 10 903,46 euros au 31 octobre 2024.
Régulièrement cité par acte délivré dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, M. [V] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, valable et bien fondée.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action de l'association ARELI est donc recevable.
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.
En l’espèce, M. [V] [J] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.
L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.
Sur le constat la résiliation du bail et l'expulsion
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [V] [J] le 23 novembre 2023.
Le locataire ne justifiant pas s'être acquitté des sommes dont le paiement était demandé dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de payer, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 24 janvier 2024.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 04 février 2020 à compter du 24 janvier 2024.
Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [V] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation
Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 janvier 2024 et M. [V] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 326,96 euros, conformément à la demande.
Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du 24 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 04 février 2020, du commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 et du relevé de compte arrêté au 21 octobre 2024, que l'association ARELI rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.
La bailleresse a prélevé au cours de l'année 2024 des surloyers d'un montant total de 5 516,91 euros au motif que M. [V] [J] n’a pas répondu à la demande d’enquête faite en application de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation et qu’il n'a pas communiqué son avis d'imposition 2023 en application des dispositions de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation.
Or, l’association ARELI ne démontre pas avoir envoyé au locataire le formulaire d'enquête. En effet les seuls élément produits à ce titre par la bailleresse sont les photocopies d'une lettre adressée à M. [V] [J] le 6 décembre 2023 et d’une lettre de mise en demeure datée du 19 janvier 2024 qui ne valent pas preuve de leur envoi effectif au locataire.
Dans ces conditions, c'est à tort que la bailleresse a procédé à la liquidation provisoire du supplément de loyer à hauteur de 5 516,91 euros.
Il convient par conséquent de condamner M. [V] [J] à payer à l'association ARELI la somme provisionnelle de 5 386,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtée au 21 octobre 2024, échéance du mois d'octobre incluse, au titre de l’arriéré locatif, après déduction de la somme réclamée au titre des surloyers, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1570,04 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [V] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 23 novembre 2023, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Il convient également de le condamner à verser à l’association ARELI la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARONS recevable la demande de l’association ARELI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 04 février 2020 entre l’association ARELI, d’une part, et M. [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [J] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS M. [V] [J] à payer à l'association ARELI une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 326,96 euros, à compter du 24 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
Et dès à présent, CONDAMNONS M. [V] [J] à payer à l'association ARELI la somme provisionnelle de 5386,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 octobre 2024, échéance d’octobre incluse, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 1570,04 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter du présent jugement compter du présent jugement ;
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
DEBOUTONS l'association ARELI de ses autres demandes,
CONDAMNONS M. [V] [J] à payer à l'association ARELI une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [V] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 23 novembre 2023, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 10 décembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
