Cour d'appel, 17 septembre 2024. 22/01299

ARRÊT n° 2024- Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01299 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PK3C Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 FEVRIER 2022 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE N° RG 21/00602 APPELANT : Monsieur [L] [O] né le 22 Août 1959 à [Localité 5] (91) [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Victor FONT de la SELARL VICTOR FONT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006124 du 08/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) assisté de Me Claire-Lise BREGOU, substituant Me Victor FONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMEE : S.C.I. DU PETIT TOURNEBELLE [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Yves SINSOLLIER de la SELARL SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant Ordonnance de clôture du 13 Mai 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 31 octobre 2014 avec prise d'effet au 1er novembre, la SCI du Petit Tournebelle a donné à bail un local à usage d'habitation à M. [L] [O], situé [Adresse 3] à [Localité 6] (11). La SCI du Petit Tournebelle a remis en main propre le 8 juin 2020 un courrier à M. [L] [O] lui donnant congé au motif qu'elle souhaitait vendre l'immeuble pour un montant de 195.000 euros et qu'il lui incombait donc, faute d'achat, de quitter les lieux dans les 6 mois, soit au plus tard le 31 décembre 2020. Un second congé a été délivré par la bailleresse par acte d'huissier du 17 août 2020 précisant les conditions générales de vente et indiquant que le délai pour quitter les lieux était repoussé au 17 février 2021. Par acte d'huissier du 4 mai 2021, M. [L] [O] a fait assigner la SCI du Petit Tournebelle aux fins notamment d'obtenir la nullité des congés délivrés et la somme de 13.000 euros en réparation de la perte de chance constituée par l'impossibilité d'acquérir l'appartement loué. Par jugement rendu le 7 février 2022, le juge des contentieux de la protection de Narbonne : Déboute M. [L] [O] de toutes ses demandes ; Condamne M. [L] [O] à payer à la SCI du Petit Tournebelle la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Le premier juge retient que, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, la loi ne prévoyant la notification du congé pour vendre que pour la conclusion de la vente d'un immeuble de plus de cinq logements, les notifications effectuées par la SCI du Petit Tournebelle, propriétaire-bailleur d'un immeuble de trois logements, étaient inutiles de sorte qu'il n'y a pas lieu de procéder à leur annulation et qu'il convient de rejeter toute demande en indemnisation pour perte de chance du fait d'un prétendu congé irrégulier. M. [L] [O] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 mars 2022. Dans ses dernières conclusions du 28 septembre 2023, M. [L] [O] demande à la cour de : Déclarer l'appel interjeté par M. [L] [O] recevable et bien-fondé ; Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Narbonne le 7 février 2022 dans toutes ses dispositions ; Prononcer la nullité des congés délivrés par la SCI du Petit Tournebelle à M. [L] [O] le 8 juin 2020 et 17 août 2020 ; Condamner la SCI du Petit Tournebelle à verser à M. [L] [O] une somme d'un montant de 1.000 euros en réparation de son entier préjudice moral ; Condamner la SCI du Petit Tournebelle à verser à M. [L] [O] une somme d'un montant de 13.000 euros en réparation de la perte de chance subie constituée par l'impossibilité d'acquérir l'appartement loué ; Condamner la SCI du Petit Tournebelle à verser à M. [L] [O] une somme d'un montant de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile soit 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 2.000 euros en appel outre les entiers dépens de première instance et d'appel. M. [L] [O] soutient que les deux congés sont nuls et de nuls effets. Il affirme que le congé remis en mains propres du 8 juin 2020 ne respecte pas le délai de préavis de 6 mois fixé par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 puisque le terme a été fixé au 31 octobre 2020 (soit moins de 5 mois). L'appelant ajoute que le bien n'a pas été précisément identifié, le congé se contentant d'évoquer « l'immeuble » ce qui n'aurait pas permis à M. [L] [O] de pouvoir acquérir le seul logement dans lequel il résidait. Il souligne que le congé délivré par voie d'huissier du 17 août 2020 ne respecte pas non plus le délai de préavis de 6 mois puisqu'il aurait été délivré un peu plus de deux mois avant le terme du 31 octobre et ne lui permettrait pas non plus d'acquérir le seul logement dans lequel M. [L] [O] résidait, faute d'avoir détaillé l'objet de la vente dans le congé. M. [L] [O] soutient avoir subi un préjudice moral qu'il chiffre à la somme de 1.000 euros, tenant au fait que les deux congés qu'il a reçus alors qu'il est reconnu handicapé et souffre d'une fragilité psychologique ont généré une grande panique chez lui et intensifié le stress subi. L'appelant fait valoir qu'il a subi une perte de chance sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil tenant à l'impossibilité d'acquérir le logement dans lequel il résidait puisque la bailleresse ne lui a pas prioritairement proposé le rachat. Il précise que s'il avait pu réaliser cet achat, il aurait économisé la somme mensuelle de 450 euros correspondant au loyer actuellement payé qui aurait été investie dans le règlement d'un prêt et aurait été propriétaire de son appartement à l'issue de 12 ans. Il évalue donc sa perte de chance à 20% de la valeur de l'appartement, soit 13.000 euros. Dans ses dernières conclusions du 18 mars 2022, la SCI du Petit Tournebelle, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de : Confirmer le jugement entrepris ; Constater que l'appartement loué par M. [L] [O] faisait partie d'un immeuble composé de 3 appartements et qui a été mis en vente en bloc ; Dire et juger que M. [L] [O] ne bénéficiait pas du droit de préemption concernant l'appartement loué à la SCI du Petit Tournebelle qu'elle invoque aujourd'hui ; Constater que la SCI du Petit Tournebelle informée par son notaire de cette règle légale n'a pas saisi le tribunal d'une demande de validation de ses congés du 8 juin 2020 et 17 août 202 et y a renoncé de ce fait ; Rejeter les demandes financières de M. [L] [O] attachées à la nullité du congé du 8 juin 2020 comme mal fondées en fait et en droit ; Condamner M. [L] [O] à payer à la SCI du Petit Tournebelle la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser, pour ceux la concernant, à en poursuivre directement le recouvrement dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. La SCI du Petit Tournebelle soutient que le texte applicable en l'espèce est l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, lequel ne prévoit la notification d'un congé pour vendre que pour la vente d'un immeuble de plus de 5 logements. L'immeuble comprenant 3 logements, la bailleresse affirme donc que M. [L] [O] ne disposait pas d'un droit de préemption et qu'elle n'avait pas à notifier de congé de sorte que, selon elle, toutes les demandes indemnitaires fondées sur la nullité du congé devaient être rejetées. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 mai 2024. MOTIFS 1/ Sur la validité du congé : Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance. Le premier juge a considéré s'agissant de la vente d'un immeuble comportant trois lots, que le propriétaire n'était pas soumis aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et qu'il était de ce fait exonéré de toute obligation de délivrance d'un congé de telle sorte qu'il n'est pas utile d'examiner les conséquences d'un congé irrégulier. Cette analyse ne saurait prospérer en appel. Si le propriétaire d'un immeuble de moins de 6 lots n'est pas soumis aux exigences posées par l'article 10-1, pour autant aucune disposition n'exclut dans ce cas spécifique l'exclusion du droit de préemption du locataire, ni l'obligation du bailleur de délivrer congé conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Pour rappel, la loi prévoit elle-même expressément l'exclusion du droit de préemption du locataire dans l'un ou l'autre des cas prévus à l'article 15 II alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la vente consentie à des proches parents ou portant sur des immeubles qui ne sont pas en état d'habitabilité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. A ces exceptions prévues par la loi, se rajoutent d'autres admises en doctrine ou en jurisprudence ce qui est le cas des ventes par adjudication ou des ventes consenties en considération de la personnalité de l'acquéreur qui est une condition essentielle pour le vendeur. En-dehors de ces hypothèses, il appartient au propriétaire bailleur de délivrer un congé prévoyant la possibilité pour le preneur d'user de son droit préemption dans la mesure où il n'est pas envisagé son maintien dans le logement. En effet, la seule possibilité pour un propriétaire de vendre un immeuble vide, alors que celui-ci est occupé par des locataires, est de délivrer un congé aux preneurs faute de quoi ceux-ci ne peuvent être évincés et c'est bien le congé qui donne naissance au droit de préemption du locataire. Il s'ensuit que la SCI du Petit Tournebelle, qui souhaitait procéder à la vente de la totalité de l'immeuble vide, devait nécessairement délivrer un congé afin que M. [O] libère les lieux. Le droit de préemption d'un locataire est régi par plusieurs textes, les articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ces droits de préemption n'étant pas cumulatifs. Dans le cas d'une vente portant sur l'intégralité d'un immeuble libre de toute occupation, le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption au titre de l'article 10 III al 3 de la loi du 31 décembre 1975 puisqu'il est expressément dit que les dispositions ne sont pas applicables aux ventes portant sur un bâtiment entier. Il ne bénéficie pas plus d'un droit de préemption tel que prévu à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 applicable uniquement pour un immeuble de plus de cinq logements, ce qui n'est pas le cas en l'espèce en présence d'un immeuble comportant trois logements. Il appartient en conséquence au bailleur de délivrer un congé qui soit conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Pour rappel, les dispositions prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation loués non meublés et qui constituent la résidence principale du locataire, ce qui est le cas en l'espèce. Cet article prévoit d'une part un délai de préavis de 6 mois au moins entre la date de notification du congé et le terme du contrat de location à défaut de quoi le contrat est reconduit tacitement et d'autre part que le congé mentionne le prix et les conditions de vente envisagés des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. Le congé porte donc sur les locaux tels qu'ils résultent du contrat de bail. M. [L] [O], qui est locataire d'un appartement situé dans un immeuble comprenant trois appartements par contrat de bail du 31 octobre 2014, s'est vu délivrer un premier congé le 8 juin 2020, le bailleur l'informant de son souhait de vendre l'immeuble pour un montant de 195.000 euros et sollicitant de sa part, faute d'achat, qu'il quitte les lieux dans les 6 mois, soit au plus tard le 31 décembre 2020 en présence d'un bail ayant une échéance au 31 octobre 2020. Le bailleur lui rappelle le droit d'acquérir le bien et la priorité dont il dispose avec possibilité de faire valoir sa position dans un délai de deux mois. Un second congé « pour vente avec offre de vente » lui sera délivré par acte d'huissier du 17 août 2020 précisant les conditions générales de vente et les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai pour quitter les lieux étant repoussé au 17 février 2021. Dans les deux cas, les congés n'ont pas été délivrés dans le délai imparti puisqu'ils auraient du être notifiés au preneur avant le 30 avril 2020 ce qui n'a pas été respecté par la SCI du Petit Tournebelle ; le non-respect du délai de préavis est sanctionné par la nullité du congé. De même, aucun des deux congés ne plaçait M. [O] dans la possibilité de se porter acquéreur de son bien en l'absence d'une offre portant sur son lot alors qu'il appartient au bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente pour le local qu'il occupe et de procéder à une ventilation du prix (c.cass ; 3e civ. 1er février 2012 n°11-14.089). Il s'ensuit que les deux congés litigieux présentent une irrégularité justifiant qu'il soit fait droit à la demande de nullité. Le jugement entrepris sera infirmé ce chef. M. [O] revendique un préjudice né de la perte de chance de ne pas avoir pu acquérir le bien ainsi qu'un préjudice moral né des tracas occasionnés par cette procédure. L'obligation faite à M. [O] de quitter le logement du fait de la délivrance d'un congé irrégulier lui a causé un préjudice moral indiscutable puisqu'il s'est trouvé contraint de déménager, et trouver un nouveau logement alors que ses capacités financières sont limitées, celui-ci percevant l'allocation adulte handicapée. Il est donc justifié de lui allouer une somme de 1.000 euros à ce titre. Par ailleurs, la délivrance de deux congés irréguliers l'a privé de la possibilité de se prévaloir de son droit de préemption dès lors qu'en présence d'un prix de vente global fait pour la totalité de l'immeuble et non spécifique au local occupé, celui-ci n'a pas été placé dans une situation propice à la présentation d'une proposition. Cette perte de chance d'acquérir son logement sera donc admise et sera fixée à hauteur de 2.000 euros. 2/ Sur les demandes accessoires : Le jugement entrepris sera infirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La SCI du Petit Tournebelle, qui succombe, sera déboutée de la demande présentée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux entiers dépens d'appel. Elle sera également condamnée à payer à M [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 7 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Prononce la nullité des congés délivrés par la SCI du Petit Tournebelle à M. [L] [O] le 8 juin 2020 et 17 août 2020, Condamne la SCI du Petit Tournebelle à verser à M. [L] [O] une somme d'un montant de 1.000 euros en réparation de son entier préjudice moral et 2.000 euros en réparation de la perte de chance subie constituée par l'impossibilité d'acquérir l'appartement loué,   Condamne la SCI du Petit Tournebelle à verser à M. [L] [O] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI du Petit Tournebelle aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,