Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/03041

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R E F E R E REFERE n°: N° RG 24/03041 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGJG MINUTE n°: 2024/ 310 DATE: 26 Juin 2024 PRESIDENT: Madame Nathalie FEVRE GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE S.C.I. LES OLIVIERS dont le siège est [Adresse 10], représentée par son mandataire la société K DIS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Véronique BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE DEFENDERESSES S.A.R.L. PRESSTIS, dont le siège social est [Adresse 8] représentée par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.E.L.A.R.L. XAVIER HUERTAS & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.E.L.A.R.L. DELORET CONSTANT, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15/05/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 19/06/2024, prorogée au 26/06/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Véronique BOLIMOWSKI Me Emmanuel BONNEMAIN 2 copies expertises copie dossier délivrées le Envoi par Comci à Me Véronique BOLIMOWSKI Me Emmanuel BONNEMAIN EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 24 février 2015, la SCI LES OLIVIERS, représentée par la SARL K DIS IMMOBILIER a donné à bail à la SARL NOBELTIS, un local commercial situé [Adresse 8], moyennant paiement d’un loyer annuel de 81.600 euros HT, payable trimestriellement d’avance, avant le 1er de chaque trimestre, outre les provisions sur charges. Par ordonnance du tribunal de commerce de Fréjus du 18 juillet 2017, le transfert du bail à la SARL PRESSTIS a été autorisé et suivant avenant n° 2 du 13 septembre 2017, la SCI LES OLIVIERS, représentée par la SARL K DIS IMMOBILIER a transféré le bail commercial à la SARL PRESSTIS. Par actes des 27, 28 mars et 4 avril 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de leurs moyens, prétentions et demandes, la SCI LES OLIVIERS, représentée par la SARL K DIS IMMOBILIER a assigné la SARL PRESSTIS, son administrateur judiciaire, la SELARL XAVIER HUERTAS & ASSOCIES et la SELARL DELORET-CONSTANT, MANDATAIRES JUDICIAIRES à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé pour obtenir la désignation d’un expert, aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la SARL PRESSTIS peut prétendre, suite au non renouvellement de son bail commercial. Par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la SARL PRESSTIS, la SELARL XAVIER HUERTAS & ASSOCIES et la SELARL DELORET-CONSTANT, MANDATAIRES JUDICIAIRES ont formulé protestations et réserves sur la demande d’expertise. MOTIFS L’article 145 du code de procédure civile prévoit : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Il résulte d’autre part de l’article L.145-28 du code de commerce qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré ». En l'état du congé avec refus de renouvellement du bail commercial signifié le 28 décembre 2023 à la SARL PRESSTIS et le 29 décembre 2023 à la SELARL DELORET-CONSTANT, MANDATAIRES JUDICIAIRES et à la SELARL XAVIER HUERTAS & ASSOCIES, en qualité d’administrateur de la SARL PRESSTIS, celle-ci peut prétendre, de principe, en application de l'article L.145-14 du code de commerce au bénéfice d'une indemnité d'éviction, ce qui constitue un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise qui sera ordonnée aux avancés la SCI LES OLIVIERS, représentée par la SARL K DIS IMMOBILIER, eu égard à la nature de la demande. La SCI LES OLIVIERS, représentée par la SARL K DIS IMMOBILIER supportera également les dépens de la présente instance au regard de la nature de la demande. PAR CES MOTIFS Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une expertise ; COMMETTONS pour y procéder : Madame [U] [O] [Adresse 6] [Localité 7] Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 9] Qui aura pour mission :  - se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ; - fournir tous éléments d'appréciation permettant d’évaluer et de fixer l’indemnité d’éviction due à la SARL PRESSTIS à la suite du refus de renouvellement du bail le local situé [Adresse 8] ; - préciser notamment la valeur marchande du fonds de commerce, selon les usages de la profession, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, les frais normaux de déménagement, la valeur des éléments éventuellement récupérables ; - rechercher si la SARL PRESSTIS pourra transférer son fonds dans des locaux similaires ; - dans l'affirmative évaluer le prix du droit au bail qu'elle devra payer avec toutes justifications utiles, le préjudice commercial qu'elle pourra subir, comprenant notamment la perte éventuelle de clientèle, et le manque à gagner pendant la période de transfert, les frais de transfert et de réinstallation, solliciter communication de l'administration générale des impôts et fournir au Tribunal le montant du chiffre d'affaires des cinq dernières années et les déclarations de bénéfices pendant les mêmes période ; Disons que la SCI LES OLIVIERS, représentée par la SARL K DIS IMMOBILIER devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 25 août 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de cinq mille euros (5.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert ;   Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;   Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;   Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges;   Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;   Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;   Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ; Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’UN MOIS ;   Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 30 mai 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;   Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;   Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;   CONDAMNONS la SCI LES OLIVIERS, représentée par la SARL K DIS IMMOBILIER aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLA PRESIDENTE