Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 24/01071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [O] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33DU N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 23 août 2024 DEMANDERESSE S.C.I. LAMARTINE, [Adresse 1] - [Localité 2] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [O] [X], [Adresse 3] - [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 23 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33DU FAITS ET PROCEDURE Par contrat signé électroniquement le 11/12/2018 et ayant pris effet le 21/12/2018, CDC HABITAT avait donné en location à Monsieur [O] [X] un appartement (2 pièces) situé [Adresse 3] à [Localité 4] (2ème étage, porte C201). Par contrat signé électroniquement le 14/12/2018 et ayant pris effet le 21/12/2018, CDC HABITAT avait donné en location à Monsieur [O] [X] dans le même immeuble et manifestement en accessoire du logement loué un emplacement de parking (n° 43). Suivant acte sous seing privé du 28/02/2022 attesté par notaire, il avait été fait par la société CDC un apport au capital de la SCI LAMARTINE de divers biens immobiliers dont le logement et l'emplacement de parking susvisé. En tout état de cause, la SCI LAMARTINE avait qualité, au vu des actes produits par la demanderesse, à agir en qualité de bailleresse, concernant les biens susvisés. Le loyer actualisé pour le logement est de 1002,01 €, provision sur charges comprises. Le loyer actualisé pour l'emplacement de parking est de 95,56 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 23/03/2023, la SCI LAMARTINE a fait délivrer à Monsieur [O] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 9139,09 € (logement et emplacement de parking). Par acte du 19/12/2023, la SCI LAMARTINE a assigné Monsieur [O] [X] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir : la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; à défaut, la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique (de l'appartement et de l'emplacement de parking) ;le règlement du sort des meubles garnissant les lieux selon les dispositions légales ;le paiement de la somme de 18 101,91 € au titre des loyers et charges impayés au 02/11/2023 (appartement et emplacement de parking) et en tout état de cause des loyers impayés jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire ;le versement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, majoré de 10%, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la reprise effective des lieux. la SCI LAMARTINE a demandé également une indemnité de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 21/12/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [O] [X] ne s'est pas présenté à l'instance. A l'audience, la SCI LAMARTINE a expliqué qu'il y avait déjà eu une ordonnance de référé constatant la résiliation du bail et prononçant l'expulsion du locataire mais que cette ordonnance avait été rendue au bénéfice de la société CDC HABITAT et non de la SCI LAMARTINE. Or, le transfert de propriété des locaux était intervenu entre-temps. Un jugement au fond en janvier avait déclaré la demande irrecevable mais pour des raisons purement procédurales. La SCI LAMARTINE a indiqué que la dette s'était accrue, s'élevant à 22 458,98 € au 29/02/2024. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 23/03/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés en date du 18/03/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 23/05/2023. Il sera relevé que Monsieur [X] n'a pas repris le paiement du loyer courant, que le dernier règlement date de février 2023, la dette étant particulièrement élevée, et qu'aucune proposition de règlement échelonné n'a été formulée. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [X] à la date du 24/05/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues A ce titre, la SCI LAMARTINE justifie d'une créance, hors frais, de 17 498,24 € au titre des loyers et charges dues au 02/11/2023 (La dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer d'octobre 2023, devenue exigible à terme échu le 31/10/2023). Sur l'indemnité d'occupation à échoir Les locataire étant désormais occupants sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser la SCI LAMARTINE du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié. Au vu des éléments de l'espèce, La fixation de l'indemnité d'occupation un montant supérieur au montant du loyer et des charges normalement exigibles seraient une sanction excessive. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LAMARTINE les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. Les dépens excluront les frais afférents aux procédures antérieures dans la mesure où les décisions rendues soit ont rejeté les demandes de la société bailleresse d'alors, soit n'ont pas été mises à exécution. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort Constate la résiliation de plein droit à la date du 24/05/2023 du bail ayant pris effet le 21/12/2018, consenti par la société CDC HABITAT (aux droits de laquelle vient la SCI LAMARTINE) à Monsieur [O] [X] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] (2ème étage, porte C201). Constate la résiliation de plein droit à la date du 24/05/2023 du bail ayant pris effet le 21/12/2018, consenti par la société CDC HABITAT (aux droits de laquelle vient la SCI LAMARTINE) à Monsieur [O] [X] portant sur un emplacement de parking situé dans l'immeuble susvisé (emplacement n° 43). Dit qu'à défaut par Monsieur [O] [X] d'avoir volontairement quitté le logement susvisé ainsi que l'emplacement de parking deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dit que les expulsions susvisées pourront intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux (y compris tout véhicule) sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Condamne Monsieur [O] [X] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 17 498,24 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 02/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19/12/2023. Condamne Monsieur [O] [X] à payer à la SCI LAMARTINE à compter du 01/11/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. Condamne Monsieur [O] [X] à payer à la SCI LAMARTINE la somme de 250 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute la SCI LAMARTINE du surplus de ses demandes. Condamne Monsieur [O] [X] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit Fait et jugé à Paris le 23 août 2024 Le greffier Le Président