Tribunal judiciaire, 26 mai 2025. 24/06978

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] JUGEMENT DU 26 MAI 2025 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/06978 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZP5A N° de MINUTE : 25/00659 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE LA [Localité 9] SITUÉ [Adresse 3], représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [N] [K] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Me [L], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003 C/ DEFENDEURS Monsieur [P] [H] [Adresse 5] [Localité 7] non représenté Madame [M] [O] épouse [H] [Adresse 5] [Localité 7] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 10 Avril 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] sont propriétaires des lots 20 541, 21 440 et 22 241 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.   Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), a fait assigner Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de : - Condamner Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] à lui payer la somme de 11 116,14 euros au titre des appels impayés du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024 inclus - Condamner Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] à lui payer la somme de 349,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 - Condamner Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts - Condamner Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] aux entiers dépens - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 3 décembre 2024. Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H], régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] ; - les décisions de l’administrateur provisoire de la copropriété des 26 octobre 2020, 3 octobre 2022, 9 mai 2023 et 6 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024, dont découlent les charges réclamées ; - un décompte du compte copropriétaire individuel arrêté au 1er avril 2024 à la somme de 15 005,44 euros ; - des appels de provisions et régularisations de charges ; - les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire. Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 411,81 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte. De surcroît, il y a lieu de déduire les sommes relatives aux causes du précédent jugement en date du 26 novembre 2020, soit la somme de 3 494,81 euros au titre des appels impayés au 17 janvier 2020, objet de ce même jugement. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 098,82 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2024, du 2ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024 inclus. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants: - frais de mise en demeure pour un montant total de 37,84 euros - frais de débours “maître [I]” pour un montant de 31 euros - frais “maître [J] frs cddt a payer, 22-8565” pour un montant de 342,97 euros Soit un montant total de 411,81 euros. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas par leur production des mises en demeure et de leurs accusés de réception, ainsi il convient d’écarter les sommes demandées à ce titre, faute d’être justifiées. Il n’est pas justifié ni de l’appel de provision correspondant à la somme de 31 euros ni de la nature et de l’origine de la somme intitulée “ maître [I] débours [H]”. Il convient dès lors de déduire cette somme. Enfin les frais de sommation de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance. Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93) sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, il ressort du jugement 26 novembre 2020 que Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] ont déjà été condamnés suite à des impayés de leurs charges de copropriété. Cette condamnation précédente et leur persistance à ne pas s’acquitter de leurs charges de copropriété, sans fournir la moindre explication, caractérisent leur mauvaise foi. Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] seront donc condamnés au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] seront condamnés aux entiers dépens. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, - Condamne Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93), la somme de 11 098,82 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus du 2ème trimestre 2020 au 1er avril 2024, - Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - Condamne Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] à à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts, - Condamne Monsieur [P] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] aux dépens de l’instance. La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé. Fait au Palais de Justice, le 26 Mai 2025. LE GREFFIER LE JUGE Sakina HAFFOU Aliénor CORON