Cour d'appel, 31 janvier 2024. 23/02513

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2024 N° 2024/ 050 N° RG 23/02513 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZXF [L] [S] C/ Syndicat des copropriétaires LES MAS DE LA MER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lauriane BUONOMANO Me Elisabeth RECOTILLET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 07 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00205. APPELANTE Madame [L] [S] née le 13 Avril 1942, demeurant [Adresse 1] représentée et plaidant par Me Lauriane BUONOMANO, membre de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Syndicat des copropriétaires LES MAS DE LA MER sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL S.E.I.B, Cabinet BOYER, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON substitué et plaidant par Me Samantha PEIRANO, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Madame [L] [S] est propriétaire au sein de l'ensemble immobilier LES MAS DE LA MER situé à [Localité 4] ( 83 ) des lots n°45 et 175 constitués d'une villa et d'un parking extérieur, copropriété gérée par le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice la SARL SEIB Cabinet BOYER. Débitrice d'un arriéré de charges de copropriété, plusieurs mises en demeure de payer lui ont été délivrées le 28 février 2018, le 05 juin 2018, le 25 octobre 2018, le 29 mai 2019, le 29 juillet 2019 et le 27 novembre 2019 par le SDC de la Résidence LES MAS DE LA MER, restées sans effet. Un commandement de payer les charges de copropriété lui a été délivré le 25 novembre 2020, demeuré infructueux. Suivant exploit d'huissier délivré le 14 décembre 2021, le SDC LES MAS DE LA MER a fait assigner Madame [S] afin d'obtenir paiement des sommes de 1.255,79 euros au titre de l'arriéré de charges pour la période du 1er janvier 2017 au 12 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de cette présente assignation, de 4.000 euros au titre de dommages et intérêts et de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement rendu le 07 décembre 2022, le Tribunal Judiciaire de TOULON a condamné Madame [S] à payer au SDC la somme de 1.255,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021, date de l'assignation, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés sur la période du 1er janvier 2017 au 12 novembre 2021, a débouté le SDC de sa demande de dommages et intérêts, a condamné Madame [S] à payer au SDC la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui ne comprennent pas les frais d'huissier de la sommation de payer et du commandement de payer déjà inclus dans les charges et frais dont elle a été condamnée en principal, et a débouté les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, principales et reconventionnelles. Par déclaration au greffe en date du 14 février 2023, Madame [S] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer au SDC les sommes de 1.255,79 euros et de 500 euros, outre les dépens, et de débouter le SDC de l'ensemble de ses demandes, de le condamner au paiement des sommes de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts, de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. A l'appui de son recours, Madame [S] fait valoir : que les charges de copropriété réclamées sont en réalité des frais liés à la réalisation d'un état daté qui n'a jamais été réalisé ; que le notaire a demandé au SDC de lui adresser un pré état daté mais aucune suite n'a été donnée à cette demande dans la mesure où le compromis n'a jamais été signé ; qu'en tout état de cause, seul l'état daté peut être facturé ; qu'il convient de distinguer l'état pré-daté de l'état daté, l'un intervenant lors du compromis de vente et étant à la charge du vendeur, et l'autre étant obligatoire au moment de la signature de l'acte de vente et devant être fourni par le SDC ; que le SDC a appliqué des pénalités aux charges de copropriété alors que les frais relatifs à l'état daté ne sont pas des charges de copropriété ; qu'elle a toujours été régulière dans le paiement des charges ; que le fait que le SDC la fasse passer pour un mauvais payeur et une personne de mauvaise foi auprès des autres copropriétaires lui cause un stress important. Le SDC de l'immeuble LES MAS DE LA MER conclut à la réformation du jugement entrepris seulement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et sollicite la condamnation de Madame [S] au paiement des sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Le SDC soutient que le notaire n'a jamais affirmé que l'état daté n'a jamais été réalisé, que la demande d'état daté a bien été faite au syndic par l'Etude par courrier du 26 avril 2017, qu'aucun « état pré-daté » n'a été établi et facturé car le Cabinet BOYER ne fournissait pas au moment de la demande ce genre de prestation, raison pour laquelle un état daté a été réalisé, que Madame [S] est de mauvaise foi et qu'elle ne prouve aucunement le préjudice qu'elle allègue. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que Madame [S] n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, elle n'est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; Qu'il appartient au SDC de prouver que Madame [S] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Que réciproquement, il appartient à celle-ci de prouver s'en être acquittée ; Qu'en cause d'appel, le SDC sollicite le paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés sur la période du 1er janvier 2017 au 12 novembre 2021 à hauteur de 1.255,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 ; Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes et les travaux de l'exercice de l'année précédente ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice suivant, les appels de fonds et les décomptes de charges des années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ; Qu'il produit également l'attestation du notaire, Maître [U] [W], affirmant que dans le cadre de la vente par Madame [S] aux époux [K] une demande d'état daté a été effectuée le 26 avril 2017 par courriel, pièce également versée aux débats ; Que cet état daté a été facturé à Madame [S] à hauteur de 390 euros, qui conteste en être redevable au motif qu'un état daté est obligatoirement établi par le Syndic de la copropriété au moment de la signature de l'acte de vente alors qu'en l'espèce, il était question d'un compromis de vente devant être signé le 24 mars 2017 mais qui n'a jamais abouti ; Qu'un pré état daté est un document informatif, comportant des renseignements devant être transmis à tout acheteur avant de signer un compromis de vente, afin qu'il achète en toute connaissance de cause, par le vendeur au plus tard le jour du compromis de vente ; Que seul l'état daté est exigible lors de la vente d'un lot de copropriété, impérativement établi par le Syndic de copropriété soit à la demande du notaire en charge de la vente du bien soit à la demande du vendeur, dès que le compromis de vente a été signé ; Qu'à la demande du notaire, le Syndic de copropriété a bien effectué un état daté en vue de la signature du compromis de vente, ne pouvant fournir au moment de cette demande un pré état daté comme le mentionne le contrat de syndic, et qui bien que n'ayant jamais abouti, le Syndic est bien fondé à en obtenir le remboursement par le vendeur, soit Madame [S] ; Qu'en outre, selon extrait de compte de Madame [S] arrêté au 12 novembre 2021, celle-ci ne s'est pas acquittée des appels de fonds de 2018, 2019, 2020 et 2021 ; Que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; Que les frais de mise en demeure et de relance doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les frais engagés par le SDC LES MAS DE LA MER afin de recouvrer sa créance doivent être remboursés par Madame [S] en ce qu'ils n'ont été générés que par la défaillance et la résistance de celle-ci ; Que ces frais se composent des frais de mises en demeure, d'une sommation en date du 25 octobre 2018 et d'un commandement de payer en date du 25 novembre 2020 ; Qu'ils figurent ainsi à juste titre au débit du compte de Madame [S] ; Qu'il y a donc lieu de constater que la créance du SDC LES MAS DE LA MER s'élève bien à la somme de 1.255,79 euros ; Qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [S] à verser au SDC LES MAS DE LA MER la somme de 1.255,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021, date de l'assignation, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés sur la période du 1er janvier 2017 au 12 novembre 2021, incluant le coût de l'état daté du 26 avril 2017 ; Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que les manquements de Madame [S] à ses obligations essentielles à l'égard du SDC LES MAS DE LA MER de régler les charges de copropriété depuis 2017 génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; Qu'il convient ainsi, par voie de réformation du jugement entrepris, de condamner Madame [S] à verser au SDC la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi pour résistance abusive ; Attendu qu'il sera alloué au SDC LES MAS DE LA MER, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [S], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 07 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de TOULON mais seulement en ce qu'il a débouté le SDC LES MAS DE LA MER de sa demande de dommages et intérêts ; LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions ; Statuant à nouveau sur le chef réformé et y ajoutant, CONDAMNE Madame [S] à payer au SDC LES MAS DE LA MER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [S] à payer au SDC LES MAS DE LA MER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [S] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT