Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Références :
N° RG 25/00645 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E33VO
MINUTE N°2026/ 154
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 24 Février 2026
[H] [L]
c/
[I] [V]
Copie délivrée à
Monsieur [I] [V]
Copie exécutoire délivrée à
Maître Frédéric CAUDRELIER
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Juge des contentieux de la protection
DEMANDEUR :
Monsieur [H] [L]
né le 15 Février 1983 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Maître Frédéric CAUDRELIER de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocats au barreau de BEZIERS
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [V]
né le 19 Mai 1939 à [Localité 5] (ALGERIE)
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats en audience publique et du prononcé :
Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,
ORDONNANCE :
réputée contradictoire, et en premier ressort,
A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé avec prise d’effet au 15 juillet 2007, LA SCI MER a donné à bail à M. [V] [I] un bien à usage d’habitation avec terrasse sis [Adresse 5].
Par acte notarié en date du 16 mars 2023, LA SCI MER a vendu en pleine propriété à M. [L] [H] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] VIAS comprenant trois appartements au rez-de-chaussée, au premier étage et au deuxième étage lui transférant, à compter de jour là, le bien et la propriété de jouissance par la perception des loyers notamment ceux de l’appartement du 2ième étage, objet du présent litige.
A la suite d’infiltrations d’eau dans le logement au 1er étage dont l’origine serait potentiellement liée à un défaut d’étanchéité de la terrasse de celui occupé par M. [V] [I] au 2ième étage, toutes les tentatives initiées, tant par l’agence de gestion que par le propriétaire M. [L] [H], pour obtenir son autorisation d’accéder à la terrasse afin qu’un professionnel mandaté puisse réaliser un diagnostic des causes de ces infiltrations et procéder aux travaux nécessaires se sont soldées par un refus de sa part au motif que pour M. [V] [I], l’origine des fuites est due à la gouttière et non à un défaut d’étanchéité.
Par courrier en date du 11 mars 2025, l’assureur de M. [L] [H] dans le cadre de la protection juridique, sur le fondement notamment de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 a tenté de résoudre à l’amiable le litige et d’infléchir la position de M. [V] [I]. Il l’a alerté également sur les conséquences et l’engagement de sa responsabilité en cas d’aggravation des dégâts et de pertes de revenus locatifs lui demandant de donner l’accès au logement du 17 au 21 mars 2025 à la société mandatée par le propriétaire, en vain.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [L] [H] a fait assigner M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de :
- Enjoindre à M. [V] [I] et tous occupants de son chef, de laisser le libre accès de l’appartement occupé [Adresse 7], aux fins de recherche et de réparation de la fuite d’eau affectant l’immeuble et ce sous astreinte de 80.00 € par jour de retard à compter du 14ième jour suivant la signification de la présente décision et ce pour une durée de trois mois ;
- Autoriser, en cas de refus persistant de M. [V] [I] au-delà du délai de 14 jours, M. [L] [H] à procéder à l’ouverture forcée des portes du logement situé au 2ième étage de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7], loué à M. [V] [I] avec le concours d’un commissaire de justice assisté de deux témoins, et en cas de besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier puis à pénétrer dans le lieux avec les entreprises mandatées par ses soins aux fins d’effectuer les travaux de recherche de fuites au sein de l’appartement mais également les éventuels travaux de réparation des fuites constatées ;
- Condamner M. [V] [I] à payer à M. [L] [H] la somme de 1500.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [L] [H] indique avoir eu connaissance des pièces adverses et dépose.
M. [V] [I] comparaît. Il affirme n’avoir jamais refusé de faire venir des entreprises pour travailler, que la demande formulée était de permettre l’accès à son appartement de 8 heures 30 à 17 heures en continu durant 5 jours, qu’il n’a pas été évoqué l’origine des fuites, qu’il est possible de tout faire chez lui mais à la condition que cela ne dure que le temps d’une visite soit quelques dizaines de minutes. Concernant la réalisation des travaux sur la terrasse, il considère, se contredisant, que c’est un autre sujet car il ne lui est pas possible de permettre la réalisation de travaux en journée continue en raison de 2 maladies graves et de traitements. Il formule par ailleurs la condition de voir nommé un coordinateur sécurité selon le code du travail. Il dépose.
L'affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la saisine en référé
L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».
L’article suivant précise que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L’article 7 e) de la loi 462-89 du 6 juillet 1989 dispose pour sa part que « Le locataire est obligé ... de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».
L’article 1724 du code civil dispose quant à lui que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».
En la cause il ressort des pièces versées à l’instance, notamment des échanges de mails, des échanges de courriers en recommandé avec accusé de réception entre les parties, de l’intervention du service de la protection juridique du requérant, du mail de M. [V] [I] en date du 3 juin 2025 dans lequel il a constaté que « des gouttes d’eau perlaient entre les lattes PVC qui habillent le plafond de la chambre juste en dessous de sa terrasse », que des infiltrations occasionnent depuis plusieurs mois des dommages dans un appartement habité situé en dessous de celui de M. [V] [I].
Il convient dès lors à l’évidence au visa de l’article 835 du code de procédure civile d’ordonner en référé toutes les mesures nécessaires, conservatoires ou de remise en état, qui s'imposent pour prévenir une aggravation imminente de ces dommages.
L’action en référé est donc recevable.
Sur la demande d’injonction de libre accès au logement et d’autorisation de pénétration aux fins de recherche et de réalisation de travaux nécessaires
L’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que «
En l'absence de l'occupant du local ou si ce dernier en refuse l'accès, l'huissier de justice chargé de l'exécution ne peut y pénétrer qu'en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l'huissier de justice chargé de l’exécution. Dans les mêmes conditions, il peut être procédé à l'ouverture des meubles ».
L’article L142-2 du même code précise que « Lorsque l'huissier de justice a pénétré dans les lieux en l'absence du débiteur ou de toute personne s'y trouvant, il assure la fermeture de la porte ou de l'issue par laquelle il est entré ».
En la cause, il convient, au regard de la demande de M. [L] [H] et des éléments du litige, du refus de M. [V] [I] qui a constaté lui-même les infiltrations, de ses allégations pour ne pas laisser accéder à son logement en dépit de ses obligations au visa de l’article 7 e) de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 et de l’article 1724 du code civile, de ses contradictions lors de l’audience, de sa posture dans ses écrits, de sa certitude de l’origine des infiltrations considérant sa « haute qualification », de son exigence de voir désigner un coordonnateur sécurité protection qui ne saurait être justifié en la cause, du préjudice subi par les occupants du logement situé en dessous du sien qui ne saurait que s’aggraver, d’enjoindre à M. [V] [I] de laisser libre l’accès de son appartement sis [Adresse 7] aux fins de recherche et de réparation des causes des infiltrations.
En cas d’opposition ou d’obstruction de sa part, il y aura lieu, aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autoriser tout Commissaire de Justice dûment mandaté par le bailleur à pénétrer dans le logement occupé par M. [V] [I] sis [Adresse 7] aux fins de procéder à l’ouverture forcée, d’y pénétrer avec les entreprises désignées, d’effectuer les travaux de recherche de fuites et ainsi que les travaux de réparation d’étanchéité nécessaires dans l’appartement.
Sur la demande d’une astreinte
L’article L131-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution stipule que « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».
L’astreinte est ainsi une mesure de contrainte ordonnée par le juge pour vaincre la résistance prévisible d’une partie à une décision.
En l’espèce M. [L] [H] justifie du refus persistant de M. [V] [I] de permettre l’accès à son logement afin de constat et de réparations subséquentes, refus réaffirmé lors des débats à l’audience en ne manifestant pas de volonté de conciliation et en se contredisant sur ses intentions réelles. Par ailleurs, dans le mémoire qu’il a déposé, il invoque son exigence de voir désigner un coordonnateur sécurité protection, adopte une position d’opposition et de contestation systématique mettant en avant ses compétences et sa haute qualification en la matière, la durée des travaux nécessaires, la réalisation de l’étanchéité et des produits utilisés et allègue in fine que le requérant a pour finalité son départ.
Considérant ces éléments, M. [V] [I] sera condamné, au paiement d’une astreinte pour une période de trois mois pour assurer la bonne exécution de la présente décision, dont le montant sera de 50.00 € par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la notification de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [V] [I]
M. [V] [I], dans ses observations écrites, sollicite du tribunal de céans, la condamnation de M. [L] [H] à lui verser des dommages et intérêts en raison de diverses manipulations destinées à l’encourager à déménager et pour assignation abusive. Il ne chiffre pas leur montant et ne verse aucune pièce à l’appui.
En conséquence M. [V] [I] sera débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires : frais irrépétibles et dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [V] [I], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.
Par ailleurs l’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M.[V] [I] sera condamné au paiement de la somme de 300 €.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
L’exécution provisoire sera donc constatée.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action en référé ;
ENJOIGNONS à M. [V] [I] de laisser libre l’accès de son appartement sis [Adresse 7] aux fins de recherche et de réparation des causes des infiltrations ;
AUTORISONS en cas de refus tout Commissaire de Justice dûment mandaté par le bailleur à procéder à l’ouverture forcée du logement occupé par M. [V] [I], sis [Adresse 7], d’y pénétrer en présence d'une autorité de police ou de gendarmerie requise pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni du Commissaire de Justice chargé de l’exécution aux fins d’effectuer, avec les entreprises désignées, les recherches de fuites et de réaliser les travaux de réparations d’étanchéité nécessaires dans l’appartement, d’en dresser un rapport, et en l'absence de toute personne s'y trouvant, d’assurer la fermeture de la porte ou de l'issue par laquelle il est entré ;
CONDAMNONS M. [V] [I] au paiement d’une astreinte pour une durée de TROIS mois par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la notification de la présente décision et jusqu’à la réalisation des travaux ;
FIXONS le montant de cette astreinte à la somme de 50.00 € (cinquante euros) ;
CONDAMNONS M. [V] [I] à payer M. [L] [H] la somme de 300.00 € (Trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [V] [I] aux entiers dépens de la présente instance, les frais de serrurier et de constat à venir et des éventuels frais de signification et d’exécution forcée de l’ordonnance à intervenir ;
DEBOUTONS M. [V] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
La greffière, Le juge des référés,
