Cour de cassation, 25 mars 1997. 94-21.688

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° R 94-21.688 formé par M. Alain C..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1994 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section A) , au profit : 1°/ de M. Jean A..., demeurant ..., 2°/ de M. Gérard X..., demeurant ..., 3°/ de M. Abdool B... Y..., demeurant ..., 4°/ de M. Amar Z..., demeurant ..., 5°/ de M. Joseph D..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° T 95-11.574 formé par : 1°/ M. Jean A..., demeurant ..., ci-devant et actuellement ..., 2°/ M. Gérard X..., en cassation du même arrêt rendu au profit : 1°/ de M. Abdool B... Y..., 2°/ de M. Amar Z..., 3°/ de M. Joseph D..., défendeurs à la cassation ; Le demandeur au pourvoi n° R 94-21.688 invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Les demandeurs au pourvoi n° T 95-11.574 invoquent, à l'appui de leurs pourvois, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 11 février 1997, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Tricot, conseiller rapporteur, Mme Pasturel, conseiller, M. Lafortune, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Tricot, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat de MM. A... et X..., de Me Vuitton, avocat de M. C..., de Me Pradon, avocat de M. D..., les conclusions de M. Lafortune, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n R 94-21.688 et n T 95-11.574, qui attaquent le même arrêt ; Attendu, selon l'arrêt déféré (Paris, 13 septembre 1994), qu'après la mise en liquidation des biens des sociétés civiles immobilières Bosquet I et Bosquet II (les SCI), le Tribunal, accueillant l'offre de l'Office public d'habitations à loyer modéré de la Seine-Saint-Denis (l'Office public), a autorisé le syndic, M. C..., à vendre à l'Office public les appartements situés dans les immeubles des SCI à l'exclusion des lots représentatifs de parts sociales dont les titulaires se trouvaient à jour du paiement des charges de copropriété et résidaient dans les logements correspondant aux lots qui leur étaient attribués; que reprochant au syndic d'avoir cédé à l'Office public les droits sur leurs appartements respectifs bien qu'ils aient été à jour du paiement des charges de copropriété, MM. X..., Y..., A..., Z... et D... l'ont assigné en réparation de leur préjudice et ont demandé le paiement de diverses sommes ; Sur le pourvoi n R 94-21.688 : Sur le premier moyen, pris en ses deux branches : Attendu que le syndic reproche à l'arrêt de l'avoir condamné à verser certaines sommes à MM. Y..., Z... et D... alors, selon le pourvoi, d'une part, que le syndic n'a d'autres pouvoirs que de réaliser les actes conformément à la décision du Tribunal; qu'en déclarant qu'il aurait dû connaître la situation de tous les occupants, suggérer à l'Office public de modifier son offre, ou solliciter du Tribunal une modification de l'autorisation, la cour d'appel a mis, à la charge du syndic, des obligations qu'il ne pouvait pas remplir et qui excédaient les limites légales de sa mission; qu'ainsi l'arrêt a violé les articles 10 et suivants, et 80 et suivants de la loi du 13 juillet 1967; et alors, d'autre part, qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires avait conseillé aux associés en règle de prendre contact avec l'étude du syndic, l'arrêt ne pouvait retenir une faute à l'encontre de celui-ci, qui n'avait aucune démarche à effectuer, sans constater que les demandeurs avaient effectivement pris contact avec le syndic; qu'ainsi l'arrêt a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'en réponse au moyen par lequel le syndic soutenait qu'il n'avait, ni la mission, ni le pouvoir de suggérer ou d'imposer à l'Office public de modifier son offre, l'arrêt, qui relève que, partie aux actes de cession, il avait eu connaissance des deux critères guidant le choix de l'acquéreur et en avait fait application pour éviter certaines ventes autorisées, a pu en déduire, sans violer les textes visés à la première branche, qu'il disposait du pouvoir de suggérer à l'Office public de modifier son offre et retenir qu'en dépit du conseil donné aux occupants d'entrer en contact avec lui, il avait commis une faute en vendant des appartements dont les occupants répondaient aux deux critères dès lors qu'il ne pouvait se dispenser de vérifier si l'associé vivant dans l'appartement concerné par la cession était à jour des appels de fonds et des charges; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; Sur le second moyen, pris en ses trois branches : Attendu que le syndic reproche encore à l'arrêt de l'avoir condamné à verser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 409 068,58 francs à M. Y..., celle de 350 000 francs à M. Z..., et celle de 500 000 francs à M. D... alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'en se déterminant comme elle a fait à l'égard de M. Y..., sans rechercher si, comme le soulignait l'expert dans son rapport, M. Y... n'avait pas laissé impayées des charges concernant le début de l'année 1982, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil; alors, d'autre part, que s'agissant de M. Z..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que la situation comptable n'était pas apurée à la date de la vente, le 8 juin 1982, à laquelle un solde débiteur de 519,32 francs subsistait; que, ce faisant, elle a violé l'article 1134 du Code civil; et alors, enfin, qu'en ce qui concerne M. D..., la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les comptes étaient apurés au jour de la cession, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a relevé que selon un arrêté de compte au 18 septembre 1982, M. Y... était à jour de ses paiements à la date du 15 mai 1982 et qu'il a produit une attestation de l'organisme de gestion du 5 juillet 1982 affirmant qu'il était à cette date à jour du règlement des charges de copropriété et des appels de fonds pour travaux, a effectué la recherche prétendument omise ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les versements portés au crédit du compte de M. Z... en juin 1982, sans autre précision de date, ne laissaient subsister qu'un débit de 519,32 francs apuré le 21 juin 1982, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en déduisant que si le syndic avait vérifié les comptes avant la vente, le 8 juin 1982, il se serait abstenu de poursuivre la cession tandis qu'à supposer que le débit ait existé à cette date, M. Z... aurait été en mesure d'éviter la vente par une simple régularisation du compte ; Attendu, enfin, que la cour d'appel a constaté qu'au jour de la vente, M. D... était à jour de ses règlements ; D'où il suit que le moyen, qui manque en fait dans ses première et troisième branches, n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le pourvoi n T 95-11.574 : Sur le premier moyen : Attendu que MM. A... et X... reprochent à l'arrêt d'avoir rejeté leur demande au motif, selon le pourvoi, qu'ils n'étaient pas à jour de leurs charges et appels de fonds à la date de la cession, alors qu'ils faisaient valoir dans leurs conclusions après expertise ainsi que dans la note en délibéré déposée en réponse à celle du syndic en vertu de l'article 445 du nouveau Code de procédure civile que, comme la cour d'appel l'a elle-même relevé dans l'exposé des moyens des parties, la vente des droits sociaux leur donnant droit à la jouissance de leurs appartements ne pouvait intervenir qu'après sommation en vertu de l'article 8 de la loi du 16 janvier 1971 et que le syndic avait commis une faute qui leur était préjudiciable en ne leur délivrant pas cette sommation avant qu'il soit procédé à la vente; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point et de rechercher si le syndic n'avait pas commis une faute en vendant leurs appartements parce qu'à la date de la vente ils n'étaient pas à jour des sommes qui leur avaient été réclamées, tandis qu'il ne leur avait jamais fait sommation d'avoir à payer les sommes qu'ils pouvaient rester devoir, la cour d'appel a violé les articles 1382 du Code civil, 8 de la loi n 71-579 du 16 juillet 1971, 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que le syndic ayant reçu la mission de vendre, non pas les droits sociaux des SCI, mais des appartements constituant des éléments de l'actif de ces sociétés en liquidation des biens, la cour d'appel n'avait pas à effectuer la recherche énoncée au moyen; que celui-ci n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi : Attendu que M. A... reproche à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande alors, selon le pourvoi, que les sommes dont il se reconnaissait débiteur n'étaient légalement dues qu'autant qu'il était justifié qu'elles lui avaient été réclamées, ce qu'il avait contesté dans un courrier du 20 juillet 1982 adressé au président de l'Office public; que l'expert avait d'ailleurs retenu cette contestation en relevant qu'il n'était pas justifié d'un appel de fonds depuis le dernier trimestre 1981; qu'en s'abstenant de rechercher si l'organisme de gestion avait valablement réclamé à M. A... les sommes dont il s'était reconnu débiteur devant l'expert, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que le syndic n'était tenu d'exclure de la vente que les appartements dans lesquels les associés résidents se trouvaient à jour des paiements; que dès lors la cour d'appel n'avait pas à rechercher si le syndic avait commis une faute en s'abstenant de vérifier que l'organisme de gestion avait valablement effectué les demandes de paiement aux associés dont les comptes étaient débiteurs au jour de la vente; que le moyen n'est pas fondé ; Et sur le troisième moyen du pourvoi : Attendu que M. X... reproche à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande alors, selon le pourvoi, qu'après avoir analysé les relevés de compte, l'expert avait conclu qu'en réalité, à la date du 30 juin 1982, M. X... se trouvait créancier d'une somme de 1 396,36 francs pour en conclure qu'il était à jour du paiement de ses charges au jour de la vente ; qu'en énonçant qu'il résultait du rapport d'expertise que M. X... se trouvait débiteur à cette date, la cour d'appel a dénaturé ce rapport et violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'il appartient aux juges du fond de rechercher dans les rapports d'expertise tous éléments de preuve de nature à établir leur conviction, sans être tenus de suivre les experts dans leurs conclusions ; Et attendu qu'ayant relevé que la déduction opérée par l'expert des montants qui auraient pu être réclamés à M. X... après le 30 juin 1982 ne pouvait avoir pour effet d'annuler le débit de 6 996,91 francs apparaissant au compte le 29 mai 1982, la cour d'appel, qui constate que l'attestation de l'organisme de gestion démontre que M. X... ne s'est acquitté des charges arrêtées le 31 mars que le 15 juin 1982, a pu, sans dénaturation, déduire que M. X... n'était pas à jour des paiements le 8 juin 1982 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne MM. C..., A... et X... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de MM. D... et C... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.