Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 23/00483

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX CHAMBRE CIVILE N° RG 23/00483 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HFZE NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente CIVIL - Chambre 1 JUGEMENT DU 28 JANVIER 2025 DEMANDEURS : Monsieur [N] [Y] né le 28 Octobre 1963 à [Localité 16], De nationalité française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 9] Madame [O] [U] née le 07 Février 1969 à [Localité 12], De nationalité française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 9] Représentés par Me Jean-yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE DEFENDEURS : Monsieur [S] [W] né le 18 Juillet 1975 à [Localité 8] De nationalité française, demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] Madame [T] [R] née le 18 Décembre 1979 à [Localité 14], De nationalité française, demeurant [Adresse 6], [Adresse 6] - [Localité 5] Représentés par Me Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, membre de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE RG N° : N° RG 23/00483 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HFZE jugement du 28 janvier 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : - Madame Marie LEFORT, Présidente, - Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge - Madame Louise AUBRON-MATHIEU, Juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux. GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER DEBATS : En audience publique du 12 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. JUGEMENT : - au fond, - contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort, - mis à disposition au greffe, - rédigé par Madame Louise AUBRON-MATHIEU, - signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique en date du 8 octobre 2022, reçu en l'étude de Maitre [V] [P], notaire à [Localité 9], M. [N] [Y] et Mme [O] [U] ont signé avec Mme [T] [R] et M. [S] [W] un compromis pour l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 4], comportant une maison d'habitation et deux gîtes, appartenant, au prix de 370 000 euros hors frais de notaire. M. [Y] et Mme [U] ont versé entre les mains de Maitre [P] la somme de 37 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation. Le 23 novembre 2022, M. [Y] et Mme [U] ont informé Maitre [P] qu'ils souhaitaient annuler la promesse de vente et se faire restituer l'indemnité d'immobilisation, au motif qu'ils venaient d'être informés de l'existence d'un projet de construction d'un parc éolien à proximité dudit bien immobilier. Après échec d'une tentative de règlement amiable du litige, par acte d'huissier en date du 7 février 2023, M. [Y] et Mme [U] ont fait assigner Mme [R] et M. [W] devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins notamment de voir prononcer l'annulation de la promesse de vente, obtenir la restitution de la somme de 37 200 euros, la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 37 200 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 mai 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, M. [Y] et Mme [U] demandent au tribunal de : - prononcer l'annulation de la promesse de vente du 8 octobre 2022 ; - dire qu'il appartiendra soit à Maître [P] encore détenteur des fonds, soit à la Caisse des dépôts et consignations en sa qualité de séquestre de libérer au profit de Mme [U] la somme de 18 600 euros et au profit de M. [Y] la somme de 18 600 euros ; - subsidiairement et pour le cas où les fonds auraient été libérés au profit de Mme [R] et M. [W], les condamner solidairement au paiement au profit de Mme [U] de la somme de 18 600 euros et au profit de M. [Y] de la somme de 18 600 euros ; - condamner solidairement Mme [R] et M. [W] au paiement à titre de dommages et intérêts d'une somme de 37 200 euros, soit 18 600 euros au profit de Mme [U] et 18 600 euros au profit de M. [Y] outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance ; - débouter Mme [R] et M. [W] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions - rappeler l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 1104, 1112-1, 1130, 1137 du code civil, ils soutiennent que : -ils recherchaient un bien dans une région rurale dans un cadre préservé pour y établir leur résidence principale mais également pour y développer une activité de gîte, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer ; -il est manifeste que les vendeurs avaient connaissance de l'existence d'un projet éolien en cours à proximité immédiate de leur habitation, 2,5 kilomètres en l'espèce, qui a fait la Une de la presse locale et qui a suscité une vive opposition des habitants et des maires concernés ; que cette information constituait ainsi une information majeure, déterminante de leur consentement qui aurait dû être portée à leur connaissance. -cette information était déterminante en ce qu'un parc éolien génère nécessairement des nuisances visuelles, esthétiques et acoustiques, qui auraient pu avoir une influence sur leur activité de gîte et pouvaient avoir une incidence défavorable sur la valeur vénale du bien ; -les vendeurs leur ont intentionnellement caché cette information dans le but de ne pas risquer de dissuader les acheteurs d'acquérir le bien ; -sinon, les vendeurs ont manqué à leur devoir précontractuel d'information qui n'exige pas d'élément intentionnel. Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2024, Mme [R] et M. [W] demandent au tribunal de : -débouter M. [Y] et Mme [U] de toutes leurs demandes ; -condamner solidairement M. [Y] et Mme [U] au paiement de la somme de 37 000 euros tel que prévue au contrat au titre de l'indemnité d'immobilisation du bien, forfaitaire et non réductible ; -ordonner au notaire Maitre [P] d'avoir à se libérer de cette somme entre les mains des concluants sur présentation de la décision devant être rendue ; -condamner solidairement M. [Y] et Mme [U] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Ils soutiennent que : -l'information selon laquelle un parc éolien était en projet de construction n'est pas une information essentielle sans laquelle les demandeurs n'auraient pas contracté dans la mesure où ils ont été assurés par un responsable des Gîtes de France qu'ils n'excluaient pas les labellisations des gîtes situés à proximité ou avec vue sur des éoliennes ; -en tant qu'acquéreurs diligents, M. [Y] et Mme [U] auraient dû se renseigner sur le bien qu'ils entendaient acheter et sur son environnement ; -l'information selon laquelle un projet de parc éolien était en cours était une information publique dont les acheteurs auraient pu avoir connaissance car les articles de presse sur le sujet ont été publiés antérieurement à leur visite du 23 juillet 2022 puis du 28 septembre 2022 et qu'une douzaine de panneaux étaient visibles dans le centre du bourg lors de leur visite du 28 septembre 2022; -la démonstration du dol suppose que soient réunis à la fois un élément matériel mais également un élément intentionnel, qui n'est pas rapporté en l'espèce. MOTIFS 1.Sur les demandes en annulation de la promesse de vente, de restitution de l'indemnité d'occupation et de dommages et intérêts Selon l'article 1104 du code civil, " les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ". L'article 1112-1 du code civil prévoit que : " celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ". En vertu de l'article 1130 du code civil : " L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ". Selon l'article 1137 du code civil : " Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ". La caractérisation du dol nécessite la réunion d'un élément matériel consistant en des manœuvres, des mensonges ou une réticence dolosive et d'un élément moral consistant en l'intention de dissimuler une information déterminante du consentement de l'autre partie, qui n'aurait pas contracté si elle en avait été informée. En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties qu'antérieurement à la signature par acte notarié de la promesse synallagmatique de vente le 8 octobre 2022, l'implantation d'un parc éolien à [Localité 11], commune limitrophe du [Localité 15], était en projet. Il résulte de l'article de presse paru dans le journal [Localité 13]-Normandie le 29 juin 2022 produit au débat, que ce projet a suscité de vives oppositions, non seulement des habitants de [Localité 11] mais aussi des communes limitrophes, puisque le site retenu pour le projet est situé sur une enclave de la commune de [Localité 11] au milieu des trois communes voisines, [Localité 15], [Localité 7] et [Localité 10]. Selon cet article, les habitants du [Localité 15] se sont vivement opposés à ce projet puisqu'un collectif citoyen a été créé au sein de la commune et que des pancartes ont été installées dès juin 2022. Il ressort d'un autre article de presse de La Dépêche d'[Localité 9] que début juillet 2022, le maire de [Localité 11], favorable à l'implantation du parc éolien, a organisé une rencontre avec ses opposants à la mairie du [Localité 15]. Un autre article du [Localité 13]-Normandie en date du 20 septembre 2022 fait état de ce que des pancartes colorées d'opposants au projet ont été installées dans le centre du bourg du [Localité 15]. Ainsi, ces articles de presse produits au débat ainsi que la lettre des maires des communes voisines s'opposant au projet démontrent la réalité de l'existence de ce projet antérieurement à la signature de la promesse de la vente, tout comme la vive opposition publiquement exprimée, suscitée parmi les habitants et les maires des communes concernées, et nomment celle du [Localité 15] où est situé le bien immobilier litigieux. De surcroit, dans la lettre adressée le 12 juillet 2022 par les trois maires des communes du [Localité 15], de [Localité 7] et de [Localité 10] au maire de [Localité 11], ces derniers s'adressent à ce dernier en ces termes : " Vous avez pu lire récemment la lettre que nous avons distribuée à tous les habitants de nos quatre communes pour les informer de votre projet d'implantation d'éoliennes et marquer notre opposition ". Cette lettre adressée aux habitants des quatre communes, dont celle du [Localité 15], est versée au débat, et expose différents arguments en défaveur de l'implantation du projet éolien à [Localité 11], soulignant notamment que le prix des biens immobiliers situés autour du site pourrait baisser de 30% après l'implantation des éoliennes. Mme [R] et M. [W] habitaient au [Localité 15] à cette époque et ont donc été destinataires de cette lettre adressée à tous les habitants des quatre communes, dont le contenu fait expressément état du projet de parc éolien. En tout état de cause, ils reconnaissent eux-mêmes aux termes de leurs conclusions qu'ils avaient connaissance de l'existence de ce projet lorsqu'ils indiquent qu'au moment où M. [Y] et Mme [U] ont visité le bien en septembre 2022, des affiches des opposants au projet étaient placardées dans le centre-ville de la commune du [Localité 15] et que cette information était ainsi rendue publique. A l'inverse, M. [Y] et Mme [U], n'habitaient la région que depuis quelques semaines au moment de la signature de la promesse de vente et n'étaient venus les mois précédant que dans le cadre de visites de biens immobiliers. Ainsi, ils ont pu légitimement ignorer l'existence de ce projet, contrairement à ce qu'indiquent les défendeurs. De plus, Mme [R] et M. [W] ne peuvent faire valoir le fait que l'implantation du parc éolien n'était qu'au stade de projet au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente pour justifier du fait qu'ils se soient abstenus de communiquer cette information aux acheteurs, dans la mesure où ce projet était réellement engagé avec une probabilité non négligeable de réalisation. Ainsi, alors qu'ils étaient détenteurs de cette information et qu'ils avaient connaissance du fait que M. [Y] et Mme [U] avaient l'intention d'acheter leur bien notamment pour y exercer une activité de chambres d'hôtes, les vendeurs n'ont pas communiqué cette information aux acheteurs. Si les acheteurs en avaient été informés, ils auraient pu être dissuadés de conclure la vente du fait de l'existence du projet de parc éolien à proximité des gîtes. La question du maintien de la labellisation " Gîte de France " de leur gîte aurait en effet pu se poser, une fois le projet réalisé, cette labellisation pouvant être remise en cause, au cas par cas, comme en témoignent tant l'attestation produite par les demandeurs que les échanges de courriers électroniques produits par les défendeurs. La mise en place d'un parc éolien à proximité du bien immobilier litigieux, susceptible d'engendrer de véritables nuisances sonores et visuelles ainsi qu'une diminution de la valeur du bien était bien un élément déterminant du consentement des acheteurs, ce d'autant plus qu'en achetant un bien au [Localité 15], petite commune rurale, les demandeurs étaient à la recherche d'un cadre de vie préservé de ces nuisances, qui soit attractif pour les futurs clients de leur gîte. Cette information était si déterminante que les acheteurs ont préféré renoncer à l'achat du bien immobilier dès qu'ils ont eu connaissance du projet de parc éolien. Ainsi, il est établi que Mme [R] et M. [W] se sont abstenus de communiquer à M. [Y] et Mme [U] l'information selon laquelle un projet de parc éolien était en cours et susceptible de s'implanter à proximité immédiate du bien à la vente, plus précisément à moins de 2,5 kilomètres de leur habitation. Toutefois, pour être caractérisé le dol exige que les vendeurs aient volontairement et intentionnellement retenu cette information pour les amener à contracter. Or, s'il est démontré que les vendeurs en avaient connaissance, l'élément intentionnel n'est pas caractérisé en l'absence de toute pièce justificative produite à cet effet. Par conséquent, l'annulation de la promesse de vente consentie par Mme [R] et M. [W] au profit de M. [Y] et Mme [U] ne saurait être prononcée sur le fondement du dol. Les demandes de M. [N] [Y] et Mme [O] [U] à ce titre seront donc rejetées. Néanmoins, en s'abstenant de communiquer aux acheteurs l'information selon laquelle un projet de parc éolien était en cours à proximité immédiate du bien objet de la promesse synallagmatique de vente, alors qu'ils en avaient connaissance, Mme [R] et M. [W] ont manqué à leur obligation d'information, au sens de l'article 1112-1 du code civil et qui découlait également de la clause contractuelle intitulée " devoir d'information réciproque " prévue au contrat, ouvrant droit à des dommages et intérêts, l'exigence d'un élément intentionnel n'étant pas une condition requise par l'article 1112-1 du code civil. En l'absence d'information quant à l'existence d'un projet d'implantation d'un parc éolien à proximité du bien, M. [N] [Y] et Mme [O] [U] ont procédé à la signature de la promesse synallagmatique de vente et ont été contraints de verser la somme de 37 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, ce qui leur a causé un préjudice financier certain. Il sera précisé que si les demandeurs font état de ce qu'ils ont versé la somme de 37 200 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, il résulte des termes de la promesse synallagmatique que cette indemnité a été fixée à hauteur de 37 000 euros et ces derniers ne rapportent pas la preuve de ce qu'ils auraient bien versé la somme de 37 200 euros. Le manquement des vendeurs à leur devoir d'information a causé un réel préjudice moral et financier aux demandeurs, qui sera fixé à hauteur de 37 000 euros. Par conséquent, Mme [T] [R] et M. [S] [W] seront condamnés solidairement à verser à M. [N] [Y] et Mme [O] [U] la somme de 37 000 euros à titre de dommages et intérêts. 2.Sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [R] et M. [S] [W] en paiement de la somme de 37 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation En vertu de l'article 1103 du code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Il ressort de cet acte notarié reçu en l'étude de Maitre [V] [P], notaire à [Localité 9], le 8 octobre 2022, que : " les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme forfaitaire de 37 000 euros " et que " elle sera versé au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ". Dans la mesure où les acheteurs ont entendu lever l'option postérieurement au délai légal de rétractation et qu'il résulte des développements ci-dessus que la demande en annulation de la promesse de vente a été rejetée, la somme de 37 000 euros demeure acquise à Mme [R] et M. [W]. Par conséquent, il sera ordonné que la somme de 37 000 euros versée par M. [Y] et Mme [U] au titre de l'indemnité d'immobilisation, soit libérée par Maître [V] [P], notaire à [Localité 9] ou par la Caisse des dépôts et consignations en sa qualité de séquestre, au profit de Mme [R] et M. [W]. 3.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 3.1 Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [R] et M. [W], puisqu'ayant manqué à leur obligation d'information, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance. 3.2 Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, au regard de la solution apportée au litige, Mme [R] et M. [W] sont condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 3 500 euros à ce titre. Dès lors, il convient de débouter Mme [R] et M. [W] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, REJETTE la demande de M. [N] [Y] et Mme [O] [U] visant à prononcer l'annulation de la promesse de vente portant sur le bien immobilier situé [Adresse 4], comportant une maison d'habitation et deux gîtes, consentie par Mme [T] [R] et M. [S] [W] au profit de M. [N] [Y] et Mme [O] [U] suivant acte de Maître [V] [P], notaire à [Localité 9], le 8 octobre 2022 sur le fondement du dol ; REJETTE la demande de M. [N] [Y] et Mme [O] [U] tendant à la restitution à leur profit de l'indemnité d'immobilisation de 37 000 euros ; ORDONNE que la somme de 37 000 euros versée par M. [N] [Y] et Mme [O] [U] au titre de l'indemnité d'immobilisation, soit libérée par Maître [V] [P], notaire à [Localité 9] ou par la Caisse des dépôts et consignations en sa qualité de séquestre, au profit de Mme [T] [R] et M. [S] [W] ; CONDAMNE solidairement Mme [T] [R] et M. [S] [W] à verser à M. [N] [Y] et Mme [O] [U] la somme de 37 000 euros à titre de dommages et intérêts, soit au profit de Mme [O] [U] la somme de 18 500 euros et au profit de M. [N] [Y] la somme de 18 500 euros ; CONDAMNE in solidum Mme [T] [R] et M. [S] [W] aux dépens de l'instance ; CONDAMNE in solidum Mme [T] [R] et M. [S] [W] à verser à M. [N] [Y] et Mme [O] [U] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de Mme [T] [R] et M. [S] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier. Le greffier, La Présidente,