Texte intégral
ARRET
N°
S.A. 1001 VIES HABITAT
C/
[N]
VA/VB/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU SEPT NOVEMBRE
DEUX MILLE VINGT TROIS
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01089 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IWKP
Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
S.A. 1001 VIES HABITAT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie FEUGNET du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
ET
Monsieur [L] [N]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assigné à étude d'huissier le 27/03/2023
INTIME
DEBATS :
A l'audience publique du 05 septembre 2023, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 novembre 2023.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 07 novembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
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DECISION :
Par contrat du 6 novembre 2007, avec effet au 8 novembre 2007, la SA d'HLM LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits de laquelle vient la SA 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à M. [L] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3].
Le 11 mai 2022, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 2 363,80 euros au titre des loyers échus et impayés à la date du 4 mai 2022 au visa de la clause résolutoire du bail et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Le 19 juillet 2022, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis statuant en référé, aux fins de :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer délivré le 11 mai 2022,
-constater la résiliation du bail,
-ordonner en conséquence l'expulsion sans délai de M. [N],
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers,
-condamner à titre provisionnel M. [N] à payer à l SA 1001 VIES HABITAT une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clefs, procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
-condamner à titre provisionnel M. [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 2 855,58 euros, au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2022 incluse, selon décompte arrêté au 12 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2022,
-condamner M. [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 11 mai 2022.
La SA 1001 VIES HABITAT a été représentée par son conseil, M. [N] n'était ni présent ni représenté.
Par ordonnance de référé contradictoire du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a notamment :
au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
-constaté que les conditions d'acquisitions de la clause résolutoire contenue au bail du 6 novembre 2007 relatif au logement sis [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 12 juillet 2022,
-ordonné à M. [L] [N] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
-dit qu'à défaut pour M. [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
-dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
-condamné M. [N] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel, la somme de 2 159,65 euros au titre des loyers impayés au 12 juillet 2022, date d'acquisition de la clause résolutoire, en ce compris le loyer de juin 2022 avec les intérêts au taux légal à compter de la signification d la présente décision,
-condamné M. [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, en deniers et quittances, à titre provisionnel, la somme de 1 272,48 euros au titre des indemnités d'occupation dues de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'au mois d'octobre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision,
-condamné M. [N] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT, en deniers et quittances, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 424,16 euros, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,
-dit que ces indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation,
-rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,
-condamné M. [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 11 mai 2022.
Par déclaration du 17 février 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 avril 2023, la SA 1001 VIES HABITAT demande à la cour de :
-réformer l'ordonnance en date du 27 janvier 20323 en ce qu'elle a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation ;
Et statuant à nouveau,
- condamner M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
-confirmer l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;
Y ajoutant,
-Actualiser le montant de la dette et condamner Monsieur [L] [N] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies Habitat, la somme de 5.727,26 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 18 avril 2023 ;
-Condamner Monsieur [L] [N] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies Habitat la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel selon l'article 699 du CPC.
La SA 1001 VIES HABITAT fait valoir que le montant de l'indemnité d'occupation fixé par le juge ne tient pas compte des éventuelles augmentations des loyers et charges, lesquelles sont réglementées, faibles et proportionnellement identiques pour tous les locataires.
Elle ajoute que l'indemnité d'occupation fixée au dernier loyer en cours crée une situation plus favorable au locataire que pour les autres locataires respectueux de leurs obligations.
L'appelante précise également que M. [N] a procédé au paiement de la somme de 400 euros depuis le jugement et qu'il convient d'actualiser sa créance en conséquence à la somme de 5 727,26 euros, échéance de mars 2023 incluse et hors dépens.
M. [N] n'a pas comparu. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiés à domicile le 25 avril 2023. La procédure est régulière. L'arrêt sera rendu par défaut.
L'ordonnance de clôture a été fixée au jour de l'audience, 5 septembre 2023.
MOTIFS
L'appel est limité à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation pour l'avenir.
La société de HLM sollicitait que le locataire soit 'condamné à titre provisionnel à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges'.
Cela permet à la société bailleresse de mettre en compte de l'occupant resté dans les lieux, les indemnités d'occupation comme elle aurait facturé le loyer à un locataire, avec ses augmentations périodiques, et ses charges.
Le premier juge a condamné 'à titre provisionnel M. [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et de ses charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 424,16 €, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux...'
La formule est ambigüe ('tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi') mais semble exclure, en effet, les augmentations du loyer et des charges et semble fixer définitivement l'indemnité d'occupation à la somme de 424,16 €. La motivation du jugement, page 4, confirme cette interprétation (il s'agit d'une compensation de l'occupation et non d'un loyer suivant les indexations contractuelles).
Il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un logement conventionné dont les augmentations de loyer et de charges sont réglementées et ne dépendent pas de la volonté arbitraire du bailleur. Ainsi le 'quittancement' de mars 2023 est de 433,66 € (pièce 9) à comparer avec celui d'octobre 2022 (424,16 €).
L'augmentation sera proportionnellement la même pour tous.
L'indemnité d'occupation, dans son principe, est la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance des lieux et simultanément l'indemnité qui évite l'enrichissement sans cause du locataire qui se maintient indûment dans les lieux. Elle est soumise au principe de la réparation intégrale du préjudice.
Dès lors, il est légitime que cette indemnité évolue comme aurait évolué le coût de l'occupation régulière des lieux par un locataire en titre. Il n'en résulte pas de risque d'enrichissement sans cause du bailleur.
La société produit en ce sens une série d'arrêts de la cour d'appel de Versailles depuis un arrêt du 9 novembre 2017 (pièces 11 à 17) que la présente juridiction ne peut qu'approuver.
Il convient donc de faire droit à la demande de la société bailleresse.
Par ailleurs, il n'y a aucun inconvénient à actualiser la dette de l'ancien locataire qui s'est maintenu dans les lieux, selon le décompte produit, au moins jusqu'en mars 2023, lequel décompte soustrait les frais et dépens et peut être repris par la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance en date du 27 janvier 20323 en ce qu'elle a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [L] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges actualisées à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Actualise le montant de la dette et condamne Monsieur [L] [N] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies Habitat, la somme de 5.727,26 € au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 18 avril 2023,
Condamne Monsieur [L] [N] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la SA 1001 Vies Habitat une somme de 1 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux procédures.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
