Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/01416

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire 1ère CHAMBRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] JUGEMENT DU 21 Octobre 2024 N° RG 24/01416 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K2XT JUGEMENT DU : 21 Octobre 2024 S.A.S. LA FRANCAISE IMMOBILIERE C/ [U] [K] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Octobre 2024 ; Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Graciane GILET, Greffier lors de débats et de Anaïs SCHOEPFER, Greffier qui a signé la présente décision ; Audience des débats : 24 Juin 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A.S. LA FRANCAISE IMMOBILIERE [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR Monsieur [U] [K] domicilié : chez M. et Mme [K] [Adresse 2] [Localité 5] non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Le 14 juin 2022, les consorts [Y] ont donné mandat à l’agence La Française Immobilière de vendre un bien immobilier leur appartement situé à [Localité 5]. Les honoraires de l’agence à la charge de l’acquéreur, ont été fixés à 4,7 % du prix de vente. Suite aux diligences de l’agence, M. [U] [K] a formulé une offre d’achat le 7 décembre 2022, acceptée par les vendeurs. Une promesse de vente du bien rédigée par l’agence, a été régularisée par les vendeurs et l’acquéreur entre le 17 et le 22 décembre 2022. Le prix de vente du bien a été fixé à la somme de 150.000 €, outre 12.195 € de frais, soit un total de 169.245 €, les honoraires d’agence étant fixés à 7.050 €. Une condition suspensive d’obtention du prêt a été stipulée dans l’acte, au terme de laquelle M. [K] devait justifier de la réception d’une offre dans les 60 jours de la régularisation du compromis, soit pour le 20 février 2023 au plus tard. A la demande de M. [K], un avenant à la promesse de vente a été régularisé entre les parties afin de proroger la date limite d’obtention de son financement au 31 mars 2023. Le 29 mars 2023, l’agence a mis en demeure M. [K] de justifier du dépôt de son dossier de prêt auprès d’établissements bancaires. Le 31 mars 2023, M. [K] n’a pas justifié de la réception d’une offre de prêt ou des refus qui lui auraient été opposés. Par acte extra judiciaire du 14 avril 2023, l’agence a réitéré sa mise en demeure, se réservant le droit d’obtenir judiciairement l’indemnisation de sa commission. Le 19 avril 2023, le notaire chargé de régulariser l’acte authentique de vente, a mis en demeure M. [K] de justifier de l’offre de prêt qu’il aurait obtenu ou à défaut des refus des banques, sans obtenir de réponse de sa part. Le 9 juin 2023 par courrier recommandé AR et par acte extra judiciaire, le notaire a convoqué M. [K] à venir signer l’acte authentique de vente le 19 juin 2023, lui rappelant que le défaut de signature de sa part entrainerait la mise en œuvre des dispositions énoncées dans l’avant contrat, intitulé « indemnisation de l’intermédiaire » et de « la clause pénale » avec les conséquences financières en découlant. M. [K] ne s’est pas présenté à la signature fixée au 19 juillet 2023. Le notaire a en conséquence, dressé un procès-verbal de carence le 24 novembre suivant. Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la société La Française Immobilière a assigné M. [K] devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience du 24 juin 2024, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1240 et 1304-3 du Code civil, aux fins de le voir condamner à lui verser 7.050 € en indemnisation du préjudice subi du fait des conséquences attachées à l’échec de la vente qui lui est exclusivement imputable, condamner le même aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du courrier du 29 mars 2023, et à lui verser une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec le bénéfice de l’exécution provisoire. Bien que l’assignation lui ait été régulièrement remise à personne le 22 février 2024, M. [K] n’était ni présent ni représenté, et ne s’est pas excusé à l’audience du 24 juin 2024. La SAS La Française Immobilière représentée par son avocat, a déclaré s’en rapporter à son acte introductif d’instance et a déposé son dossier. L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. EXPOSE DES MOTIFS L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » SUR LA DEMANDE PRINCIPALE En droit L’exercice de l’activité d’agent immobilier est réglementé par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, dont les dispositions sont d’ordre public. Sa rémunération est encadrée depuis la loi Alur de 2014. L’existence d’un mandat valide et conforme aux prescriptions légales et réglementaires, est une première condition incontournable du droit à rémunération de l’agence immobilier conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 précitée. Il faut que l’agent ait recherché et trouvé un acquéreur, sinon il n’a droit à aucune commission ou indemnisation. L’agent a le droit au paiement de ses honoraires, une fois la vente définitivement conclue. Mais en cas d’échec de la vente, l’agent immobilier peut dans certaines circonstances, percevoir des dommages et intérêts en cas de faute de l’acquéreur. Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l’engagement des parties étant sensé n’avoir jamais existé, l’agent immobilier ne peut prétendre à rémunération, sauf faute de l’acquéreur pour lequel l’agent immobilier ne peut pas solliciter sa rémunération, mais des dommages et intérêts équivalents au préjudice subi. Un acquéreur qui n’entreprend aucune démarche pour obtenir son financement dans les délais requis conformément aux clauses et conditions de la promesse de vente, ou qui en a empêché la réalisation par son comportement, peut être considéré comme fautif. Lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt à laquelle est soumis le compromis de vente, est accomplie en vertu de l’article 1304-3 du Code civil, parce que l’acquéreur en a empêché la réalisation par son comportement, l’agent n’a pas droit à la commission faute de réalisation effectuée de l’opération. Il ne peut pas exiger l’indemnité prévue à titre de clause pénale insérée dans son mandat ou dans la promesse de vente. Il aura éventuellement droit à des dommages et intérêts s’il prouve la faute de la personne qui a refusé de poursuivre la vente. L’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier, sa rémunération, doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil qui dispose : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La demande est fondée sur la faute, commise par l’une des parties à l’acte et le préjudice qui en résulte pour l’agent et non sur les dispositions d’une clause pénale. Lorsque la faute est établie, l’évaluation du préjudice subi par l’agent immobilier, relève de la libre appréciation des juges du fond. En l’espèce Il est stipulé au compromis (pièce 4) : « Honoraires : Les honoraires de l’agence d’un montant fixés à 4,7% du prix, soit 7.050,00 € TTC en lettres puis en chiffre (soit 5.875,00 € HT) sont à la charge de l’acquéreur. Ils s’ajouteront au prix de vente. L’acquéreur se reconnait débiteur de cette somme, au plus tard au jour de l’acte de vente... » ; « Indemnisation de l’intermédiaire : ... Dans l’hypothèse d’une inexécution totale exclusivement imputable à l’une des parties, et alors que toutes les conditions suspensives sont accomplies, l’intermédiaire immobilier aurait droit à indemnisation, par la partie défaillante, du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir. » Il est également rappelé que la condition suspensive est réputée accomplie dès lors que celui qui y avait intérêt, en a empêché l’accomplissement, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du Code civil. Le compromis de vente rédigé et négocié par l’agence qui disposait d’un mandat valide et conforme, a été signé par M. [K]. Il y est stipulé notamment que ses honoraires fixés à 7.050 € TTC seront à sa charge, et qu’il se reconnait débiteur de cette somme au plus tard, le jour de l’acte de vente. La vente était soumise à la condition suspensive qu’il obtienne un prêt bancaire, mais M. [K] n’a justifié d’aucune diligence aux fins de réalisation de la condition suspensive, et a ainsi manqué à ses obligations. M. [K] a commis une faute d’abstention qui engage sa responsabilité délictuelle envers l’agence, laquelle est dès lors en droit d’obtenir l’indemnisation de son préjudice financier, à savoir la privation de son droit à commission. L’agence qui n’est pas contredite, justifie par les pièces versées aux débats qu’elle aurait eu droit à une commission de 7.050 € TTC qui aurait dû lui être réglée par M. [K], si l’acte authentique de vente avait pu être régularisé. En conséquence, M. [K] sera condamné à verser à la société Française Immobilière, une indemnité que les circonstances de la cause permettent d’apprécier à 3.500 € en réparation de son préjudice en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Sur les dépens Il sera supporté par la partie perdante, M [U] [K] l’intégralité des dépens de la présente procédure, y compris les frais d’exécution. Sur les frais irrépétibles Compte tenu des circonstances de la cause, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS La Française Immobilière. Il convient de lui allouer une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu à voir écarter l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, - CONDAMNE M. [U] [K] à verser à la SAS AGENCE FRANCAISE IMMOBILIERE, la somme de 3.500 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. - CONDAMNE M. [U] [K] aux entiers dépens, - CONDAMNE M. [U] [K] à verser à la SAS AGENCE FRANCAISE IMMOBILIERE, la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE JUGE