Texte intégral
CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er décembre 2016
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1365 F-D
Pourvoi n° P 15-26.384
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société Optique Verdun, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],
contre l'arrêt rendu le 3 novembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Ferret, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Optique Verdun, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Ferret, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1717 du code civil, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 novembre 2015), que, par promesse synallagmatique du 16 novembre 2010, la société Tov, locataire d'un local à usage commercial qui appartenait à la SCI LMP, a cédé à la société Optique Verdun le droit au bail sous plusieurs conditions suspensives portant, notamment, sur l'accord du bailleur requis par le bail ; que, la société Tov ayant refusé de réitérer l'acte de cession, un arrêt du 7 mai 2013 a dit que la cession du droit au bail était parfaite et que le jugement confirmé valait vente ; que la SCI Ferret, devenue propriétaire des locaux le 17 mai 2011, faisant valoir qu'elle n'avait pas donné son accord à la cession du bail, a assigné la société Optique Verdun en caducité de la promesse de cession et, subsidiairement, en inopposabilité de celle-ci ;
Attendu que, pour déclarer la cession du droit au bail inopposable à la bailleresse, ordonner l'expulsion de la société Optique Verdun et la condamner à remettre les lieux en l'état d'origine et au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que, si le moyen tiré de la collusion entre la SCI Ferret et la société Tov afin d'empêcher l'accomplissement des conditions suspensives a été retenu par un arrêt définitif du 7 mars 2013, cette décision ne s'impose qu'aux parties présentes au litige et non à la SCI Ferret ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI Ferret n'avait pas agi en fraude des droits de la société Optique Verdun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCI Ferret aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Ferret et la condamne à payer à la société Optique Verdun la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Optique Verdun.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit la promesse synallagmatique de cession de droit au bail conclue entre la SARL Tov et l'EURL Optique Verdun inopposable à la SCI Ferret, propriétaire des locaux, d'avoir débouté la société Optique Verdun de toutes ses demandes, d'avoir ordonné son expulsion, de l'avoir condamnée à remettre les lieux en l'état d'origine et de l'avoir condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE si l'article L 145-6 du code de commerce prohibe toute convention tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, en revanche, une cession du seul droit au bail n'est pas soumise à cette interdiction ; qu'une telle cession nécessite un accord exprès du bailleur, qui peut s'y opposer librement ou donner son accord en demandant en contrepartie une indemnité ; que cette liberté est d'ailleurs rappelée à l'article 13 du bail commercial ; que la société Optique Verdun argue de ce que M. [P] [R], gérant de la société Tov, a indiqué que l'accord de la SCI Ferret serait donné en même temps que la remise des clés ; qu'elle considère en conséquence que cela serait un engagement valant accord verbal ; que cet argument n'est pas sérieux ; qu'en effet, M. [R] n'est pas le gérant de la SCI Ferret ; que d'ailleurs, lors de la remise des clés, l'accord n'a aucunement été donné comme le démontre le constat d'huissier du 17 mars 2015 ; que bien au contraire, la SCI Ferret n'a appris qu'a posteriori et tardivement que son local était occupé par Optique Verdun ; que la seule existence de négociations avec le bailleur ne peut impliquer son accord à la cession du bail ; que dans le cas présent, le bailleur a toujours conditionné son accord à l'établissement d'un nouveau bail, à la signature d'un acte de cession de droit au bail et à l'établissement d'un protocole transactionnel entre vendeur et acheteur ; qu'il résulte des éléments fournis au dossier que la société Optique Verdun a toujours refusé l'intégralité des conditions posées par le bailleur ; que la SCI Ferret n'a jamais consenti à la cession du bail ; que la société Optique Verdun soutient qu'il y aurait eu collusion entre la SCI Ferret et la société Tov afin d'empêcher l'accomplissement des conditions suspensives car celles-ci devaient être réalisées avant le 31 janvier 2011 sous peine de caducité de la promesse ; que si cet argument a été retenu par la cour d'appel de ce siège dans son arrêt définitif en date du 7 mars 2013, il convient de noter qu'elle n'en a aucunement tiré les conséquences ; que par ailleurs, cet arrêt ne s'impose qu'aux parties présentes au litige et non à la SCI Ferret qui n'est jamais intervenue dans les instances précédentes et n'y a pas été conviée ; qu'il résulte de ce qui précède que la SCI Ferret, ni le précédent bailleur, d'ailleurs, n'ont exprimé leur accord pour la cession du droit au bail de la société Tov au profit de la société Optique Verdun ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit que la cession du droit au bail était inopposable à la SCI Ferret ; que toute demande de la société Optique Verdun à son encontre doit être déboutée, ne reposant sur aucun fondement juridique ; que la société Optique Verdun, occupant les locaux litigieux sans l'accord de la SCI Ferret, doit être expulsée ainsi que tous occupants de son chef ; qu'il échet également de la condamner à remettre en état les lieux, conformément à l'état d'origine tel que constaté par Me [Q], huissier, à ses frais ; qu'il convient de condamner la société Optique Verdun à verser à la SCI Ferret une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer qui serait dû en application du bail, soit la somme de 29.928 € par trimestre depuis le 17 mars 2015 jusqu'au jour de la libération totale et effective des lieux par l'occupant avec remise des clés chez un huissier indiqué par la SCI Ferret ;
1°) ALORS QUE la société Optique Verdun faisait valoir que M. [P] [R], tandis qu'il était gérant de la SCI Ferret et en cette qualité, s'était engagé à accepter la cession, si bien que la promesse synallagmatique de cession de bail du 16 novembre 2010 était opposable à la SCI Ferret (cf. concl. p. 11) ; que la société Optique Verdun faisait valoir que M. [R] n'avait quitté ses fonctions de gérant que par la suite, pour les besoins de la procédure (cf. concl. p. 5), et produisait, au soutien de ce moyen, le procès-verbal de l'assemblée générale de la SCI Ferret du 1er juin 2013 constatant le changement de gérant de la SCI, à la suite de la démission de M. [R] ; que pour écarter ce moyen et en déduire que la SCI Ferret n'avait pas accepté la cession de bail, la cour d'appel a affirmé que « M. [R] n'est pas le gérant de la SCI Ferret » ; qu'en statuant ainsi, sans vérifier si, à la suite de la promesse de cession de bail du 16 novembre 2010 lors des échanges entre les parties courant 2011, M. [R], qui était alors gérant de la SCI Ferret, avait accepté la cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et 1717 du code civil ;
2°) ALORS QUE le bailleur ne peut se prévaloir du défaut d'accord donné à la cession du bail par le preneur dès lors qu'il agit en collusion frauduleuse avec le preneur cédant, à l'encontre du preneur cessionnaire ; que la société Optique Verdun faisait valoir que la SCI Ferret ne pouvait se prévaloir de l'inopposabilité de la cession du 16 novembre 2010 dès lors qu'elle s'était frauduleusement opposée à la cession, postérieurement à celle-ci, en collusion avec la société cédante, avec laquelle elle partageait le même gérant et la plupart des associés ; qu'en énonçant que la SCI Ferret n'était pas partie à l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 mars 2013 qui a retenu la collusion frauduleuse, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la SCI Ferret avait agi en fraude des droits de la société Optique Verdun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe fraus omnia corrumpit, ensemble de l'article 1717 du code civil ;
3°) ALORS QU'en énonçant que le jugement du tribunal de commerce de Nice du 12 avril 2012 et l'arrêt irrévocable de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 mars 2013 n'avaient pas d'autorité de chose jugée dans le litige opposant l'EURL Optique Verdun et la SCI Ferret et que ces décisions judiciaires étaient inopposables à cette dernière, tandis qu'elles étaient, en tant que faits, opposables à un tiers tel que la SCI Ferret, et en prétendant ainsi pouvoir ignorer les faits qui y étaient constatés, à savoir le comportement frauduleux de M. [R], qui avait donné son accord à la cession de droit au bail en agissant comme gérant de la SARL Tov, puis, après en avoir perçu le prix de 1.150.000 €, avait dénié tout accord à ce que l'EURL Optique Verdun soit locataire en agissant alors comme gérant de la SCI Ferret, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, qui garantit le droit à un procès équitable, et l'article 1er du 1er protocole additionnel à ladite Convention, qui garantit le droit au respect des biens, ensemble le principe fraus omnia corrumpit.
