Cour d'appel, 23 novembre 2023. 22/16021

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT MIXTE Expertise DU 23 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 371 Rôle N° RG 22/16021 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNNH [T], [M], [I] [Y] C/ [A] [X] épouse [U] [C] [O] épouse [D] [K] [D] Société FMH&FILS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL Me Nicolas CASTELLAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 22 Novembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/000646. APPELANT Monsieur [T], [M], [I] [Y] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/9788 du 06/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 11 Juillet 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL - CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Madame [A] [X] épouse [U] née le 11 Juillet 1972 à [Localité 12], demeurant Lieu-dit '[Adresse 10] représentée par Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [C] [O] épouse [D] née le 10 Septembre 1970 à [Localité 8] (35) [Localité 8], demeurant [Adresse 6]/FRANCE représentée par Me Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [K] [D] né le 12 Décembre 1971 à [Localité 13] (75), demeurant [Adresse 6]/FRANCE représenté par Me Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) Intervenant Volontaire Société FMH&FILS, demeurant [Adresse 6] représentée par Me Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 juillet 2004 à effet au premier juillet 2004, Monsieur et Madame [P], aux droits desquels vient Madame [A] [U], ont donné à bail d'habitation à Monsieur [T] [Y] un bien situé à [Localité 7] (13) au sein d'une copropriété 'Villa Aurore' moyennant un loyer mensuel de 533 euros hors charges. Madame [U] a acquis d'autres biens au sein du même ensemble immobilier. Par acte du 04 mai 2021, Monsieur [Y] a fait citer Madame [U] devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence pour revendiquer la propriété du logement loué et d'une place de parking au motif d'une vente parfaite passée entre les parties. Par acte du 12 mai 2021, Monsieur [Y] a fait assigner Madame [U] devant le tribunal de proximité de Martigues afin principalement de voir désigner un expert pour établir la liste des travaux à mettre à la charge du bailleur. Le 23 juin 2021 a été passé un compromis de vente entre Madame [U], vendeur, Monsieur [K] [D] et Madame [C] [O] épouse [D], acquéreurs, portant sur un ensemble immobilier au sein duquel se trouve le bien loué à Monsieur [Y]. La société FMH&FILS, qui est substituée aux époux [D], a acquis le bien de Madame [U] par acte du 23 février 2023. Le 30 novembre 2021, Madame [U] a fait délivrer à Monsieur [Y] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 30 juin 2022. Par jugement avant-dire droit du 22 février 2022, le tribunal de proximité de Martigues, a sursis à statuer en l'attente du jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence. Par décision du 02 juin 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a débouté Monsieur [Y] de sa prétention relative à l'acquisition de l'immeuble. Ce dernier a sollicité le réenrôlement de l'affaire dans laquelle il sollicitait une expertise judiciaire. Par acte du 25 avril 2022, Monsieur [Y] a fait assigner Madame [U] aux fins principalement de voir juger non fondé le congé délivré pour motif légitime et sérieux et de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts. Par acte du 07 septembre 2022, Madame [U] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [K] [D] et Madame [C] [O] épouse [D] aux fins de dire que la décision à intervenir leur sera commune et opposable et les voir concourir au sursis à statuer dans l'attente du jugement à intervenir sur la validation du congé et à défaut, au débouté des prétentions de Monsieur [Y]. Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Martigues a : - ordonné la jonction des deux instances, - déclaré recevable l'intervention forcée des époux [D], - constaté la validité du congé délivré par Madame [U] à effet au 30 juin 2022, - débouté Monsieur [Y] de sa demande de nullité de congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 novembre 2021, - débouté Monsieur [Y] de ses demandes au titre de la vétusté du bien loué et du préjudice de jouissance, - dit que Monsieur [Y] occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis le 30 juin 2022, - ordonné l'expulsion de Monsieur [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Monsieur [Y] à payer à Madame [U] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 30 juin 2022, jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés, - rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [U] pour procédure abusive - condamné Monsieur [Y] à payer à Madame [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [Y] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné Monsieur [Y] aux dépens. Le premier juge a validé le congé pour motif sérieux et légitime en notant que Monsieur [Y] occupait une place de parking non comprise dans l'assiette du bail, appartenant à la bailleresse et sans accord de cette dernière. Il a estimé en outre fautive la demande de Monsieur [Y] au titre de la vétusté des lieux alors que le bail initial mentionnait que le locataire s'engageait à ne former aucune réclamation concernant l'état de l'appartement. Il a rejeté la demande de réparation des locaux formée par Monsieur [Y] au motif de la résiliation du bail à la suite du congé délivré par Madame [U]. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance formée par Monsieur [Y] en notant que sa demande était faite en contravention avec les stipulations contractuelles et que les pièces produites ne permettaient pas de dater l'apparition de la vétusté des locaux. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [U] en indiquant qu'elle ne justifiait pas du caractère abusif de la demande de Monsieur [Y]. Par déclaration du 02 décembre 2022, Monsieur [Y] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes, qu'elle a validé le congé pour motif légitime et sérieux, qu'elle a ordonné son expulsion, qu'elle l'a condamné à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Madame [U] a constitué avocat. Monsieur et Madame [D] ont constitué avocat. La société FMH & fils, disant venir aux droits de Monsieur et Madame [D], a constitué avocat et déposé des conclusions en intervention volontaire. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [Y] demande à la cour : - de déclarer recevable son appel sur la forme et au fond, - de dire et juger que la déclaration d'appel de Monsieur [Y] a bien opéré un effet dévolutif, - de rejeter en conséquence la demande de Madame [U] sur ce point, - de réformer le dit jugement en toutes ses dispositions faisant l'objet de l'acte d'appel, Et statuant à nouveau, - de dire et juger non fondé le caractère légitime et sérieux des motifs du congé délivré le 30 novembre 2021. - de le déclarer nul et de nul effet. - de dire et juger que le bail se poursuivra à compter du 30 juin 2022 dans les conditions réglementées par la loi du 06 juillet 1989 - d'ordonner la délivrance de quittances de loyer sous réserve du paiement de ces derniers à compter du mois de juillet 2022 sous astreinte de la somme de 50 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir - de condamner Madame [U] à payer la somme de 2 500 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée du fait du congé. - de condamner les propriétaires à procéder aux travaux nécessaires lui incombant en réparation /entretien/remise en état conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil susvisés *Avant dire droit - de désigner tel expert ou technicien qu'il plaira à la Cour, connaissance prise des lieux et des documents contractuels, afin de dresser la liste des travaux réparatoires nécessaires pour une jouissance normale des lieux conforme au bail et aux dispositions légales, d'en chiffrer le coût, de donner des éléments d'appréciation pour le préjudice de jouissance du locataire qui ne saurait être inférieur à 200€ par mois. - d'ordonner la consignation sur un compte CARPA de la moitié des loyers actuellement payés soit la somme de 300 € par mois destinée à répondre au financement des travaux définis ainsi que du préjudice de jouissance. - de dire et juger que la provision nécessaire à cette mesure sera à la charge du bailleur débiteur de l'obligation de délivrance de locaux conformes à l'habitabilité des lieux et dans le cas où elle serait maintenue à la charge du concluant lui accorder une provision de 4 000 € à cette fin. Sous réserve de l'appréciation expertale, - de fixer le préjudice de jouissance à la somme de 200 € par mois à compter du 12 février 2012 date de la reconnaissance par le bailleur de l'état des locaux et de leur nécessité de rénovation. - de débouter madame [U] les Epoux [D] la Société FMH & FILS de toutes leurs fins demandes et conclusions. En tout état de cause, - de condamner madame [U] au paiement d'une somme de 3 500 euros et les époux [D] et la Société FMH & FILS à payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il soutient que l'effet dévolutif de sa déclaration d'appel a joué puisqu'elle vise les chefs du jugement critiqués. Il estime nul le congé pour motif légitime et sérieux qui lui a été délivré. Il souligne qu'il avait été autorisé par Monsieur et Madame [P], les précédents bailleurs, à occuper une place de parking dans la résidence voisine, ce qu'il a fait de façon paisible et non équivoque pendant 17 ans, ainsi qu'en témoignent de nombreuses personnes. Il souligne n'avoir jamais été destinataire d'une mise en demeure pour faire cesser un trouble qu'il estime inexistant. Il précise que cette place est nécessaire pour pouvoir louer normalement le bien. Il note avoir quitté cette place dès que les époux [D] ont acquis les biens immobiliers de Madame [U] et lui ont demandé de ne plus l'occuper. Il soutient que cette place ne faisait pas partie du bail et qu'il ne peut donc être en contravention avec celui-ci. Il conteste avoir commis une faute en demandant à son bailleur de respecter ses obligations, même si le contrat précise qu'il ne fera aucune réclamation. Il déclare que cette clause du contrat doit être réputée non écrite car elle se heurte aux dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989. Il ajoute avoir respecté les termes du contrat en faisant divers travaux et soutient que la clause excipée par ses contradicteurs doit être relativisée à la lecture d'autres clauses du bail qui disposent que le bailleur est tenu d'une obligation d'entretien des lieux. Enfin, il conteste avoir adopté une attitude ou posture juridique ayant empêché Madame [U] de disposer librement de son bien immobilier. Il note qu'il avait entamé une procédure pour acquérir le logement, procédure qui ne peut être analysée comme fautive. Il expose que son bailleur ne respecte pas son obligation d'entretien des lieux. Il indique souffrir d'un trouble de jouissance. Il précise que les bailleurs successifs n'ont jamais exécuté le moindre travaux depuis la prise d'effet du bail. Il fait état d'une installation électrique qui n'est plus aux normes et qui est dangereuse, d'une absence d'étanchéité sur la surface de la terrasse couverte, de l'absence de ventilation du cabinet de toilette, d'une mauvaise évacuation du lavabo, de la non-conformité du système d'évacuation des eaux usées, d'une plomberie vétuste, de la dégradation de la maçonnerie et des poutres porteuses, de la vétusté des menuiseries, d'une isolation et d'un chauffage inexistants et de l'absence de compteur individuel d'eau. Il sollicite de son bailleur qu'il effectue des travaux et demande avant-dire droit une expertise, avec la consignation de la moitié du loyer. Il sollicite des dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance. Il sollicite le rejet des demandes des époux [D] au motif que l'acte de vente mentionne qu'ils ne sont pas subrogés dans les droits du vendeur dans le cadre de cette procédure et qu'ils ne justifient d'aucune faute commise par lui-même à leur encontre. Il adopte le même raisonnement pour la société FHM&FILS, qui vient aux droits de ces derniers. Il demande de dommages et intérêts en estimant que la procédure engagée en validation de congé est abusive. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 07 juin 2023 auxquelles il convient de se référer, Madame [X] épouse [U] demande à la cour : - de juger la déclaration d'appel de Monsieur [T] [Y] dépourvue d'effet dévolutif, - de juger en conséquence que la Cour ne peut que confirmer le jugement entrepris, A défaut, - de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande de dommages et intérêts de Mme [A] [U], - d'infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Martigues le 22 novembre 2022 sur le chef du jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [A] [U] pour procédure abusive, Statuer à nouveau, - de déclarer recevable et fondée l'intervention forcée des époux [D] , - de déclarer recevable l'intervention volontaire de la société FMH & FILS qui s'est substituée aux époux [D] pour acquérir le bien immobilier de Me [A] [U] et qui en est actuellement propriétaire, - de constater que Madame [A] [U] a vendu le bien immobilier occupé par Monsieur [T] [Y] par acte du 23 Février 2023, à la société FMH & FILS qui s'est substituée aux époux [D], - de juger que Madame [A] [U] n'étant plus propriétaire du bien immobilier, n'est plus bailleur de Monsieur [T] [Y], -de juger que toute condamnation qui pourrait intervenir à l'encontre du bailleur de Monsieur [T] [Y], interviendra exclusivement à l'encontre des époux [D], et de la société FMH & FILS qu'ils se sont substituée et qui est actuellement seul et unique propriétaire du bien loué, - de débouter Mr [T] [Y] de ses demandes, fins et conclusions, - de débouter les époux [D] et la société FMH & FILS de leurs demandes, fins et conclusions formulées au titre de leur appel incident et de l'intervention volontaire de la société FMH & FILS, - de juger que l'arrêt à intervenir sera déclaré commun et opposable aux époux [D] et qu'il constituera à leur encontre, un titre exécutoire, - de juger que les procédures engagées par Mr [T] [Y] ne constituent pas une charge non déclarée par Madame [A] [U] lors de la vente, - de juger n'y avoir lieu à condamner Madame [A] [U] à garantir les époux [D] ni la société FMH & FILS, au titre de la garantie d'éviction, - de juger que la société FMH & FILS que les époux [D] se sont substitués est devenue propriétaire du bien immobilier, et la société FMH & FILS au même titre que les époux [D] doit assumer seule les conséquences des condamnations qui interviendraient au profit de Monsieur [T] [Y] au titre de l'exécution du bail d'habitation, - de condamner Mr [T] [Y] à payer à Mme [A] [U] à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 € (dix mille euros), - de condamner Mr [T] [Y] à payer à Mme [A] [U] par application de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 5.000 € (cinq mille euros), - de condamner enfin Mr [T] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle estime que l'effet dévolutif n'a pas joué en raison de l'absence de mention dans la déclaration d'appel de Monsieur [Y] d'une demande d'infirmation. Elle sollicite la validation de son congé pour motif légitime et sérieux. Elle reproche à son locataire l'occupation illicite d'une place de parking, la violation d'une clause du contrat de bail qui empêche le locataire de faire toute réclamation concernant l'état de l'appartement, condition déterminante de la signature du bail et une atteinte à son droit de propriété en raison d'une procédure intentée par Monsieur [Y] pour dire qu'il était propriétaire de l'appartement et de la place de parking. Elle indique que cette procédure, qui ne pouvait qu'être rejetée, a retardé la vente en bloc de toute sa propriété. Elle ajoute que les attestations produites au débat par Monsieur [Y] relatives à l'occupation de la place de parking sont soit partiales, soit faites à la suite de manoeuvres de ce dernier. Elle indique que les époux [D] étaient informés de la présence de Monsieur [Y] et des procédures qui l'opposent à ce dernier. Elle en conclut que ces procédures leur sont opposables et soutient que les époux [D] ont accepté d'en assumer les conséquences. Elle s'oppose à toute garantie d'éviction soulevée par les époux [D]. Elle soutient que Monsieur [Y] n'a pas respecté son obligation d'entretien des lieux. Elle indique que les travaux de remise en état qu'il sollicite sont hors de proportion avec la valeur du bien loué si bien qu'il convient de considérer le bien comme détruit et le bail résilié en application de l'article 1722 du code civil. Elle s'oppose aux demandes de ce dernier au titre de l'expertise sollicitée et de son préjudice de jouissance, étant précisé qu'elle demande la confirmation du jugement déféré qui a validé son congé. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter, la société FMH&FILS, disant venir aux droits de Monsieur et Madame [D], demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté les parties du surplus de leurs demandes * statuant à nouveau - d'ordonner que l'appel en cause par Mme [U] des époux [D] afin de leur rendre commun la décision à intervenir a pour seul effet de leur rendre la chose jugée opposable. - d'ordonner que la décision à intervenir ne constitue pas un titre exécutoire contre les époux [D] et leur subrogée la Société FMH&FILS. En cas de réformation du jugement sur l'appel de M. [Y] - d'ordonner que les litiges qui font l'objet de la présente procédure constituent une charge non déclarée par Mme [U] lors de la vente. -de condamner Mme [U] à garantir les époux [D] et leur subrogée la Société FMH&FILS au titre de sa garantie d'éviction. En tout état de cause, - Sur les demandes de M. [Y] : - de condamner M [Y] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. - de débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes. - Sur les demandes de Mme [U] : - de débouter Mme [U] de ses demandes de voir : * Débouter les époux [D] de leurs demandes, fins et conclusions formulées au titre de leur appel incident, * Juger que l'arrêt à intervenir constituera à leur encontre, un titre exécutoire, * Juger que les procédures engagées par Mr [T] [Y] ne constituent pas une charge non déclarée par Madame [A] [U] lors de la vente, * Juger n'y avoir lieu à condamner Madame [A] [U] à garantir les époux [D] au titre de la garantie d'éviction, *Juger que les époux [D] devenus propriétaires du bien immobilier, doivent assumer seuls les conséquences des condamnations qui interviendraient au profit de Monsieur [T] [Y] au titre de l'exécution du bail d'habitation, - de condamner Mme [U] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens. - de statuer ce que de droit sur la demande de réformation incidente Mme [U] sur sa demande de dommages et intérêts contre M. [Y] au titre d'un abus de procédure. Les époux [D] indiquent n'avoir pas été avisés de la procédure diligentée par Monsieur [Y] relative à l'état du logement et de la procédure relative à la contestation du congé pour motif légitime et sérieux lors de la signature du compromis de vente, cet acte stipulant qu'il n'existait aucune procédure en cours. Ils estiment que les litiges qui font l'objet de la présente procédure constituent une charge non déclarée lors de la vente et soutiennent que les conséquences ne pourront qu'être supportées par Madame [U] au titre de la garantie d'éviction qu'elle leur doit. Ils précisent que l'appel en cause formé par Madame [U] a pour seule conséquence de leur rendre le jugement opposable et non de constituer un titre exécutoire à leur encontre. Ils ajoutent que l'acte de vente du 23 février 2023 précise que Madame [U] ne subroge pas l'acquéreur dans la procédure et que cette dernière prendrait à sa charge les suites et conséquences financières de celle-ci. Les époux [D] relèvent s'être substitués la société FMH&FILS qui est donc subrogée dans leurs droits et actions et qui a intérêt à agir. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 septembre 2023. MOTIVATION La cour a pris en compte les conclusions notifiées par la société FMH&FILS et les époux [D] le 09 mai 2023 et non celles postérieures du 21 septembre 2023, puisque ces dernières sont manifestement incomplètes, le dispositif ayant été tronqué par erreur puisqu'il se termine de la manière suivante : 'ORDONNER que la décision à intervenir ne constitue pas un titre exécutoire contre les époux [D] et leur su ', sans reprendre ce qui était indiqué dans les précédentes conclusions du 09 mai 2023. Sur l'effet dévolutif En application de l'article 901, 4°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, la déclaration d'appel doit contenir, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à la nullité du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Selon l'article 562 du code de procédure civile, seul l'acte d'appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement. Aucun de ces textes ni aucune autre disposition n'exige que la déclaration d'appel mentionne, s'agissant des chefs de jugement expressément critiqués, qu'il en est demandé l'infirmation. La déclaration d'appel de Monsieur [Y] du 02 décembre 2022 vise les chefs du jugement déféré, si bien que l'effet dévolutif a joué. Le fait que la déclaration d'appel ne mentionne pas que Monsieur [Y] sollicite la réformation du jugement déféré est sans importance et n'empêche pas la dévolution de l'affaire à la cour. Dès lors, c'est à tort que Madame [X] épouse [U] estime que la déclaration d'appel est dépourvue d'effet dévolutif. Sur la validation du congé pour motif sérieux et légitime Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant(...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...). La preuve de l'existence, à la date de délivrance du congé, d'un motif légitime et sérieux, incombe à Madame [X] épouse [U]. L'occupation d'une place de parking non comprise dans l'assiette du bail n'est pas motif légitime et sérieux pour délivrer un congé, puisqu'il ne s'agit pas d'une violation par le locataire de ses obligations issues du bail. La demande faite par Monsieur [Y] au titre de la vétusté des locaux ne constitue pas plus une violation par ce dernier de ses obligations. En effet, la loi du 06 juillet 1989 est d'ordre public et à ce titre, le bailleur est tenu, en application de l'article 6: - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...) -de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; -d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; -d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;(...) L'article 4 m de cette même loi énonce qu'est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité. Le bailleur doit ainsi respecter ses obligations d'entretien, de jouissance paisible et de décence pendant toute la durée du bail. Le bail dont bénéficie Monsieur [Y] mentionne que 'l'ensemble est en état médiocre (...);le locataire déclare vouloir faire son affaire personnelle de l'état de cet appartement et accepte de prendre à sa charge : - l'installation d'un chauffe-eau dans les WC afin de desservir la salle d'eau - les travaux de propreté indispensable (tapisserie des deux petites chambres et de la cuisine, réparation des plafonds - remplacement des deux carreaux cassés de la porte-fenêtre de la cuisine - remise en état de fonctionnement du chauffe-eau de la cuisine Le locataire s'interdit, en contrepartie du montant du loyer qui lui est consenti et d'une franchise d'un mois de loyer (...), toute forme de réclamation concernant l'état dudit appartement. Cette condition est considérée comme essentielle de l'engagement des parties (....). Si le bailleur et le locataire pouvaient convenir d'une clause de travaux, la clause discutée ne peut avoir pour conséquence d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité de son bailleur au titre de son obligation de délivrance d'un local décent et en bon état de réparation locative, obligation qui court pendant toute la durée du bail. En conséquence, en recherchant la responsabilité de son bailleur à raison de la vétusté de l'appartement (pris à bail depuis le 30 juin 2004), Monsieur [Y] n'a pas commis de faute contractuelle justifiant la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux. Enfin, ne constitue pas non plus un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d'un congé, l'action en justice intentée par Monsieur [Y] pour revendiquer la propriété du logement, alors que de surcroît, cette procédure n'a pas été jugée abusive. Le congé délivré par Madame [X] épouse [U] est donc nul et de nul effet. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur la demande de travaux, sur l'expertise, sur le préjudice de jouissance et sur la consignation des loyers. L'obligation de délivrance du bailleur d'un logement décent et en bon état de réparations a été rappelée précédemment. Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier. Par lettre recommandée du 23 avril 2021 avec accusé de réception reçue le 26 avril 2021par Madame [X] épouse [U], le conseil de Monsieur [Y] évoquait l'existence de désordres dans le logement : dégradation de la maçonnerie; système électrique obsolète voire dangereux; humidité importante et persistante; défaut d'étanchéité des menuiseries; grande vétusté des lieux loués. Il mettait en demeure cette dernière d'assumer ses obligations de bailleur et de remettre en état les lieux loués. Il proposait de mandater un professionnel afin de définir la remise en conformité des lieux et lister les travaux à effectuer. Le bail du 13 juillet 2004 mentionne que l'ensemble est en état médiocre. Les parties s'étaient accordées pour que le locataire prenne à sa charge quelques travaux. Monsieur [Y] démontre subir des infiltrations pour lesquelles l'expert mandaté par son assureur, la MAIF, indiquait au cabinet NEXITY en janvier 2020 qu'il fallait envisager une recherche de fuite et notait penser qu'il subsistait une fuite sur la descente des eaux pluviales. Monsieur [Y] a fait procéder à un diagnostic de l'installation électrique du 17 mai 2021 qui fait notamment état d'anomalies au titre du dispositif de protection contre les surintensités, au titre de la protection mécanique des conducteurs avec des traces d'échauffement sur des conducteurs et des appareillages et qui évoque l'existence d'un matériel vétuste. Les pièces produites par Monsieur [Y] témoignent de désordres affectant le bien loué pour lesquels la responsabilité du bailleur pourrait être engagée. Elles ne sont toutefois pas suffisamment précises pour évaluer les travaux à réaliser, le cas échéant, par le bailleur, ni l'ampleur et la durée des troubles de jouissance subi par le locataire. En conséquence, il convient d'ordonner avant-dire droit sur la demande de travaux, une expertise judiciaire, aux frais avancés de Monsieur [Y], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Monsieur [Y] sera débouté de sa demande au titre de la consignation des loyers ainsi que de sa demande de provision. Il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt mixte, contradictoire, par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de Madame [A] [X] épouse [U] tendant à voir dire que l'effet dévolutif de la déclaration d'appel de Monsieur [T] [Y] n'a pas joué, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé pour motif sérieux et légitime délivré par Madame [A] [X] épouse [U], STATUANT A NOUVEAU et AVANT-DIRE DROIT, DECLARE nul et de nul effet le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 30 novembre 2021 par Madame [A] [X] épouse [U] à Monsieur [T] [Y] ORDONNE avant-dire droit une expertise et commet pour y procéder : [L] [H] [Adresse 14] [Localité 4] Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 11] avec pour mission : - de se rendre sur les lieux ([Adresse 5] à [Localité 7]), - de décrire l'état du bien donné en location et notamment l'état de l'installation électrique, des menuiseries, des portes et fenêtres, des murs et des couvertures, de la plomberie et de l'évacuation des eaux usées ; - de dire si le logement assure le clos et le couvert ; - de dire si l'installation électrique est conforme aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement ; - de dire si le logement permet une aération suffisante et si les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; - de dire si le logement comporte une installation permettant un chauffage normal ; - de dire si le logement est affecté d'humidité et, le cas échéant, quelles en sont les causes et quels sont les travaux à effectuer pour y remédier et en donner le coût ; - de dire si le logement est atteint de vétusté et le cas échéant, quels sont les travaux à effectuer pour y remédier et en donner le coût ; - d'évaluer, si des désordres sont constatés dans le logement, le préjudice de jouissance du locataire, son ampleur et sa durée ; - de faire état des éventuels travaux à effectuer pour réparer les désordres qui pourraient être constatés et évaluer leur coût et leur mode de réalisation ; - de donner tous autres éléments utiles au litige. SUBORDONNE l'accomplissement de la mission au versement par Monsieur [T] [Y] de la somme de 2.000 euros, en avance sur la rémunération de l'expert dans un délai d'un mois à compter de la notification de la présente décision. DIT que la consignation de cette somme devra être faite auprès de la régie de la présente Cour et que l'expert en sera informé, sa mission débutant à compter de cette date. DIT qu'à défaut de versement dans le délai et selon les modalités prescrites, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. DIT que l'expert déposera un pré-rapport et que les parties devront dans le délai imparti par l'expert, déposer un ou des dires. DIT que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires dans un délai de six mois à compter de la notification de la consignation et en adresser une copie à chaque partie. DÉSIGNE Madame C. MENDOZA, conseillère, afin d'examiner toutes difficultés relatives à l'exécution de cette mission. REJETTE les demandes de Monsieur [T] [Y] au titre de la consignation de la moitié des loyers et au titre d'une provision de 4000 euros. SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties et sur les dépens. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE