Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/07126

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 14e chambre ARRET N° PAR DEFAUT DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/07126 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3TL AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 1] C/ S.C.I. MADDOX ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Septembre 2021 par le Président du TJ de [Localité 5] N° RG : 21/00804 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 15.09.2022 à : Me Aude ALEXANDRE LE ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Aude ALEXANDRE LE ROUX de l'AARPI TRIANON AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 701 - N° du dossier 2100311 APPELANT **************** S.C.I. SCI MADDOX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] et C/O M. [S], [Adresse 1] [Localité 3] INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE La société Maddox est propriétaire des lots 22 et 43 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 1]. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 7 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a vainement mis en demeure la société Maddox de lui payer la somme de 3 503,82 euros au titre des provisions sur charges impayées arrêtées au 1er avril 2021 inclus. Par acte d'huissier de justice délivré le 18 mai 2021, le syndicat de la [Adresse 1] a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la société Maddox aux fins d'obtenir principalement de la condamner aux sommes suivantes : - 6 851,08 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er avril 2021, - 1 254,22 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, - 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code-de procédure civile outre les entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 septembre 2021, selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Versailles a : - rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, - rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision. Par déclaration reçue au greffe le 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat de la [Adresse 1] demande à la cour, au visa des articles 565 et 901 du code de procédure civile, 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 2241 du code civil, de : - réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation à lui payer les sommes dues au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er avril 2021 et à lui payer des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ; statuant à nouveau - condamner la société Maddox à lui payer la somme de 24 565,65 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2021 ; - condamner la société Maddox à lui payer la somme de 534 euros au titre des frais nécessaires ; - réformer encore le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation de la société Maddox au paiement de dommages et intérêts ; statuant à nouveau, - condamner la société Maddox à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; en tout état de cause, - condamner la société Maddox à lui payer la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. La SCI Maddox, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 6 janvier 2022 à étude d'huissier et les conclusions de l'appelant signifiées les 3 et 11 février 2022 à étude d'huissier, à deux adresses différentes, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL L2CA, exerçant sous l'enseigne Soupizet Immobilier, sollicite l'infirmation du jugement déféré, relevant que celui-ci a rejeté sa demande en constatant que la demande initiale portait uniquement sur la somme de 6 223,97 euros, mention portée par erreur au sein de l'assignation. Sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il demande à la cour de condamner la SCI Maddox à lui payer la somme de 24 565,65 euros, correspondant à l'arriéré des charges, appels de fonds travaux et provisions exigibles arrêtés au 1er février 2022, déduction faite de la somme de 534 euros au titre des « frais nécessaires ». Il sollicite également la condamnation de la SCI Maddox à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, soutenant qu'en s'abstenant, sans la moindre justification, de régler à bonne date les appels de charges, la SCI Maddox a manifestement porté atteinte à l'ensemble de la copropriété qui doit faire elle-même l'avance des charges et l'oblige à gérer ces impayés par des diligences, telles que les lettres de rappel et mises en demeure, entraînant des frais de gestion non compris dans les dépens. Sur ce, En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. Le syndicat des copropriétaires entend mettre en 'uvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale'. L'article 14-2 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux. En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en l'absence de modalités différentes fixées par l'assemblée générale. Faute de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en 'uvre la procédure de l'article 19-2 de la même loi qui prévoit qu''à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Il sera considéré que compte tenu de l'articulation du texte, la mise en demeure exigée doit concerner une provision exigible.' Cette procédure permet d'obtenir l'exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d'une provision à sa date d'exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées. Au cas présent, le syndicat des copropriétaires a, par lettre recommandée réceptionnée le 7 avril 2021, mis en demeure la SCI Maddox de régler les charges et provisions sur charges et travaux des premier et deuxième trimestre 2021, soit la somme de 1 193,38 euros, outre les impayés au titre des appels de provision sur charges de l'année 2020 à hauteur de la somme de 2 310,44 euros. Il est constant que le budget prévisionnel 2021 a bien été voté lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2020, de sorte que l'appelante est bien fondée à réclamer toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à laquelle le copropriétaire en cause n'a pas déféré dans le délai de 30 jours qui lui était imparti pour ce faire. S'agissant de l'arriéré des charges, l'appelant verse aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 2013, 2016, 2017, 2018 et 2019, ainsi que les attestations de non recours les concernant, - les décomptes concernant l'intimée au titre de la régularisation des charges pour les années 2015, 2016,2017, 2018 et 2019, - un relevé de compte de copropriétaire de la SCI Maddox arrêté au 26 février 2021 et un autre arrêté au 1er février 2022, étant rappelé que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Afin de justifier de la mention « reprise de solde » figurant dans l'arrêté de compte du 26 février 2021 à la date du 7 novembre 2018, l'appelant a intégré au second décompte versé le détail des sommes réclamées au titre des impayés des budgets 2016 à 2018, cette ligne apparaissant en conséquence suffisamment justifiée. A hauteur de cour l'appelante sollicite l'actualisation de sa créance incluant les appels pour charges et travaux au titre du budget prévisionnel de l'année 2022. Or, il résulte des dispositions de l'article 481-1 du code de procédure civile qu'il peut être statué selon la procédure au fond accélérée dans les cas prévus par la loi ou le règlement. En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris 'les provisions non encore échues', et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure. En conséquence de ces dispositions légales, les sommes réclamées au titre de l'année 2022 ne peuvent être octroyées à l'appelant en procédure accélérée au fond. Il convient dès lors de déduire du décompte de la créance du syndicat la somme de 784,35 euros correspondant aux appels provisionnels de l'année 2022. En conséquence, par voie d'infirmation il convient de condamner la SCI Maddox à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 23 781,30 euros au titre des provisions sur charges et travaux, et impayés sur charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2021. Sur cette somme, celle de 3 503,82 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 10 avril 2021 et le surplus portera intérêts au même taux à compter du présent arrêt. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Par conséquent, la SCI Maddox sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 534 euros correspondant aux frais de mise en demeure, de transmission à l'avocat et de constitution d'hypothèque. Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts. Toutefois, à défaut de verser aux débats les différents appels de provision sur charges adressés à la SCI Maddox, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas suffisamment de la légitimité de sa demande de dommages et intérêts. Il sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement déféré confirmé en ce qu'il a ainsi jugé. Sur les demandes accessoires : Le syndicat des copropriétaires étant accueilli en son recours, l'ordonnance sera infirmée en sa disposition relative dépens de première instance. Partie perdante, la SCI Maddox devra supporter les dépens de première instance et d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt rendu par défaut, Infirme le jugement en date du 28 septembre 2021 rendu selon la procédure accélérée au fond sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL L2CA, de sa demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne la SCI Maddox à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL L2CA, la somme de 23 781,30 euros au titre des provisions sur charges et travaux, et impayés sur charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2021 sur la somme de 3 503,82 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus, Condamne la SCI Maddox à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL L2CA, la somme de 534 euros au titre des frais annexes, Y ajoutant, Condamne la SCI Maddox à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL L2CA, la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que la SCI Maddox supportera les dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,