Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [K] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00654 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YRE
N° MINUTE :
5 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSE
Madame [K] [G], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00654 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YRE
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 11 juillet 2011, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [K] [G] et Monsieur [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].
Les locataires s’acquittent irrégulièrement de leur loyer, malgré la mise en place de plans d’apurement et le versement d’un FSL le 18 novembre 2021.
Le 5 juin 2023, le bailleur a transmis une sommation de payer pour un montant de 6709, 99 euros.
C'est dans ce contexte que par acte d'huissier en date du 27 décembre 2023, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et la séquestration du mobilier garnissant les lieux,condamner Madame [K] [G] à lui payer les loyers et charges soit la somme de 7982, 66 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamne la défenderesse à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation.
A l’audience du 26 avril 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 10989, 42 euros à la date du 17 avril 2024, mars 2024 inclus. L’audience a été renvoyée car la locataire a expliqué que son mari vivait dans les lieux alors qu’il n’avait pas été assigné.
A l’audience du 11 septembre 2024, la société bailleresse justifie du congé de Monsieur [Z], par courrier du 16 août 2018, indiquant, qu’ainsi, il n’a pas été assigné. Elle a actualisé la dette à la somme de 11 480, 55 euros, mois de septembre 2024 inclus et a refusé l'octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH expose que de nombreuses échéances de loyers sont demeurées impayées et que malgré des plans d’apurement, les incidents de paiement se poursuivent.
Madame [K] [G], comparante en personne, a indiqué que son mari vit toujours avec elle et a rappelé qu’elle était toujours mariée. Concernant sa dette, elle a sollicité un FSL et demande des délais de paiement. Elle indique avoir 1000 euros par mois, son mari percevant la somme de 569 euros de retraire. Elle précise avoir cessée de travailler à la suite d’un accident de travail et avoir réussi une formation d’auxiliaire de vie. Elle ajoute que son fils peut l’aider.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2024.
Par courriel du 23 octobre 2024, la société bailleresse a transmis une note en délibéré sur le décompte actualisé.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est rappelé que l'article 445 du code de procédure civile pose une interdiction de principe des notes en délibérés sauf quand elle est sollicitée par le président d'audience ou autorisée, au visa des articles 442 et 444 du code de procédure civile, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le décompte sera donc écarté des débats.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 29 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur, non contesté en défense, mais qui n’a pas été actualisé, après le 17 avril 2024, seul décompte versé, que les impayés de loyers s'élèvent à cette date à la somme de 9985, 56 euros, frais déduits, représentant plus d'un an de loyers, que manifestement le coût du présent logement dépasse les capacités contributives de la locataire, laquelle effectue des versements irréguliers, et ce depuis, de longs mois, de sorte que la dette ne cesse d'augmenter, que malgré l'obtention d’un FSL fin 2021, et la mise en place de plans d’apurement de la dette, la dette a perduré depuis.
Elle verse les documents suivants : la réponse du FSL, qu’elle a, à nouveau, sollicité, n’étant pas versée, alors que la réponse était attendue, selon le courrier joint, le 10 août 2024, la retraite de son mari, d’un montant de 661 euros chaque mois, ainsi qu’un diplôme et un contrat d’assistante de vie et une feuille de paie pour un montant de 959 euros.
En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.
Madame [K] [G] devenant sans droit ni titre à compter de ce jour, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur les demandes respectives en paiement et de délais de paiement
Madame [K] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que les impayés de loyers s'élèvent au 17 avril 2024 à 9985, 56 euros (terme de mars 2024 inclus). Madame [K] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme qui n'a fait l'objet d'aucune contestation.
Madame [K] [G] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Aux termes de l'article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, le débiteur a fait part de faibles ressources. Il sera en conséquence accordé des délais de paiements, dont les modalités seront fixées dans le dispositif.
Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Madame [K] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
ECARTE la note en délibéré des débats
PRONONCE la résiliation du bail entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [K] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] aux torts exclusifs de la locataire ;
ORDONNE en conséquence à Madame [K] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [K] [G] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de euros correspondant à l'arriéré de loyers arrêté au 17 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse) ;
AUTORISE Madame [K] [G] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 200 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
CONDAMNE Madame [K] [G] à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DIT n'y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [K] [G] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier, Le juge des contentieux
de la protection
